Que l’on soit propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à construire, la majoration des droits à construire de 30% annoncée par Nicolas Sarkozy pourrait vous concerner. Pour faire le point sur les droits à construire, il suffira de joindre la mairie où se trouve le bien immobilier ou foncier. En communiquant l’adresse du bien au service de l’urbanisme, il vous renseignera sur le COS (coefficient d’occupation des sols) de votre secteur. A ce COS, vous appliquerez la superficie de la parcelle où est situé le bien pour obtenir sa constructibilité. De ce montant, vous déduirez la superficie déjà construite. Attention, cette réforme ne sera applicable que si elle est votée en l’état.
Vous êtes propriétaire d’une maison
Imaginons que votre résidence principale soit située dans un secteur où le COS s’élève à 0,4. Si elle est implantée sur un terrain de 1.000 mètres carrés, cela signifie que sa constructibilité s’établit à 400 mètres carrés. Si votre demeure se développe déjà sur 220 mètres carrés, il reste des droits à construire sur 180 mètres carrés. A ce stade, un architecte ou un géomètre expert peut effectuer le mesurage de la construction existante. Avec la réforme annoncée, le COS serait majoré de 30%, ce qui le porterait à 0,52. D’où une constructibilité de 520 mètres carrés et la possibilité de construire 300 mètres carrés supplémentaires. Quant aux vendeurs souhaitant conserver leur surface actuelle, la perspective de pouvoir construire plus constitue un élément supplémentaire de valorisation de leur bien immobilier.
Vous êtes propriétaire d’un terrain à construire
Là encore, la possibilité de pouvoir construire davantage devrait valoriser davantage le terrain. Outre le COS, même majoré de 30 %, les règles de gabarit ou hauteur et d’emprise au sol sont à prendre en compte. En raison de ces contraintes, la majoration de 30 % des droits à construire ne sera pas forcément atteinte partout.
Vous êtes propriétaire d’un appartement
Les éventuels droits à construire constituent la propriété du syndicat de copropriété. Si un co-propriétaire souhaite profiter de cette réforme pour faire installer une véranda sur sa terrasse, il devra acquérir auprès du syndicat, les droits à construire pour réaliser ce projet. Dans les immeubles résidentiels, la majoration des droits à construire n’aura guère d’incidence, car les règles de fonctionnement de la copropriété sont très compliquées et permettent rarement d’obtenir une extension.
Catégorie : Investissement
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Immobilier : quels nouveaux droits à construire ?
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Immobilier : trois cas d’exonération des plus-values
La loi de finances pour 2012 instaure trois cas où la taxation des plus-values immobilières ne joue pas. Explications.
Pour toute vente notariée de biens immobiliers, hors résidence principale, effectuée à compter du 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au bout de 30 ans de détention, contre 15 ans révolus actuellement. Malgré ce tour de vis, la loi de finances pour 2012 prévoit trois situations permettant à un particulier de vendre un bien immobilier sans être taxé sur la plus-value.Locataire de sa résidence principale
A condition de n’avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, le particulier vendant pour la première fois un logement locatif ou une résidence secondaire pourra être, sous certaines conditions, exonéré de la plus-value. Cependant, une obligation de remploi s’impose : avec le produit de cette vente, il doit acheter ou faire construire sa résidence principale dans un délai de deux ans. Imaginons qu’un particulier vende un bien locatif 600.000 euros. S’il ne remploie que 400.000 euros dans l’achat de sa résidence principale, il supportera la taxation de la plus-value sur le solde, soit 200.000 eurosExonération au bout de 30 ans
Avec la réforme entrant en application le 1er février 2012, le vendeur a droit à un abattement sur le prix de vente de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et avant la 17eme année, de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17eme et avant la 24eme année, et de 8% pour chaque année au-delà de la 24eme et jusqu’à la 30eme.Senior ou handicapé dans un établissement spécialisé
Par ailleurs, lorsqu’un senior ou une personne handicapée quitte sa résidence principale pour s’installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc lui accorde un délai de grâce de deux ans pour céder son toit sans fiscalité. Et ce, bien qu’il ait changé de résidence principale. Dans la pratique, cette mesure d’exonération s’accompagne d’une condition: ne pas être imposable à l’ISF. -
Immobilier locatif : nouvelle donne fiscale en 2012
Votée définitivement le 21 décembre, la loi de finances pour 2012 fixe les nouvelles règles pour l’investissement locatif dans le neuf, géré ou non.
