Le décret prévoyant l’encadrement des loyers entrera en vigueur au 1er août. Dans 43 agglomérations, les propriétaires ne pourront plus augmenter librement leurs loyers lors de la relocation et du renouvellement du bail. La hausse sera alors indexée sur le dernier indice de référence des loyers (IRL) connu (2,24% au premier trimestre 2012). Il existe cependant des dérogations.
– Le loyer est manifestement sous-évalué :
Si le loyer se situe en-dessous de la moyenne pratiquée dans l’agglomération, le propriétaire pourra l’augmenter plus que l’IRL.
Le décret autorise une revalorisation égale à 50% de la différence entre le loyer et la moyenne du marché.
Prenons, l’exemple, d’un loyer de 10 euros le mètre carré, inférieur de 5 euros à la moyenne du marché (15 euros le mètre carré). Le propriétaire pourra revaloriser son bail de 2,5 euros par mètre carré. Le calcul est le suivant : 15 euros – 10 euros = 5 euros. Puis 50% de 5 euros = 2,5 euros.
Problème : aucune base de données ne permet pour l’heure d’établir précisément le montant du loyer moyen dans les villes concernées.
– Le bailleur a réalisé d’importants travaux :
Si le propriétaire a entrepris des travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, celui-ci pourra revaloriser son bail de 15% du montant des travaux (TTC).
Exemple : un propriétaire a réalisé 5000 euros de travaux, ce qui correspond à la moitié de ses revenus fonciers (10.000 euros). Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, il pourra augmenter son loyer annuel de 750 euros (15% de 5000 euros).
Dernière dérogation : lorsque le montant des travaux entrepris dépasse, celui de la dernière année de loyer, le bailleur pourra revaloriser son loyer librement lors de la relocation ou du changement du bail.