La loi sur la transition énergétique a été présentée ce mercredi 18 juin en Conseil des ministres par la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie.
Le texte compte 80 articles traitant de la voiture électrique à la rénovation des biens immobiliers, en passant par le développement des énergies renouvelables ou encore par la pollution de l’air. L’ambition finale de cette loi est de réduire la facture énergétique de la France. Celle-ci devrait être réduite de 50% en 2050 par rapport à 2012.
Les mesures se rapportant au secteur de l’immobilier
« Quand on injecte 1 milliard d’euros dans la filière bâtiment, cela génère 10 milliards de travaux et derrière les emplois qui vont avec » : Voici l’un des piliers de la loi de la Rénovation thermique des logements.
Pour relancer ce chantier qui peine à décoller, l’objectif étant de 500 000 logements rénovés par an d’ici à 2017, le texte prévoit un allègement fiscal de 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Il introduit aussi des simplifications des critères d’éligibilité au crédit d’impôt développement durable : les ménages ne seront plus obligés de réaliser tous les travaux en même temps mais pourront les faire un par un : la toiture, puis la façade, etc.
Un chèque énergie devrait également être mis en place pour les ménages modestes. Il devrait à terme remplacer les tarifs sociaux existants sur le gaz et l’électricité.
Ségolène Royal ambitionne aussi de relancer les prêts à taux zéro dès le 1er juillet. Ces prêts immobiliers pourraient passer de 30 000 à 100 000 prêts par an. Pour lever les blocages, un décret sur l’éco-conditionnalité devrait être publié dans les prochains jours : il permettra aux entreprises agréées de valider elles-mêmes la qualité des travaux alors qu’aujourd’hui ce sont les banques qui ont cette responsabilité.
Catégorie : Juridique
-
Mesures de la loi sur la transition énergétique concernant l’immobilier
-
Mise à jour du dispositif dit Duflot : Réduction d’impôt pour investissement locatif
Conditions liées à l’investissement immobilier
La loi Duflot permet aux contribuables qui investissent dans un logement neuf destiné à la location, de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu de 18% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans de manière linéaire. En contrepartie, le nouveau propriétaire sera dans l’obligation de respecter certaines conditions.Le dispositif Duflot s’applique aux investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt.
L’investissement doit être fait dans un logement neuf BBC ou RT 2012 et est limité à 2 par foyer fiscal et à 300 000 € par an. Il faut également noter que la location doit être nue (sans meuble), utilisée à titre d’habitation principale par le locataire. Ce logement doit être mis en location pour une durée de 9 ans minimum.
La réduction d’impôt Duflot concerne différents types d’acquisitions : logement acquis neuf, logement en l’état futur d’achèvement, logement que vous faites construire, logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf, logement faisant l’objet de réhabilitation, local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
De plus, les logements doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d’acquisition :
– Logement en l’état de futur achèvement : le délai est de 30 mois à partir de l’ouverture du chantier
– Logement à construire : le délai est de 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
– Logement faisant l’objet de travaux : ce délai est porté jusqu’au 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition du logement ou du local
La réduction d’impôt s’applique aux logements situés en France dans des zones caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs et entraînant des difficultés d’accès au logement dans la commune concernée (Ce sont les zones A, A bis et B1). Ce dispositif Duflot peut éventuellement s’appliquer dans la zone B2 à la double condition suivante : la commune est caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif et celle-ci a fait l’objet d’un agrément de l’Etat (exigé depuis le 1er juillet 2013).
Attention ! Sont exclus tous les logements dont le droit de propriété est démembré (nu-propriété et usufruit)Conditions liées au locataire
Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal, ni être votre ascendant ou descendant.
Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :
Composition du foyer locataire
Lieu de situation du logement
Zone A bis
Reste de la zone A
Zone B 1
Zone B2
Personne seule
36 831
38 831
30 019
27 017
Couple
55 045
55 045
40 089
36 079
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
72 159
66 169
48 210
43 389
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
86 152
79 257
58 200
52 380
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
102 503
93 826
68 465
61 619
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
115 344
105 584
77 160
69 443
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème
+ 12 851
+ 11 764
+ 8 608
+ 7 746Conditions liées à la location
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, par m², charges non comprises, les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 :
Zone A bis
Reste de la zone A
Zone B 1
Zone B2
16,72 € / m²
12,42 € / m²
10,00 € / m²
8,69 € / m²Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 +19/S, dans laquelle S est la surface du logement.
