Le dispositif de la réduction d’impôt Pinel est assoupli.
L’engagement de location devient modulable (de 6 à 9 ans) avec une possibilité de prorogation jusqu’à 12 ans maximum.
Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Il est ainsi fixé à :
12% (23% outre-mer) pour un engagement de location de 6 ans : prorogation triennale possible 2 fois, soit une réduction d’IR maximale de 21% (32% outre-mer),
18% (29% outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans : prorogation triennale possible une seule fois, soit une réduction d’IR maximale de 21% (32% outre-mer).
Désormais, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l’avantage fiscal, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées.
Ces dispositions sont applicables aux investissements réalisés à compter du 01.09.2014 (01.01.2015 pour ceux concernant les ascendants et descendants).
Catégorie : Investissement
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DISPOSITIF PINEL POUR INVESTISSEMENT LOCATIF (LOI DE FINANCES 2015)
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DE NOUVEAUX ABATTEMENTS POUR LES DONATIONS DE LOGEMENTS NEUFS
Comme le gouvernement l’avait annoncé dans son plan de relance du logement, les donations de logements neufs devraient bénéficier, au terme de l’examen du projet de loi de finances pour 2015, d’un abattement supplémentaire de 100 000 € pour les transmissions en ligne directe (enfants, petits-enfants) ou consenties au profit du conjoint.
L’abattement serait fixé à 45000 € pour les donations faites au profit d’un frère ou d’une sœur et à 35000 € pour tout autre bénéficiaire.
Cet abattement exceptionnel devrait se cumuler avec les abattements de droit commun, si ces derniers n’ont pas été épuisés.
Toutefois, alors que les abattements de droit commun (100 000 € lorsque la donation se fait au profit d’un enfant et 31865 € pour un petit-enfant) s’appliquent pour chaque bénéficiaire, l’abattement exceptionnel serait limité à 100 000 € par donateur. Ainsi, un couple ayant plusieurs enfants pourra leur transmettre sans droit de donation un logement qui pourrait leur servir de résidence secondaire et dont ils seraient ainsi propriétaires en indivision d’une valeur de 200 000 €, augmentée de 200 000 € par enfant si aucun des parents n’a déjà utilisé les abattements de droit commun.
La donation devra être constatée par acte authentique et porter sur la pleine propriété d’un logement qui n’a jamais été occupé et dont le permis de construire a été délivré entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.Source : http://patrimoine.lesechos.fr
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COMMENT FINANCER AU MIEUX SON INVESTISSEMENT IMMOBILIER ?
Dans la décision d’un achat immobilier, les niveaux de taux de crédit sont un élément clé. Ceux-ci n’ont jamais été aussi bas pour un futur propriétaire souhaitant financer son logement via un crédit immobilier.
Quelles sont les pistes à suivre pour optimiser son prêt ?
– Profiter des taux avant qu’ils ne remontent
Les futurs propriétaires, qui suspendent leur projet dans l’attente d’une correction plus forte des prix, doivent toutefois prendre garde. Les faibles taux de crédit pourraient ne pas durer. Les banques soumises à de nouvelles contraintes réglementaires sur la liquidité et la solvabilité pourraient se retrouver dans la nécessité d’équilibrer le rapport entre les crédits qu’elles consentent et les dépôts collectés, ce qui les conduirait à relever progressivement leurs taux. Autre facteur en faveur d’une hausse : la remontée des taux longs en cas de reprise dans l’activité économique dans la zone euro, même si ce scénario n’est pas aujourd’hui très évident. L’entrée en vigueur depuis le 26 juillet de la loi Hamon, adoptée en mars 2014, pourrait aussi pousser à une hausse. Cette réforme autorise l’emprunteur à changer librement de contrat d’assurance, sans frais pendant un an à compter de la signature de l’offre de prêt. Or, les banques bénéficient sur ce produit de marges intéressantes, qui leur permettent parfois d’être plus avantageuses sur les taux de crédit immobilier. Dans ce nouveau contexte, elles pourraient prêter à des taux plus élevés. Ainsi, il faut rester attentif aux réajustements des banques dans les mois à venir.
