Catégorie : Juridique

Les plus values ne seront pas soumises à l’impôt sur le revenu

Contrairement aux autres revenus du capital, les plus-values immobilières ne seront pas soumises au barème de l’IR. Mais Bercy veut provoquer un « choc d’offre » : un abattement supplémentaire de 20 % pourrait être accordé en 2013 sur les cessions de foncier.

Contrairement à ce que le projet PS laissait entendre, les plus-values immobilières dégagées lors de la vente d’une résidence secondaire ne seront pas soumises au barème de l’impôt sur le revenu. Elles se distingueront donc des autres revenus du capital (intérêts, dividendes, plus-values mobilières), appelés à perdre le bénéfice des prélèvements forfaitaires (de 19 % à 24 %), dès l’an prochain.

Le régime des plus-values immobilières va néanmoins bouger. Car la fiscalité ne pousse pas à libérer logements et terrains : plus un propriétaire retarde la vente de son bien, moins il paie d’impôt. Bien décidé à en finir avec cette logique, le ministre de l’Economie a fait savoir, hier, en Conseil des ministres, que l’imposition des plus-values immobilières serait réformée en loi de Finances 2013 « pour permettre un choc d’offre visant à lutter contre la rétention foncière ».

Les plus-values sont actuellement taxées à hauteur de 19 %. Mais cette taxation est assortie d’une exonération progressive qui devient complète au bout de trente ans de détention du bien (les résidences principales étant, elles, totalement exonérées). Un ménage qui vend son bien au bout de trente ans échappe donc à l’impôt, alors que celui qui le fait au bout de trois ans est taxé au niveau maximal de 19 %. L’idée d’inverser la fiscalité des plus-values, c’est-à-dire de la rendre progressive avec la durée de détention, pour décourager la rétention foncière, trouve de nombreux adeptes, à droite comme à gauche.

Cet été, Bercy a expertisé des options larges, concernant le foncier bâti comme le non-bâti. Il a même été envisagé une exonération décroissante – par exemple 10 % chaque année, aboutissant à une taxation maximale au bout de dix ans. Mais la mesure est trop coûteuse, estime-t-on, et ne sera pas retenue. De fait, les rentrées fiscales seraient très faibles au cours des premières années. L’idée d’instaurer une fiscalité fixe (indépendante de la durée de détention), est aussi expertisée. Une période transitoire serait possible, incitant les propriétaires de biens détenus depuis plus de trente ans à s’en séparer s’ils souhaitent bénéficier des anciennes dispositions.

Mais finalement, une option plus simple pourrait être retenue afin d’avoir un impact rapide : pour trouver des terrains constructibles et accélérer la construction de nouveaux logements, Bercy envisagerait d’accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values de cessions de foncier effectuées en 2013.
Les vœux des professionnels
Le gouvernement Fillon avait déjà proposé une taxation fixe dans le temps. Le projet avait été rejeté par les députés, qui refusaient que les millions de Français propriétaires de résidences secondaires – souvent familiales -soient pénalisés. Avec l’accord de Bercy, le secrétaire d’Etat au Logement avait alors proposé, par amendement, une taxation progressive avec le temps, limitée au foncier non bâti. L’amendement s’était fait retoquer, car il n’existait pas de définition fiscale des terrains à bâtir.

Pour l’heure, Bercy refuse de dévoiler l’option retenue. Beaucoup de propositions ont aussi été transmises par les professionnels. Les constructeurs de maisons individuelles, par exemple, qui représentent plus de la moitié des logements neufs vendus aux particuliers, soutiennent le principe d’une fiscalité inversée, mais pas seulement : « Il faudrait une taxe patrimoniale payable tous les ans, sur les terrains constructibles, en sus de la taxe foncière, pour pousser les propriétaires à les vendre », estime Dominique Duperret, délégué général de l’Union des maisons françaises.
18 septembre 2012
La fiscalité du patrimoine à la hausse

Adoptée cet été par le Parlement, la loi de finances rectificative pour 2012 modifie la fiscalité du patrimoine. Coup de projecteur sur ses principales dispositions.