A savoir :
Pour les logements dont la surface est inférieure ou égale à 38m², les plafonds des loyers Duflot sont majorés de 20%.
Pour les logements dont la surface est comprise entre 39m² et 63m², les plafonds de loyers Duflot sont majorés de 0% à 19% selon la surface.
Pour les logements d’une surface supérieure à 63m², les plafonds de loyers Duflot sont diminués selon un coefficient qui varie entre 0.7 et 0.9.Montant de la réduction d’impôt
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement ne peut pas dépasser 5 500 € par m² de surface habitable.Sources : www.service-public.fr
-
LOI DUFLOT ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) : 8 POINTS CLES
1- PLUI : construire des logements là où il y a des besoins en favorisant la densification des quartiers pavillonnaires. Limiter l’étalement urbain
2- Encadrement des loyers : définition d’un loyer médian pour réguler le prix des locations dans les zones de tension forte
3- GUL (Garantie Universelle des Loyers) : dispositif non obligatoire, protection gratuite pour les propriétaires contre les impayés et accompagnement des locataires en difficulté pour éviter les risques d’expulsion. Couverture limitée (applicable à partir du 01/01/2016)
4- Honoraires d’agence pour les locations dans les zones tendues : totalité des frais payés par les bailleurs. Partage des frais pour 4 prestations (état des lieux, rédaction du bail, visite, constitution du dossier) avec plafonnement pour le locataire
5- Gestion des syndics plus transparente : compte séparé pour les copropriétés, frais de gestion courante compris dans un forfait annuel, encadrement des frais (les syndics ne pourront facturer qu’un nombre limité de prestations listées par décret)
6- Attribution de logements sociaux : possibilité de postuler avec un dossier de demande unique déposé sur internet
7- Donner des règles claires aux professionnels : les marchands de listes ne pourront proposer que des biens dont ils ont l’exclusivité, ce qui garantira au consommateur l’obtention d’une liste de bien non loués
8- Extension de la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars
-
LES PLUS-VALUES IMMOBILERES et Autres modifications de la Loi de Finances 2014
Depuis la nouvelle Loi de Finances 2014 et en complément de la Loi de Finances Rectificative pour 2013, quelques modifications ont eu lieu. Nous vous présentons quelques références clés de la fiscalité applicable aujourd’hui et leur méthode de calcul rapide :
Droits de succession ou droits de donation (En ligne Directe : Parent -> Enfant)
Part nette taxable (P)
Taux
Calcul Rapide
< à 100 001 €
0%
–
De 100 001 € à 108 073 €
5 %
(P x 5%) – 5000 €
De 108 074 € à 112 110 €
10 %
(P x 10%) – 10 404 €
De 112 111 € à 115 933 €
15 %
(P x 15%) – 16 009 €
De115 934 € à 652 325 €
20 %
(P x 20%) – 21 806 €
De 652 326 € à 1 002 839 €
30 %
(P x 30%) – 87 039 €
De 1 002 840 € à 1 905 678 €
40 %
(P x 40%) – 187 323 €
> A 1 905 678 €
45 %
(P x 45%) – 282 607 €
(P : Valeur du patrimoine net taxable)ISF
Valeur du patrimoine net taxable (P)
Taux
Calcul Rapide de l’Impôt
N’excédant pas 800 000 €
0 %
–
Compris entre 800 001€ et 1 300 000 €
0.50 %
–
Compris entre 1 300 001 €* et 1 400 000 €
0.70 %
(P x 1.95%) – 24 100 €
Compris entre 1 400 001 € et 2 570 000 €
0.70 %
(P x 0.70%) – 6 600 €
Compris entre 2 570 001 € et 5 000 000 €
1 %
(P x 1%) – 14 310 €
Compris entre 5 000 001 € et 10 000 000 €
1.25 %
(P x 1.25%) – 26 810 €
Supérieur à 10 000 000 €
1.50 %
(P x 1.50%) – 51 810 €
* Seuil de déclenchementImpôt sur le revenu
Si le quotient* (R/N) au titre de 2013
Taux
Calcul Rapide de l’Impôt
N’excédant pas 6 011 €
0 %
–
Compris entre 6 012 € et 11 991 €
5.5 %
(R x 5.5%) – (330.61 x N)
Compris entre 11 992 € et 26 631 €
14 %
(R x 14%) – (1 349.84 x N)
Compris entre 26 632 € et 71 397 €
30 %
(R x 30%) – (5 610.80 x N)
Compris entre 71 938 € et 151 200 €
41 %
(R x 41%) – (19 512.47 x N)
Excède 151 200 €
45 %
(R x 45%) – (19 512.47 x N)
* Effet du quotient familial plafonné à 1 500 € par demi-part supplémentaire.