La loi de finances pour 2012 donne un sérieux tour de vis sur les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif dans le neuf. Qu’un particulier investisse dans le cadre du régime Scellier (logement vide loué à titre de résidence principale du locataire) ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (appartement loué meublé et géré par un exploitant une résidence de tourisme), il devra se contenter d’une réduction d’impôt minorée.
Scellier BBC : une réduction d’impôt de 13 %
A condition de signer un contrat de réservation d’un logement neuf BBC à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n’aura droit qu’à une réduction d’impôt de 13 % dans la limite de 300.000 euros, à étaler sur neuf ans. Rien de comparable par conséquent avec la réduction d’impôt de 22 % accordée pour un achat effectué en 2011.
Grenelle de l’environnement oblige, l’investisseur n’aura droit à aucune réduction d’impôt, s’il achète un logement neuf non BBC dans un programme dont le permis de construire à été déposé après le 1er janvier 2012.
A noter toutefois qu’un régime transitoire permet d’obtenir encore une réduction d’impôt de 22 % dès lorsqu’on signe un contrat de réservation ou un compromis de vente signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et qu’on signe l’acte notarié jusqu’au 31 mars 2012.
Censi-Bouvard : une réduction d’impôt de 11 %
A condition de signer un contrat de réservation d’un logement neuf dans une résidence de tourisme à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n’aura droit qu’à une réduction d’impôt de 11 % contre une réduction d’impôt de 18 % accordée pour un achat effectué en 2011.
En seconde lecture de la loi de finances pour 2012, les députés ont revu et corrigé le régime transitoire du dispositif Censi-Bouvard. « Le taux de réduction d’impôt sur le revenu de 18 % s’applique sans coup de rabot de 15%, si l’investisseur signe un contrat de réservation ou un compromis avant le 31 décembre 2011 et signe l’acte authentique au plus tard le 31 mars 2012. Cela signifie qu’il doit prendre au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier : réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impots, compromis ayant date certaine, etc». Le compte à rebours a donc largement commencé pour les investisseurs souhaitant bénéficier de l’actuel régime fiscal Censi-Bouvard ou Scellier en signant leur acte d’acquisition chez le notaire au cours du premier trimestre 2012. En tout cas, avant le 1 avril 2012.
Le dispositif Censi-Bouvard revu et corrigé
Date de la signature de l’acte authentique
taux de réduction d’impôt en 2012
contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts jusqu’au 31.12.2011
du 1.01.2012 au 31.03.2012
18 %
contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts jusqu’au 31.12.2011
à compter du 01.04.2012
11 %
contrat de réservation ou compromis signé à partir du 1.01.2012 ou signé avant cette date, mais déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts après le 31.12.2011
du 1.01.2012 au 31.12.2012
11 %
Tableau établi avec le concours de Bravard avocatsLe Censi-Bouvard prolongé jusqu’au 31 décembre 2014
Le nouveau texte prolonge le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2014, ce qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11%. Ce régime s’appliquera à deux catégories de biens immobiliers. D’une part, les logements acquis, neufs ou en l’état futur d’achèvement et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012, et dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant le 1er janvier 2012. D’autre part, les logements achevés depuis au moins quinze ans et faisant partie d’un ensemble immobilier faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation et dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012.
Sauf recours exceptionnel devant le Conseil Constitutionnel, pour non-conformité à la Constitution de ces articles de loi, ce texte devrait être promulgué dans les prochains jours.
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Pouvoir d’achat immobilier, les gagnants, les perdants
Alors que les taux de crédit immobilier augmentent, la baisse des prix des logements compense, dans certaines villes, ce renchérissement des conditions de financement.
Toulouse, Paris, Strasbourg, tel est le tiercé des villes où les particuliers peuvent emprunter aux taux les plus compétitifs. Ce classement reste globalement stable, malgré les hausses de taux enregistrées au cours des dernières semaines. Avec un taux nominal de 3,75 % sur 20 ans, Toulouse conserve la tête du palmarès depuis maintenant quatre mois. Et ce, juste devant Paris dont les taux sont restés stables.
