Catégorie : Juridique

La réforme fiscale présentée la semaine dernière va redistribuer les cartes.
Les assujettis à l’ISF ayant un « petit » patrimoine seront gagnants. Pour les plus fortunés, les situations seront très contrastées.
Comme toute réforme fiscale se voulant neutre budgétairement, l’allégement de l’ISF couplé à la suppression du bouclier fiscal et de tout mécanisme de plafonnement va faire des gagnants et des perdants parmi les 562.000 assujettis à l’impôt sur la fortune et les 19.000 bénéficiaires du bouclier. Avantage politique : il y aura beaucoup plus de gagnants (mais avec des gains pas forcément élevés). Au premier rang desquels les 300.000 ménages disposant d’un patrimoine compris entre 800.000 et 1,3 million d’euros, qui ne paieront plus d’ISF. Aujourd’hui, ils contribuent à hauteur de 320 millions, soit en moyenne un peu plus de 1.000 euros par contribuable. Et seuls 500 d’entre eux bénéficient du bouclier fiscal : sa disparition ne les affectera quasiment pas. Ils ne devraient pas plus être touchés par la hausse des droits de succession (ciblée sur les deux dernières tranches). Pour les autres, la situation est plus complexe.
En raison d’abord de l’effet, difficile à mesurer, de ces changements à venir sur les droits de succession et les donations. Personne ne sait parfaitement l’anticiper. De fait, les donations en franchise d’impôt autorisées tous les six ans depuis 2006 et limitées à une fois tous les dix ans avec la réforme sont mal connues des services de Bercy. Et il est difficile de connaître le montant des héritages qui subiront la hausse des droits de succession (hausse de 5 points des deux dernières tranches du barème).
« Les Echos » ont donc réalisé des simulations des effets de la réforme fiscale, avec la collaboration du conseil en patrimoine Cyrus Conseil, en ne tenant pas compte du prélèvement supplémentaire de près de 1 milliard d’euros que Bercy espère collecter auprès des héritiers. Ces données sont donc à interpréter avec les réserves d’usage. La probable modification à venir du barème de l’ISF PME (qui permet de réduire son impôt) n’a pas non plus été intégrée. Une situation quasi neutre entre 1,3 et 1,5 million d’euros. Avec le nouveau barème de l’ISF, ceux qui détiennent un patrimoine un peu supérieur à 1,3 million d’euros et qui ne disposent plus de la franchise de 800.000 euros actuellement en vigueur risquent d’être légèrement perdants.
A titre d’exemple : pour un patrimoine de 1,35 million, le surcroît d’impôt aurait dû s’élever à 270 euros. Mais le gouvernement prévoit un mécanisme de lissage. Il devrait agir entre 1,3 et 1,5 million d’euros, indique-t-on à Bercy : entre ces deux bornes, le taux d’ISF passera progressivement de 0 % à 0,25 %. Cela devrait annuler la quasi-intégralité des pertes constatées au bas du nouveau barème de l’ISF. Au-delà, les assujettis à l’ISF sont tous gagnants : 480 euros pour un patrimoine de 1,5 million, selon le profil retenu par Cyrus Conseil (voir ci-dessus). Mais attention : parmi les quelque 200.000 assujettis à l’ISF figurant aujourd’hui dans la deuxième tranche (entre 1,31 et 2,57 millions d’euros de patrimoine), on compte environ un millier de bénéficiaires du bouclier fiscal, qui obtiennent une restitution moyenne de près de 6.000 euros. Ceux-là seront très nettement perdants. Une situation très disparate pour les plus hauts patrimoines.
De manière générale, l’allégement du barème sera d’autant plus bénéfique que les ménages sont fortunés. Mais c’est aussi là que l’on trouvera les plus gros perdants ! La dernière tranche de l’ISF est la plus instructive. Le taux est aujourd’hui de 1,8 % pour les patrimoines supérieurs à 16,8 millions, soit quelque 1.600 redevables qui paient 670 millions d’euros d’ISF.
Parmi eux, on compte environ 1.200 bénéficiaires du bouclier fiscal, qui récupèrent à ce titre quelque 440 millions. Certains seront gagnants, d’autres franchement perdants.
Dans notre exemple, un contribuable déclarant 50 millions de patrimoine mais touchant un important bouclier (787.000 euros) va perdre 215.000 euros net avec la réforme : son gain d’ISF (572.000 euros) sera inférieur à la perte liée à la fin du bouclier. Pour les quelques centaines d’assujettis à l’ISF de cette tranche qui ne bénéficiaient pas du bouclier (parce qu’ils déclarent aussi des revenus très élevés), les gains seront en revanche massifs. Deux simulations réalisées pour des contribuables situés juste en dessous de la dernière tranche sont ainsi très éclairantes.
