Dispositifs Scellier, investissement outre-mer, revitalisation rurale… La plupart des investissements immobiliers sont touchés par le coup de rabot fiscal cette année. Certains sont aménagés, pour valoriser notamment le développement durable, d’autres disparaissent. Sans surprise, la loi de Finances pour 2011 a apporté son lot de changements en matière d’investissement immobilier. Réduction des déficits oblige, la plupart des dispositifs en vigueur en 2011 sont, en effet, touchés par le fameux rabotage de 10 % des niches fiscales, ce qui se traduit par une diminution des avantages fiscaux procurés aux investisseurs. 1 Le dispositif Scellier classique Jusqu’en 2010, tout investisseur qui achetait un logement neuf (ou assimilable à du neuf) ou un local transformé en habitation en vue de le louer à titre de résidence principale d’un locataire bénéficiait, dans le cadre du dispositif Scellier, d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient de l’investissement dans la limite d’un plafond de 300.000 euros. Réduction qui devait, à l’origine, être maintenue uniquement pour les logements énergétiquement performants et donc labélisés BBC (bâtiment basse consommation). Pour les autres, c’est-à-dire ceux relevant de la réglementation thermique en vigueur (RT 2005 jusqu’au 1 er janvier 2013), la réduction devait être ramenée à 15 %. C’était toutefois sans compter sur la loi de Finances pour 2011 qui bouleverse la donne avec le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales. De fait, toute décision d’achat depuis 2011 dans le cadre du dispositif Scellier n’autorise plus qu’une réduction de 22 % pour un logement BBC et de 13 % sans ce label. La loi de Finances 2011 prévoit un sursis. « Tout logement réservé par avant-contrat avant le 31 décembre 2011 et dont la vente définitive aura lieu avant le 31 mars, conservera l’avantage fiscal prévu avant le rabotage, soit 25 % pour le BBC et 15 % pour le non-BBC ». Rappelons que pour bénéficier de la réduction, l’investisseur doit louer le logement pendant au moins neuf ans à titre de résidence principale d’un locataire. Outre son rabotage, le dispositif Scellier voit aussi son zonage géographique modifié pour mieux s’adapter au marché locatif. Une zone supplémentaire est ainsi créée en région parisienne, la zone A bis (arrêté du 10 décembre 2010). Dans la foulée, les loyers plafonds de toutes les zones sont abaissés (lire tableau ci-dessus). 2 Le dispositif Scellier intermédiaire Ce régime plus « social » n’est possible que si l’investisseur se plie à des plafonds de loyer et de ressources des locataires plus exigeants qu’en Scellier classique. Jusqu’en 2010, il autorisait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37 % du prix de revient de l’investissement sur quinze ans, soit 25 % les neuf premières années et 2 % par an les six années suivantes. Il a subit également la cure d’amincissement exigée par le gouvernement. Désormais, la réduction passe à 22 % les neuf premières années et à 1,67 % par an les six suivantes (par période de trois ans minimum). Sur douze ans, la réduction atteint ainsi 27 % et sur quinze ans, 32 % pour un logement BBC. Sans label, la réduction est respectivement ramenée à 18 % et à 23 %. L’abattement supplémentaire de 30 % sur les revenus fonciers dont bénéficie ce régime par rapport au dispositif Scellier classique est maintenu à son niveau. 3 Le dispositif Scellier LMNP Au rang des dispositifs touchés par le rabotage, citons également le dispositif Scellier LMNP (ou Censi-Bouvard) qui concerne le placement immobilier locatif en meublé (résidence de tourisme, résidence services, résidences médicalisées…) dès lors que l’investisseur se place sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). La réduction d’impôt, qui devait passer à 20 % en 2011 (25 % en 2010), passe désormais à 18 %. « Attention, le Scellier meublé n’est pas concerné par le sursis » ‘’éditions Francis Lefebvre’’… 4 L’outre-mer Les lois Scellier outre-mer et Girardin n’échappent pas au coup de rabot. La première, qui offrait aux investisseurs une réduction dopée de 40 % en locatif libre (50 % en locatif intermédiaire), se voit amputée de 10 % et s’établit désormais à 36 %. La seconde, dont la fin est programmée pour 2012, se verra aussi rabotée. En locatif libre, la réduction minimale (il existe des majorations) qui devait passer à 30 % en 2011 (40 % en 2010) est ainsi ramenée à 27 %. En secteur intermédiaire, elle passe à 40 % (au lieu des 45 % prévus). Attention : le plafonnement auquel la réduction est soumise passe de 40.000 à 36.000 euros (ou de 15 % à 13 %). « Le seul dispositif lié à l’outre-mer qui est préservé est celui qui tient aux investissements dans le secteur social ». 5 La loi Demessine supprimée Le dispositif, qui permettait d’investir notamment dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), disparaît un an plus tôt que prévu (à l’exception toutefois des gros travaux).