Bien qu’en hausse à Strasbourg et Lille, les taux restent attractifs, en se situant en dessous du seuil des 4 % sur 20 ans. Quant aux six autres villes passées au crible, elles proposent désormais des taux supérieurs ou égaux à 4 %, contre une seule en octobre.
En fin de liste, figurent des villes comme Bordeaux, Marseille et Lyon. Même s’il reste mesuré, un mouvement global de remontée des taux touche les durées de prêt longues. Toutefois, on est loin de la situation de 2008 où les taux atteignaient en fin d’année 5,30 % sur 20 ans.
Dans les sept villes où la baisse des prix des logements se confirme et où les taux d’intérêt ont tendance à augmenter, le pouvoir d’achat immobilier se maintient, voire il s’améliore. A Lyon, il reste stable. A Nantes, Montpellier, Nice et Marseille, le pouvoir d’achat progresse, ce qui signifie que pour un budget identique, les acquéreurs peuvent acheter quelques mètres carrés de plus, ou un bien mieux situé.En revanche, la capitale reste toujours difficilement accessible. Sous l’effet conjugué de taux d’intérêt stables, mais d’un prix au m² en hausse s’inscrivant à 7.978 euros/m², les acquéreurs voient encore leur pouvoir d’achat diminuer : avec un budget annuel de 1.000 euros sur 20 ans, ils ne peuvent financer qu’un studio de 20,9 m² pour un montant de 166.466 euros. Scénario similaire à Strasbourg où la hausse des taux de 0,15 point ne compense pas la baisse des prix constatée en décembre. Cependant, cette ville d’Alsace se positionne en tête du palmarès, en termes de pouvoir d’achat immobilier : il est possible d’y acquérir pour 1.000 euros de mensualité sur 20 ans, un bien de 69,8 m² (70,1 m² en novembre), contre 20,9 m² (21,2 m² en novembre) à Paris, toujours dernière du classement.
Pouvoir d’achat immobilier : qui perd, qui gagne ?
Ville
classement précédent
taux sur 15 ans en %
taux sur 20 ans en %
taux sur 25 ans en %
capacité d’emprunt pour 1.000 euros/mois sur 20 ans
Evolution du pouvoir d’achat immobilier
Toulouse
1
3,55
3,75
3,95
166.666
en hausse
Paris
3
3,70
3,90
4,20
166.466
en baisse
Strasbourg
2
3,75
3,95
4,15
165.742
en baisse
Lille
5
3,80
3,99
4,35
165.165
en baisse
Nantes
6
3,75
4,00
4,30
165.022
en hausse
Montpellier
4
3,76
4,05
4,15
164.307
en hausse
Nice
6
3,87
4,05
4,20
164.307
en hausse
Bordeaux
8
3,95
4,10
4,25
163.596
en baisse
Marseille
9
3,95
4,20
4,43
162.187
en hausse
Lyon
10
4
4,25
4,50
161.490
équivalent
taux proposés début décembreSi le volume des transactions ralentit au cours des prochaines semaines et que l’évolution des prix patine, il est fort à parier que les accédants à la propriété voient leur pouvoir d’achat immobilier s’apprécier dès l’année prochaine.
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Acheter ou louer ?
De l’avis des professionnels, il vaut toujours mieux acheter que louer. Les différents points à vérifier avant de s’engager.
Avant de décider entre achat et location, de nombreux éléments doivent être pris en compte : le niveau des prix et des taux, le niveau des loyers, de même que leur évolution dans le temps. Ces éléments sont aussi à mettre en parallèle avec la rémunération de l’épargne. Un exercice pour le moins difficile.
1/ RESTER LOCATAIRE
Premier argument en faveur de la location : la liberté. En étant locataire, vous déménagez quand vous voulez. Il suffit de donner congé au propriétaire par lettre recommandée. Certes, un délai de préavis doit être respecté. En location libre (loi de 6 juillet 1989), celui-ci s’établit à trois mois, voire moins dans certains cas (mutation professionnelle, problème de santé justifiant le déménagement, perte d’emploi, etc.).
Le choix de la localisation et de la superficie
Autre argument, en location, vous aurez le choix de la localisation et de la superficie. Avec un pouvoir d’achat de 1.000 euros, il est, par exemple, possible de louer un deux-pièces de 35 à 40 mètres carrés dans un quartier populaire de la capitale ou en proche périphérie. A l’achat, tout au plus pourriez-vous acquérir 30 mètres carrés. A Lyon, à Marseille ou dans la plupart des grandes villes, le problème est le même, si ce n’est qu’il est un peu moins accentué.
