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  • Achat d’une résidence par des concubins, comment proteger le survivant

    Achat d’une résidence par des concubins, comment proteger le survivant

    Acheter un bien immobilier avec son concubin peut paraître très banal. Mais c’est oublier que ni le droit civil ni le droit fiscal ne reconnaissent le concubin comme héritier.

    Sur le plan civil, cela signifie que le survivant n’héritera de la quote-part du bien acquise par son concubin prédécédé qu’à la condition expresse que ce dernier ait fait un testament à son profit. Et encore faudra-t-il que ce legs ne dépasse pas le montant de la réserve héréditaire revenant aux éventuels enfants du défunt.

    Et, sur un plan fiscal, si un testament a été établi en faveur du survivant, ce dernier aura à acquitter des droits de succession au taux maximal applicable entre personnes étrangères, soit 60 %. Un taux de taxation qui peut sembler confiscatoire.

    Mieux vaut donc prévoir la protection du concubin dès l’acquisition du bien, de façon à optimiser la transmission à son profit. Pour cela, plusieurs possibilités parmi lesquelles on peut citer l’aménagement de l’indivision et la société civile immobilière couplée au démembrement de propriété.

    • L’indivision

    L’indivision est la situation dans laquelle vont se trouver les concubins si chacun décide d’acquérir directement une quote-part du bien immobilier, 50 % par exemple.

    Il est souhaitable d’aménager cette indivision. Le couple peut ainsi prévoir, dans l’acte d’achat, une faculté d’acquisition, clause par laquelle, en cas de décès, le survivant aura la possibilité d’acquérir automatiquement le bien.

    Il est également possible de prévoir une faculté d’attribution, clause selon laquelle le bien sera attribué au concubin survivant pour le remplir de ses droits dans la succession. Mais encore faut-il, pour que cette solution fonctionne, que le concubin soit héritier du défunt. Or on a vu que cela n’est le cas qu’en présence d’un testament.

    • La société civile immobilière

    Plutôt que d’acquérir en indivision, nos concubins pourraient constituer entre eux une société civile immobilière qui se porterait acquéreur du bien immobilier. La SCI est souvent présentée comme l’alternative à l’indivision en raison, notamment, de la souplesse qu’elle offre dans la rédaction et l’aménagement de ses statuts. Il est possible, par exemple, de prévoir une clause d’agrément qui permet au concubin survivant d’évincer les héritiers légaux de la SCI. Mais il faut bien sûr les indemniser en rachetant leurs parts. Couplée au démembrement de propriété, la SCI devient un outil de transmission presque magique pour le concubin.

    • Un exemple de SCI avec démembrement

    Prenons l’exemple d’une SCI constituée par deux concubins qui en détiennent chacun 100 parts. Les concubins procèdent ensuite à un échange entre eux : monsieur échange l’usufruit de ses parts contre l’usufruit des parts de madame. Le capital se trouve réparti conformément au tableau ci-dessus. Si monsieur décède, l’usufruit sur ses parts s’éteint automatiquement. Madame devient pleinement propriétaire des parts qu’elle détenait jusqu’alors en nue-propriété (parts 1 à 100), et les éventuels héritiers de monsieur ne recueillent que la nue-propriété des parts de ce dernier (parts 101 à 200) – lire tableau ci-dessus.

    Madame se retrouve donc pleine propriétaire de la moitié des parts de la société. Elle est usufruitière de l’autre moitié des parts appartenant désormais aux héritiers de monsieur. Elle est ainsi entièrement protégée sans avoir à payer de droit de succession.

    Bien entendu, les clauses des statuts auront été aménagées de façon que madame devienne la seule gérante de la société et que les droits de vote des nus-propriétaires aient été réduits. Ainsi, même si les concubins ont été volontairement oubliés par le législateur, des aménagements permettant d’organiser leur protection mutuelle restent toujours possibles.

  • Retour à l’ancien barème de l’ISF : une taxe exceptionnelle en 2012

    Retour à l’ancien barème de l’ISF : une taxe exceptionnelle en 2012

    Pour des raisons juridiques, le barème de l’ISP, ses modalités de déclaration et de paiement ne devraient pas être modifiées cette année. Pour respecter la promesse de campagne de François Hollande, Bercy planche en revanche sur la création d’une contribution exceptionnelle.

    C’était un engagement de campagne du nouveau président François Hollande : redonner à l’ISF un rendement pérenne. En clair, revenir à l’ancien barème, beaucoup plus lourd (lire ci-dessus). Il avait aussi promis de le faire dès cette année», mais, pour modifier ainsi les règles du jeu, il faut une loi, puisque l’essentiel des dispositions régissant l’ISF sont elles-mêmes issues d’une loi. Or, la 14e législature de l’Assemblée nationale ne s’ouvre qu’après les législatives, le 26 juin 2012.