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Fiscalité des placements financiers : ce qui change en 2011
La loi de Finances pour 2011 a accru la fiscalité des placements financiers. Quatre mesures pèsent particulièrement lourd. La loi de Finances pour 2011 alourdit presque uniformément la fiscalité des placements. Peu d’entre eux y échappent. Elle continue aussi à « détricoter » le bouclier fiscal. Comme toute mesure qui alourdit l’impôt permet au contribuable de récupérer davantage au titre de ce bouclier, elle prévoit que les hausses d’impôt nouvellement édictées ne seront pas prises en compte pour le calcul du droit à restitution au titre du bouclier fiscal. Quatre principales mesures concernent les placements financiers (pour les placements immobiliers, lire « Les Echos Patrimoine » du 14 janvier) : hausse de la taxation sur les placements à revenus fixes, idem pour les plus-values de cession des valeurs mobilières avec en plus la suppression du seuil de taxation et la perception annuelle des prélèvements sociaux sur les gains réalisés sur les fonds en euros des assurances-vie multisupport. 1 Les placements dits « à revenus fixes » plus lourdement taxés Les placements à revenus fixes s’entendent de presque tous les placements sauf les actions et ses dérivés. Il s’agit des obligations, des bons de capitalisation, des dépôts, des comptes courants, des livrets non réglementés comme le livret épargne Orange par exemple, etc. Pour eux, la taxation des intérêts générés passe de 30,1 % en 2010 à 31,3 % en 2011. D’abord, le prélèvement libératoire progresse de 18 % à 19 %, mais les prélèvements sociaux sont eux aussi majorés, passant de 12,1 % à 12,3 %. Exemple Imaginons que vous déteniez un livret rémunéré à 5 %. Pour 100.000 euros placés, la rémunération nette d’impôt ressortait à 3,5 % en 2010, mais baisse légèrement à 3,4 % en 2011. Sur ces 100.000 euros, la différence de rémunération est de 60 euros. Bon à savoir Impossible d’échapper à cette nouvelle taxation, sauf que, pour tous ces produits, le contribuable peut choisir son mode d’imposition : soit à l’impôt sur le revenu, soit au prélèvement libératoire. Aussi, ceux qui sont faiblement imposés (tranches à 5,5 % ou 14 %) ont tout intérêt à opter pour la taxation à l’impôt sur le revenu. 2 L’assurance-vie multisupport soumise aux taxes sociales tous les ans Pour l’assurance-vie, l’épargnant a aussi le choix entre la taxation à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement libératoire. Les taux de ce dernier ne sont pas modifiés pour 2011 (35 % en cas de retrait au cours des quatre premières années, 15 % entre la quatrième et la huitième et 7,5 % au-delà), mais la règle de perception des prélèvements sociaux de 12,3 % change pour les intérêts des fonds en euros des contrats multisupport. Ils étaient jusqu’alors perçus au moment du retrait, mais ils le seront désormais tous les ans. Cela entache naturellement le rendement du contrat, les intérêts servant au paiement de la taxe sociale n’étant pas capitalisés. Exemple Le manque à gagner en termes de rémunération est de 25 euros pour 5.000 euros placés sur 8 ans au taux moyen de 3,80 %, mais de 595 euros pour 120.000 euros placés dans les mêmes conditions (lire « Les Echos patrimoine » du 17 septembre). Bon à savoirLes sommes trop payées à ce titre seront restituées à l’épargnant si, au terme, le contrat affiche une moins-value. 3 Suppression du seuil de taxation pour les valeurs mobilières Sur ce type de produit, l’épargnant n’a pas le choix de son mode de taxation, les plus-values sont automatiquement soumises au prélèvement libératoire. Comme pour les placements moins risqués, celui-ci passe au taux de 31,3 % (impôt à 19 % et taxes sociales à 12,3 %). Mais ce n’est pas tout. La principale modification vise le seuil de taxation, qui est purement et simplement supprimé en 2011. Jusqu’alors, les plus-values étaient exonérées d’impôt (mais pas de prélèvements sociaux) quand le montant total des cessions d’une année restait inférieur au seuil fixé à 25.830 euros (en 2010). Désormais, si le résultat des ventes annuelles est bénéficiaire, il sera taxé au taux de 31,3 % en 2011. Sont concernés bien sûr les détenteurs de portefeuilles titres, mais aussi les titulaires de « petits » plans d’épargne en actions (PEA) qui sortent avant cinq ans. Jusqu’à l’an dernier, si le montant total des ventes de valeurs était inférieur au seuil de cession, ils étaient exonérés de prélèvement libératoire. En 2011, ils acquitteront la totalité de l’impôt sur ces plus-values à hauteur de 31,3 % au total. ExempleImaginons des cessions pour 25.000 euros de titres (sous le seuil), dégageant une plus-value annuelle de 3.000 euros. En 2010, le titulaire du compte aurait bénéficié de l’exonération liée au seuil de taxation et il aurait eu à payer les seuls prélèvements sociaux à hauteur de 12,1 %, soit 363 euros. En 2011, la même opération lui coûtera 939 euros : 369 euros de prélèvements sociaux à 12,3 % et 570 euros de prélèvement libératoire à 19 %… Bon à savoirCela affectera essentiellement les petits porteurs. Pour ceux qui dépassaient le seuil annuel de cession, la plus-value était déjà taxée dès le premier euro (à 30,1 % en 2010, mais à 31,3 % en 2011). Pour compenser cette mesure, les moins-values, jusqu’alors reportables (sur 10 ans) dès lors que le seuil de cession était dépassé, le seront automatiquement dès le premier euro. Des mesures transitoires sont prévues pour le traitement des moinsvalues enregistrées en 2010 et précédemment. 4 Suppression du crédit d’impôt sur les dividendes Dernière mesure concernant les valeurs mobilières, les dividendes d’actions ou d’OPCVM actions sont également soumis au nouveau taux de 31,3 %. De plus, le crédit d’impôt attaché à ses dividendes (115 euros pour un célibataire et 230 euros pour un couple) est également supprimé.