R : Revenu imposable du foyer
N : Nombre de parts fiscalesPlus-values Mobilières
Gains sur cession de valeurs mobilières
Barème de l’impôt sur le revenu, après abattement pour durée de détention :
– 50 % entre 2 et 8 ans
– 65 % après 8 ans
+ Prélèvements sociaux : 15.5 % (sans abattement)Plus-values Immobilières (hors terrains à bâtir) :
IR : (Taxation 19 %) après abattement de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année
– 4 % pour la 22ème année révolue de détention
Soit une exonération totale à l’issue d’un délai de détention de 22 ans
Pour les prélèvements sociaux (15.5 %) :
– 1.65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
– 1.60 % pour la 22ème année de détention
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème
Soit une exonération totale à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
Un abattement supplémentaire de 25 % est appliqué en cas de cession avant le 31/08/2014 (sauf exceptions).
Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez le taux de taxation à appliquer à la plus-value en cas de cession avant le 31/08/2014 ou après le 31/08/2014
Durée de Détention
Taux de Taxation avec abattement de 25 % (jusqu’au 31/05/2014)
Taux de Taxation à appliquer à la plus-value après le 31/08/2014
1 à 5
25.88 %
34.5 %
6
24.8 %
33.1 %
7
23.8 %
31.7 %
8
22.7 %
30.3 %
9
21.7 %
28.9 %
10
20.6 %
27.5 %
11
19.6 %
26.1 %
12
18.5 %
24.7 %
13
17.5 %
23.3 %
14
16.5 %
21.9 %
15
15.4 %
20.5 %
16
14.4 %
19.1 %
17
13.3 %
17.8 %
18
12.3 %
16.4 %
19
11.2 %
15 %
20
10.2 %
13.6 %
21
9.1 %
12.2 %
22
8.4 %
11.2 %
23
7.3 %
9.8 %
24
6.3 %
8.4 %
25
5.2 %
7 %
26
4.2 %
5.6 %
27
3.1 %
4.2 %
28
2.1 %
2.8 %
29
1 %
1.4 %
30
0 %
0 %Exemple : M. X vend son logement détenu depuis 15 ans et réalise une plus-value de 100 000 € (avant abattement). Si la vente a lieu avant le 31/08/2014, son imposition sera égale à 15 400 € (100 000 € x 15.4 %)
-
Niches fiscales : les nouveautés applicables en 2013
La deuxième partie du projet de loi de Finances, sur les niches, a été légèrement amendée.
Au cours de l’examen de la deuxième partie du texte, concernant les mesures entrant en vigueur en 2013 mais n’ayant un impact financier qu’à partir de 2014, quelques dispositifs ont été amendés par les députés. Les débats se sont concentrés sur deux gros sujets : le plafonnement global des niches à 10.000 euros et le dispositif « Duflot » d’incitation à l’investissement locatif.
Investissements outre-mer
Cette niche contestée, soumise à un plafonnement spécifique équivalant à 18.000 euros + 4 % du revenu imposable, a fait l’objet de plusieurs amendements, à droite comme à gauche. Le rapporteur du budget, Christian Eckert (PS), souhaitait limiter à un an le statu quo sur ce dispositif. Il a dû faire machine arrière face à la mobilisation des élus ultra-marins, mais a obtenu qu’un rapport sur le sujet soit remis par le gouvernement au plus tard le 1 er mai 2013. Ce dernier s’est engagé à ce qu’un nouveau système soit proposé d’ici à un an, qui pourrait transformer la niche fiscale en subventions. La défiscalisation moyenne pour les 100 plus gros contribuables bénéficiant des niches est de 428.000 euros (lire ci-dessous).
Investissements dans le cinéma
Christian Eckert a fait adopter, contre l’avis du gouvernement, un amendement plafonnant la niche fiscale pour les investissements dans le cinéma (Sofica). Le plafond est commun à celui de l’outre-mer (18.000 euros + 4 %). Il était soutenu sur ce point par le président de la commission des Finances, Gilles Carrez (UMP), qui a souligné que « les 1.000 contribuables qui investissent le plus dans les Sofica paient un montant moyen d’impôt sur le revenus de 68.000 euros ».