En attendant une refonte en profondeur de la fiscalité du patrimoine pour 2013, avec la création annoncée de deux nouvelles tranches d’impôt sur le revenu et un coup de rabot supplémentaire sur les niches fiscales, la loi de finances rectificative pour 2012 marque d’ores et déjà un durcissement.

Une contribution exceptionnelle sur la fortune

Tout d’abord, elle instaure une contribution exceptionnelle sur la fortune pour les contribuables dont le patrimoine net imposable est supérieur à 1,3 million d’euros. Payable dès cet automne, elle sera calculée selon un barème progressif identique à celui appliqué pour le calcul de l’ISF dû au titre de 2011. « Alors que l’on avait réduit le barème à deux tranches, on en compte à nouveau sept »
Autre mesure phare : le relèvement des droits de mutation à titre gratuit. Jusqu’à présent, les donations bénéficiaient d’un abattement en ligne directe de 159 325 euros par période de 10 ans. Cet abattement est réduit à 100 000 euros, et le délai de rappel fiscal est porté à 15 ans.
11 septembre 2012
La fin du dispositif Scellier

Il ne vous reste que quelques mois pour profiter du dernier programme de défiscalisation immobilière avant sa disparition au 1er janvier 2013. Quelques mois pour bénéficier d’une mesure qui a fait les beaux jours de l’immobilier neuf.

Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier permettait alors à un investisseur en immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 25% de la valeur du bien étalée sur 9 ans (valeur du bien limitée à 300 000€). L’avantage fiscal etant subordonné à un engagement de louer le logement nu à usage d’habitation sur une période minimale de 9 ans. En 2009 et 2010 près de deux logements sur trois étaient vendus dans le cadre du Scellier, mais trop coûteux pour les caisses de l’Etat, le dispositif a vu son avantage raboté en 2011 et en 2012.

Pour bénéficier du taux maximum de réduction d’impôt, il faut impérativement investir dans un logement BBC (13%), les logements non BBC accordant le taux réduit de 6%. Autre nouveauté en 2012, un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable a été instauré en fonction de la localisation du logement. Si vous optez pour la formule intermédiaire ou sociale du Scellier, vous pouvez réaliser des économies additionnelles à condition de louer le logement sur une période plus longue, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires (+1,33% par an sur une durée de location de 12 ou 15 ans, abattement de 30% sur les loyers). Le Scellier Social permet une réduction d’impôt de 21% à l’issue des 15 ans.

En dépit d’une érosion des taux, investir en Scellier présente toujours des avantages : devenir propriétaire d’un bien aux dernières normes de construction, bénéficier de l’effet levier offert par l’emprunt immobilier, financer une partie de son investissement par la réduction d’impôt et par les loyers, se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite. Pour investir dans un logement Scellier, n’oubliez pas certaines règles : privilégiez les bassins économiques dynamiques, étudiez la demande locative de la zone concernée et vérifiez que le nombre de nouveaux logements ne dépasse pas le nombre de créations d’emploi, préférez les T2 et T3 qui minimisent la vacance de locataire en comparaison avec les petites surfaces.

L’arrêt du Scellier en fin d’année n’est pas une surprise, puisqu’initialement il était prévu que la loi lui accorde une existence jusqu’au 31 décembre 2012. Les professionnels ont espéré son prolongement par le gouvernement précédent, décision impossible au regard de la dette abyssale du pays. Le gouvernement en place a définitivement entériné la fin du Scellier sans pour autant évoquer un éventuel remplacement. Une initiative a pourtant émergé, celle du sénateur Thierry Repentin, qui a planché sur un nouveau dispositif de défiscalisation censé promouvoir l’immobilier neuf tout en contenant la hausse des prix. Si elle voit le jour, cette loi (on parle déjà de loi Repentin), volontairement plus sociale que le Scellier, sera axée sur une déduction fiscale conditionnée par la location à des ménages modestes et par l’application de loyers plafonnés par zones.