Des loyers plus sages que les prix de l’immobilier
Autre avantage : les loyers grimpent moins vite que les prix de l’immobilier. Sur dix ans, la hausse n’atteint que 29 % selon l’Insee. Sur dix ans, les revenus des locataires ont augmenté plus vite que les loyers. Mais en période de quasi-récession, comment vont-ils évoluer ? Et une fois à la retraite, sur quelle pension pourrez-vous tabler ? A l’heure des réformes, une chose est sûre : les pensions vont diminuer. Louer n’a donc d’intérêt que si vous vous constituez, par ailleurs, une épargne régulière.Pour que la comparaison avec l’achat soit pertinente, l’idéal est d’économiser au moins la différence entre loyer et mensualité de remboursement pour un même logement.
Bémol, les placements sécurisés rapportent peu aujourd’hui : 2,25 % pour un Livret A, de 3 à 4 % pour un contrat d’assurance-vie. Les produits plus risqués continuent de rapporter plus sur une longue période, mais ils ne garantissent pas votre capital. Ce qui peut être très pénalisant si vous êtes contraint de revendre.
2/ DEVENIR PROPRIETAIRE
Du point de vue de la valorisation, l’immobilier a fait preuve d’une vitalité étonnante ces dernières années, grimpant de 10 à 15 % par an. Des performances qui ont de quoi vous encourager à acheter. Mais n’importe quel conseiller en patrimoine vous le dira : il faut toujours acheter en pensant à une éventuelle revente, contrainte ou souhaitée.
La plus-value dépend du prix d’achat
Du point de vue de l’achat, la période n’est pas idéale. Plus les valeurs sont élevées, plus vous réduisez vos chances de réaliser une plus-value à terme. A contrario, plus elles sont basses, meilleures seront vos chances de gains. Selon l’Insee, depuis douze ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé (+ 141 % dans l’ancien de 1998 à 2010). Pénurie de foncier, déficit de construction… sont les paramètres mis en avant pour expliquer la hausse. Des arguments que certains économistes réfutent. En tout état de cause, si vous penchez pour l’acquisition, gardez à l’esprit que l’immobilier suit des cycles et que tout risque de dévalorisation de la « pierre » n’est pas à exclure. Surtout dans le contexte économique actuel.
Une épargne forcée
Pour autant, quelques arguments plaident en faveur de l’achat. Vous vous constituez, tout d’abord, une épargne forcée, ce que vous ne feriez peut-être pas en étant locataire.
Des taux d’emprunt encore bas
Par ailleurs, les taux d’intérêt sont encore à des niveaux bas, autour de 4,20 % sur vingt ans. N’attendez pas trop cependant car les experts prévoient une remontée en 2012. Un taux qui monte de 1 point fait perdre 8 % de pouvoir d’achat.Pensez aussi aux frais que vous devrez débourser : frais de notaire, charges de copropriété, impôts fonciers… des dépenses non négligeables.
Quoi qu’il en soit, à terme, vous aurez un toit bien à vous. Une fois à la retraite et le crédit remboursé, vos dépenses diminueront forcément, ce qui ne sera pas le cas si vous restez locataire et que vous n’avez pas pris la peine d’épargner.
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Plus-values immobilières : nouveaux cas d’exonération
Sous certaines conditions, les retraités ou les handicapés entrant dans une résidence médicalisée ne supporteraient pas l’imposition des plus-values, selon un amendement de l’Assemblée nationale voté dans la loi de finances rectificative pour 2011.
La réforme de la taxation des plus-values immobilières s’appliquera aux actes de vente signés à compter du 1er février 2012. En attendant, des amendements viennent d’être votés par les députés au cours de l’examen du projet de loi de finances rectificatif pour 2011. Le point sur ces dispositions.