    Vers une taxe exceptionnelle

    A ce moment-là, tous les assujettis auront déjà fait leur déclaration d’ISF, voire pour certains payé la note… « Je ne vois pas bien comment on peut modifier a posteriori un impôt dont le fait générateur est le 1erjanvier 2012, qui aura été déclaré et surtout payé avant l’adoption, cet été, de la réforme fiscale, dit Jean-Yves Mercier, avocat associé au CMS Bureau Francis Lefebvre. Sauf à créer un complément d’impôt, mais qui ne sera pas à proprement parler de l’ISF. » C’est aussi l’avis de Valérie Harnois-Mussard, avocate associée au cabinet Fidal, « il serait, en effet, possible de créer une contribution exceptionnelle, à l’image de celle sur les hauts revenus adoptée fin 2011, mais valable sur l’ensemble des revenus 2011 ».

    A Bercy, cette piste est effectivement évoquée, mais les arbitrages politiques ne sont pas encore rendus. Ils devraient l’être dans le mois à venir. Si cette solution devait être retenue, les redevables de l’ISF n’auraient pas de nouvelle déclaration à faire, mais simplement à acquitter cette nouvelle contribution, sur la base du différentiel entre les taux actuels du barème de l’ISF (0,25 % et 0,5 %) et ceux de l’ancien barème (de 0,55 % à 1,8 %).

    Déclarer et payer normalement

    Pour l’heure, les assujettis à l’ISF n’ont pas à s’inquiéter, selon Bercy, ils doivent respecter à la lettre la loi actuellement en vigueur. En conséquence, faire comme si de rien n’était. Ceux dont le patrimoine est compris entre 1,3 et 3 millions doivent faire leur déclaration d’ISF, pour la première fois cette année, en même temps et aux mêmes dates que leur déclaration de revenus (lire ci-dessus). Les autres (à partir de 3 millions d’euros de patrimoine) continuent de faire leur déclaration spécifique d’ISF, au plus tard le 15 juin – comme expressément indiqué dans la loi actuellement en vigueur. Pour ces derniers, rien ne change dans le paiement de l’impôt : ils doivent l’envoyer en même temps que leur déclaration au 15 juin, sur la base du taux actuellement en vigueur (0,5 %).
    Ceux dont le patrimoine est inférieur à 3 millions d’euros, en revanche, n’ont rien à payer avec leur déclaration. Ils recevront un avis d’imposition spécifique fin août, toujours sur la base du barème actuel (0,25 % pour eux) et devront payer l’impôt le 17 septembre au plus tard.

  • Vers un plan national « copropriétés »

    Vers un plan national « copropriétés »

    Le phénomène des copropriétés en difficulté prend de l’ampleur. L’Anah propose trois mesures phares pour mieux informer les acquéreurs : l’obligation d’affichage des charges courantes et du coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières ; la réalisation obligatoire, tous les dix ans, d’un diagnostic technique global destiné à mieux échelonner les travaux ; la création d’un fond de travaux alimenté par les copropriétaires. Enfin, pour plus de transparence, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire distinct pour chaque copropriété

    7 : C’est le nombre de jours pour vous rétracter à partir de la remise de votre contrat de réservation VEFA.

    50 kWh : En énergie par m2 et par an. C’est la consommation maximale d’un bien estampillé BBC pour le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et la climatisation (chiffre modulable selon les régions).

    10.5 % : C’est le taux de baisse du nombre de ventes de logements neufs (103 300 logements) enregistrée en 2011 par rapport à 2010.

  • Ce qu’il faut savoir concernant les achats sur plan

    Ce qu’il faut savoir concernant les achats sur plan

    Acquérir un bien neuf reste synonyme d’achat sur plan, ou VEFA.

    La majorité des immeubles neufs est vendue sur plans. Pour l’acquéreur, acheter un bien qui n’existe que sur le papier n’est pas facile.

    Mais la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’autre nom de la vente sur plan, comporte aussi des avantages, notamment des frais de notaire réduits, des garanties légales qui protègent des défauts de conformité et des vices de construction et l’assurance de ne pas avoir de travaux à engager une fois entré dans les lieux, ni de trop lourdes factures d’énergie à payer.