Un nouveau dispositif fiscal figurera dans le projet de loi de finances 2013 publié le 24 septembre prochain.
5 septembre 2012
Comment les bailleurs vont pouvoir s’affranchir de l’encadrement des loyers

Le décret prévoyant l’encadrement des loyers entrera en vigueur au 1er août. Dans 43 agglomérations, les propriétaires ne pourront plus augmenter librement leurs loyers lors de la relocation et du renouvellement du bail. La hausse sera alors indexée sur le dernier indice de référence des loyers (IRL) connu (2,24% au premier trimestre 2012). Il existe cependant des dérogations.

– Le loyer est manifestement sous-évalué :

Si le loyer se situe en-dessous de la moyenne pratiquée dans l’agglomération, le propriétaire pourra l’augmenter plus que l’IRL.

Le décret autorise une revalorisation égale à 50% de la différence entre le loyer et la moyenne du marché.

Prenons, l’exemple, d’un loyer de 10 euros le mètre carré, inférieur de 5 euros à la moyenne du marché (15 euros le mètre carré). Le propriétaire pourra revaloriser son bail de 2,5 euros par mètre carré. Le calcul est le suivant : 15 euros – 10 euros = 5 euros. Puis 50% de 5 euros = 2,5 euros.

Problème : aucune base de données ne permet pour l’heure d’établir précisément le montant du loyer moyen dans les villes concernées.

– Le bailleur a réalisé d’importants travaux :

Si le propriétaire a entrepris des travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, celui-ci pourra revaloriser son bail de 15% du montant des travaux (TTC).

Exemple : un propriétaire a réalisé 5000 euros de travaux, ce qui correspond à la moitié de ses revenus fonciers (10.000 euros). Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, il pourra augmenter son loyer annuel de 750 euros (15% de 5000 euros).

Dernière dérogation : lorsque le montant des travaux entrepris dépasse, celui de la dernière année de loyer, le bailleur pourra revaloriser son loyer librement lors de la relocation ou du changement du bail.
31 juillet 2012
Les loyers seront encadrés dans 43 agglomérations

Encadrer les loyers lors des relocations dans les zones tendues : l’idée avait suscité des remous lors de son apparition dans le programme présidentiel socialiste. Le projet de décret qui a été transmis pour consultation devrait en provoquer encore davantage. Car son périmètre d’application va bien au-delà de ce que le ministère du Logement envisageait encore début juin.

En termes géographiques, tout d’abord. Le ministère pensait bloquer les loyers à la relocation dans les zones anormalement chères, c’est-à-dire en Ile-de-France, dans le pourtour méditerranéen et la région du Genevois français, dans la zone B1 (les villes de plus de 250.000 habitants) ainsi que dans 6 villes plus petites mais identifiées comme chères. Finalement, la mesure s’appliquera dans 43 agglomérations, dont 11 Outre-Mer. Y compris Mamoudzou, la préfecture de Mayotte. Rien qu’en France métropolitaine, c’est ainsi plus de 1.430 communes qui seront concernées, d’Amiens, première de la liste, jusqu’à Wavrechain-sous-Denain (agglomération de Valenciennes). Explication : la mesure porte sur toutes les agglomérations remplissant deux critères. Tout d’abord, des loyers ayant évolué de 2002 à 2010 deux fois plus vite que l’indice de référence des loyers (soit plus de 3,2 % par an). Ensuite, un loyer moyen supérieur d’au moins 5 % à la moyenne nationale hors Paris.

Sur ce périmètre géographique, ce n’est pas seulement le loyer à la relocation qui sera encadré, mais aussi le loyer lors des renouvellements triennaux des baux, pour les locataires restant en place. Jusqu’à présent, seuls Paris et l’Ile-de-France bénéficiaient, du fait de leur extrême tension locative, d’un décret paraissant tous les ans au mois d’août et interdisant d’augmenter le loyer des locataires en place davantage que l’indice de référence lors du renouvellement triennal du bail. Cette mesure s’appliquera désormais à 43 agglomérations, qui seront ainsi doublement encadrées dès le 1 er août.