Exonération pour certains seniors
Les nouveaux cas d’exonération au nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières concernent certains retraités et adultes handicapés. Plus précisément, pour les retraités entrés dans une maison de retraite médicalisée, leur domicile pourrait conserver le statut d’habitation principale, si sa cession se réalise dans les deux ans. Cependant les députés ont intégré une condition de ressources et un critère de richesse, à savoir le fait de n’être pas imposé à l’impôt de solidarité sur la fortune. Quant aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé, le même dispositif d’exonération de la plus-value immobilière s’appliquerait au logement qu’ils vendraient.Exonération sous conditions, pour les terrains
Par ailleurs, compte tenu des contraintes particulières de délai pour réaliser un programme immobilier, les anciennes règles de calcul des plus-values s’appliquent aux cessions de terrains constructibles faisant l’objet d’une promesse de vente signée avant le 25 août 2011. Encore faut-il que l’acte authentique de vente desdits terrains soit signé avant le 31 décembre 2012. -
Niches fiscales : nouveau coup de rabot
Le projet de loi de finances 2012 prévoit un nouveau coup de rabot de 10 % sur les niches fiscales. Quels sont les dispositifs concernés ?
Le projet de loi de finances pour 2012 comprend sans surprise un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales, après celui déjà appliqué en 2011. Ces treize réductions et crédits d’impôts devraient encore se voir amoindris pour l’imposition des revenus perçus en 2012.
De combien les niches fiscales se voient-elles rabotées ?
Après un premier « coup de rabot » de 10 % en 2011, les niches fiscales se voient une nouvelle fois touchées dans les mêmes proportions. Attention, un coup de rabot de 10 % sur une réduction de, par exemple, 25 %, ne signifie pas que la réduction tombe de 25 % à 15 %. Mais qu’elle diminue de 10 % de 25 % : dans notre exemple, elle diminuerait donc de 2,5 % et s’établirait à 22 % (arrondi inférieur).
Toutes les niches sont-elles concernées ?
Le projet du gouvernement vise treize dispositifs (voir tableau ci-dessous), soit les mêmes que le coup de rabot de 2011.
Sur quelles dépenses ce nouveau coup de rabot s’applique-t-il ?
Les nouveaux taux de réduction valent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2012 pour des frais engagés à compter du 1er janvier 2012.
Le plafond global des niches fiscales va-t-il aussi diminuer ?
Actuellement l’avantage fiscal tiré des niches fiscales est plafonné à 18.000 euros, plus 6 % du revenu. Il pourrait se voir abaisser au cours de la discussion du budget au Parlement. Pour la Ministre du Budget « (…) les ménages aisés sont déjà beaucoup mis à contribution. Mais si les parlementaires sont d’un avis contraire, nous en débattrons ».
Quels sont les dispositifs concernés par le coup de rabot ?
REDUCTION D’IMPOT
Réduction d’impôt accordée au titre des investissements forestiers
Investissement dans une PME (ou via un FIP ou un FCPI)
Souscription au capital de d’une SOFICA (en cas de prorogation)
Travaux de conservation ou de restauration d’objets mobiliers classés (monuments historiques)
Dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti (réduction d’impôt « Malraux »)
Souscriptions en numéraire au capital des SOFIPECHE (en cas de prorogation)
Investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle (« LMNP »)
Investissement immobilier locatif neuf (« réduction d’impôt Scellier »)
Dépenses en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel
Certains investissements réalisés outre-mer (y compris les créances reportées)
Travaux dans l’immobilier de loisirs (tourisme)
CREDIT D’IMPOT
Equipements en faveur du développement durable et des économies d »énergie
Contrats d’assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés -
Les dons d’argent en franchise d’impôt : ce qui change
Plus question de donner une seule fois une somme de 31.865 euros à chaque enfant, en franchise de droits. Cependant, avec la loi de finances rectificative votée le 6 juillet, il est possible de donner cette somme tous les dix ans. Simulations.
La réforme du patrimoine a été votée le 6 juillet. Outre réformer l’ISF et supprimer le bouclier fiscal, ce texte législatif modifie les règles sur les dons défiscalisés aux enfants. Pour y voir plus clair, rappelons que la loi TEPA avait instauré un abattement spécifique de 31.865 euros pour les dons en numéraire, ce qui excluait notamment les titres et les biens immobiliers.Avant
Au niveau des donateurs (celui qui donne), cet abattement concernait les parents âgés de moins de 65 ans, les oncles et tantes de moins de 65 ans et sans enfant Si la donation était consentie aux petits-enfants, le donateur devait avoir moins 80 ans. En outre, un abattement de 31.865 euros n’était accordé qu’une seule fois.
