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Le Scellier : nouveau coup de rabot en vue sur fond de chute des ventes de logements neufs

Les ventes de logements neufs par les promoteurs ont baissé de 25 % au 1er trimestre, par rapport à la même période en 2010, du fait de la baisse de l’avantage fiscal Scellier. Bercy étudie néanmoins une nouvelle baisse de son avantage fiscal l’an prochain et un plafond de prix d’achat au m². On savait que la baisse de l’avantage fiscal du Scellier, depuis le 1 er janvier, ferait des dégâts. C’est confirmé. Le recul des ventes des promoteurs a atteint 24 % sur trois mois, à fin mars par rapport à la même période l’an dernier. Au total, 15.162 réservations de logements neufs seulement ont été comptabilisées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), contre 20.054 au 1 er trimestre 2010. Les ventes ont baissé partout sauf sur la Côte d’Azur (+ 12 %) et dans le Gard (+ 4 %). « Il faut attendre trois mois de plus pour voir s’il s’agit d’un trou d’air ou d’une baisse durable », relativise le président de la FPI. Il prévoit néanmoins moins de 100.000 ventes cette année, contre 115.000 en 2010. Les promoteurs ont réduit leur offre, avec 19.806 nouveaux logements mis en vente au 1 er trimestre, soit 11 % de moins qu’un an plus tôt. Et sur douze mois, leur prix moyen au mètre carré a augmenté de 7 %, tant en province (3.623 euros) qu’en Ile-de-France (4.680 euros). L’analyse par la FPI de ses 10.000 ventes hors Ile-de-France montre que la modification des aides publiques explique l’essentiel de la chute des ventes. Les ventes de résidences principales ont reculé de 16 % car la suppression du Pass Foncier a fait s’effondrer (- 68 %) l’accession sociale à la propriété en TVA à 5,5 %. Les ventes en TVA normale à 19,6 % ont progressé, mais pas assez pour compenser. Surtout, l’investissement locatif en Scellier, soit 55 % à 60 % des ventes totales des promoteurs, a reculé de 35 % par rapport à un an auparavant, avec seulement 5.577 logements locatifs vendus. Un vrai coup de froid Et il ne s’agit pas d’un simple trou d’air consécutif à une ruée sur le Scellier en fin d’année avant la réduction de son avantage, puisqu’il ne s’est vendu au 4 e trimestre 2010 que 9.308 logements à des investisseurs, soit moins qu’au 2 e trimestre (9.770 ventes). C’est donc bien un vrai coup de froid. Celui-ci intervient alors que Bercy s’attelle à l’élaboration du projet de loi de Finances pour 2012. Avec une priorité : couper dans les dépenses. Dans un contexte de marché immobilier en surchauffe, aux prix stratosphériques, l’avantage fiscal du Scellier, onéreux, est en ligne de mire. Le gouvernement songe à le réduire davantage au 1 er janvier 2012 que ce qui avait été annoncé lors de sa réforme l’an dernier. La FPI tente des contre-propositions, par exemple un arbitrage entre les deux régimes, Scellier libre ou intermédiaire (location plus sociale) en faveur du second. Mesure anti-inflationniste Par ailleurs, le gouvernement envisage d’imposer un plafond de prix au mètre carré, en plus du plafond de prix d’achat total de 300.000 euros existant. Bercy pourrait ainsi faire d’une pierre deux coups : restreindre les octrois de Scellier et prendre une mesure anti-inflationniste pour que ce dispositif ne soit plus accusé de provoquer la hausse des prix de l’immobilier. Idem pour le PTZ +, également concerné par ce plafond au mètre carré. Des prix moyens au mètre carré de l’ordre de 4.500 euros/m 2 en zone A (Paca et Ile-de-France hors Paris intra-muros), 3.800 euros en zone B1 et 2.800 en zone de moindre tension avaient été utilisés par le ministère du Logement pour fixer les plafonds de prix d’achat pour le PTZ + à l’époque de son élaboration. Ils donnent une idée de ce qui pourrait attendre l’investisseur l’an prochain ; d’autres évoquent 4.800 euros/m 2 en zone A. « Il ne faut pas interdire les dépassements de plafonds, mais se borner à ne pas les prendre en compte pour l’octroi de l’aide publique ou de l’avantage fiscal »