– Décrocher le meilleur taux
Même quand les taux sont au plus bas, il n’est pas toujours aisé d’obtenir les meilleures conditions auprès de son conseiller habituel. Les banques doivent être mises en concurrence sur le taux de crédit immobilier. Passer par l’intermédiaire d’un courtier en crédit immobilier permet, outre le gain de temps, de donner accès à une marge de négociation supplémentaire. La période est donc particulièrement propice aux renégociations. Au-delà du taux, les professionnels du courtage ont pour mission de trouver la solution de financement la plus adéquate au regard de tous les éléments du prêt : durée, type, options comme le report d’échéance ou l’exonération des indemnités de remboursement anticipé, les garanties…
– Peaufiner son profil bancaire
Les futurs emprunteurs doivent soigner leurs dossiers. Revenus élevés et stabilité professionnelle ont naturellement la faveur des banques. Deux types de clients ont des atouts en main pour négocier au mieux leur prêt : d’un côté les jeunes de moins de 35 ans, cible prioritaire et à fort potentiel que les banques courtisent et qu’elles veulent fidéliser et de l’autre, les plus de 50 ans, aux revenus et à l’épargne élevés.
Pour améliorer son profil bancaire, il est recommandé de démontrer sa capacité d’épargne. C’est moins le montant que la régularité de l’effort d’épargne qui importe. L’apport personnel est quasi indispensable aujourd’hui, il doit être au moins de 20%, hors frais, pour accéder à des conditions avantageuses.
Il est aussi plus aisé d’acheter en couple que seul. Les revenus demandés à un célibataire sont proportionnellement plus élevés car le risque ne repose que sur une seule personne. Il en est de même pour le « reste-à-vivre », c’est-à-dire la somme restante une fois la mensualité du prêt remboursée. -
Le marché immobilier du 6ème arrondissement de Lyon
Le 6ème arrondissement de Lyon
Situé au nord de Lyon, entre Villeurbanne et les rives du Rhône, l’arrondissement Lyon 6ème est notamment réputé pour abriter le parc de la Tête d’Or, lieu idéal pour se ressourcer en couple ou en famille et découvrir les nombreux animaux du zoo. Non loin, la Cité Internationale rassemble casino, cinéma, logements, musée d’art contemporain ou encore salles de conférences pour diverses manifestations nationales ou mondiales.
Le marché immobilier de Lyon 6ème
Avec une population de près de 50 000 habitants, Lyon 6ème compte parmi les arrondissements moyennement peuplés de la capitale des Gaules, avec, cependant, une importante densité au km² (environ 13 000).
Les moyennes de prix varient selon les quartiers et leurs situations. Ceux plus proches du Rhône et du parc sont les plus chers (compter, en moyenne, plus de 4000€ au m²) tandis que le quartier « Charmettes / Bellecombe », jouxtant Villeurbanne, est plus près des 3000€/m². (source)
Du à sa forte densité, la quasi-totalité des logements et opportunités immobilières à saisir sont des appartements, du T1 au T5 et plus.
Contactez Prestafinance, votre courtier en crédit immobilier à Lyon 6ème, au 04 74 27 26 42 :
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Pour un rachat de crédit immobilier à Lyon 6ème. -
Vente en Copropriété : ce qui change avec ALUR
L’essentiel des modifications porte sur l’information de l’acquéreur : depuis fin mars, divers documents sont devenus obligatoires dès la signature du compromis ; tels que le règlement de copropriété à jour et de l’état descriptif de division. A cela peuvent s’ajouter des informations sur la vie de l’immeuble : procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, identité du syndic, montant des charges courantes et de travaux dus par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente. Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part correspondant au lot vendu est le dernier montant versé par le vendeur pour ce fonds de travaux. Enfin, l’acheteur doit également être informé des sommes que le vendeur doit encore au syndicat des copropriétaires et des sommes qu’il aura à verser en tant que nouveau copropriétaire. Les professionnels de la vente immobilière sont peu à peu confrontés à des modifications en ce qui concerne les annonces, notamment les mentions relatives aux frais à charge de l’acquéreur et au nombre de lots de copropriété. Pour les ventes, les agences immobilières doivent récupérer auprès du propriétaire de nombreux documents. De ce fait, un retard considérable s’accumule pour la signature de certains compromis. Des vendeurs sont engagés par l’acceptation d’une offre, mais ne peuvent officialiser la vente par compromis notarié ; les acquéreurs eux, ne sont réellement engagés qu’après la signature du compromis et qu’après la purge du délai de rétractation et des conditions suspensives. Certains poursuivent leurs recherches et il se passe parfois de longues semaines avant que le vendeur soit certain de l’engagement de l’acquéreur ; la relation se trouve ainsi momentanément déséquilibrée et marquée par l’incertitude.
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Evolution du marché de l’immobilier de l’ancien au 1er trimestre 2014
La baisse des prix s’est poursuivie au premier trimestre sur un marché immobilier de l’ancien divisé en deux, « dynamique », en région parisienne et dans les grandes villes françaises, « hésitant » sur le reste du territoire.