Désormais
La réforme porte l’âge limite des donateurs à moins de 80 ans. S’agissant des donataires (ceux qui reçoivent), ils doivent être âgés d’au moins 18 ans ou être anticipés. Désormais, l’abattement de 31.865 euros est accordé tous les dix ans, ce qui permettra aux donateurs de consentir un don d’argent tous les dix ans, en franchise de droits.
Un donateur de plus de 65 ans pourra donc donner une somme en numéraire en franchise de droits de 31.865 euros, en plus de l’abattement légal de 159.325 euros. Et si la donation est consentie par les deux parents (père + mère) ou par un couple de grands-parents, ces montants sont doublés.
Une mesurette
Pour les professionnels, la majoration de l’âge du donateur et le renouvellement tous les dix ans de l’abattement de 31.865 euros sur les dons d’argent constituent une mesure limitée, à la fois par son montant et son objet. En effet, cette nouvelle mesure ne compense pas la disparition de la réduction des droits de transmission à titre gratuit, en cas de donation portant, en particulier sur des actifs mobiliers ou immobiliers. En revanche, cette disposition est appréciable pour les dons d’argent. Pour s’en convaincre, prenons l’exemple d’un père de 75 ans souhaitant donner à son fils une somme en numéraire de 300.000 euros. S’il a consenti la donation avant la réforme, il a acquitté 18.430 euros. Dès l’entrée en application de la réforme prévue à la publication de la loi au Journal officiel, il devra régler 19.956 euros de droits. En raison de la perte de la réduction de 30 % des droits, la facture à régler au fisc est plus lourde.
Une seule donation : avant ou après la réforme
Solution 1 : Avant la réforme (en juin 2011), Mr X consent un don d’argent de 300.000 euros. En raison de l’abattement de 159.325 euros, le montant taxable ressort à 140.675 euros. D’où des droits théoriques dans la tranche à 20% (-1.806) : 26.329,00 euros. Compte tenu de la réduction 30 % de 7.898,70 euros, Mr X devra régler des droits de 18.430 euros
Solution 2 : Une donation après la réforme (par exemple en aout 2011) Mr X consent un don d’argent de 300.000 euros. A l’abattement de 159.325 euros s’ajoute le spécifique de 31.865 euros. D’où un montant taxable ressort à 108.810 euros et des droits dans la tranche à 20% (-1.806) de 19.956 euros. Cette fois la réduction 30 % de droits est bel est bien perdue. Surcoût de la solution 2 par rapport à la solution 1 : 1.526 euros.
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Les plus-values immobilières exonérées au-delà de 30 ans
Les députés examinent aujourd’hui le collectif budgétaire. Les plus-values immobilières resteront exonérées au-delà de trente ans de détention. Le régime du bénéfice mondial consolidé va être supprimé. Les hôtels de luxe seront taxés à hauteur de 2 % par nuit.
Après s’être focalisé sur la TVA des parcs à thème, le débat se concentre désormais sur la fiscalité des plus-values immobilières. L’Assemblée nationale examine à partir d’aujourd’hui le projet de loi de Finances rectificative qui comprend une partie des mesures du plan de rigueur : taxation des mutuelles, relèvement de la contribution sur les revenus du capital, etc. La ligne de l’exécutif est la suivante : rien n’est figé, mais tout recul doit être compensé à l’euro près.
Les députés de la majorité ont obtenu hier l’accord de Bercy sur un point clef : les plus-values immobilières resteront totalement exonérées d’impôt (IR, CSG) au bout de 30 ans de durée de détention du bien. Actuellement, l’exonération est de 10 % par an au-delà de cinq ans de détention, ce qui conduit à une exonération complète au bout de quinze ans. Le gouvernement voulait supprimer toute exonération, ce qui aurait rapporté 2,2 milliards d’euros dès 2012.
« Trop brutal », a jugé la commission des Finances, mettant en garde contre un coup d’arrêt des cessions, une différence de traitement trop importante entre la résidence principale (non concernée par la taxation des plus-values) et les autres biens, et un risque élevé de fraude. Le rapporteur du budget, a proposé dans un amendement déposé hier de conserver une exonération complète au-delà de 25 ans, avec un rythme de 5 % par an au-delà de 5 ans. Mais il en coûterait plus de 1 milliard. Trop cher.
