Catégorie : Juridique

Le barème de l’impôt sur le revenu
Dans le texte adopté par les députés, le barème de l’impôt sur le revenu est revalorisé de 2,1 %. Mais suite à l’annonce du premier ministre lors de la présentation de son deuxième plan de rigueur, ce barème sera gelé. Aussi le projet de loi de finances rectificative prévoit le maintien du barème actuel, comme l’illustre le tableau ci-après. De leur côté, les Sénateurs ont créé une nouvelle tranche d’imposition qui s’établit à 45 % pour la fraction supérieure à 100.000 euros.

Barème probable de l’impôt sur le revenu en 2012
tranches de revenus en euros
taux proposé en %
jusqu’à 5.963 euros
0
de 5.963 euros à 11.896 euros
5,5
de 11.896 à 26.420 euros
14
de 26.420 à 70.830 euros
30
plus de 70.830 euros
41

La taxe exceptionnelle sur les hauts revenus

Selon le texte adopté par les députés, la contribution serait égale à 3 % de la fraction du revenu fiscal de référence supérieure ou égal à 250.000 euros, mais ne dépassant pas 500.000 euros pour les célibataires, veufs, séparés ou divorcés. Elle atteindra également 3 % pour la fraction de revenu fiscal de référence supérieure ou égale à 500.000 euros, mais inférieure à 1 million d’euros pour un couple soumis à imposition commune. Cette contribution grimpe à 4% lorsque le revenu fiscal de référence d’un célibataire est supérieur ou égale à 500.000 euros et celui d’un couple 1.000.000 d’euros. Les sénateurs ont voté le dispositif tel quel.

Les plus-values immobilières

En vertu de l’article 3 bis du projet de loi de finances pour 2012 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale, les propriétaires de résidence secondaire ou d’un logement locatif, non propriétaires de leur résidence principale pourront (en cas de cession) être exonérés de plus-value immobilière dès lors que les vendeurs respectent les conditions suivantes : il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ; ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant et remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’achat ou la construction de sa résidence principale. Tour de vis au Sénat, qui vient d’adopter un amendement plafonnant l’exonération de la plus-value à 300.000 euros. Au-delà de ce seuil, la règle générale de taxation des plus-values immobilières, qui prévoit une imposition dégressive sur trente ans, s’appliquerait.

Niches fiscales : rabot de 10 à 15 %

Déjà rabotés de 10 %, les avantages fiscaux supportent un nouveau coup de rabot, ce qui fait diminuer leur taux de 15 %. Ce tour de vis touche les investissements qui seront réalisés en 2012 et viendront alléger l’impôt sur le revenu que les contribuables régleront en 2013 au titre des revenus encaissés l’an prochain voir le tableau sur les taux probables de niches fiscales.

Suppression du Scellier et du Censi Bouvard fin 2012

Les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif dans la résidence principale (Scellier) et les résidences de tourisme (Censi Bouvard) sont appelés à disparaître. Toutefois un régime transitoire est mis en place par les députés afin de faciliter la poursuite des programmes immobiliers en cours, ce qui permet au Scellier de jouer les prolongations pendant quelques semaines.

La déduction des intérêts d’emprunt réduite

Le Sénat divise par deux, dès l’imposition des revenus de 2011 acquittée en 2012, le plafond des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt lié aux intérêts d’emprunt de la résidence principale.

L’abattement sur les dividendes

Les sénateurs ont décidé de réduire l’abattement sur les dividendes : il passerait de 40 à 20 %. Par conséquent, si un actionnaire perçoit 1.000 de dividendes, il serait imposé dès l’an prochain sur 800 au lieu de 600 jusqu’à maintenant.

Droit de partage

Appelé à grimper à 2,5 % dès le 1er janvier 2012, les sénateurs ont décidé de le laisser inchangé à 1,1 %. Ce serait une bonne nouvelle pour les particuliers souhaitant sortir de l’indivision suite à une succession ou réaliser une liquidation de régime matrimonial, suite à un divorce.

Taux de prélèvement forfaitaire libératoire majoré

Le taux de prélèvement forfaitaire libératoire devrait passer de 19 % à 24 % dans la loi de finances rectificative pour 2011. Compte tenu du passage des prélèvements sociaux de 13,5 %, les ponctions devraient se chiffrer l’an prochain à 37,5 % contre 32,5 % cette année.