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Le logement familial : un bien protégé
Le logement familial des époux fait l’objet d’un régime juridique spécifique afin de protéger le conjoint qui n’est pas propriétaire du bien, Trois décisions récentes de la Cour de cassation sont venues préciser les contours de cette protection. Un époux ne peut pas céder le logement servant de résidence principale au couple sans l’accord de son conjoint, quand bien même ce dernier n’a aucun droit de propriété sur le bien. Par exemple, M. X et Mme Y se sont mariés sous le régime de la séparation de biens et Jérémie a acheté seul le logement familial. M. X consent à un particulier une promesse de vente du bien sans l’accord de Mme Y. Cette dernière peut demander la nullité de l’acte. Tout se passe alors comme si la promesse n’avait jamais eu lieu : non seulement le particulier ne peut pas acquérir le bien mais, en outre, il ne peut pas réclamer l’indemnité prévue dans la promesse en cas de désistement du vendeur (décision du 3 mars 2010). Le particulier aurait dû être plus vigilant et vérifier si M. X avait tout pouvoir pour agir. La protection du conjoint est maintenue pendant l’instance en divorce. Si M. X, au cours de son divorce, obtient la jouissance temporaire du logement pendant la durée de la procédure, il devra malgré tout obtenir l’accord de Mme Y pour le céder (décision du 26 janvier 2011). Cependant, pour obtenir la nullité, Mme Y doit prouver son intérêt à agir. Si, par exemple, plusieurs mois avant la procédure de divorce, Mme Y a quitté le logement et s’en est totalement désintéressée, elle ne pourra plus agir en nullité (décision du 3 mars 2010). Par ailleurs, son délai pour agir est limité. L’action en nullité peut être exercée par Mme Y dans l’année suivant sa connaissance de l’acte sans pour autant dépasser un an après la date de dissolution du régime matrimonial.
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Vente d’un immeuble par une SCI : attention à la rédaction de l’objet social
Le gérant d’une société civile immobilière (SCI) délivre au locataire de l’appartement qu’elle possède un congé aux fins de mettre fin au bail en vue de sa vente. Ce congé vaut offre de vente au locataire qui a ainsi le droit d’acquérir l’appartement aux prix et conditions de la vente projetée. Le locataire accepte l’offre mais peine à obtenir la régularisation de la vente, la SCI invoquant la nullité de son propre congé. Devant les juges, la SCI soutient que son objet social ne permettait pas au gérant de vendre l’appartement et donc de délivrer le congé. Son objet social consistait dans l’acquisition et la gestion par tous moyens d’un patrimoine immobilier mais il ne prévoyait pas expressément la vente d’immeubles. La question était donc de savoir si un objet social ainsi rédigé permettait au gérant, qui a le pouvoir d’engager la société par les actes entrant dans l’objet social, de vendre l’immeuble social. La Cour de cassation y répond négativement le 20 mai 2010 et précise que la décision de vendre ne pouvait être prise qu’avec l’accord des associés à la majorité requise pour la modification des statuts. L’acquéreur auprès d’une SCI d’un immeuble préalablement loué sera donc bien avisé de vérifier la validité du congé pour vendre délivré par le gérant, soit qu’il ait été dûment autorisé par les associés, soit que l’objet social vise la vente. Quant aux parents qui constituent des SCI familiales avec leurs enfants, ils veilleront à une rédaction précise de l’objet social car elle est la clef de l’étendue du pouvoir de la gérance d’engager la société. En cas de perspective de vente de l’immeuble, la sécurité juridique passera par une délibération des associés, prise à la majorité requise, qui autorisera le gérant à engager la société dans le processus de vente aux prix et conditions envisagées.