Le gouvernement a accepté en revanche que l’exonération reste complète au-delà de 30 ans. Mais avec un rythme qui ne serait pas du tout linéaire, afin de limiter la perte de rendement : l’exonération serait de 2 % par an entre 5 ans et 15 ans de détention, puis 3 % par an jusqu’à 25 ans, et 10 % par an entre 25 et 30 ans. L’exonération ne serait ainsi que de 50 % au bout de 25 ans, sachant que la grande majorité des transactions s’effectuent plus tôt. Le coût de l’aménagement serait ainsi limité à… 150 millions. Bercy est aussi d’accord pour repousser la mise en oeuvre de cette réforme, qui devait concerner les transactions finalisées après le 24 août : seraient concernées les promesses de vente signées après le 1 er décembre.
Côté recettes de substitution, le gouvernement s’oppose à la volonté du rapporteur du budget de relever à 33 % la taxation des cessions de brevet (taux réduit de 15 %), au nom de la défense de la compétitivité. Une mesure est en revanche acquise : les actes de cessions de parts de sociétés civiles immobilières réalisées à l’étranger devront désormais être constatées par un acte notarié. Cela évitera que des parts de SCI, dont les biens sont principalement constitués d’immeubles situés en France, soient cédées sans acquitter de taxes (gain supérieur à 100 millions).
Autre mesure de compensation avancée : la suppression du régime du bénéfice mondial consolidé, qui permet de déduire des bénéfices de la maison mère les déficits enregistrés à l’étranger. Le coût pour l’Etat était l’an dernier de 460 millions, mais Total et Vivendi, les principaux bénéficiaires, avaient annoncé qu’ils renonceraient au BMC en 2012. Le gain lié à la suppression du BMC serait en fait de 20 millions.
Ces deux mesures n’auront de rendement qu’en 2012. Or, le report de la réforme des plus-values va engendrer une perte de la recette escomptée cette année (200 millions) qu’il faut aussi compenser. Voilà pourquoi le gouvernement va avancer à 2011 la mise en oeuvre d’une autre mesure du plan d’austérité, à savoir le relèvement de 5 % à 10 % de la quote-part pour frais et charges sur les plus-values de long terme (exonérées) sur titres des entreprises, qui rapportera ainsi près de 200 millions dès cette année. -
L’impact de la réforme sur le patrimoine des expatriés
Les plus-values et l’assurance-vie des expatriés sont visées par la réforme fiscale. Mais plus les résidences secondaires.
La réforme fiscale récemment adoptée au Parlement touche le patrimoine des non-résidents. Si l’idée d’une taxe spécifique aux résidences secondaires des non-résidents a été abandonnée, les expatriés restent concernés par deux mesures : le mode de fiscalité applicable au moment du dénouement d’un contrat d’assurance-vie (décès), d’une part, l’instauration d’une « exit tax », d’autre part. Une initiative qui ne fait pas l’unanimité. Explications.Du nouveau dans l’assurance-vie des non résidents
Dans le système précédent, pour déterminer la fiscalité applicable au moment du décès, l’administration fiscale tenait compte du lieu de résidence du souscripteur au jour de l’adhésion, et pas au jour du dénouement du contrat. « Désormais l’administration fiscale tiendra compte de la résidence de l’assuré -qui se trouve être souvent le souscripteur -ou du bénéficiaire lors du décès de l’assuré », indique Dimitar Hadjiveltchev, avocat du département fiscalité internationale de CMS Bureau Francis Lefebvre. « Seul point favorable : pour le bénéficiaire, l’administration tiendra compte de la résidence au moment du dénouement, mais devra aussi vérifier sa présence sur au moins six des dix dernières années ». Pour rappel, après application d’un abattement de 152.500 euros, la valeur du contrat est taxée à hauteur de 20% si celle-ci est inférieure ou égale à 902. 838 euros (après abattement) et à 25% au-delà. Pour que le capital transmis échappe à l’impôt, l’assuré et le bénéficiaire devront être domiciliés hors de France, depuis au moins six ans. Dans le cadre de la réforme du patrimoine, d’autres mesures alourdissant la fiscalité de l’assurance-vie ont été adoptées.