ISF : suppression immédiate du bouclier fiscal

Pendant l’examen du projet de loi de finances pour 2012, les députés ne se sont pas penchés sur le bouclier fiscal. En revanche, les sénateurs ont décidé de le supprimer dès maintenant.
Si la suppression immédiate du bouclier fiscal est maintenue dans la loi de finances 2012 votée par le Parlement, les bénéficiaires de ce dispositif ne pourraient donc plus demander l’an prochain, l’auto liquidation de leur bouclier fiscal sur les revenus encaissés en 2010

Impôt sur les successions très alourdi

Coup de semonce sur les donations et les successions. Le Sénat part à l’offensive en adoptant la suppression des dispositions de la loi TEPA adoptée en août 2007 et réforme emblématique de l’ère Sarkozy. Ainsi l’abattement pour les successions en ligne directe tomberait de 159.325 euros à 50.000 euros. Maigre consolation émanant des sénateurs : à coté de l’abattement de 50.000 euros accordé par un parent à un enfant, un abattement global de 50.000 euros par succession serait mis en place. Résultat en présence de cinq héritiers, chacun aurait droit à un abattement de 10.000 euros. Alors que la succession moyenne tourne autour de 150.000 euros par héritier, cette mesure risque -si elle s’appliquait- d’être très impopulaire. Surtout elle arrive après le durcissement des règles fiscales intervenu cet été : allongement du rappel qui passe de six à dix ans et, suppression de la réduction de droits pour les donations.

Que retenir ?

Qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, de l’ISF et des droits de succession, les jeux ne sont pas totalement faits pour les amendements adoptés par le Sénat. Il faudra en effet patienter jusqu’à l’examen de ce texte par la commission mixte paritaire prévu le mi-décembre 2011. La Commission mixte paritaire sera certainement appelée à trancher, et si elle n’y parvient pas, le dernier mot reviendra à l’Assemblée nationale. Reste que ces amendements adoptés par le Sénat, qui vient de changer de majorité politique, laissent présager la politique fiscale que nous réserverait un gouvernement de gauche.

– TAUX ZÉRO
– FRAIS DE NOTAIRE
– CAPACITÉ D’ACHAT
– CRÉDIT LOGEMENT
08/02/2017 13h43
Le Mandat de mobilité pour les Comptes Courants
26/01/2017 09h50
Capacité d’emprunt
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Les plus-values réalisées à l’occasion d’une vente immobilière sont désormais plus lourdement taxées.

La Durée de détention et les abattements

Jusqu’à maintenant, la taxation faisait l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui permettait au propriétaire d’être exonéré de plus-value après quinze ans de détention. Désormais, l’abattement s’établira sur la base de 2 % de la sixième à la seizième année, de 4 % de la 17 e à la 24 e et de 8 % à partir de la 25 e année. Ce qui autorise l’exonération au bout de trente ans. L’abattement de 1.000 euros, qui s’appliquait d’office dans l’ancien dispositif, disparaît aussi, à compter de la date d’application de la loi, vraisemblablement avant la fin du mois de septembre (suivant date de publication).

Les biens concernés

La réforme ne remet pas en cause l’exonération liée à la résidence principale. En revanche, elle concerne tous les autres biens immobiliers faisant l’objet d’une transaction à titre onéreux, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain ou encore d’immobilier détenu en parts (via SCI ou SCPI). Les biens transmis à titre gratuit (donation, succession) n’entrent pas dans le nouveau dispositif.

La date d’application

La réforme concerne toute les cessions passées à compter du 1 er février 2012. Il s’agit de l’acte notarié et non de la promesse de vente. Mais, pour les apports en SCI, la date d’application de la réforme s’établit, rétroactivement, au 25 août 2011 pour prévenir route tentative d’optimisation fiscale, l’entrée en vigueur de cette mesure.

Le taux d’imposition

Il passe à 32,5 % (au lieu de 31,3 % auparavant) et s’applique, quant à lui, à compter du 1 er octobre 2011.

La base d’imposition

Elle ne change pas. Au prix d’acquisition il y a lieu d’ajouter certains frais (commission d’agence, droit de donation…). A défaut de les justifier, vous pouvez majorer le prix d’achat de 7,5 %. Même principe, pour les travaux, si ce n’est que le taux autorisé passe à 15 %. Côté prix de vente, vous pouvez aussi déduire les frais liés à la cession. La différence constitue la plus-value brute, avant abattement pour durée de détention.