Investissements dans les PME
Le dispositif « Madelin » (déduction représentant 25 % du montant de l’investissement dans une entreprise en phase d’amorçage et de démarrage), qui devait entrer dans le plafonnement global des niches à 10.000 euros, a été aménagé par un amendement du gouvernement, et prolongé jusqu’en 2016. L’avantage figurera bien dans le plafond global, mais les contribuables pourront reporter pendant cinq ans la réduction d’impôt excédant la limite de 10.000 euros.
Investissement locatif dans le meublé non professionnel
Le dispositif dit « Censi-Bouvard », qui prévoit un crédit d’impôt pour les investissements dans les résidences étudiantes ou pour personnes âgées, est prolongé pendant quatre ans.
Immobilier locatifLe « Duflot », qui remplace le « Scellier » en 2013, a été rendu plus avantageux pour l’outre-mer, avec une réduction d’impôt de 29 % sur le prix de vente dans ces territoires (plafonné à 300.000 euros), contre 18 % en métropole. Par ailleurs, l’avantage « Scellier » a été prolongé jusqu’à la fin mars 2013 pour les investissements engagés avant la fin 2012.
-
IMMOBILIER : LES PLUS-VALUES DEVRAIENT DESORMAIS ETRE EXONEREES APRES 22 ANS SELON LE PRESIDENT
L’impôt sur les plus-values immobilières s’élève à près de 34.5% en France soit 15.5% de prélèvements sociaux qui s’ajoutent à une base de 19%.
Depuis le 1er janvier 2013, une nouvelle taxe a été appliquée lorsque la plus-value immobilière est supérieure à 50 000 € (après l’abattement pour durée de détention).
Une fois le plafond atteint, c’est sur le montant total de la plus-value imposable qu’est calculée la taxe dont le taux varie entre 2 et 6 %.
Cette nouvelle taxe s’ajoute à celle de base (à hauteur de 34.5%) pour atteindre une imposition globale pouvant s’élever à 40.5%.
Concernant le régime des abattements, ce dernier est beaucoup moins avantageux que précédemment dans la mesure où aucun abattement n’est appliqué avant 6 ans de détention, 2% entre la 6ème et la 17ème année, 4% entre la 18ème et la 24ème et 8% au-delà. L’exonération totale n’est donc actuellement effective qu’après 30 ans.
Synthèse rédigée à partir de l’article extrait du site des Echos écrit par Marie-Christine SONKIN.
-
Donations et héritages
Dans le cas où un défunt n’aurait pas rédigé son testament au préalable, le Code Civil a fixé des règles bien précises d’attribution des biens aux héritiers.
Le tableau ci-après reprend l’ordre d’héritage légal en l’absence de testament et de conjoint survivant :
OrdresDegrés
1er ordre
2ème ordre
3ème ordre
4ème ordre
1er degré
Enfants
Père et mère
–
–
2ème degré
Petits-enfants
Frères et sœurs
Grands-parents
Oncles et tantes
3ème degré
Arrières petits-enfants
Neveux et nièces
Arrières grands- parents
Grands-oncles et grandes-tantes
4ème degré
Etc…
Petits neveux et petites nièces
Etc…
Cousins germains
Source : http://www.internet-juridique.net/succession-sans-testament,m21.htmlPar ailleurs, certains principes de base peuvent être intéressants à rappeler.
Que donner ?
Les biens immobiliers et mobiliers, les dons d’argent : la liste est longue car il n’y a pas de restrictions particulières en la matière. Il est important de souligner le fait que la donation d’un portefeuille titres permet d’en purger les plus-values latentes. A l’inverse, cependant, il est conseillé de vendre les titres dégageant des moins-values.Quelles limites ?
Il est toutefois indispensable de garder un certain bon sens et une certaine équité dans le sens ou la donation reste un acte fort et ou le respect de la règle du rapport successoral reste primordial.Sous quelle forme ?
La donation-partage est généralement la manière la plus simple d’anticiper sa succession. Elle est définie comme un « acte juridique par lequel les parents de leur vivant font donation de leurs biens à leurs enfants en opérant la distribution et le partage équitables de ces biens. La donation-partage bénéficie d’un régime fiscal avantageux et permet aux parents de régler leur succession de leur vivant. »A qui donner et combien ?