Création d’une «exit tax»
L’instauration d’une «exit tax» permettrait de «limiter l’évasion fiscale» en taxant les plus-values latentes de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux «constatées avant le changement de domicile des personnes physiques». Un dispositif de ce type a été en vigueur en France entre 1999 et 2004, puis abrogé, suite à une décision de la Cour de justice européenne. Le nouveau texte n’est pas exempt de controverse : en particulier, certains fiscalistes craignent qu’il n’entre en conflit avec certaines conventions fiscales signées avec des pays étrangers. Selon les prévisions officielles, la mesure rapporterait 87 millions d’euros en 2012 (à la fois en impôts et charges sociales) et 189 millions à partir de 2012.
-Qui est concerné ? Le dispositif concernerait les contribuables «qui transfèrent hors de France leur domicile fiscal et qui détiennent lors de ce transfert, avec les autres membres de leur foyer fiscal, une participation directe ou indirecte d’au moins 1% dans le capital d’une société» ou bien «une participation directe ou indirecte dans une société d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros lors de ce transfert».
-Quels sont les revenus concernés ? Le projet d’imposition porte sur les plus-values latentes sur les valeurs mobilières et droits sociaux de sociétés françaises ou étrangères «passibles de plein droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés ou un impôt équivalent». « Les parts de sociétés de personnes, tels que la société civile ou la société en commandite sont aussi concernées », relève Dimitar Hadjiveltchev. «Sont également imposables lors de ce transfert de domicile fiscal les plus-values répondant aux mêmes conditions qui ont précédemment été placées en report d’imposition», précise le gouvernement dans l’exposé des motifs de ce texte. A noter que les revenus liés à un complément de prix (clause dite de « earn out ») suite à une cession peuvent aussi être concernés. En revanche les parts de SICAV échappent à la taxe.
-Quel est le montant de l’impôt ? Pour rappel, les plus-values de cessions de valeurs mobilières réalisées par les particuliers en 2011 sont imposées à 19% (impôt), auxquels s’ajoutent 12,3% de charges sociales. Concrètement, le calcul de la plus-value latente correspondrait à la différence entre la valeur des titres un jour avant la date du départ, et leur valeur d’acquisition. Le principe de l’imposition, son champ d’application, les modalités et la base d’imposition seraient définis au moment du transfert hors de France. Cette «exit tax» s’appliquerait aux transferts du domicile fiscal hors de France intervenus à compter du 3 mars 2011.
-A quel moment payer ? La règle serait de payer l’impôt au moment de quitter la France. En pratique, il y aurait des exceptions :
1. un sursis de paiement serait accordé (sans prise de garantie) en cas d’installation dans un autre pays de l’Union européenne (ou de l’Espace économique européen) ayant conclu des accords fiscaux avec la France ; ou en cas de départ dicté par des raisons professionnelles, vers un pays tiers, mais ayant conclu un accord fiscal avec la France ;2. si le contribuable décidait de transférer son domicile dans un autre Etat, il devrait en théorie son impôt à la date du départ. Toutefois, à sa demande, et sous réserves de «prise de garanties adéquates», il pourrait bénéficier d’un sursis. Cette prise de garanties ne serait pas exigée en cas de changement de domicile pour motifs professionnels ;
3. l’impôt ne serait plus exigible au bout d’un délais de huit ans de résidence hors des frontières. Attention : ce dégrèvement porterait uniquement sur l’impôt, et non sur les prélèvements sociaux (12,3%) ;
4. le sursis de paiement prendrait fin en cas de cession, rachat, remboursement, annulation ou donation des titres concernés. L’impôt serait donc dû. Toutefois, le sursis peut être maintenu pour une donation, si le donateur prouve à l’administration que l’objectif qu’il poursuit n’est pas d’éviter l’exit tax.
5. l’impôt serait aussi dégrevé ou restitué en cas de retour en France avant un délais de huit ans, ou en cas décès ;
-Que faire en cas de moins-value ? Calculé sur base d’une plus-value «latente», le montant de l’impôt peut varier au moment de la plus-value effective. Il pourrait être réduit si le gain final s’avère inférieur au calcul réalisé au moment du départ, voire annulé si le détenteur des titres a finalement réalisé une moins-value. Par ailleurs, l’impôt pourrait être réduit, le cas échéant, pour tenir compte des abattements pour durée de détention. Pour rappel, les plus et moins-values de cession d’actions bénéficient d’un abattement d’un tiers pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année (années 6,7 et 8). Enfin, afin d’éviter la double imposition, l’impôt éventuellement acquitté dans le pays de résidence vient se soustraire à l’impôt dû en France, dans certaines limites.
