Catégorie : Investissement

Après une année 2014 en demi-teinte, l’immobilier lyonnais reprend des couleurs. Les biens cédés au juste prix se vendent dans des délais raisonnables. En banlieues sud et nord, les prix s’orientent à la baisse. Le centre-ville, en revanche, demeure cher et recherché.

La crise? Quelle crise? Faisant fi de la morosité ambiante, l’ancienne capitale des Gaules fait preuve d’une santé économique que bien des grandes villes de France lui envient. Il faut dire que la préfecture de Rhône-Alpes a su attirer sur son territoire des dizaines de groupes industriels ou de services ultra-compétitifs comme Renault Trucks, Air liquide, Areva, le laboratoire Sanofi Pasteur, Hewlett-Packard ou le siège européen du producteur de jeux vidéo Electronic Arts. Rien qu’en 2014, 80 entreprises se sont implantées dans la région: « De quoi générer 2000 emplois dans les trois ans qui viennent », se félicite-t-on à l’agence pour le développement économique de la région lyonnaise (Aderly).
Cinquième PIB régional d’Europe, deuxième bassin d’emploi français avec 2,5 millions d’actifs et premier pôle d’enseignement et de recherche avec 130000 étudiants, Lyon n’a jamais vraiment souffert du marasme qui plombe depuis trois ans le marché immobilier hexagonal. D’après les données de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les ventes de logements ont augmenté l’an dernier de 3% malgré un premier semestre médiocre. Un chiffre à comparer avec le maigre +0,3% qu’enregistrait dans le même temps le marché national!

Prix à la baisse dans les VIIe et Ve arrondissements
Evidemment, tous les secteurs géographiques ne sont pas logés à la même enseigne. Globalement, les prix de l’immobilier lyonnais se sont maintenus à des niveaux élevés, avec une moyenne dans l’ancien qui culmine aux alentours de 3300 € le mètre carré. Mais il convient de faire la part entre les quartiers où dominent les grands ensembles et les traditionnelles « valeurs sûres », comme les alentours des places Bellecour et Carnot, le secteur de la Tête-d’Or ou le Vieux-Lyon… Dans ces zones huppées, les tarifs ne cessent de grimper, la moyenne dépassant le plus souvent 4 500 € par mètre carré. Voire beaucoup plus pour les biens de standing disposant d’un garage ou jouissant d’une vue dégagée.
En revanche, les prix sont à la baisse dans les VIIe et Ve arrondissements – du moins dans les zones où dominent les ensembles collectifs de plus de quarante ans. Dans le VIIe arrondissement, le tarif moyen de l’ancien a chuté de 7% sur douze mois glissants, pour s’établir à 3 200 € le mètre carré. Le Ve arrondissement accuse une baisse de 6%, le prix moyen passant sous la barre des 2 500 € le mètre carré. Avis aux jeunes acquéreurs et aux familles à budget limité : il est désormais possible de dénicher du côté de Fourvière des appartements des années 1970 avec vue plongeante sur la ville pour moins de 2 800 € le mètre carré. Mais que les acheteurs ne se réjouissent pas trop vite! A quelques pas de là, dans les immeubles récents, les moyennes tarifaires continuent d’augmenter, dépassant allégrement 4 500 € le mètre carré…

Les conditions de prêts se durcissent
« C’est pourtant le moment d’acheter », insiste Jean Chavot, président de la Chambre Fnaim de l’immobilier du Rhône. Selon lui, le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels a fait un bond appréciable : « Compte tenu des taux d’intérêt historiquement bas et de l’évolution des prix de l’immobilier lyonnais, ils peuvent investir pour le même montant environ 6 mètres carrés de plus qu’il y a trois ans », évalue-t-il. Certes, tout n’est pas si rose, car, si les taux d’intérêt bancaires sont attractifs, les conditions de prêts, elles, se durcissent.
Beaucoup de professionnels l’admettent : sans apport financier important, les primo-accédants n’ont quasi aucune chance de concrétiser un projet d’achat. « Ceux qui ont les moyens de se lancer négocient âprement les prix », ajoute Bernard Jandard, de l’agence du même nom, dans le VIe arrondissement. « Les vendeurs multiplient les ristournes », constate de son côté Patrick Arnaud, de Guy Hoquet. Une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs : dans le neuf, le nouveau zonage de la loi Pinel adopté en août 2014 reclasse Lyon de « B1 » à « A » – ce qui entraîne une élévation de près de 25 % du plafond des loyers autorisés. Et donc de la rentabilité potentielle…