Le tableau ci-après reprend les montants d’abattement en fonction du lien de parenté avec le défunt :
LIEN DE PARENTE
MONTANT D’ABATTEMENT
Enfants
100 000 €
Petits-enfants
31 865 €
Arrière-petits-enfants
5310 €
Epoux ou partenaires d’un pacs
80 724 €
Frères et sœurs
15 932 €
Neveux et nièces
7967 €
Héritier handicapé
159 325 €
Source : http://www.lesechos.fr/patrimoine/guides/famille/la-fiscalite-de-la-famille/calcul-des-droits-de-donation-237533.php
Rappelons toutefois que les droits sont, dans 90 % des cas, à la charge du donataire. -
RAPPEL DES DISPOSITIONS FISCALES EN COURS
SCELLIER
Nouveaux plafonds mensuels de loyer par m² pour Scellier libre et social
Situation géographique
Scellier libre (ex-Robien)
Scellier Social / intermédiaire (ex-Borloo)
Zone A bis
22,08 €/m²
17,66 €/m²
Zone A
16,38 €/m²
13,10 €/m²
Zone B1
13,22 €/m²
10,58 €/m²
Zone B2
10,78 €/m²
8,62 €/m²
Zone C
7,50 €/m²
6,00 €/m²
DOM, Mayotte
12,62 €/m²
10,10 €/m²
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie
15,97 €/m²
13,31 €/m²Outre-mer
Composition du foyer locataire
Départements d’outre-mer Saint-Martin Saint-Barthélemy Mayotte
Polynésie française Nouvelle-Calédonie Saint-Pierre-et-Miquelon Iles Wallis-et-Futuna
Personne seule
27 686 €
24 273 €
Couple
36 973 €
44 890 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
44 462 €
47 486 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
53 671 €
50 083 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
63 141 €
53 551 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
71 159 €
57 022 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
+ 7 940 €
+ 3 643 €ROBIEN
Nouveaux plafonds de loyers mensuels par m²a) Dispositif classique
Zones
Déduction au titre de l’amortissement Robien classique
Zones A
22,71 euros par m2
Zone B
15,79 euros par m2
Zone C
11,36 euros par m2b) Dispositif recentré
Zones
Déduction au titre de l’amortissement Robien recentré
Zones A
22,71 euros par m2
Zone B1
15,79 euros par m2
Zone B2
12,91 euros par m2
Zone C
9,46 euros par m2BORLOO
a) Borloo neufBorloo neuf : plafonds de loyers du locataire
Zones
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Plafonds de loyers
18,17 €
12,63 €
10,32 €
7,57 €Borloo neuf
(plafonds de ressources)
Composition du foyer
Zone A
Zone B1
ZoneB2
Zone C
Personne Seule
46 214 €
34 328 €
31 467 €
31 255 €
Couple
69 066 €
50 410 €
46 210 €
42 008 €
1 personne à charge
83 023 €
60 348 €
55 319 €
50 289 €
2 personnes à charge
99 448 €
73 035 €
66 949 €
60 863 €
3 personnes à charge
117 728 €
85 720 €
78 579 €
71 432 €
4 personnes à charge
132 474 €
96 692 €
88 636 €
80 578 €
Par personne supplémentaire
14 766 €
10 983 €
10 068 €
9 153 €b) Borloo ancien
Borloo ancien secteur social et très social : plafond mensuels de loyers
(convention signée depuis 2012)
Zones
Zone A
Zone B1 et B2
Zone C
Logements sociaux
– normal
6,50 €
5,92 €
5,31 €
– dérogatoire
9,73 €
8,04 €
6,26 €
Logements très sociaux
– normal
6,15€
5,75 €
5,12 €
– dérogatoire
8,88 €
6,87 €
5,68 €BESSON
a) Besson neuf
Besson neuf : plafonds de loyers du locataire
Zones
Zone
Zone
Zone
Zone
A (Ibis)
B1 (I)
B2 (II)
C (III)
Plafonds de loyers
16,27 €
14,41 €
11,13 €
10,50 €b) Besson ancien
Besson ancien :
plafonds de loyers du locataire
Zones
Zone A
Zone B1 et B2
Zone C
Plafonds de loyers
18,16€
11,87€
8,60 € -
LA LOI DUFLOT
La loi Duflot permet une réduction d’impôt sur le revenu de 18% répartie sur 9 ans minimum (cette période est plafonnée à 12 ans) lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
Elle a remplacé la loi Scellier et concerne l’achat de logements neufs conformes aux caractéristiques de très basses consommations énergétiques et se situant dans les zones A, A bis, B1 et B2 (zone C exclue).