Premier cas : un rentier disposant d’un très haut patrimoine (15 millions d’euros dans cet exemple) et de revenus suffisamment faibles pour prétendre, jusqu’alors, au bouclier fiscal (à hauteur de 150.000 euros). Il va subir un surcroît d’impôt de plus de 30.000 euros. A l’inverse, dans le deuxième cas, un ménage disposant du même patrimoine de 15 millions d’euros, mais avec des revenus trop élevés pour prétendre au bouclier, va bénéficier d’une très forte baisse d’impôt, de l’ordre de 120.000 euros. Tranches intermédiaires d’ISF : une très grande majorité de gagnants Pour les quelque 55.000 assujettis situés aujourd’hui dans les troisième et quatrième tranches d’ISF (entre 2,57 et 7,71 millions de patrimoine), on ne compte aujourd’hui qu’un peu plus de 3.500 bénéficiaires du bouclier fiscal. L’allégement d’ISF va donc faire essentiellement des gagnants, même si un autre effet de seuil important va survenir à 3 millions d’euros de patrimoine (le taux d’ISF passera de 0,25 % à 0,5 %).
Dans notre exemple, un foyer ayant 6 millions de patrimoine, payant aujourd’hui 52.400 euros d’ISF et bénéficiant d’un « petit » bouclier de 7.700 euros, sera gagnant net de la réforme, à hauteur de 14.700 euros (son gain d’ISF, 22.000 euros, étant supérieur à la perte du bouclier). Il faut noter enfin que ces simulations ne prennent pas en compte les nouvelles taxes sur les contribuables s’expatriant et sur les résidences secondaires dans l’Hexagone des étrangers ou des Français partis à l’étranger : elles ne feront que des perdants, mais pour un public différent.

Les ventes de logements neufs par les promoteurs ont baissé de 25 % au 1er trimestre, par rapport à la même période en 2010, du fait de la baisse de l’avantage fiscal Scellier. Bercy étudie néanmoins une nouvelle baisse de son avantage fiscal l’an prochain et un plafond de prix d’achat au m². On savait que la baisse de l’avantage fiscal du Scellier, depuis le 1 er janvier, ferait des dégâts. C’est confirmé. Le recul des ventes des promoteurs a atteint 24 % sur trois mois, à fin mars par rapport à la même période l’an dernier. Au total, 15.162 réservations de logements neufs seulement ont été comptabilisées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), contre 20.054 au 1 er trimestre 2010. Les ventes ont baissé partout sauf sur la Côte d’Azur (+ 12 %) et dans le Gard (+ 4 %). « Il faut attendre trois mois de plus pour voir s’il s’agit d’un trou d’air ou d’une baisse durable », relativise le président de la FPI. Il prévoit néanmoins moins de 100.000 ventes cette année, contre 115.000 en 2010. Les promoteurs ont réduit leur offre, avec 19.806 nouveaux logements mis en vente au 1 er trimestre, soit 11 % de moins qu’un an plus tôt. Et sur douze mois, leur prix moyen au mètre carré a augmenté de 7 %, tant en province (3.623 euros) qu’en Ile-de-France (4.680 euros). L’analyse par la FPI de ses 10.000 ventes hors Ile-de-France montre que la modification des aides publiques explique l’essentiel de la chute des ventes. Les ventes de résidences principales ont reculé de 16 % car la suppression du Pass Foncier a fait s’effondrer (- 68 %) l’accession sociale à la propriété en TVA à 5,5 %. Les ventes en TVA normale à 19,6 % ont progressé, mais pas assez pour compenser. Surtout, l’investissement locatif en Scellier, soit 55 % à 60 % des ventes totales des promoteurs, a reculé de 35 % par rapport à un an auparavant, avec seulement 5.577 logements locatifs vendus. Un vrai coup de froid Et il ne s’agit pas d’un simple trou d’air consécutif à une ruée sur le Scellier en fin d’année avant la réduction de son avantage, puisqu’il ne s’est vendu au 4 e trimestre 2010 que 9.308 logements à des investisseurs, soit moins qu’au 2 e trimestre (9.770 ventes). C’est donc bien un vrai coup de froid. Celui-ci intervient alors que Bercy s’attelle à l’élaboration du projet de loi de Finances pour 2012. Avec une priorité : couper dans les dépenses. Dans un contexte de marché immobilier en surchauffe, aux prix stratosphériques, l’avantage fiscal du Scellier, onéreux, est en ligne de mire. Le gouvernement songe à le réduire davantage au 1 er janvier 2012 que ce qui avait été annoncé lors de sa réforme l’an dernier. La FPI tente des contre-propositions, par exemple un arbitrage entre les deux régimes, Scellier libre ou intermédiaire (location plus sociale) en faveur du second. Mesure anti-inflationniste Par ailleurs, le gouvernement