Acheter un bien immobilier avec son concubin peut paraître très banal. Mais c’est oublier que ni le droit civil ni le droit fiscal ne reconnaissent le concubin comme héritier.
Sur le plan civil, cela signifie que le survivant n’héritera de la quote-part du bien acquise par son concubin prédécédé qu’à la condition expresse que ce dernier ait fait un testament à son profit. Et encore faudra-t-il que ce legs ne dépasse pas le montant de la réserve héréditaire revenant aux éventuels enfants du défunt.
Et, sur un plan fiscal, si un testament a été établi en faveur du survivant, ce dernier aura à acquitter des droits de succession au taux maximal applicable entre personnes étrangères, soit 60 %. Un taux de taxation qui peut sembler confiscatoire.
Mieux vaut donc prévoir la protection du concubin dès l’acquisition du bien, de façon à optimiser la transmission à son profit. Pour cela, plusieurs possibilités parmi lesquelles on peut citer l’aménagement de l’indivision et la société civile immobilière couplée au démembrement de propriété.
• L’indivision
L’indivision est la situation dans laquelle vont se trouver les concubins si chacun décide d’acquérir directement une quote-part du bien immobilier, 50 % par exemple.
Il est souhaitable d’aménager cette indivision. Le couple peut ainsi prévoir, dans l’acte d’achat, une faculté d’acquisition, clause par laquelle, en cas de décès, le survivant aura la possibilité d’acquérir automatiquement le bien.
Il est également possible de prévoir une faculté d’attribution, clause selon laquelle le bien sera attribué au concubin survivant pour le remplir de ses droits dans la succession. Mais encore faut-il, pour que cette solution fonctionne, que le concubin soit héritier du défunt. Or on a vu que cela n’est le cas qu’en présence d’un testament.
• La société civile immobilière
Plutôt que d’acquérir en indivision, nos concubins pourraient constituer entre eux une société civile immobilière qui se porterait acquéreur du bien immobilier. La SCI est souvent présentée comme l’alternative à l’indivision en raison, notamment, de la souplesse qu’elle offre dans la rédaction et l’aménagement de ses statuts. Il est possible, par exemple, de prévoir une clause d’agrément qui permet au concubin survivant d’évincer les héritiers légaux de la SCI. Mais il faut bien sûr les indemniser en rachetant leurs parts. Couplée au démembrement de propriété, la SCI devient un outil de transmission presque magique pour le concubin.
• Un exemple de SCI avec démembrement
Prenons l’exemple d’une SCI constituée par deux concubins qui en détiennent chacun 100 parts. Les concubins procèdent ensuite à un échange entre eux : monsieur échange l’usufruit de ses parts contre l’usufruit des parts de madame. Le capital se trouve réparti conformément au tableau ci-dessus. Si monsieur décède, l’usufruit sur ses parts s’éteint automatiquement. Madame devient pleinement propriétaire des parts qu’elle détenait jusqu’alors en nue-propriété (parts 1 à 100), et les éventuels héritiers de monsieur ne recueillent que la nue-propriété des parts de ce dernier (parts 101 à 200) – lire tableau ci-dessus.
Madame se retrouve donc pleine propriétaire de la moitié des parts de la société. Elle est usufruitière de l’autre moitié des parts appartenant désormais aux héritiers de monsieur. Elle est ainsi entièrement protégée sans avoir à payer de droit de succession.
Bien entendu, les clauses des statuts auront été aménagées de façon que madame devienne la seule gérante de la société et que les droits de vote des nus-propriétaires aient été réduits. Ainsi, même si les concubins ont été volontairement oubliés par le législateur, des aménagements permettant d’organiser leur protection mutuelle restent toujours possibles.