Ce dispositif limite le plafond d’investissement à 300 000 euros et à 2 logements par an.Plafonds de loyers mensuel en €/m²
Plafonds Duflot révisés tous les ans au 1er janvier
ZONE A Bis
ZONE A
ZONE B1
Zone B2
16.52 €
12.27 €
9.88 €
8.59 €Plafonds de ressources
ZONE A Bis
ZONE A
ZONE B1
Zone B2
PS
36 502 €
36 502 €
29 751 €
26 776 €
Couple
54 554 €
54 554 €
39 731 €
35 757 €
PS ou C + 1P
71 515 €
65 579 €
47 780 €
43 002 €
PS ou C + 2P
85 384 €
78 550 €
57 681 €
51 913 €
PS ou C + 3P
101 589 €
92 989 €
67 854 €
61 069 €
PS ou C + 4P
114 315 €
104 642 €
76 472 €
68 824 €
Majoration par P à partir de la 5e
+ 12 736 €
+ 11 659 €
+ 8 531 €
+ 7 677 €Légende :
PS : Personne Seule
C : Couple
P : Personne à charge -
Exonération de la plus value issue de la vente d’une résidence principale
Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous réalisez une plus-value immobilière car le prix de vente est en général plus élevé que le prix d’achat. Cette plus-value est en principe imposée à hauteur de 31,3%. Mais cette règle comporte une exception notable lorsque la vente concerne la résidence principale du vendeur.
La vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la nature de l’immeuble vendu : maison, appartement, chalet…, et quel que soit le prix de vente.
Une seule condition est nécessaire pour bénéficier de l’exonération : le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente.
La condition de résidence principale pour l’exonération de plus value
La résidence principale est le lieu où se situe le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Votre résidence principale est donc en principe le lieu où vous résidez au moins 8 mois dans l’année. On tient compte dans tous les cas d’un faisceau d’indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d’imposition ou immatriculation de la voiture).
Contrairement à une idée qui circule encore souvent, il n’y a pas de condition de durée d’occupation des lieux. Mais il faut pouvoir prouver que le logement constitue bien votre résidence principale. En pratique, un délai d’un an est donc préférable.
Le délai de vente et l’exonération de plus-value
Le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Mais il peut arriver que l’on déménage avant d’avoir vendu le bien. Dans ce cas, il ne constitue plus la résidence principale du vendeur.
Afin de ne pas pénaliser les opérations d’achat et de revente, le fisc tolère un délai d’un an pour la vente du bien. Ainsi, si vous quittez votre résidence principale avant d’avoir vendu, vous avez un an pour la vendre et être exonéré.
Attention : Il ne faut absolument pas pendant ce délai, louer le logement, ni le prêter gratuitement, même à un parent.
Les dépendances concernées par l’exonération de plus-value
L’exonération s’applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, à condition qu’elles soient vendues en même temps que celle-ci. Par dépendances il faut comprendre votre cave, vos box ou parkings, la chambre de service, le jardin privatif, votre cour, mais aussi le terrain cédé. Ainsi, si vous vendez votre maison entourée d’un terrain, l’exonération porte sur l’ensemble de la propriété.
A noter : Un garage qui n’est pas situé dans le même immeuble, mais à moins d’un kilomètre de la résidence principale, profite également de l’exonération s’il est vendu en même temps qu’elle.
L’avenir de cette exonération
En contrepartie de l’abrogation du bouclier fiscal, le groupe UMP à l’assemblée préconise des mesures fiscales qui portent notamment sur les plus-values. Mais, n’ayez aucune crainte, les plus-values provenant de la vente de la résidence principale ne seront pas touchées ! Le chef de l’Etat a pris l’engagement de ne pas remettre en cause cette exonération, en invoquant le fait que, « quand on est propriétaire pour la première fois, on vend son logement pour en acheter un plus grand parce qu’il y a un enfant qui arrive dans la famille, et naturellement c’est la plus-value qui fait qu’on peut acheter ».