    Le principe du contrat VEFA se résume ainsi :

    Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’édification du programme et vous payez en fonction de l’avancement des travaux. Première étape : l’établissement du contrat préliminaire ou de réservation. Par le biais d’un dépôt de garantie (de 2 à 5 % du prix total), vous réserverez le logement. Le descriptif au vu duquel vous vous décidez doit comporter des mentions légales : surface habitable, nature et qualité des matériaux utilisés, situation du logement dans l’immeuble, liste détaillée des équipements collectifs et conditions d’utilisation.
    Lorsque les travaux sont prêts à démarrer, vous signez le contrat de vente définitif, qui doit comporter encore plus de détails : prix du logement et modalités de paiement, délai de livraison et garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
    Vous réglez votre dû au fur et à mesure de l’avancement du chantier : par exemple 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % lorsque les travaux sont achevés et les 5 % restant à la réception des travaux.
    Dernière étape, la réception du logement fait l’objet d’un procès verbal et vos garanties (parfait achèvement, décennale…) démarrent à partir de ce jour. En présence du constructeur ou de l’entrepreneur, vous constatez la conformité et la bonne exécution des travaux.
    Si vous émettez des réserves, vous pouvez refuser la réception, la reporter à l’amiable ou saisir le juge des référés au tribunal de grande instance. Si vous ne constatez aucun défaut, vous acceptez la réception sans réserve et l’on vous remet les clés de votre bien. Vous disposez toutefois d’un délai de sept jours pour notifier les vices apparents qui n’auraient pas été indiqués dans le procès verbal.

  • De l’optimisation fiscale à l’abus de droit

    De l’optimisation fiscale à l’abus de droit

    L’optimisation de patrimoine est l’objectif logique de tout père de famille désireux de faire fructifier ses biens de manière intelligente. Pour mener à bien cette stratégie, il peut être tentant d’utiliser certains silences de la réglementation, ou de combiner de manière avantageuse plusieurs régimes fiscaux. L’écueil de ces stratégies porte un nom : il s’appelle abus de droit.

    Il peut sembler opportun de redéfinir rapidement les contours de cette notion, avant de choisir quelques exemples montrant qu’il est aisé de passer du paradis de l’optimisation à l’enfer fiscal.

    Abus de droit : quelques rappels de base

    L’abus de droit n’est pas une notion subjective, maniable par l’administration de manière aveugle et arbitraire. En fait, deux montages sont répréhensibles : l’acte fictif, et l’acte à but exclusivement fiscal s’appuyant sur un esprit contraire aux intentions du législateur.

    Lorsqu’un inspecteur des impôts a des doutes sur la validité d’un montage, il peut tenter d’incriminer celui-ci sur la base de l’abus de droit. Toutefois, la décision de lancer la procédure nécessite l’intervention d’un fonctionnaire de rang conséquent.
    La procédure passe souvent par l’intervention du Comité de l’abus de droit. Cet organe, saisi à la demande d’une des parties, va émettre un avis sur le caractère abusif du montage. Cet avis n’est pas une décision juridictionnelle. Il donne simplement un avantage en matière de procédure contentieuse à l’une des deux parties ; si le comité voit un abus de droit dans le montage, c’est au contribuable d’apporter la preuve au contentieux que le montage n’est pas répréhensible. A l’inverse, si le comité ne voit pas d’abus de droit, la charge de la preuve incombe à l’administration.

    Actes fictifs : renoncer à la tentation, car d’autres pistes existent souvent

    La donation à des tiers, déguisée en vente est un acte fictif emblématique. Le principe en est simple : le riche oncle sait que s’il gratifie sa nièce d’un bien sur sa succession, celle-ci devra acquitter des droits au taux de 55 %. Il va alors préférer déguiser la donation en simple cession, soumise aux seuls droits de mutation à titre onéreux.

    La maison de famille va ainsi être vendue à la nièce, une large partie du prix (voire l’intégralité) étant convertie en rente viagère, qui ne sera en fait pas exigée.
    Ces stratégies sont bien connues de l’administration fiscale. C’est pourquoi elles donnent lieu à rétablissement de la taxation au taux des droits de succession, majorée des intérêts de retard et surtout d’une pénalité égale à 80 % des sommes fiscales initialement éludées. Le total des impôts peut ainsi excéder la valeur du bien transmis !
    Plus récemment, certaines opérations, qui semblaient a priori banales, se sont trouvées sous les feux de l’actualité. C’est le cas par exemple d’opérations dans lesquelles un des ascendants réalisait une transmission au profit d’un descendant, celui-ci effectuant peu après une retransmission des biens en cause à l’autre ascendant. L’opération trouvait son explication dans le fait que les deux parents étaient désormais séparés, et que l’un des deux souhaitait malgré tout gratifier l’autre. Sachant que cette libéralité serait taxable au taux de 60 %, il utilisait le descendant pour garantir une transmission bénéficiant du régime en ligne directe. L’administration n’a pas eu de mal à mettre en évidence le fait que l’intention libérale de la première transmission était fictive, et que l’abus de droit était constitué.

