Investissement dans l’immobilier : ce qui a changé en 2011

Dispositifs Scellier, investissement outre-mer, revitalisation rurale… La plupart des investissements immobiliers sont touchés par le coup de rabot fiscal cette année. Certains sont aménagés, pour valoriser notamment le développement durable, d’autres disparaissent. Sans surprise, la loi de Finances pour 2011 a apporté son lot de changements en matière d’investissement immobilier. Réduction des déficits oblige, la plupart des dispositifs en vigueur en 2011 sont, en effet, touchés par le fameux rabotage de 10 % des niches fiscales, ce qui se traduit par une diminution des avantages fiscaux procurés aux investisseurs. 1 Le dispositif Scellier classique Jusqu’en 2010, tout investisseur qui achetait un logement neuf (ou assimilable à du neuf) ou un local transformé en habitation en vue de le louer à titre de résidence principale d’un locataire bénéficiait, dans le cadre du dispositif Scellier, d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient de l’investissement dans la limite d’un plafond de 300.000 euros. Réduction qui devait, à l’origine, être maintenue uniquement pour les logements énergétiquement performants et donc labélisés BBC (bâtiment basse consommation). Pour les autres, c’est-à-dire ceux relevant de la réglementation thermique en vigueur (RT 2005 jusqu’au 1 er janvier 2013), la réduction devait être ramenée à 15 %. C’était toutefois sans compter sur la loi de Finances pour 2011 qui bouleverse la donne avec le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales. De fait, toute décision d’achat depuis 2011 dans le cadre du dispositif Scellier n’autorise plus qu’une réduction de 22 % pour un logement BBC et de 13 % sans ce label. La loi de Finances 2011 prévoit un sursis. « Tout logement réservé par avant-contrat avant le 31 décembre 2011 et dont la vente définitive aura lieu avant le 31 mars, conservera l’avantage fiscal prévu avant le rabotage, soit 25 % pour le BBC et 15 % pour le non-BBC ». Rappelons que pour bénéficier de la réduction, l’investisseur doit louer le logement pendant au moins neuf ans à titre de résidence principale d’un locataire. Outre son rabotage, le dispositif Scellier voit aussi son zonage géographique modifié pour mieux s’adapter au marché locatif. Une zone supplémentaire est ainsi créée en région parisienne, la zone A bis (arrêté du 10 décembre 2010). Dans la foulée, les loyers plafonds de toutes les zones sont abaissés (lire tableau ci-dessus). 2 Le dispositif Scellier intermédiaire Ce régime plus « social » n’est possible que si l’investisseur se plie à des plafonds de loyer et de ressources des locataires plus exigeants qu’en Scellier classique. Jusqu’en 2010, il autorisait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37 % du prix de revient de l’investissement sur quinze ans, soit 25 % les neuf premières années et 2 % par an les six années suivantes. Il a subit également la cure d’amincissement exigée par le gouvernement. Désormais, la réduction passe à 22 % les neuf premières années et à 1,67 % par an les six suivantes (par période de trois ans minimum). Sur douze ans, la réduction atteint ainsi 27 % et sur quinze ans, 32 % pour un logement BBC. Sans label, la réduction est respectivement ramenée à 18 % et à 23 %. L’abattement supplémentaire de 30 % sur les revenus fonciers dont bénéficie ce régime par rapport au dispositif Scellier classique est maintenu à son niveau. 3 Le dispositif Scellier LMNP Au rang des dispositifs touchés par le rabotage, citons également le dispositif Scellier LMNP (ou Censi-Bouvard) qui concerne le placement immobilier locatif en meublé (résidence de tourisme, résidence services, résidences médicalisées…) dès lors que l’investisseur se place sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). La réduction d’impôt, qui devait passer à 20 % en 2011 (25 % en 2010), passe désormais à 18 %. « Attention, le Scellier meublé n’est pas concerné par le sursis » ‘’éditions Francis Lefebvre’’… 4 L’outre-mer Les lois Scellier outre-mer et Girardin n’échappent pas au coup de rabot. La première, qui offrait aux investisseurs une réduction dopée de 40 % en locatif libre (50 % en locatif intermédiaire), se voit amputée de 10 % et s’établit désormais à 36 %. La seconde, dont la fin est programmée pour 2012, se verra aussi rabotée. En locatif libre, la réduction minimale (il existe des majorations) qui devait passer à 30 % en 2011 (40 % en 2010) est ainsi ramenée à 27 %. En secteur intermédiaire, elle passe à 40 % (au lieu des 45 % prévus). Attention : le plafonnement auquel la réduction est soumise passe de 40.000 à 36.000 euros (ou de 15 % à 13 %). « Le seul dispositif lié à l’outre-mer qui est préservé est celui qui tient aux investissements dans le secteur social ». 5 La loi Demessine supprimée Le dispositif, qui permettait d’investir notamment dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), disparaît un an plus tôt que prévu (à l’exception toutefois des gros travaux).