La baisse des prix observée depuis la fin 2011 devrait se poursuivre au moins jusqu’en 2013, selon les Notaires de France. Malgré ce retournement, les prix de l’ancien ont encore augmenté l’an dernier, mais pas de façon homogène.
La hausse des prix de l’immobilier ancien est bel et bien enrayée, selon les notaires de France. Les prix avaient déjà commencé à baisser au dernier trimestre 2011, mais le recul restait très timide en région parisienne (lire « Les Echos » du 30 mars) et pour l’ensemble de la France – où les prix des appartements avaient baissé de seulement – 0,4 % et celui des maisons de – 1,3 %. Mais la tendance semble désormais bien installée, les notaires anticipant la poursuite de la baisse des prix en 2012, mais aussi en 2013.
Le décrochage n’est cependant pas aussi brutal qu’en 2008 -2009, où l’on avait observé, en quelques semaines, des baisses selon les zones de – 10 %, voire – 20 % Dans la capitale et sur la base des promesses de vente signées en début d’année (elles apparaîtront progressivement dans les indices de prix des notaires), la baisse continue gentiment, sans effondrement, avec – 3,2 % sur les six derniers mois à fin mai 2012, ce qui est en ligne avec notre prévision annuelle, à savoir entre – 5 % et – 10 % . En province, toujours sur les mêmes bases, le recul serait de 3 % sur les six derniers mois à fin mai.
Sur l’ensemble de l’année, le marché devrait rester très contrasté. Nous devrions terminer 2012 aux environs de – 5 % à Paris, dans les villes dynamiques de province et dans les zones côtières du littoral. Ailleurs, la baisse pourrait être plus proche de – 10 %. Mais, ces prévisions pourraient être bousculées, en cas de crise sévère accompagnée d’une montée des taux, les prix pourraient alors baisser de 10 % à 20 % en France.
Prix encore haussiers en 2011
Quant au bilan de l’année 2011, malgré le ralentissement de fin d’année, les prix sont restés orientés à la hausse -+ 6,5 % pour les appartements et + 2,1 % pour les maisons. Ces chiffres cachent comme toujours d’importantes disparités. Outre la région parisienne, les grandes métropoles régionales, dynamiques sur le plan économique, ont à nouveau tiré leur épingle du jeu, avec des hausses parfois sensibles comme à Bordeaux, à Lyon ou à Nantes. Seul Saint-Etienne fait grise mise avec des prix stables pour les appartements et en recul de 3 % pour les maisons.
Mais, la hausse n’est pas homogène. Pour les appartements, elle reste toujours tirée par les prix en région parisienne. Ainsi, si l’on exclut l’Ile-de-France, l’augmentation n’est plus que de 2,7 % en 2011. La région parisienne a tiré les tarifs vers le haut (+10,6 % au quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010).
Dans le détail, la hausse du prix des appartements anciens se concentre sur les plus grandes agglomérations. Paris enregistre la plus forte hausse (+14,7 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010). Sur la même période, Lyon et Bordeaux (+9 % environ), d’une part, Nantes et Lille (+8 %), d’autre part, sont encore assez dynamiques. En comparaison à ces pôles d’attraction, Saint-Etienne fait figure de lanterne rouge (prix stables pour les appartements). A Reims et Grenoble, par exemple, les prix restent dans le vert, mais plus faiblement (+ 3 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010).
Le prix des appartements anciens (source : Notaires de France)
Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
France
+6,5 %
-0,4 %
Ile-de-France
+10,6 %
-0,4 %
Province
+2,7 %
-0,4 %
Le marché des maisons s’est comporté de la même manière : les prix ont monté de 2,1 % sur un an (quatrième trimestre 2011 par rapport quatrième trimestre 2010), mais seulement de 1,3 % si l’on retire l’Ile-de-France, qui, elle a progressé de + 5,7 % sur la même période. Comme pour les appartements, les grandes métropoles de province tirent leur épingle du jeu. Rennes (+9,4 % en 2011), Bordeaux et Nantes (+8,7 % toutes les deux) forment le trio de tête.
Le prix des maisons anciennes (source : Notaires de France)
Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
France
+2,1 %
-1,3 %
Ile-de-France
+5,7 %
-1 %
Province
+1,3 %
-1,4 %
Effondrement du nombre de transactions attendu en 2012
Dans l’ancien, le nombre de transactions immobilières a beau se replier en Ile-de-France (-8 % entre 2011 et 2010), il bondit de 14 % en Province. Au total, 858.200 logements ont changé de mains en 2011. Le record absolu du nombre de transactions, 837.000 mi-2006 est ainsi battu, indiquent les notaires. Trois raisons sont avancées pour expliquer ce dynamisme : l’entrée en vigueur du nouveau régime des plus-values sur les résidences secondaires (depuis le 1erfévrier dernier) a pu encourager les vendeurs à faire affaire plus rapidement. Les acquéreurs ont pour leur part été stimulés par des taux de prêts immobiliers relativement bons marchés, ou encore (pour les primo-accédants) la fin du Prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien. Les notaires ne s’attendent pas à revoir une telle performance cette année. Selon eux, l’année 2012 sera caractérisée par un retrait substantiel des volumes, tant dans le neuf que dans l’ancien, toutes régions confondues.