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Reforme de la fiscalité du patrimoine
Le 12 avril 2011, le ministre du Budget, François Baroin, a présenté les grandes lignes du projet de réforme de la fiscalité du patrimoine. Le projet recèle cependant des incertitudes quant à son application et des revirements sur des sujets souvent abordés ces derniers mois et enclins à être modifiés tels que : • Le projet de taxation des plus-values latentes sur les contrats d’assu¬rance vie et les contrats de capitalisation ; • L’assujettissement aux prélèvements sociaux (PS) des plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien. Cependant, il semblerait que les modalités d’imposition de ces der¬niers points restent inchangées. En outre, certaines grandes lignes du projet ont été mises en avant. Dans cet article un tour d’horizon de ces principales réformes. 1/ L’impôt sur la fortune (ISF) Les contribuables qui disposeraient d’un patrimoine inférieur à I 300 000 € ne seraient pas assujettis à l’ISF. L’impôt ne serait composé que de deux tranches : • Pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 3 000 000 €, le taux applicable serait de 0,25 % dès le 1er euro ; • Pour les patrimoines au-delà de 3 000 000 €, le taux qui s’appliquerait dès le 1er euro serait de 0,5 %. Exemple : Pour un patrimoine équivalent à 2 500 000 €. L’ISF serait le suivant : 0,25 % x 2 500 000 = 6250€. Pour un patrimoine équivalent à 10 000 000 €. L’ISF serait le suivant : 0,5 % x 10 000 000 = 50 000 €. Cette simplification de l’impôt requiert la mise en place d’un méca¬nisme de lissage (à déterminer), pour que les contribuables situés juste au-dessus des seuils puissent appliquer une décote sur l’impôt dû. En outre, les modalités déclaratives seraient modifiées : • Pour les patrimoines inférieurs à 3 000 000 €, la déclaration d’ISF serait intégrée à la déclaration de revenus. • Pour les patrimoines se situant au-dessus de 3 000 000 €, ils de¬vraient, quant à eux, déposer la déclaration ISF habituelle. Le plafonnement de l’ISF serait supprimé. Rappelons que ce dispositif vise à limiter le montant de l’ISF en fonc¬tion des revenus. Ce dispositif fonctionne de la façon suivante : Le total formé par l’IR, PS et l’ISF ne peut excéder une somme égale à 85 % des revenus imposables ou exonérés au titre de l’année précé¬dente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’ISF à payer. Cette réduction est plafonnée à 50 % de l’ISF théorique lorsque le patrimoine excède la limite supérieure de la 3e tranche du barème. II semblerait que le gouvernement souhaite que ces nouveautés s’ap¬pliquent dès l’ISF 2011. Pour laisser le temps au Parlement de voter la loi, la date de déclaration et de paiement de l’ISF pourrait être reportée au 15 septembre 2011 par voie administrative. Un relèvement immé¬diat du seuil de déclenchement de l’ISF de 800 000 € à 1 300 000 € avec un barème progressif pourrait être également appliqué. Enfin, pour ceux qui souhaitent réduire leur ISF, il est possible d’inves¬tir au capital de PME. Cette réduction d’ISF est maintenue, mais un aménagement de ce dispositif serait mis en place (avec une probable diminution du taux actuel de réduction d’ISF de 50 % à 25 %, voire moins). Quid des contribuables qui ont déjà investi (pour réduire leur ISF) et qui plus est avaient un patrimoine inférieur à 1 300 000 € ? 2l Le bouclier fiscal Ce dispositif serait définitivement supprimé. Les bénéficiaires du bouclier pourraient en profiter jusqu’en 2012, car celui-ci est calculé sur les revenus de 2010. 3/ Les donations et les successions Les droits de mutation seraient également aménagés en défaveur du contribuable. – Tout d’abord, le législateur augmenterait le délai de rapport fiscal des donations qui passerait de 6 ans à 10 ans. – Les réductions des droits de donation en fonction de l’âge du dona¬teur seraient supprimées. Les droits deviendraient entre autre prohi¬bitifS pour un tiers ! Avant 70 ans Apres 70 ans et avant 80 ans Donation en pleine propriété / usufruit – 50 % – 30 % Donation de la nue-propriété – 35 % – 10 % – Les deux tranches les plus hautes du barème des droits de mutation à titre gratuit seraient relevées de 5 %. Elles passeraient donc à 40 % et 45 % respectivement. 4/ « L’exit tax » Le gouvernement envisage d’introduire une taxe permettant d’imposer les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal à l’étranger pour y exercer leurs plus-values mobilières. Pour éviter le risque de censure par Bruxelles, la taxation à hauteur de 19 % interviendrait au moment de la cession des titres et porterait uniquement sur l’enrichissement réalisé en France. Voici un premier aperçu des principaux changements prévus dans le projet de réforme de la fiscalité du patrimoine, toutefois de nombreuses interrogations persistent. L’éclaircissement du projet pourrait intervenir lors de la présentation devant le conseil des ministres le 11 mai et ensuite au Parlement, mais cette attente n’est elle pas trop longue ?