    Enfin, toujours en matière de fictivité. on trouve la donation effectuée avant la cession d’un bien, de manière à rehausser le prix de revient fiscal et d’effacer la plus-value taxable, avec reprise des liquidités par les donateurs après la cession. Ces montages n’appellent que peu de commentaires, car la fraude est grossière, et indéfendable.

    Ils sont d’autant plus critiquables que diverses techniques existent pour atteindre le même but, mais à moindre risque. Ainsi, en matière de transmission en ligne indirecte, l’utilisation de l’assurance-vie (avant 70 ans toutefois) permet de ramener la taxation à un niveau raisonnable. De même, l’acquisition d’actifs très économes en termes de droits de succession (forêts, parts de GFV,…), voire intégralement exonérés (monuments historiques) fournit d’autres solutions, qui ont toutes l’avantage de la légalité.

    Actes à but exclusivement fiscal : à utiliser avec discernement

    Avoir un objectif exclusivement fiscal ne suffit pas à établir l’abus de droit. Il faut que, de surcroît, le montage soit contraire à l’esprit du législateur.

    Jusqu’à présent, le Conseil d’Etat a fait un usage très modéré de cette branche de l’abus de droit, l’écartant dans une très grande majorité de cas.

    Il convient toutefois de garder à l’esprit que les apports de titres à une holding, avant que celle-ci ne recède peu de temps après les titres apportés, viennent de faire l’objet de requalifications douloureuses. Bien que portant sur des opérations antérieures au 1er janvier 2000, relevant alors d’un régime de report d’imposition, il n’est pas impossible que le Conseil d’Etat suive la même voie en matière d’apports bénéficiant de plein droit du régime du sursis d’imposition, régime applicable depuis lors.

  • Fin de l’âge d’or de l’assurance vie

    Fin de l’âge d’or de l’assurance vie

    L’année écoulée a connu un fort recul de la collecte sur ses contrats d’assurance vie; ce résultat est principalement dû à !a crise financière qui a marqué 2011 et qui a créé un environnement peu propice à l’épargne longue.

    Cette crise financière est d’ailleurs entretenue par la crise de la dette souveraine, qui contraint l’Etat français à rechercher rapidement de nouveaux subsides. Ainsi, il semble que l’assurance vie fasse l’objet de toutes les convoitises et ainsi d’une certaine « paranoïa fiscale »,

    Mais la crise financière n’est pas la seule cause de la désaffec­tion que connaît ce produit d’épargne dont le succès auprès des Français n’avait jamais été démenti jusque-là. Tout d’abord, les ménages s’adaptent en puisant dans leur épargne assurance vie pour les raisons suivantes :

    • consommer : puiser dans son épargne est un moyen de consommer sans alourdir son endettement, mais aussi d’anti­ciper une perte future de pouvoir d’achat (fiscalité alourdie, hausse des prix, etc.),

    • arbitrer son patrimoine financier : (la concurrence entre l’as­surance vie et les autres produits financiers plus liquides (livret A, compte à terme,,.,) est d’autant plus exacerbée par la suc­cession de cracks boursiers depuis 2000 que les rumeurs de faillite possible de grands groupes d’assurance.

    De même, la politique commerciale des réseaux bancaires visant à privilégier les placements en trésorerie pour respecter leurs ratios de liquidité réglementaires, renforce cette tendance.

    – investir dans la pierre : l’immobilier reste très attractif du fait du durcissement du régime Scellier {31/03/2012} et demeure une valeur refuge face aux dépréciations financières.

    De plus, les transferts de flux favorables a l’assurance vie venus d’autres produits d’épargne {ex : PEL), et qui avaient porté celte croissance ces dernières années se sont taris. Si l’on ajoute l’effondrement du rendement des fonds en euros et le fait qu’au­jourd’hui près de 54 % des contrats ont plus de 8 ans (source FFSA), donc susceptibles de rachat en minoration fiscale ; cela permet de considérer que l’assurance vie est non seulement un produit arrivé à maturité, mais que son image de « placement préféré des français » est écornée.

    Alors est ce vraiment la fin de l’âge d’or de l’assurance vie ?