Le prix moyen au m² a reculé de 2.5% en France au 1er semestre mais s’est stabilisé à Paris (-0.4%) alors qu’il a baissé de 3.3% en province. Les six premiers mois de l’année ont vu le nombre de transactions progresser de 1% au plan national.
Le rétablissement annoncé du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans l’ancien, limité aux zones rurales et subordonné à la réalisation de travaux, ne permettra certainement pas de redynamiser le marché. Au sein des transactions réalisées, les secondo-accédants bénéficient des meilleures ventes immobilières au premier semestre, avec 56%, suivis par les primo-accédants (33%). Les investisseurs locatifs quant à eux ont chuté de 50%. -
Les prix de l’immobilier ancien sur LYON
La Chambre des notaires du Rhône a publié ses dernières études sur le marché de l’immobilier ancien.
Le nombre de transactions immobilières dans le département a augmenté en 2013 par rapport à 2012 de 6% pour des appartements anciens et de 9% pour les maisons anciennes. Cependant, les prix du m² médian pour un appartement n’ont pas baissé. Ceux-ci se stabilisent à 2 770 € du m² médian. A noter que dans les départements voisins, les prix du m² médian ont chuté de 4,7% (1140 €) dans la Loire, de 2,9% (2160 €) dans l’Isère ou encore en 2,5% (1150 €) en Saône-et-Loire. Seul le département de l’Ain a enregistré une hausse de 1,2% sur l’année écoulée en affichant un prix médian de 1890 € au m².Les prix médian au m² ont augmenté dans 21 quartiers de Lyon
QUARTIER
PRIX MEDIAN au M²
VARIATION SUR 1 AN
Tête d’or – Saxe
4 240 €
5.1 %
Presqu’île
4 070 €
-1.7 %
Brotteaux
3 970 €
4.7 %
Bourse
3 800 €
0.2 %
Vieux Lyon
3 800 €
4.2 %
Croix Rousse Centre
3 770 €
5 %
Pentes Croix-Rousse
3 630 €
-1 %
Terreaux
3 610 €
0.5 %
Préfecture – Université
3 590 €
4.9 %
Croix-Rousse Plateau
3 540 €
3.8 %
Fourvière
3 430 €
5.5 %
Guillotière
3 370 €
4.2 %
Part-Dieu centre
3 320 €
1.2 %
Lacassagne
3 240 €
1.3 %
Charlemagne
3 240 €
-0.6 %
Montchat
3 240 €
5.7 %
Monplaisir – Grange Blanche
3 240 €
1.2 %
Bellecombre
3 230 €
-1.8 %
Pref – Jussieu – Les Halles – Bonnel
3 050 €
1.5 %
Vaise centre
2 930 €
-3.5 %
Gorge de loup
2 930 €
0.3 %
Saint-Irénée
2 920 €
8.7 %
Gerland
2 790 €
1 %
Saint-Rambert
2 770 €
0.2 %
Gare de Vaise
2 670 €
2.4 %
Point du Jour
2 530 €
-2.8 %
Etats-Unis – Mermoz
2 370 €
-2.1 %
Plateau Duchère
1 840 €
15.8 %
MOYENNE LYON
3 270 €
+1.6 %Cette tendance de croissance des prix porte notamment par une important augmentation sur le plateau de la Duchère (+15.8%) ou à Saint-Irénée (+8.3%). A contrario, la Presqu’île, les Pentes de la Croix-Rousse, Charlemagne, Bellecombe, Vaise Centre, Point du Jour et Etats-Unis Mermoz ont enregistré une baisse.
A noter également la stabilisation des prix sur Villeurbanne. Le prix médian du m² s’élève à 2630 €.Source : Chambre des Notaires du Rhône
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4 moyens de réduire le coût d’un crédit immobilier
1- Négocier les frais de dossier de la banque
Il est toujours possible de négocier une partie de ces frais. Ils sont facturés entre 1 et 1,5% du montant emprunté et sont réglés lors de la souscription. PRESTA FINANCE a négocié ces frais forfaitairement avec toutes les banques de l’ordre de 300 €.2- Faire un prêt complémentaire
Même si les montants sont plafonnés, ces petits prêts sont octroyés à des taux préférentiels.
Dans le cas d’un investissement au titre de la résidence principale neuve, un prêt à taux zéro (PTZ) peut être proposé. Ce crédit, sans intérêt, s’adresse aux personnes achetant pour la première fois et soumis à revenus. De plus, le logement doit être aux normes écologiques (RT 2012 ou bien norme BBC).