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Terrains non bâtis : l’impôt ne baissera plus avec le temps
Alors que la taxation des plus-values sur le foncier non bâti est aujourd’hui dégressive dans le temps (et nulle au bout de quinze ans de détention), le taux d’imposition sera à l’avenir stable sur la durée, à 19 %. La ministre de l’Economie, Christine Lagarde, avait lancé l’idée au coeur de l’été l’an dernier : afin « d’accélérer les mutations des propriétés immobilières et d’éviter la rétention des terrains à bâtir », le gouvernement envisageait de modifier la fiscalité actuelle, qui incite trop à conserver son bien. Objectif : mettre sur le marché des terrains vierges, qui font défaut. Des groupes de travail ont été mis en place depuis avec les professionnels. Et, auditionné par la commission des Finances du Sénat la semaine dernière, le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, a annoncé que le sujet était suffisamment mûr pour aboutir rapidement à une réforme. Plus d’abattement Aujourd’hui, la fiscalité des plus-values sur le foncier non bâti est dégressive dans le temps (comme c’est aussi le cas, du reste, pour les appartements et les maisons) : l’impôt s’applique à taux plein jusqu’à cinq années de détention, puis un abattement de 10 % par année est proposé. Au bout de quinze ans de détention, la plus-value est totalement exonérée. « La valeur [du bien] augmente, tandis que l’imposition tend vers zéro : quelle incitation à la rétention ! » a souligné Benoist Apparu devant les sénateurs, en plaidant : « Le taux d’imposition, pour assurer la neutralité, doit être identique quelle que soit la durée de détention. » Il n’y aura donc plus, à l’avenir, d’abattement. Le taux d’impôt sur les plus-values immobilières (bâti ou non bâti) sera systématiquement de 19 % (plus 12,3 % de prélèvements sociaux), comme c’est le cas actuellement quand la durée de détention est inférieure à cinq ans. Cette réforme de la fiscalité du foncier constructible est loin d’être neutre budgétairement. Selon des premières simulations du ministère du Logement, les recettes nouvelles annuelles seraient de « 600 millions d’euros environ » , a indiqué Benoist Apparu, tout en soulignant que « Bercy doit encore confirmer ces premiers calculs approximatifs ». Le secrétaire d’Etat suggère d’utiliser une partie de ces fonds pour financer « le plan de production » en préparation pour l’Ile-de-France (qui comprendra des mesures en faveur des maires bâtisseurs, sur l’urbanisme, etc.) Régions « tendues » Certains acteurs du secteur préconisent d’aller plus loin et de rendre la fiscalité croissante avec la durée de détention dans les régions « tendues », comme l’Ile-de-France ou Provence-Alpes-Côte d’Azur. Le secrétaire d’Etat au Logement exclut une telle surfiscalité au niveau national (« Cela pénaliserait trop les personnes qui ne parviennent pas à vendre un terrain ») et n’y est même pas favorable dans les zones tendues, sauf si un consensus s’établissait en ce sens dans les groupes de travail, ce qui est très peu probable : « Nous proposons déjà une évolution non négligeable », souligne-t-il. Autre chantier en vue, selon le secrétaire d’Etat : le partage de la plus-value qui augmente spectaculairement lorsqu’un terrain devient constructible. « Différents outils de fiscalité ont été créés ces dernières années, dans la loi de modernisation agricole, dans celle relative au Grand Paris. Pour chaque taxe l’assiette est différente et nous tenterons de progresser vers l’harmonisation »
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Donations : les nouvelles règles
L’alourdissement des droits à payer pour les donations n’entrera en vigueur qu’après l’entrée en vigueur de la loi, soit mi-juillet. Il vous reste quelques semaines pour en profiter. Nos explications et nos simulations. Avec la réforme de la fiscalité du patrimoine, la taxation des donations va être sensiblement alourdie. Le gouvernement vient de confirmer que les nouvelles règles n’entreront en vigueur que « pour les donations effectuées à compter de l’entrée en vigueur de la loi », selon le dossier de presse, soit mi-juillet au plus tôt. Seule mesure d’application rapide : le délai de 6 ans entre deux donations pour profiter à nouveau pleinement de l’abattement est porté à 10 ans, « pour toutes les successions ouvertes à compter de l’entrée en vigueur de la loi (lire encadré ci-dessous). Si vous aviez l’intention de faire des donations, autant les faire au plus vite, avant l’entrée en vigueur de la loi. Vous continuerez ainsi à profiter des anciennes règles, au moins quant au moment des droits à payer. Explications. Le