    D’un point de vue statistique, nous sommes encore très loin du déclin. En effet, l’assurance vie est le pilier de l’épargne longue puisqu’elle représente 56 % des placements financiers à long terme (+ de 1 300 Mi d’€), et détient 46 % de la dette de l’Etat français.
    De plus les compagnies d’assurance sont des investisseurs majeurs de l’économie française (924 Mi d’€ en 2011 selon la FFSA)

    Aussi, même s’il faut s’attendre à un alourdissement de fa fisca­lité, la marge de manœuvre des pouvoirs publics reste cepen­dant restreinte

    D’un point de vue technique, on a souvent recommandé l’as­surance vie essentiellement pour son avantage fiscal concer­nant la transmission aux bénéficiaires et comme un produit d’épargne efficace pour obtenir des revenus complémentaires une fois en retraite. Or l’assurance vie a bien d’autres atouts qu’il serait bon de redécouvrir :

    – un produit de prévoyance : de nombreux contrats proposent une garantie financière en cas de décès de l’assuré (attention à la limite d’âge), qui permet d’investir en bourse et de couvrir les pertes éventuelles en cas de décès prématuré afin de transmettre aux bénéficiaires tes sommes versées initialement au contrat

    – un produit pouvant servir de garantie : dans le cas d’un crédit (immobilier, personnel), le contrat peut être apporté en gage et ainsi remplacer l’apport ; mais il peut aussi garantir la caution d’une location immobilière ;

    – Un outil moderne de gestion financière : les meilleurs contrats du marché ont mis en place des options de gestion financière automatisées,

    On peut ainsi écrêter régulièrement ses plus-values d’un sup­port financier vers le fonds on euros.

    Choisir un seuil de perte maximal acceptable (ex 5 %} et voir son épargne automatiquement réaffectée vers un autre sup­port préalablement choisi, etc.

    Ces contrats permettent souvent d’investir sur tous les continents, de choisir avec précision le degré de risque afin de s’adapter à toutes les contraintes de la gestion d’un patrimoine,

    En conclusion, le contrat d’assurance vie reste un outil mo­derne et performant de la gestion d’un patrimoine. Il faut ce­pendant effectuer une véritable sélection parmi tes nombreux contrats proposés sur le marché ; car si fa fiscalité et l’ingénie­rie patrimoniale sont communes à l’ensemble des contrats (ré­glementation identique, il existe de grandes disparités quant aux possibilités d’investissement, aux options de gestion et de prévoyance.
    li ne faut pas pour autant négliger de diversifier ses placements sur des produits financiers complémentaires : comptes titres, Pea, livrets défiscalisés et autres contrats de capitalisation afin d’optimiser sa fiscalité mais surtout de faire face aux aléas de la vie.

  • Comment négocier son assurance emprunteur ?

    Comment négocier son assurance emprunteur ?

    Faut-il souscrire le contrat emprunteur collectif proposé par votre banque ou bien opter pour un contrat individuel ? La question est d’importance, puisque le coût de l’assurance représente de 5 % à 15 % du coût du crédit et peut varier du simple au double selon le contrat choisi.

    Liberté de choix

    Une démarche que favorise la loi Lagarde, entrée en vigueur en septembre 2010. Elle instaure la liberté de choix de l’assurance de prêt. Désormais, les établissements de crédit (qui avaient trop souvent tendance à imposer leur propre assurance, packagée avec le crédit) doivent se soumettre au jeu de la concurrence. Seule contrainte : l’offre choisie devra présenter le même niveau de garanties que l’assurance proposée par l’établissement prêteur. La comparaison est facilitée par la fiche d’information standardisée sur l’assurance de prêt immobilier, intégrant son coût et les conditions, que doivent fournir banques, assurances et intermédiaires à tout candidat à l’emprunt.

    De fait, la loi Lagarde a rebattu les cartes entre les différents intervenants. Auparavant, très schématiquement, les contrats individuels aux garanties plus frugales et tarifées par âges étaient plus avantageux pour les emprunteurs de moins de 40 ans, alors que les contrats groupe des banques, avec un taux d’assurance unique, favorisaient les emprunteurs plus âgés. Outre les jeunes, les contrats individuels font traditionnellement leur business sur les risques « hors normes » : les seniors, les personnes au risque de santé aggravé, celles empruntant de gros capitaux, celles pratiquant les sports à risque…

    Aujourd’hui, avec la loi Lagarde, les frontières entre contrats groupe et individuels sont moins marquées. Les banques segmentent de plus en plus et peuvent également proposer des tarifs différents selon les tranches d’âge. De leur côté, les contrats individuels ont abandonné leurs tarifs révisables et enrichissent leurs garanties pour pouvoir proposer des conditions équivalentes, voire supérieures à celles de leurs concurrents bancaires.

    Des garanties moins chères

    Les garanties de base proposées sont le décès (l’assureur se substitue alors à l’emprunteur pour rembourser le prêt), souvent couplé à une garantie perte complète d’autonomie. A cela s’ajoutent différents types de garanties couvrant l’incapacité professionnelle. Bonne nouvelle, la concurrence accrue aidant, ces garanties plus couvrantes sont souvent proposées sans majoration tarifaire. Au contraire, les tarifs sont globalement à la baisse. Il faut savoir que la prime technique d’un contrat emprunteur est comprise entre 30 % et 40 % de la cotisation, donc les assureurs ont encore de la marge.