Reste à connaître la réaction des bailleurs privés. Sur un autre sujet sensible, la concurrence que leur fait le logement social, l’Union nationale des propriétaires privés vient de porter plainte à Bruxelles contre les aides françaises aux HLM.
30 juillet 2012
Projet de loi Repentin en 2013

Thierry Repentin, sénateur, Vice-Président de la commission de l’économie, du développement durable et de l’aménagement du territoire. Dans un contexte difficile pour le logement et le secteur de la promotion immobilière, Mr Repentin devrait ainsi initier la création d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière pour redynamiser le secteur. Cette loi qui portera vraisemblablement son nom, la loi Repentin, devrait être proche de la loi Besson mise en place en 1999 mais aussi et surtout de la loi Scellier qu’elle remplacera certainement dès le début de l’année 2013.

Cette nouvelle loi de défiscalisation devra, si elle voit le jour, arriver à stimuler la construction immobilière sans pour autant faire grimper les prix. Promouvoir l’investissement dans l’immobilier neuf, contenir la hausse des prix, augmenter les investissements dans le logement social et prendre en compte les aspects écologiques de la construction, telles seront les grandes lignes du nouveau dispositif que Mr Repentin prévoit de mettre en place.

Le Sénateur, sur ce thème, avait déclaré en janvier 2012 : « dans le programme de François Hollande nous prévoyons la mise à disposition des terrains publics aux collectivités locales, une modification de la loi SRU qui imposera désormais 25 % de logements sociaux (sous peine de sanctions multipliées par cinq), et une modification sur la fiscalité du foncier destinée à faciliter la construction ».

Des annonces qui vont dans le sens de la mise en place d’un nouveau dispositif fiscal destiné à favoriser la construction immobilière sans perdre de vue les aspects fiscaux, écologiques et sociaux de l’immobilier de demain. Mr Repentin aura-t-il la possibilité de peser sur une politique nouvelle pour le logement.

Les grandes lignes de la loi Repentin

Le 29 mai 2012, Cécile Duflot confirmait la suppression d’ici au 31 décembre 2012 du dispositif de défiscalisation Scellier. Dans le même temps, Thierry Repentin posait les premières pierres d’une éventuelle loi à son nom en présentant ses pistes pour soutenir le secteur de la construction. En lieu et place du Scellier, la future loi de défiscalisation Repentin pourrait ainsi mettre l’accent sur une déduction fiscale conditionnée à la location du logement à des ménages modestes et à l’application d’un loyer plafonné.

Rappel du fonctionnement de la loi Besson

Succédant à l’amortissement Périssol, l’investissement locatif Besson avait pour vocation de demeurer pérenne en donnant de la visibilité aux professionnels et en évitant les phénomènes cycliques ou les « à-coups » conjoncturels.

Le dispositif Besson entré en vigueur le 1er janvier 1999 était doublé d’un dispositif dans l’ancien.
Dans le neuf, l’avantage consistait en la déduction d’un amortissement égal à 8 % du prix de revient de l’investissement les cinq premières années et de 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes. L’amortissement cumulé était de 50% du prix d’acquisition sur 9 ans.

Les opérations éligibles à cet amortissement étaient les mêmes que celles prévues par l’amortissement Périssol mais l’investisseur s’engageait à le donner en location nue à titre d’habitation principale, pendant neuf ans, à une personne n’appartenant ni à son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant. Il devait en outre respecter des plafonds de loyers et sélectionner ses locataires en fonction d’un plafond de ressources défini selon un zonage particulier. Cette durée pouvait être prorogée de deux fois trois ans, avec un amortissement supplémentaire de 2,5% par an. Au bout de 15 ans, l’investisseur pouvait ainsi déduire jusqu’à 65% de son investissement locatif.