Vous détenez votre bien depuis moins de cinq ans

Si vous le détenez depuis moins de cinq ans, la taxation porte, dans les deux cas, sur l’intégralité de votre plus-value. A cette différence près que les prélèvements sociaux vont augmenter à compter du 1 er octobre, faisant passer le taux global d’imposition de 31,3 % actuellement à 32,5 % à partir de cette date. Mais ce n’est pas tout. L’abattement systématique de 1.000 euros applicable quelle que soit l’année de vente dans l’ancien dispositif est supprimé à compter de l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire dans les tout prochains jours. Cela prive les propriétaires de moins de cinq ans du seul avantage fiscal qui leur était jusqu’alors accordé. Et il va être difficile de faire le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi et tout au moins le 1 er octobre.

Vous détenez votre bien depuis moins de quinze ans

La première piste à explorer pour adoucir la note, si vous aviez l’intention de vendre, est de faire le nécessaire avant le 1 er février 2012. Pour bénéficier de l’ancien dispositif – mais de toute façon sans l’abattement de 1.000 euros et avec le taux majoré de prélèvements sociaux -, l’acte authentique de vente doit être signé avant cette date. A Paris, on peut espérer vendre rapidement, mais pour les résidences secondaires en province, le délai est souvent de plusieurs mois. Du coup, il faut mettre votre bien en vente au plus vite pour espérer conclure l’affaire à temps.
Attention, cependant s’il s’agit d’immobilier locatif. Les opérations réalisées dans le neuf comportent généralement une obligation de mise en location minimale du bien (neuf ans dans le dispositif Scellier libre par exemple). Si vous vendez avant et rompez donc cet engagement, vous perdez l’intégralité des avantages fiscaux imputés, à savoir ceux de l’année en cours, mais aussi ceux des années précédentes. Des vérifications s’imposent donc, avant toute mise en vente hâtive.
Autre piste, mais beaucoup plus délicate à mettre en oeuvre : transformer votre résidence secondaire en résidence principale. Mais le fisc veille. Il faut vraiment justifier de l’occupation du logement en tant que tel et disposer de justificatifs (avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, attestation de Sécurité sociale, factures de chauffage…) l’administration fiscale peut aller jusqu’à vérifier les consommations électriques ou de chauffage pour vérifier que le logement est bien utilisé à titre principal.

Vous détenez votre bien depuis plus de quinze ans et moins de trente ans

Dans cette hypothèse, tout dépend du montant de votre plus-value. Si elle est importante et que vous aviez l’intention de vendre, autant le faire au plus vite. Vous empocherez ainsi l’intégralité de votre plus-value, alors qu’il faudra attendre l’expiration du délai de trente ans pour qu’il en soit de même dans le nouveau dispositif. Mieux vaudra parfois faire un sacrifice sur le prix pour éviter de payer un impôt sur la plus-value trop lourd. A vous de faire vos calculs. Si la plus-value est réduite à la portion congrue parce que le bien s’est faiblement valorisé, on peut vendre sans trop de regret, la taxation sera minime.
Attention, inutile de jouer au plus fin en apportant votre bien immobilier à une SCI (société civile immobilière), la plus-value est alors taxée au moment de l’apport. Vous pensez peut-être pouvoir profiter de l’ancien régime fiscal en réalisant cette opération avant le 1 er février 2012 ? Eh bien, non. Le gouvernement a, en effet, pris les devants avec des mesures anti-abus. Les apports en SCI réalisés à compter du 25 août 2011 sont d’ores et déjà soumis au nouveau régime d’imposition. L’opération n’a donc plus aucun intérêt sur le plan fiscal. Méfiez-vous également des montages qui consisteraient à vendre votre bien à une SCI avant le 1er février 2012 (pour profiter de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans), plutôt que de réaliser un apport, désormais taxable. L’opération doit avoir un intérêt autre que strictement fiscal, sinon, c’est la requalification assurée. Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier craignent que les vieilles pratiques des dessous-de-table ne refassent surface.

Vous détenez votre bien depuis plus de trente ans

Dans ce cas, c’est simple : quel que soit le régime – actuel ou futur -pas de souci : vous êtes entièrement exonéré de plus-value et pouvez vendre ou conserver votre bien à votre guise. Mais cela peut aussi être l’occasion de penser à la transmission de votre patrimoine. Par exemple en envisageant une donation à vos enfants