    La durée estimée du prêt

    Enfin, pour bien comparer les offres des différents établissements, ne pas se focaliser sur le coût global à garanties égales. Il faut également avoir en ligne de mire la durée réelle de conservation du bien immobilier, qui est souvent inférieure à la durée du prêt. En moyenne, celle-ci est de huit ans. Or certains contrats font payer des primes d’assurance plus lourdes les premières années. A éviter absolument si l’on compte revendre rapidement son bien, et donc rembourser son prêt par anticipation, pour acheter plus grand par exemple.

  • Les prix de l’immobilier vont baisser en 2012 et en 2013, selon les notaires

    Les prix de l’immobilier vont baisser en 2012 et en 2013, selon les notaires

    La baisse des prix observée depuis la fin 2011 devrait se poursuivre au moins jusqu’en 2013, selon les Notaires de France. Malgré ce retournement, les prix de l’ancien ont encore augmenté l’an dernier, mais pas de façon homogène.

    La hausse des prix de l’immobilier ancien est bel et bien enrayée, selon les notaires de France. Les prix avaient déjà commencé à baisser au dernier trimestre 2011, mais le recul restait très timide en région parisienne (lire « Les Echos » du 30 mars) et pour l’ensemble de la France – où les prix des appartements avaient baissé de seulement – 0,4 % et celui des maisons de – 1,3 %. Mais la tendance semble désormais bien installée, les notaires anticipant la poursuite de la baisse des prix en 2012, mais aussi en 2013.

    Le décrochage n’est cependant pas aussi brutal qu’en 2008 -2009, où l’on avait observé, en quelques semaines, des baisses selon les zones de – 10 %, voire – 20 % Dans la capitale et sur la base des promesses de vente signées en début d’année (elles apparaîtront progressivement dans les indices de prix des notaires), la baisse continue gentiment, sans effondrement, avec – 3,2 % sur les six derniers mois à fin mai 2012, ce qui est en ligne avec notre prévision annuelle, à savoir entre – 5 % et – 10 % . En province, toujours sur les mêmes bases, le recul serait de 3 % sur les six derniers mois à fin mai.

    Sur l’ensemble de l’année, le marché devrait rester très contrasté. Nous devrions terminer 2012 aux environs de – 5 % à Paris, dans les villes dynamiques de province et dans les zones côtières du littoral. Ailleurs, la baisse pourrait être plus proche de – 10 %. Mais, ces prévisions pourraient être bousculées, en cas de crise sévère accompagnée d’une montée des taux, les prix pourraient alors baisser de 10 % à 20 % en France.

    Prix encore haussiers en 2011

    Quant au bilan de l’année 2011, malgré le ralentissement de fin d’année, les prix sont restés orientés à la hausse -+ 6,5 % pour les appartements et + 2,1 % pour les maisons. Ces chiffres cachent comme toujours d’importantes disparités. Outre la région parisienne, les grandes métropoles régionales, dynamiques sur le plan économique, ont à nouveau tiré leur épingle du jeu, avec des hausses parfois sensibles comme à Bordeaux, à Lyon ou à Nantes. Seul Saint-Etienne fait grise mise avec des prix stables pour les appartements et en recul de 3 % pour les maisons.

    Mais, la hausse n’est pas homogène. Pour les appartements, elle reste toujours tirée par les prix en région parisienne. Ainsi, si l’on exclut l’Ile-de-France, l’augmentation n’est plus que de 2,7 % en 2011. La région parisienne a tiré les tarifs vers le haut (+10,6 % au quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010).

    Dans le détail, la hausse du prix des appartements anciens se concentre sur les plus grandes agglomérations. Paris enregistre la plus forte hausse (+14,7 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010). Sur la même période, Lyon et Bordeaux (+9 % environ), d’une part, Nantes et Lille (+8 %), d’autre part, sont encore assez dynamiques. En comparaison à ces pôles d’attraction, Saint-Etienne fait figure de lanterne rouge (prix stables pour les appartements). A Reims et Grenoble, par exemple, les prix restent dans le vert, mais plus faiblement (+ 3 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010).

    Le prix des appartements anciens (source : Notaires de France)

    Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
    Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
    France
    +6,5 %
    -0,4 %
    Ile-de-France
    +10,6 %
    -0,4 %
    Province
    +2,7 %
    -0,4 %

    Le marché des maisons s’est comporté de la même manière : les prix ont monté de 2,1 % sur un an (quatrième trimestre 2011 par rapport quatrième trimestre 2010), mais seulement de 1,3 % si l’on retire l’Ile-de-France, qui, elle a progressé de + 5,7 % sur la même période. Comme pour les appartements, les grandes métropoles de province tirent leur épingle du jeu. Rennes (+9,4 % en 2011), Bordeaux et Nantes (+8,7 % toutes les deux) forment le trio de tête.