Il existe également le prêt proposé par Action Logement (ex-1% Logement). Afin de souscrire à cet emprunt, il faut être salarié d’une entreprise privée d’au moins 10 personnes. Il permet de compléter le financement l’acquisition immobilière.3- Réduire le coût de l’assurance du prêt
L’assurance de prêt représente une part important du coût du crédit. Néanmoins, il est possible d’économiser dessus en optant pour la délégation d’assurance et non pas le contrat groupe proposé par la banque prêteuse.4- Economiser sur la garantie
La garantie financière la mieux adaptée doit être choisie. Différentes garanties existent :
– L’hypothèque : elle se fait sur le bien immobilier à financer en cours de construction ou sur un autre logement libre d’hypothèque détenu par l’emprunteur. Un acte authentique rédigé par le notaire est inscrit à la conservation des hypothèques.
– Le Privilège de Prêteur de Deniers : Cette garantie moins onéreuse s’applique aux logements anciens.
– La Caution Mutuelle : Elle n’exige pas de formalités. Elle est toutefois subordonnée au bon vouloir de la société de caution consultée. Cependant, une somme comprise entre 1,5% et 3% du montant emprunté est exigée. En effet, ce sont des organismes financiers qui se portent caution au regard de la banque. Au terme du prêt immobilier, une partie de la somme versée peut ou non être restituée. -
Où investir en Immobilier ?
Lyon en 4ème place des villes où investir et Villeurbanne en 5ème position
Selon le dernier baromètre du site Explorimmo, la ville de Lyon est classée 4ème du palmarès des 10 villes où investir dans l’immobilier en France en 2014. En 5ème place se trouve Villeurbanne qui a su profiter de l’effet d’entraînement du projet du Grand Lyon.
Plusieurs éléments ont été pris en compte pour effectuer ce classement : la dynamique démographique (sur cinq ans), évolution de l’emploi sur un an, l’évolution de la population étudiante sur un an, le prix de l’ancien et celui du neuf (évolution du prix au mètre carré en 2013), les loyers (évolution d’un loyer par rapport à 2012) et enfin la part des investisseurs dans les acquisitions dans le neuf en 2013.
Lyon se place très bien dans plusieurs domaines tels que le prix de l’ancien (2ème position), l’évolution des étudiants et la démographie (en 3ème place toutes les deux) et les loyers des appartements (en 4ème). A Lyon, Explorimmo souligne la hausse de l’attractivité des quartiers de la Part-Dieu, à Confluence et à Gerland.
Quant-à Villeurbanne, cette commune est en tête des villes au niveau démographique. En effet, la croissance démographique y est la plus forte. Au sujet de l’emploi, elle est également bien placée (2ème position). Pour les loyers, Villeurbanne se classe 3ème du palmarès. Cette ville semble devenir un eldorado des investisseurs immobiliers dû à la chute de 5% des prix l’an dernier. -
Motivations du financement immobilier
Pour un trentenaire :
Pourquoi payer un loyer alors que vous pourriez faire un prêt immobilier et devenir propriétaire ? Cette question incite de nombreux trentenaires à acheter le plus tôt possible. La prudence serait d’acheter une fois que le couple est stable dans sa vie professionnelle et familiale. Effectivement, la séparation du couple peut être un évènement complexe à gérer.Pour un quadragénaire :
Le quadra ou le couple de quadras doit penser très vite à acheter son logement, si ce n’est déjà fait. Pour quelles raisons ? Tout d’abord, parce que le niveau atteint par les prix d’achat oblige à solliciter un financement sur 20 ans, voire 25 ans, pour respecter des mensualités compatibles avec le taux d’endettement. A la quarantaine, l’investissement immobilier locatif est vivement conseillé si le ménage est déjà propriétaire de son logement et qu’il dispose d’une bonne capacité d’épargne. C’est l’opportunité de se constituer un patrimoine qui procurera un complément de revenu au moment de la retraite. S’il est fortement imposé sur ses revenus, le ménage peut s’intéresser à un dispositif de défiscalisation.Pour un quinquagénaire :
Il revend son logement pour acheter de l’immobilier compatible avec l’évolution des besoins liés à l’âge. C’est également l’âge où l’on achète de l’immobilier secondaire pour y passer les vacances en attendant d’en faire sa résidence principale une fois en retraite. Pour l’investissement immobilier locatif, c’est le moment d’un deuxième achat si le premier est fini de payer. Les intérêts du nouvel emprunt immobilier viennent en déduction des revenus fonciers et réduisent la facture d’impôt.
