Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous réalisez une plus-value immobilière car le prix de vente est en général plus élevé que le prix d’achat. Cette plus-value est en principe imposée à hauteur de 31,3%. Mais cette règle comporte une exception notable lorsque la vente concerne la résidence principale du vendeur.
La vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la nature de l’immeuble vendu : maison, appartement, chalet…, et quel que soit le prix de vente.
Une seule condition est nécessaire pour bénéficier de l’exonération : le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente.
La condition de résidence principale pour l’exonération de plus value
La résidence principale est le lieu où se situe le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Votre résidence principale est donc en principe le lieu où vous résidez au moins 8 mois dans l’année. On tient compte dans tous les cas d’un faisceau d’indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d’imposition ou immatriculation de la voiture).
Contrairement à une idée qui circule encore souvent, il n’y a pas de condition de durée d’occupation des lieux. Mais il faut pouvoir prouver que le logement constitue bien votre résidence principale. En pratique, un délai d’un an est donc préférable.
Le délai de vente et l’exonération de plus-value
Le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Mais il peut arriver que l’on déménage avant d’avoir vendu le bien. Dans ce cas, il ne constitue plus la résidence principale du vendeur.
Afin de ne pas pénaliser les opérations d’achat et de revente, le fisc tolère un délai d’un an pour la vente du bien. Ainsi, si vous quittez votre résidence principale avant d’avoir vendu, vous avez un an pour la vendre et être exonéré.
Attention : Il ne faut absolument pas pendant ce délai, louer le logement, ni le prêter gratuitement, même à un parent.
Les dépendances concernées par l’exonération de plus-value
L’exonération s’applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, à condition qu’elles soient vendues en même temps que celle-ci. Par dépendances il faut comprendre votre cave, vos box ou parkings, la chambre de service, le jardin privatif, votre cour, mais aussi le terrain cédé. Ainsi, si vous vendez votre maison entourée d’un terrain, l’exonération porte sur l’ensemble de la propriété.
A noter : Un garage qui n’est pas situé dans le même immeuble, mais à moins d’un kilomètre de la résidence principale, profite également de l’exonération s’il est vendu en même temps qu’elle.
L’avenir de cette exonération
En contrepartie de l’abrogation du bouclier fiscal, le groupe UMP à l’assemblée préconise des mesures fiscales qui portent notamment sur les plus-values. Mais, n’ayez aucune crainte, les plus-values provenant de la vente de la résidence principale ne seront pas touchées ! Le chef de l’Etat a pris l’engagement de ne pas remettre en cause cette exonération, en invoquant le fait que, « quand on est propriétaire pour la première fois, on vend son logement pour en acheter un plus grand parce qu’il y a un enfant qui arrive dans la famille, et naturellement c’est la plus-value qui fait qu’on peut acheter ».