En contrepartie, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun, tandis que le plafond du déficit foncier était ramené à 10 700 €
20 juin 2012
Retour à l’ancien barème de l’ISF : une taxe exceptionnelle en 2012

Pour des raisons juridiques, le barème de l’ISP, ses modalités de déclaration et de paiement ne devraient pas être modifiées cette année. Pour respecter la promesse de campagne de François Hollande, Bercy planche en revanche sur la création d’une contribution exceptionnelle.

C’était un engagement de campagne du nouveau président François Hollande : redonner à l’ISF un rendement pérenne. En clair, revenir à l’ancien barème, beaucoup plus lourd (lire ci-dessus). Il avait aussi promis de le faire dès cette année», mais, pour modifier ainsi les règles du jeu, il faut une loi, puisque l’essentiel des dispositions régissant l’ISF sont elles-mêmes issues d’une loi. Or, la 14e législature de l’Assemblée nationale ne s’ouvre qu’après les législatives, le 26 juin 2012.

Vers une taxe exceptionnelle

A ce moment-là, tous les assujettis auront déjà fait leur déclaration d’ISF, voire pour certains payé la note… « Je ne vois pas bien comment on peut modifier a posteriori un impôt dont le fait générateur est le 1erjanvier 2012, qui aura été déclaré et surtout payé avant l’adoption, cet été, de la réforme fiscale, dit Jean-Yves Mercier, avocat associé au CMS Bureau Francis Lefebvre. Sauf à créer un complément d’impôt, mais qui ne sera pas à proprement parler de l’ISF. » C’est aussi l’avis de Valérie Harnois-Mussard, avocate associée au cabinet Fidal, « il serait, en effet, possible de créer une contribution exceptionnelle, à l’image de celle sur les hauts revenus adoptée fin 2011, mais valable sur l’ensemble des revenus 2011 ».

A Bercy, cette piste est effectivement évoquée, mais les arbitrages politiques ne sont pas encore rendus. Ils devraient l’être dans le mois à venir. Si cette solution devait être retenue, les redevables de l’ISF n’auraient pas de nouvelle déclaration à faire, mais simplement à acquitter cette nouvelle contribution, sur la base du différentiel entre les taux actuels du barème de l’ISF (0,25 % et 0,5 %) et ceux de l’ancien barème (de 0,55 % à 1,8 %).

Déclarer et payer normalement

Pour l’heure, les assujettis à l’ISF n’ont pas à s’inquiéter, selon Bercy, ils doivent respecter à la lettre la loi actuellement en vigueur. En conséquence, faire comme si de rien n’était. Ceux dont le patrimoine est compris entre 1,3 et 3 millions doivent faire leur déclaration d’ISF, pour la première fois cette année, en même temps et aux mêmes dates que leur déclaration de revenus (lire ci-dessus). Les autres (à partir de 3 millions d’euros de patrimoine) continuent de faire leur déclaration spécifique d’ISF, au plus tard le 15 juin – comme expressément indiqué dans la loi actuellement en vigueur. Pour ces derniers, rien ne change dans le paiement de l’impôt : ils doivent l’envoyer en même temps que leur déclaration au 15 juin, sur la base du taux actuellement en vigueur (0,5 %).
Ceux dont le patrimoine est inférieur à 3 millions d’euros, en revanche, n’ont rien à payer avec leur déclaration. Ils recevront un avis d’imposition spécifique fin août, toujours sur la base du barème actuel (0,25 % pour eux) et devront payer l’impôt le 17 septembre au plus tard.
30 mai 2012
Permis de plus construire – Nouvelles réformes

L’urbanisme fait peau neuve avec 2 mesures phares qui touchent directement les particuliers en 2012.

Le décret permettant d’augmenter de 20 à 40 mètres carrés le seuil de recours au permis de construire a été publié au journal officiel du 7 décembre 2011.