envisage d’imposer un plafond de prix au mètre carré, en plus du plafond de prix d’achat total de 300.000 euros existant. Bercy pourrait ainsi faire d’une pierre deux coups : restreindre les octrois de Scellier et prendre une mesure anti-inflationniste pour que ce dispositif ne soit plus accusé de provoquer la hausse des prix de l’immobilier. Idem pour le PTZ +, également concerné par ce plafond au mètre carré. Des prix moyens au mètre carré de l’ordre de 4.500 euros/m 2 en zone A (Paca et Ile-de-France hors Paris intra-muros), 3.800 euros en zone B1 et 2.800 en zone de moindre tension avaient été utilisés par le ministère du Logement pour fixer les plafonds de prix d’achat pour le PTZ + à l’époque de son élaboration. Ils donnent une idée de ce qui pourrait attendre l’investisseur l’an prochain ; d’autres évoquent 4.800 euros/m 2 en zone A. « Il ne faut pas interdire les dépassements de plafonds, mais se borner à ne pas les prendre en compte pour l’octroi de l’aide publique ou de l’avantage fiscal »

Alors que la taxation des plus-values sur le foncier non bâti est aujourd’hui dégressive dans le temps (et nulle au bout de quinze ans de détention), le taux d’imposition sera à l’avenir stable sur la durée, à 19 %. La ministre de l’Economie, Christine Lagarde, avait lancé l’idée au coeur de l’été l’an dernier : afin « d’accélérer les mutations des propriétés immobilières et d’éviter la rétention des terrains à bâtir », le gouvernement envisageait de modifier la fiscalité actuelle, qui incite trop à conserver son bien. Objectif : mettre sur le marché des terrains vierges, qui font défaut. Des groupes de travail ont été mis en place depuis avec les professionnels. Et, auditionné par la commission des Finances du Sénat la semaine dernière, le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, a annoncé que le sujet était suffisamment mûr pour aboutir rapidement à une réforme. Plus d’abattement Aujourd’hui, la fiscalité des plus-values sur le foncier non bâti est dégressive dans le temps (comme c’est aussi le cas, du reste, pour les appartements et les maisons) : l’impôt s’applique à taux plein jusqu’à cinq années de détention, puis un abattement de 10 % par année est proposé. Au bout de quinze ans de détention, la plus-value est totalement exonérée. « La valeur [du bien] augmente, tandis que l’imposition tend vers zéro : quelle incitation à la rétention ! » a souligné Benoist Apparu devant les sénateurs, en plaidant : « Le taux d’imposition, pour assurer la neutralité, doit être identique quelle que soit la durée de détention. » Il n’y aura donc plus, à l’avenir, d’abattement. Le taux d’impôt sur les plus-values immobilières (bâti ou non bâti) sera systématiquement de 19 % (plus 12,3 % de prélèvements sociaux), comme c’est le cas actuellement quand la durée de détention est inférieure à cinq ans. Cette réforme de la fiscalité du foncier constructible est loin d’être neutre budgétairement. Selon des premières simulations du ministère du Logement, les recettes nouvelles annuelles seraient de « 600 millions d’euros environ » , a indiqué Benoist Apparu, tout en soulignant que « Bercy doit encore confirmer ces premiers calculs approximatifs ». Le secrétaire d’Etat suggère d’utiliser une partie de ces fonds pour financer « le plan de production » en préparation pour l’Ile-de-France (qui comprendra des mesures en faveur des maires bâtisseurs, sur l’urbanisme, etc.) Régions « tendues » Certains acteurs du secteur préconisent d’aller plus loin et de rendre la fiscalité croissante avec la durée de détention dans les régions « tendues », comme l’Ile-de-France ou Provence-Alpes-Côte d’Azur. Le secrétaire d’Etat au Logement exclut une telle surfiscalité au niveau national (« Cela pénaliserait trop les personnes qui ne parviennent pas à vendre un terrain ») et n’y est même pas favorable dans les zones tendues, sauf si un consensus s’établissait en ce sens dans les groupes de travail, ce qui est très peu probable : « Nous proposons déjà une évolution non négligeable », souligne-t-il. Autre chantier en vue, selon le secrétaire d’Etat : le partage de la plus-value qui augmente spectaculairement lorsqu’un terrain devient constructible. « Différents outils de fiscalité ont été créés ces dernières années, dans la loi de modernisation agricole, dans celle relative au Grand Paris. Pour chaque taxe l’assiette est différente et nous tenterons de progresser vers l’harmonisation »