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La capacité d’emprunt : un critère essentiel pour l’achat immobilier

Vous êtes décidé à acheter votre appartement ou votre maison, bravo ! Ne négligez pas pour autant la première étape, essentielle, de l’évaluation de votre capacité d’achat. Elle tient compte notamment de votre capacité d’emprunt auprès des banques.

La capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter à la banque pour acquérir votre bien immobilier.

Votre capacité d’emprunt augmente avec la durée de votre crédit : plus vous étalez vos remboursements sur le long terme, plus vous pouvez emprunter à la banque. En contrepartie, le coût global de votre crédit sera aussi plus élevé.

La capacité d’emprunt est l’un des éléments qui déterminent votre capacité d’achat, c’est-à- dire votre budget global pour l’achat du bien souhaité.

La capacité d’achat correspond à la somme de plusieurs critères :

  • les revenus mensuels nets de l’emprunteur, auxquels on peut éventuellement rajouter des revenus complémentaires tels que des revenus locatifs ou une pension alimentaire
  • l’obtention d’un prêt aidé
  • l’apport personnel

De cette somme sont ensuite déduites des charges financières comme d’autres remboursements de prêt immobilier ou des crédits à la consommation, ainsi que les frais de notaire.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Les banques fixent généralement le taux d’endettement à 33 % maximum. Les banques estiment en effet qu’un ménage ne doit pas s’endetter au-delà d’un tiers de ses revenus, afin qu’il puisse faire face à ses autres dépenses sans risque d’être « étranglé ».

Exemple : avec des revenus nets de 5 000 euros nets par mois, un ménage dispose d’une capacité de 1667 euros par mois pour rembourser son crédit immobilier. Ainsi, en fonction de son apport et de la durée du prêt, sa capacité d’emprunt dépendra de ce budget maximum à affecter au remboursement de son prêt.

Cependant, la banque peut accorder un crédit au-delà de 33 % si elle estime que l’emprunteur dispose d’un « reste à vivre » suffisant. D’une manière générale, plus les revenus sont importants, plus la capacité d’emprunt peut dépasser le seuil des 33 %.

Mettez toutes les chances de votre côté pour décrocher un crédit

La capacité d’emprunt reste un critère à nuancer. En effet, la banque peut aussi être amenée à vérifier d’autres critères pour décider d’octroyer le crédit souhaité : le montant de l’apport personnel, l’épargne, la stabilité professionnelle, la régularité des revenus dans le temps, l’approvisionnement des comptes sur la durée, la tendance de l’emprunteur à souvent faire appel à des crédits à la consommation, etc.

La banque souhaite ainsi s’assurer que l’emprunteur sera capable de rembourser ses mensualités sans incident pendant toute la durée du crédit consenti.

Un conseil : essayez de solder vos crédits en cours (crédit à la consommation, par exemple) pour augmenter vos chances de décrocher le crédit immobilier souhaité.

Capacité d'emprunt, critère d'achat immobilier