En clair, si vous habitez en zone urbaine, vous pouvez désormais augmenter jusqu’à 40 m2 d’extension à votre habitation sans permis de construire, à condition que l’ensemble de la construction ne dépasse pas 170 m2.
Par ailleurs, les bâtis simplement accolés ou isolés, comme les garages et les abris de jardin, ne sont pas concernés par la réforme. Il n’empeche qu’une déclaration préalable de travaux n’est pas forcément plus simple à réaliser qu’une demande de permis de construire.

Le décret précise aussi que vous n’êtes plus obligé de solliciter un permis de construire pour les travaux qui modifient le volume du bâtiment, ni pour ceux qui consistent à percer ou à agrandir une ouverture. Bien sûr, cette nouvelle loi ne dégrève en rien les particuliers du respect des règles d’urbanisme en vigueur, elle leur permet juste de disposer d’une autorisation plus rapide.

La deuxième réforme urbanistique intéressant les particuliers entrera en vigueur le 1er mars 2012.
Elle concerne la surface de plancher de référence dans la construction. Le gouvernement a choisi de supprimer les notions complexes de SHOB (Surface Hors Œuvre Nette) au profit de la seule surface de plancher des constructions (SDPC). Celle-ci est définie à partir du nu intérieur des façades, ce qui exclut l’épaisseur des murs dans le calcul des surfaces constructibles, soit un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10 %

Revers de la médaille, les documents d’urbanisme devront être adaptés à cette nouvelle surface de plancher, tout comme les modes de calcul des taxes liées à l’habitat (taxe locale d’équipement, taxe d’urbanisme), qui ne seront plus basés sur la SHON. D’un point de vue fiscal, rappelons également la récente réforme censée accélérer la cession de terrains constructibles non bâtis.

Désormais, la taxe sur les plus-values sera identique, quelle que soit la durée de détention du terrain au moment de la vente. A partir du 1er février 2012, tandis que les abattements progressifs disparaîtront, l’imposition de 19% et les prélèvements sociaux de 12.30 % s’appliqueront dans tous les cas. L’abattement ne sera total qu’au bout de trente ans au lieu de quinze.
D’ici 2020, tous les nouveaux bâtiments neufs seront conçus selon des normes permettant de réduire drastiquement leur consommation d’énergie.

2012 ANNEE BBC

Issu du Grenelle Environnement, l’objectif du Plan bâtiment est ambitieux ;: réduire les consommations d’énergie de 38 %. Pour y parvenir, un échéancier a été dressé. En 2012, tous les nouveaux bâtiments seront BBC, tandis que les bâtiments de l’Etat et des ses établissement publics seront tous engagés dans une rénovation énergétique dans le dessein de réduire leurs consommations d’au moins 40 % à l’Horizon 2020. Enfin, en 2020, les bâtiments neufs seront tous à énergie positive (BEPOS), ce qui signifie qu’ils produiront plus d’énergie qu’ils n’en consommeront.

Pour plus d’informations sur ces nouvelles mesures.
Pour en savoir plus sur ces nouvelles mesures, n’hésitez pas à nous contacter L’un de nos conseillers répondra à toutes vos questions.
L’équipe PRESTA FINANCE

30 %
C’est le taux de dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS) désormais autorisé, à condition que les bâtiments soient très performants en énergie, et jusqu’à 50 % s’ils intègrent une production de logements sociaux.
(Ministère du développement durable)

400 000
C’est le nombre de logements par an qui doivent faire l’objet d’une rénovation selon la loi Grenelle 1 à compter de 2013
(Ministère du développement durable)

25%
C’est la part de logements neufs construits dans les grandes villes de plus de 50 000 € habitants).
(Rapport de la commission des comptes du logement, janvier 2011)
19 avril 2012
Immobilier : quels nouveaux droits à construire ?