montant des abattements inchangé En fonction du degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, ce dernier profite d’un abattement, une somme en deçà de laquelle aucun droit de mutation n’est à payer : 159.325 euros en ligne directe (aux enfants par exemple), 15.932 euros entre frères et soeurs, etc. Le projet de loi, examiné ce matin en Conseil des ministres confirme que le montant de ces abattements ne sera pas modifié. En clair, la donation sera exonérée de taxation, si vous donnez à chacun de vos enfants jusqu’à 159.325 euros. Chaque parent peut donner cette somme à chacun de ses enfants en totale exonération de droits. Un couple qui donne à chacun de ses trois enfants, peut donc donner 955.950 euros au total (159.325 x 3 x 2), sans aucune imposition. Les abattements pour les autres cas de figure ne sont pas non plus modifiés. Ils s’élèvent à 15.932 euros pour les donations entre frères et soeurs, à 7.967 euros pour les donations en faveur des neveux et nièces. Les dons au profit de personnes sans lien de parenté avec le donateur, ne donnent pas lieu à abattement. Attention, le délai de 10 ans s’applique presque tout de suite ! Nouveau. Actuellement, l’abattement se renouvelle tous les six ans. Passé ce délai, le donateur peut faire une nouvelle donation à l’un de ses enfants en totale exonération de droits si son montant ne dépasse pas celui de l’abattement. Ce délai est porté à dix ans. Attention, ici ce n’est pas à compte de la date d’entrée en vigueur de la loi que les nouvelles règles jouent, mais « « pour les successions ouvertes et les donations consenties à compter de l’entrée en vigueur de la loi », selon le dossier de presse de Bercy. En clair, le délai de 10 ans s’appliquera dans le cadre de tous les décès survenus après l’entrée en application de la loi, quelle qu’ait été la date de la donation consentie. Conséquence : une donation faite il y a 7 ans, sera prise en compte et son bénéficiaire ne pourra plus profiter de l’abattement (c’est le même pour les successions et les donations) pour la succession, puisque le délai de 10 ans ne sera pas passé. Sans abattement lié à la succession, il paiera bien sûr davantage de droits de succession. Hausse du tarif pour les « grosses » donations Les donations supérieures à l’abattement sont taxées en fonction de leur montant, de 5 % à 40 %. Les deux dernières tranches d’imposition vont être majorées, passant de 35 % à 40 % et de 40 % à 45 % (lire tableau ci-dessous). Suppression des réductions d’impôt liées à l’âge du donateur Reste enfin la modification la plus lourde : la suppression de la réduction des droits accordée en fonction de l’âge du donateur. Quelqu’un qui donne avant 70 ans bénéficie actuellement d’une réduction de l’impôt à payer de… 50 %, celui qui le fait entre 70 et 80 ans, de 30 %. Ces réductions sont supprimées. Qui a intérêt à faire une donation rapidement ? 1/ Tous ceux qui avaient l’intention de faire une donation ont intérêt à accélérer le processus. « Ceux qui transfèrent des sommes importantes soumises à la tranche marginale d’imposition bien sûr, mais compte tenu de la suppression des réductions liées à l’âge, tous les autres aussi. Même si la donation n’est imposable qu’à 20 %, mieux vaut profiter de la réduction de 50 % si l’on a moins de 70 ans et payer 10 % de droits seulement », selon Arlette Darmon, notaire et présidente du groupe Monassier. 2/ Mais aussi tous ceux qui souhaitent donner à un parent éloigné, pour lequel l’abattement est très faible ou à une personne étrangère à la famille, qui ne profite d’aucun abattement. Pour les dons aux neveux ou nièces par exemple, l’abattement n’est plus que de 7.967 euros et les droits à payer de 55 % : dans cette situation, vous pouvez encore profiter de la réduction de 50 % (si le donateur a moins de 70 ans) qui va être supprimée, si vous faites le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi. 3/ Prendre date. Enfin, si une donation était envisagée dans les mois à venir, autant prendre date tout de suite. Le délai de renouvellement de l’abattement passant de six à dix ans, « autant le faire au plus tôt pour pouvoir faire la prochaine au plus vite », dit Arlette Darmon. L’impact de la suppression de la réduction liée à l’âge du donateur et du nouveau barème Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez des simulations pour une donation en ligne directe, d’un parent à l’un de ses enfants. Le donateur ayant moins de 70 ans, il profite d’une réduction de droits à payer de 50 % (30 % quand le donateur a moins de 80 ans) avant la mise en application de la réforme. Après son entrée en vigueur, la réduction liée à l’âge