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Analyse du marché immobilier – Août 2015

La tendance des prix de l’immobilier est toujours à la baisse. Couplée à des taux de crédit avantageux, cette baisse peut être l’occasion d’acheter.
Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier français sont à la baisse. Une accalmie qui rassure après plus d’une décennie de forte hausse. En parallèle, les taux de crédit ont atteint un plafond bas et commencent tout juste à remonter. La question se pose aujourd’hui : faut-il acheter avant que ces conditions favorables ne changent ?

L’état actuel des taux de crédit
Selon une étude Crédit Logement / CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont subi un juillet dernier une légère hausse, après une baisse continue depuis octobre 2013. Cette baisse équivaut à un recul des prix d’achat de 10%, dans le neuf comme dans l’ancien.
Cette hausse de taux n’est pas comparable sur tous les marchés : si elle s’avère très modérée sur le marché du neuf, elle a été plus rapide sur le marché de l’ancien.

Marché immobilier : pourquoi les prix baissent
La baisse des prix constatée depuis quelques années s’explique par une demande atone et une conjoncture difficile. En effet, les prix se mesurent en fonction des rapports de forces entre les acheteurs et les vendeurs.
Pour des raisons à la fois démographiques, économiques et sociétales, la valeur des biens immobiliers correspond à ce que les acheteurs potentiels sont capables d’y investir. Dans la mesure où les jeunes générations ont de plus en plus de mal à devenir primo-accédants, les prix ne peuvent que structurellement baisser.
Ainsi, les prix augmentent ou baissent selon les cas suivants :
– Lorsqu’il y a plus de trois acheteurs actifs pour un vendeur d’appartement => les prix vont augmenter
– Lorsqu’il y a deux ou trois acheteurs actifs pour un vendeur => les prix vont rester stables
– Lorsqu’il y a moins de deux acheteurs actifs pour un vendeur => les prix vont baisser
La baisse actuelle des prix s’explique par le fait que la conjoncture nous place en-dessous de ce dernier cas.

Les secteurs géographiques qui baissent et ceux qui montent
Même dans une conjoncture générale qui se confirme à la baisse, les disparités restent importantes en fonction des villes et des régions de France.
Parmi les plus fortes baisses, on trouve les villes suivantes :
Brest, Nîmes, Perpignan et Saint-Étienne : baisse supérieure à 5%
Le Havre, Limoges, Amiens, Dijon, Le Mans, Marseille, Grenoble, Nice, Lille : baisse située entre 3 et 5%
Parmi les villes qui résistent, on trouve :
Paris
Bordeaux
Toulouse
Lyon
Néanmoins, même à Paris et en région parisienne, on note un léger recul des prix des logements neufs. À Paris, les appartements de 2 à 4 pièces ont perdu de leur valeur :
2-pièces : -1,95%
3-pièces : -3,56%
4-pièces : -7,02%
Tandis que les studios et les appartements plus grands sont toujours stables ou en hausse :
Appartements familiaux : la hausse se poursuit, comptez plus de 1,3 millions € pour un 5-pièces et plus (hausse de +8,65%)
Studios : prix stables, autour de 352 000€ en moyenne
En région parisienne, certaines villes enregistrent des baisses notables :
Boulogne-Billancourt : -10,39% en six mois
Asnières-sur-Seine : -5,68% en six mois
Issy-les-Moulineaux : +15% en six mois
Seine-et-Marne : -13% à Villenoy, -20% à Chelles, -6,33% à Meaux
Val d’Oise : -6,33% à Argenteuil
Néanmoins, Paris et sa région font figure de villages d’irréductibles prix forts, en regard de la situation ailleurs en France.