Que l’on soit propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à construire, la majoration des droits à construire de 30% annoncée par Nicolas Sarkozy pourrait vous concerner. Pour faire le point sur les droits à construire, il suffira de joindre la mairie où se trouve le bien immobilier ou foncier. En communiquant l’adresse du bien au service de l’urbanisme, il vous renseignera sur le COS (coefficient d’occupation des sols) de votre secteur. A ce COS, vous appliquerez la superficie de la parcelle où est situé le bien pour obtenir sa constructibilité. De ce montant, vous déduirez la superficie déjà construite. Attention, cette réforme ne sera applicable que si elle est votée en l’état.
Vous êtes propriétaire d’une maison
Imaginons que votre résidence principale soit située dans un secteur où le COS s’élève à 0,4. Si elle est implantée sur un terrain de 1.000 mètres carrés, cela signifie que sa constructibilité s’établit à 400 mètres carrés. Si votre demeure se développe déjà sur 220 mètres carrés, il reste des droits à construire sur 180 mètres carrés. A ce stade, un architecte ou un géomètre expert peut effectuer le mesurage de la construction existante. Avec la réforme annoncée, le COS serait majoré de 30%, ce qui le porterait à 0,52. D’où une constructibilité de 520 mètres carrés et la possibilité de construire 300 mètres carrés supplémentaires. Quant aux vendeurs souhaitant conserver leur surface actuelle, la perspective de pouvoir construire plus constitue un élément supplémentaire de valorisation de leur bien immobilier.
Vous êtes propriétaire d’un terrain à construire
Là encore, la possibilité de pouvoir construire davantage devrait valoriser davantage le terrain. Outre le COS, même majoré de 30 %, les règles de gabarit ou hauteur et d’emprise au sol sont à prendre en compte. En raison de ces contraintes, la majoration de 30 % des droits à construire ne sera pas forcément atteinte partout.
Vous êtes propriétaire d’un appartement
Les éventuels droits à construire constituent la propriété du syndicat de copropriété. Si un co-propriétaire souhaite profiter de cette réforme pour faire installer une véranda sur sa terrasse, il devra acquérir auprès du syndicat, les droits à construire pour réaliser ce projet. Dans les immeubles résidentiels, la majoration des droits à construire n’aura guère d’incidence, car les règles de fonctionnement de la copropriété sont très compliquées et permettent rarement d’obtenir une extension.
9 février 2012
Immobilier : trois cas d’exonération des plus-values

La loi de finances pour 2012 instaure trois cas où la taxation des plus-values immobilières ne joue pas. Explications.
Pour toute vente notariée de biens immobiliers, hors résidence principale, effectuée à compter du 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au bout de 30 ans de détention, contre 15 ans révolus actuellement. Malgré ce tour de vis, la loi de finances pour 2012 prévoit trois situations permettant à un particulier de vendre un bien immobilier sans être taxé sur la plus-value.

Locataire de sa résidence principale
A condition de n’avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, le particulier vendant pour la première fois un logement locatif ou une résidence secondaire pourra être, sous certaines conditions, exonéré de la plus-value. Cependant, une obligation de remploi s’impose : avec le produit de cette vente, il doit acheter ou faire construire sa résidence principale dans un délai de deux ans. Imaginons qu’un particulier vende un bien locatif 600.000 euros. S’il ne remploie que 400.000 euros dans l’achat de sa résidence principale, il supportera la taxation de la plus-value sur le solde, soit 200.000 euros

Exonération au bout de 30 ans
Avec la réforme entrant en application le 1er février 2012, le vendeur a droit à un abattement sur le prix de vente de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et avant la 17eme année, de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17eme et avant la 24eme année, et de 8% pour chaque année au-delà de la 24eme et jusqu’à la 30eme.

Senior ou handicapé dans un établissement spécialisé
Par ailleurs, lorsqu’un senior ou une personne handicapée quitte sa résidence principale pour s’installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc lui accorde un délai de grâce de deux ans pour céder son toit sans fiscalité. Et ce, bien qu’il ait changé de résidence principale. Dans la pratique, cette mesure d’exonération s’accompagne d’une condition: ne pas être imposable à l’ISF.
6 janvier 2012