est supprimée, ce qui alourdit très sensiblement les droits à payer. Concernant le tarif, seules les deux dernières tranches sont majorées. Donation en ligne directe Montant donation Tarif max.AVANT (1) Tarif max. APRES (1) Droits dus AVANT Droits dus APRES 150.000 euros sous abattement sous abattement 0 0 300.000 euros 20 % 20 % 13.165 euros 26.329 euros 500.000 euros 20 % 20 % 33.165 euros 66.329 euros 600.000 euros 30 % 20 % 43.165 euros 86.329 euros 800.000 euros 30 % 30 % 67.582 euros 135.165 euros 1.000.000 euros 30 % 30 % 97.582 euros 195.165 euros 1.900.000 euros 35 % 40 % 253.528 euros 548.948 euros 2.900.000 euros 40 % 45 % 451.903 euros 995.698 euros (1) Le tarif est progressif. Une fois l’abattement de 159.325 € (pour donation en ligne directe) défalqué, les sommes restantes sont imposées à hauteur de 5% pour la fraction taxable inférieure à 8.072 €, à 10% pour la fraction taxable comprise entre 8.072 € et 12.109 €, à 15% pour la fraction taxable comprise entre 12.109 € et 15.932 €, à 20% pour la fraction taxable comprise entre 15.932 € et 552.324 €, à 30% pour la fraction taxable comprise entre 552.324 € et 902.838 €, à 35% (40% après la réforme) pour la fraction taxable comprise entre 902.838 € et 1.805.677 € et 40% (45% après la réforme) pour la fraction taxable supérieure à 1.805.677€. Exemple : si la somme transmise est de 600.000 €, la part taxable est de 440.675 € (600.000 -abattement de 159.325 €). 8.072 € seront taxés à 5%, la part comprise entre 8.072 et 12.109 € sera taxée à 10% et ainsi de suite.
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Prêts immobiliers aux militaires et personnel civil de ministère de la défense
Bien que sujet à la mobilité, les militaires et leur famille logés plus ou moins confortablement au gré de leur affectation doivent dés que possible envisager d’investir dans l’acquisition de leur résidence principale, quitte à ce que celle-ci soit louée, à l’un de leur collègue par exemple, à partir de leur départ pour une nouvelle affectation. Pour cette raison, bien qu’ils puissent souvent être éligible à un crédit immobilier à taux 0%, compte tenu de leur revenus, les militaires ne peuvent pas toujours en bénéficier car il est incompatible avec le fait de louer leur résidence principale avant la fin du remboursement du crédit à taux zéro dés leur départ pour une nouvelle affectation. En revanche à défaut de ne pouvoir profiter du crédit immobilier à taux 0% ou du prêt 1% logement, compte tenu de la stabilité de leur emploi, les militaires ou employés civil du Ministère de la défense peuvent être qualifiés par les banques pour les meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon, en France Métropolitaine et dans les DOM-TOM.
Ils disposent également de solutions mises en place par l’Opérateur Social du Ministère de la Défense, ce sont des aides financières individuelles facultatives et attribuées selon les disponibilités des crédits sociaux disponibles pour le personnel du ministère de la défense.
Ces aides de L’I.G.E.S.A. est composé de plusieurs éléments, à savoir un prêt d’accession à la propriété ainsi qu’un prêt complémentaire (indissociable du prêt d’accession à la propriété) permettant de le compléter, les conditions afin de pouvoir bénéficier de ces prêts immobiliers aux militaires sont :– Personnel militaire ou civil du ministère de la défense en activité,
– Ancienneté minimale de 5 ans au ministère de la défense,
– Taux d’endettement maximum de 33% des ressources du ménage à ne pas dépasser
– Coût de l’opération inférieur à 360 000€ en région Ile-de-France et 264 000€ en province
– Acquisition d’un bien situé en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM
– Ne pas avoir déjà bénéficié du prêt immobilier aux militaires du ministère de la défense
– Un montant maximal de 11 000€ + 5 000€ de prêt complémentaire remboursable en 8 ans maximum.
– Souscrire une assurance en cas de sinistre afin de garantir le remboursement du prêt immobilierAfin d’atténuer l’effet des remboursements sur 8 ans d’un prêt de l’I.G.E.S.A, les remboursements d’un prêt à taux fixe modulable ou d’un prêt à l’accession sociale pourra être minimisé par un calcul de mensualité de prêt lissé.
Un militaire de carrière qui est soumis à la mobilité peut également envisager un prêt à taux variable dans la mesure où il devra louer son bien immobilier. Grâce aux nombreuses possibilités de prêts primo-accédant, en tant que meilleur courtier en prêt immobilier et de surcroit sans frais, PRESTA FINANCE pourra effectuer toutes les simulations de prêt immobilier sur Lyon, ainsi que dans toutes les villes de la métropole et des DOM-TOM.