La tendance des prix de l’immobilier est toujours à la baisse. Couplée à des taux de crédit avantageux, cette baisse peut être l’occasion d’acheter.
Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier français sont à la baisse. Une accalmie qui rassure après plus d’une décennie de forte hausse. En parallèle, les taux de crédit ont atteint un plafond bas et commencent tout juste à remonter. La question se pose aujourd’hui : faut-il acheter avant que ces conditions favorables ne changent ?

L’état actuel des taux de crédit
Selon une étude Crédit Logement / CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont subi un juillet dernier une légère hausse, après une baisse continue depuis octobre 2013. Cette baisse équivaut à un recul des prix d’achat de 10%, dans le neuf comme dans l’ancien.
Cette hausse de taux n’est pas comparable sur tous les marchés : si elle s’avère très modérée sur le marché du neuf, elle a été plus rapide sur le marché de l’ancien.

Marché immobilier : pourquoi les prix baissent
La baisse des prix constatée depuis quelques années s’explique par une demande atone et une conjoncture difficile. En effet, les prix se mesurent en fonction des rapports de forces entre les acheteurs et les vendeurs.
Pour des raisons à la fois démographiques, économiques et sociétales, la valeur des biens immobiliers correspond à ce que les acheteurs potentiels sont capables d’y investir. Dans la mesure où les jeunes générations ont de plus en plus de mal à devenir primo-accédants, les prix ne peuvent que structurellement baisser.
Ainsi, les prix augmentent ou baissent selon les cas suivants :
– Lorsqu’il y a plus de trois acheteurs actifs pour un vendeur d’appartement => les prix vont augmenter
– Lorsqu’il y a deux ou trois acheteurs actifs pour un vendeur => les prix vont rester stables
– Lorsqu’il y a moins de deux acheteurs actifs pour un vendeur => les prix vont baisser
La baisse actuelle des prix s’explique par le fait que la conjoncture nous place en-dessous de ce dernier cas.

Les secteurs géographiques qui baissent et ceux qui montent
Même dans une conjoncture générale qui se confirme à la baisse, les disparités restent importantes en fonction des villes et des régions de France.
Parmi les plus fortes baisses, on trouve les villes suivantes :
Brest, Nîmes, Perpignan et Saint-Étienne : baisse supérieure à 5%
Le Havre, Limoges, Amiens, Dijon, Le Mans, Marseille, Grenoble, Nice, Lille : baisse située entre 3 et 5%
Parmi les villes qui résistent, on trouve :
Paris
Bordeaux
Toulouse
Lyon
Néanmoins, même à Paris et en région parisienne, on note un léger recul des prix des logements neufs. À Paris, les appartements de 2 à 4 pièces ont perdu de leur valeur :
2-pièces : -1,95%
3-pièces : -3,56%
4-pièces : -7,02%
Tandis que les studios et les appartements plus grands sont toujours stables ou en hausse :
Appartements familiaux : la hausse se poursuit, comptez plus de 1,3 millions € pour un 5-pièces et plus (hausse de +8,65%)
Studios : prix stables, autour de 352 000€ en moyenne
En région parisienne, certaines villes enregistrent des baisses notables :
Boulogne-Billancourt : -10,39% en six mois
Asnières-sur-Seine : -5,68% en six mois
Issy-les-Moulineaux : +15% en six mois
Seine-et-Marne : -13% à Villenoy, -20% à Chelles, -6,33% à Meaux
Val d’Oise : -6,33% à Argenteuil
Néanmoins, Paris et sa région font figure de villages d’irréductibles prix forts, en regard de la situation ailleurs en France.