    Le prix des maisons anciennes (source : Notaires de France)

    Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
    Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
    France
    +2,1 %
    -1,3 %
    Ile-de-France
    +5,7 %
    -1 %
    Province
    +1,3 %
    -1,4 %

    Effondrement du nombre de transactions attendu en 2012

    Dans l’ancien, le nombre de transactions immobilières a beau se replier en Ile-de-France (-8 % entre 2011 et 2010), il bondit de 14 % en Province. Au total, 858.200 logements ont changé de mains en 2011. Le record absolu du nombre de transactions, 837.000 mi-2006 est ainsi battu, indiquent les notaires. Trois raisons sont avancées pour expliquer ce dynamisme : l’entrée en vigueur du nouveau régime des plus-values sur les résidences secondaires (depuis le 1erfévrier dernier) a pu encourager les vendeurs à faire affaire plus rapidement. Les acquéreurs ont pour leur part été stimulés par des taux de prêts immobiliers relativement bons marchés, ou encore (pour les primo-accédants) la fin du Prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien. Les notaires ne s’attendent pas à revoir une telle performance cette année. Selon eux, l’année 2012 sera caractérisée par un retrait substantiel des volumes, tant dans le neuf que dans l’ancien, toutes régions confondues.

  • Permis de plus construire – Nouvelles réformes

    Permis de plus construire – Nouvelles réformes

    L’urbanisme fait peau neuve avec 2 mesures phares qui touchent directement les particuliers en 2012.

    Le décret permettant d’augmenter de 20 à 40 mètres carrés le seuil de recours au permis de construire a été publié au journal officiel du 7 décembre 2011.

    En clair, si vous habitez en zone urbaine, vous pouvez désormais augmenter jusqu’à 40 m2 d’extension à votre habitation sans permis de construire, à condition que l’ensemble de la construction ne dépasse pas 170 m2.
    Par ailleurs, les bâtis simplement accolés ou isolés, comme les garages et les abris de jardin, ne sont pas concernés par la réforme. Il n’empeche qu’une déclaration préalable de travaux n’est pas forcément plus simple à réaliser qu’une demande de permis de construire.

    Le décret précise aussi que vous n’êtes plus obligé de solliciter un permis de construire pour les travaux qui modifient le volume du bâtiment, ni pour ceux qui consistent à percer ou à agrandir une ouverture. Bien sûr, cette nouvelle loi ne dégrève en rien les particuliers du respect des règles d’urbanisme en vigueur, elle leur permet juste de disposer d’une autorisation plus rapide.

    La deuxième réforme urbanistique intéressant les particuliers entrera en vigueur le 1er mars 2012.
    Elle concerne la surface de plancher de référence dans la construction. Le gouvernement a choisi de supprimer les notions complexes de SHOB (Surface Hors Œuvre Nette) au profit de la seule surface de plancher des constructions (SDPC). Celle-ci est définie à partir du nu intérieur des façades, ce qui exclut l’épaisseur des murs dans le calcul des surfaces constructibles, soit un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10 %

    Revers de la médaille, les documents d’urbanisme devront être adaptés à cette nouvelle surface de plancher, tout comme les modes de calcul des taxes liées à l’habitat (taxe locale d’équipement, taxe d’urbanisme), qui ne seront plus basés sur la SHON. D’un point de vue fiscal, rappelons également la récente réforme censée accélérer la cession de terrains constructibles non bâtis.

    Désormais, la taxe sur les plus-values sera identique, quelle que soit la durée de détention du terrain au moment de la vente. A partir du 1er février 2012, tandis que les abattements progressifs disparaîtront, l’imposition de 19% et les prélèvements sociaux de 12.30 % s’appliqueront dans tous les cas. L’abattement ne sera total qu’au bout de trente ans au lieu de quinze.
    D’ici 2020, tous les nouveaux bâtiments neufs seront conçus selon des normes permettant de réduire drastiquement leur consommation d’énergie.

    2012 ANNEE BBC

    Issu du Grenelle Environnement, l’objectif du Plan bâtiment est ambitieux ;: réduire les consommations d’énergie de 38 %. Pour y parvenir, un échéancier a été dressé. En 2012, tous les nouveaux bâtiments seront BBC, tandis que les bâtiments de l’Etat et des ses établissement publics seront tous engagés dans une rénovation énergétique dans le dessein de réduire leurs consommations d’au moins 40 % à l’Horizon 2020. Enfin, en 2020, les bâtiments neufs seront tous à énergie positive (BEPOS), ce qui signifie qu’ils produiront plus d’énergie qu’ils n’en consommeront.

