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Que faire face aux nouvelles règles fiscales concernant les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées à l’occasion d’une vente immobilière sont désormais plus lourdement taxées.

La Durée de détention et les abattements

Jusqu’à maintenant, la taxation faisait l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui permettait au propriétaire d’être exonéré de plus-value après quinze ans de détention. Désormais, l’abattement s’établira sur la base de 2 % de la sixième à la seizième année, de 4 % de la 17 e à la 24 e et de 8 % à partir de la 25 e année. Ce qui autorise l’exonération au bout de trente ans. L’abattement de 1.000 euros, qui s’appliquait d’office dans l’ancien dispositif, disparaît aussi, à compter de la date d’application de la loi, vraisemblablement avant la fin du mois de septembre (suivant date de publication).

Les biens concernés

La réforme ne remet pas en cause l’exonération liée à la résidence principale. En revanche, elle concerne tous les autres biens immobiliers faisant l’objet d’une transaction à titre onéreux, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain ou encore d’immobilier détenu en parts (via SCI ou SCPI). Les biens transmis à titre gratuit (donation, succession) n’entrent pas dans le nouveau dispositif.

La date d’application

La réforme concerne toute les cessions passées à compter du 1 er février 2012. Il s’agit de l’acte notarié et non de la promesse de vente. Mais, pour les apports en SCI, la date d’application de la réforme s’établit, rétroactivement, au 25 août 2011 pour prévenir route tentative d’optimisation fiscale, l’entrée en vigueur de cette mesure.

Le taux d’imposition

Il passe à 32,5 % (au lieu de 31,3 % auparavant) et s’applique, quant à lui, à compter du 1 er octobre 2011.

La base d’imposition

Elle ne change pas. Au prix d’acquisition il y a lieu d’ajouter certains frais (commission d’agence, droit de donation…). A défaut de les justifier, vous pouvez majorer le prix d’achat de 7,5 %. Même principe, pour les travaux, si ce n’est que le taux autorisé passe à 15 %. Côté prix de vente, vous pouvez aussi déduire les frais liés à la cession. La différence constitue la plus-value brute, avant abattement pour durée de détention.

Vous détenez votre bien depuis moins de cinq ans

Si vous le détenez depuis moins de cinq ans, la taxation porte, dans les deux cas, sur l’intégralité de votre plus-value. A cette différence près que les prélèvements sociaux vont augmenter à compter du 1 er octobre, faisant passer le taux global d’imposition de 31,3 % actuellement à 32,5 % à partir de cette date. Mais ce n’est pas tout. L’abattement systématique de 1.000 euros applicable quelle que soit l’année de vente dans l’ancien dispositif est supprimé à compter de l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire dans les tout prochains jours. Cela prive les propriétaires de moins de cinq ans du seul avantage fiscal qui leur était jusqu’alors accordé. Et il va être difficile de faire le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi et tout au moins le 1 er octobre.

Vous détenez votre bien depuis moins de quinze ans

La première piste à explorer pour adoucir la note, si vous aviez l’intention de vendre, est de faire le nécessaire avant le 1 er février 2012. Pour bénéficier de l’ancien dispositif – mais de toute façon sans l’abattement de 1.000 euros et avec le taux majoré de prélèvements sociaux -, l’acte authentique de vente doit être signé avant cette date. A Paris, on peut espérer vendre rapidement, mais pour les résidences secondaires en province, le délai est souvent de plusieurs mois. Du coup, il faut mettre votre bien en vente au plus vite pour espérer conclure l’affaire à temps.
Attention, cependant s’il s’agit d’immobilier locatif. Les opérations réalisées dans le neuf comportent généralement une obligation de mise en location minimale du bien (neuf ans dans le dispositif Scellier libre par exemple). Si vous vendez avant et rompez donc cet engagement, vous perdez l’intégralité des avantages fiscaux imputés, à savoir ceux de l’année en cours, mais aussi ceux des années précédentes. Des vérifications s’imposent donc, avant toute mise en vente hâtive.
Autre piste, mais beaucoup plus délicate à mettre en oeuvre : transformer votre résidence secondaire en résidence principale. Mais le fisc veille. Il faut vraiment justifier de l’occupation du logement en tant que tel et disposer de justificatifs (avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, attestation de Sécurité sociale, factures de chauffage…) l’administration fiscale peut aller jusqu’à vérifier les consommations électriques ou de chauffage pour vérifier que le logement est bien utilisé à titre principal.

Vous détenez votre bien depuis plus de quinze ans et moins de trente ans

Dans cette hypothèse, tout dépend du montant de votre plus-value. Si elle est importante et que vous aviez l’intention de vendre, autant le faire au plus vite. Vous empocherez ainsi l’intégralité de votre plus-value, alors qu’il faudra attendre l’expiration du délai de trente ans pour qu’il en soit de même dans le nouveau dispositif. Mieux vaudra parfois faire un sacrifice sur le prix pour éviter de payer un impôt sur la plus-value trop lourd. A vous de faire vos calculs. Si la plus-value est réduite à la portion congrue parce que le bien s’est faiblement valorisé, on peut vendre sans trop de regret, la taxation sera minime.
Attention, inutile de jouer au plus fin en apportant votre bien immobilier à une SCI (société civile immobilière), la plus-value est alors taxée au moment de l’apport. Vous pensez peut-être pouvoir profiter de l’ancien régime fiscal en réalisant cette opération avant le 1 er février 2012 ? Eh bien, non. Le gouvernement a, en effet, pris les devants avec des mesures anti-abus. Les apports en SCI réalisés à compter du 25 août 2011 sont d’ores et déjà soumis au nouveau régime d’imposition. L’opération n’a donc plus aucun intérêt sur le plan fiscal. Méfiez-vous également des montages qui consisteraient à vendre votre bien à une SCI avant le 1er février 2012 (pour profiter de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans), plutôt que de réaliser un apport, désormais taxable. L’opération doit avoir un intérêt autre que strictement fiscal, sinon, c’est la requalification assurée. Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier craignent que les vieilles pratiques des dessous-de-table ne refassent surface.

Vous détenez votre bien depuis plus de trente ans

Dans ce cas, c’est simple : quel que soit le régime – actuel ou futur -pas de souci : vous êtes entièrement exonéré de plus-value et pouvez vendre ou conserver votre bien à votre guise. Mais cela peut aussi être l’occasion de penser à la transmission de votre patrimoine. Par exemple en envisageant une donation à vos enfants