PRESTA FINANCE, un courtier financier sur Lyon et sur l’ensemble du territoire Français se tient à votre disposition pour de plus amples informations.Pour plus d’informations, contactez votre courtier Presta Finance à Lyon
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Prêt immobilier aux expatriés
Il est effectivement difficile pour un emprunteur situé aussi bien dans les DOM-TOM que dans un pays étranger de pouvoir obtenir un prêt immobilier pour les expatriés. Certains des cadres de PRESTA FINANCE se sont trouvés eux-mêmes dans cette situation pendant de nombreuses années, ils comprennent donc parfaitement la problématique qui se pose et sont donc les plus à même de répondre aux attentes des expatriés dans leurs recherche meilleurs taux de prêt immobilier aux non résident ou de prêt immobilier pour expatriés. Il est effectivement difficile pour une famille qui vient en France une ou deux fois par ans de faire le tour de la famille tout en recherchant un bien immobilier ainsi que les meilleures conditions de prêt pour le financer.
Les meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon, Paris, Nice, Marseille ou Bordeaux en matière de prêt immobilier aux expatriés et aux non résidents peuvent être différents d’une région à l’autre voir même d’une ville à l’autre, certaines banques offrants des prêt à taux variables identiques sur le plan national, en revanche ces banques proposent rarement des prêts à taux fixes modulables, par ailleurs il faut noter que les prêts à taux variables ne peuvent avoir leurs mensualités de prêt lissés avec un prêt 1% logement, un prêt immobilier aux militaires (IGESA), un prêt aux fonctionnaire, ou un prêt d’épargne logement. Malheureusement, les résidents à l’étranger ne peuvent pas bénéficier de crédit immobilier à taux 0% ou de prêt à l’accession sociale sauf dans le cas de certain fonctionnaires ou militaires détachés à revenus modestes.
Les expatriés sont très souvent démarchés par des représentants d’agences immobilières, des promoteurs ou des banques qui n’offrent pas toujours les meilleurs taux de prêt à Lyon et dans le reste de la France.
Pour les raisons mentionné précédemment, nous conseillons aux expatriés comme aux non-résidents de consulter PRESTA FINANCE, un des meilleurs courtiers de prêt immobilier spécialisé dans les prêts immobiliers aux expatriés et non-résidents.
Enfin pour certain emprunteur non fonctionnaire ou non détaché par une entreprise française qui sollicite un prêt immobilier pour non résident ou un prêt immobilier pour les expatriés pour effectuer une acquisition immobilière située à l’étranger, il est possible par l’intermédiaire de PRESTA FINANCE de solliciter un prêt à une banque situés dans le pays ou se situe le bien ou de financer la totalité ou une partie du bien avec la garantie d’un bien en France libre d’hypothèque ou par le nantissement d’un patrimoine immobilier. Il est en effet impossible de prendre une garantie sur un bien situé hors de France.
Important : Nous attirons également votre attention sur les nouvelles réglementations et l’assouplissement des critères d’éligibilité pour bénéficier d’un crédit immobilier à taux 0% ou éventuellement un prêt à l’accession sociale.
Quel que soit votre situation ou votre souhait, concernant la recherche des meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon et dans toute la France, nous vous engageons à nous contacter par mail ou via notre site internet pour les calculs de capacité d’emprunt immobilier ou le calcul du remboursement de prêt immobilier. -
PRET LOCATIF SOCIAL – PLS
Un Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt destiné à financer des logements locatifs à usage de résidence principale du locataire situés prioritairement en zone de pénurie de logement sociaux.
Ces logements sont alors comptabilisés dans le quato de 20 % de logements locatifs sociaux de la loi « SRU ».
Le Prêt Locatif Social (PLS) bénéficie d’un taux de prêt compétitif. Ce taux est révisable et indexé sur le taux du livret A. Le durée du financement peut aller de 15 ans à 30 ans (sans excéder la durée de convention de location APL). Il peut financer de 50 % à 100 % du prix de revient de l’opération (hors frais de notaire).
La location est encadrée notamment par des plafonds de revenus des locataires et des plafonds de loyers.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux conséquents avec une TVA réduite à 5.5 % et une exonération de taxe foncière sur une longue durée.
Pour prétendre à un Prêt Locatif Social (PLS) et aux avantages associés, l’investisseur doit obtenir une Décision Favorable d’agrément (DFA) pour son opération (généralement obtenue en amont par le promoteur) et doit signer une convention de location de 15 à 30 ans avec l’Etat.
Ce Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse essentiellement aux investisseurs souhaitant investir sur le long terme.
Un prêt Locatif Social (PLS)
Les avantages :
– Exonération de taxe foncière de 15 à 25 ans, pouvant être apportée jusqu’à 30 ans sous condition du respect de certains critères environnementaux
– TVA réduite à 5.5 % au lieu de 19.6 %
– Prêts immobiliers à taux avantageuxObligatoirement Réglementaires :
Signature d’une convention d’une durée de 15 à 30 ans avec l’Etat.
Il y a donc des plafonds de loyers avec application du coefficient de structure et des plafonds de revenus des locataires.Pour plus d’informations, contactez notre agence de courtage à Lyon.