    Pour plus d’informations sur ces nouvelles mesures.
    Pour en savoir plus sur ces nouvelles mesures, n’hésitez pas à nous contacter L’un de nos conseillers répondra à toutes vos questions.
    L’équipe PRESTA FINANCE

    30 %
    C’est le taux de dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS) désormais autorisé, à condition que les bâtiments soient très performants en énergie, et jusqu’à 50 % s’ils intègrent une production de logements sociaux.
    (Ministère du développement durable)

    400 000
    C’est le nombre de logements par an qui doivent faire l’objet d’une rénovation selon la loi Grenelle 1 à compter de 2013
    (Ministère du développement durable)

    25%
    C’est la part de logements neufs construits dans les grandes villes de plus de 50 000 € habitants).
    (Rapport de la commission des comptes du logement, janvier 2011)

  • Les prix de l’immobilier ont baissé au premier trimestre

    Les prix de l’immobilier ont baissé au premier trimestre

    Les prix ont bien baissé au premier trimestre 2012, mais pas de façon uniforme. Les chiffres région par région.

    La semaine dernière, les notaires avaient donné un aperçu de la baisse des prix en cours dans l’immobilier ancien. Sur base des promesses de vente déjà enregistrées, ces derniers anticipaient une baisse des prix d’environ 3 % sur six mois à Paris comme en Province. Deux nouveaux indicateurs viennent aujourd’hui confirmer ces observations.

    La baisse se confirme

    Le baromètre enregistre une baisse moyenne des prix de 2,1 % au premier trimestre (comparé au deuxième semestre 2011). Ce sont les appartements qui ont le plus sévèrement corrigé (-7 %) sur cette période. Les données vont toutes de même dans le même sens. Selon la fédération professionnelle, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012, les prix ont baissé en France de 0,6 % Les maisons ont perdu 0,9 % et les appartements seulement 0,2 %.

    Disparités régionales

    Comme souvent, ces données globales cachent des disparités régionales fortes. Ainsi, l’Ile-de-France a encore enregistré +0,2 % en variation trimestrielle, soutenue par les appartements (+0,4 %), mais pas par les maisons dont les prix ont diminué très légèrement (-0,1 %).
    Les chiffres montrent aussi ces différences entre régions (1er trimestre 2012 comparé au 2ème semestre 2011), et indiquent, eux, une baisse de 4,5 % des prix en Ile-de-France. On y trouve de fortes différences, depuis le plongeon des prix en Poitou-Charentes (-16,7 %), jusqu’à la bonne résistance de la région Centre (+7,6 %)

    L’évolution des prix en région (1er trimestre 2012 comparé au deuxième semestre 2011 / source : Century 21)
    Région
    Evolution du prix au m2
    Centre
    +7,6 %
    Limousin
    +5 %
    Lorraine
    +2,3 %
    Franche-Comté
    +2 %
    Champagne-Ardenne
    +1,9 %
    Bretagne
    +1,2 %
    Languedoc-Roussillon
    +0,4 %
    Alsace
    -0,3 %
    Nord
    -0,7 %
    Picardie
    -0,7 %
    Auvergne
    -1 %
    Bourgogne
    -1,4 %
    Midi-Pyrénées
    -1,6 %
    Ile-de-France
    -4,5 %
    Rhône-Alpes
    -5,2 %
    Basse-Normandie
    -6,9 %
    Aquitaine
    -6,9 %
    Normandie
    -9 %
    Pays de la Loire
    -9,4 %
    Poitou-Charentes
    -16,7 %

    Toujours une hausse en rythme annuel

    Ce ralentissement s’observe aussi si l’on regarde les prix en rythme annuel. Certes, entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2011, les prix ont encore grimpé de 3,8 % en France (+4,5 % en Ile-de-France et +3,6 % en Province). Mais la hausse est beaucoup moins impressionnante qu’en 2011. Les prix (France entière) avaient alors grimpé de 6,8 % et même de 12,4 % pour l’Ile-de-France.

    Recul d’au moins 5 % en 2012

    Pour les mois à venir, on peut s’attendre à une baisse de 5 % au maximum. Cette prévision est plus optimiste que celle des notaires. Pour ces derniers, seules les zones les plus demandées (région parisienne, villes dynamiques de province, littoral) limiteront la baisse à 5 %. Ailleurs, selon eux, la baisse pourrait être plus proche de 10 %, voire même supérieure en cas de crise économique sévère.