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Comment les bailleurs vont pouvoir s’affranchir de l’encadrement des loyers

Le décret prévoyant l’encadrement des loyers entrera en vigueur au 1er août. Dans 43 agglomérations, les propriétaires ne pourront plus augmenter librement leurs loyers lors de la relocation et du renouvellement du bail. La hausse sera alors indexée sur le dernier indice de référence des loyers (IRL) connu (2,24% au premier trimestre 2012). Il existe cependant des dérogations.

– Le loyer est manifestement sous-évalué :

Si le loyer se situe en-dessous de la moyenne pratiquée dans l’agglomération, le propriétaire pourra l’augmenter plus que l’IRL.

Le décret autorise une revalorisation égale à 50% de la différence entre le loyer et la moyenne du marché.

Prenons, l’exemple, d’un loyer de 10 euros le mètre carré, inférieur de 5 euros à la moyenne du marché (15 euros le mètre carré). Le propriétaire pourra revaloriser son bail de 2,5 euros par mètre carré. Le calcul est le suivant : 15 euros – 10 euros = 5 euros. Puis 50% de 5 euros = 2,5 euros.

Problème : aucune base de données ne permet pour l’heure d’établir précisément le montant du loyer moyen dans les villes concernées.

– Le bailleur a réalisé d’importants travaux :

Si le propriétaire a entrepris des travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, celui-ci pourra revaloriser son bail de 15% du montant des travaux (TTC).

Exemple : un propriétaire a réalisé 5000 euros de travaux, ce qui correspond à la moitié de ses revenus fonciers (10.000 euros). Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, il pourra augmenter son loyer annuel de 750 euros (15% de 5000 euros).

Dernière dérogation : lorsque le montant des travaux entrepris dépasse, celui de la dernière année de loyer, le bailleur pourra revaloriser son loyer librement lors de la relocation ou du changement du bail.
31 juillet 2012
Les loyers seront encadrés dans 43 agglomérations

Encadrer les loyers lors des relocations dans les zones tendues : l’idée avait suscité des remous lors de son apparition dans le programme présidentiel socialiste. Le projet de décret qui a été transmis pour consultation devrait en provoquer encore davantage. Car son périmètre d’application va bien au-delà de ce que le ministère du Logement envisageait encore début juin.

En termes géographiques, tout d’abord. Le ministère pensait bloquer les loyers à la relocation dans les zones anormalement chères, c’est-à-dire en Ile-de-France, dans le pourtour méditerranéen et la région du Genevois français, dans la zone B1 (les villes de plus de 250.000 habitants) ainsi que dans 6 villes plus petites mais identifiées comme chères. Finalement, la mesure s’appliquera dans 43 agglomérations, dont 11 Outre-Mer. Y compris Mamoudzou, la préfecture de Mayotte. Rien qu’en France métropolitaine, c’est ainsi plus de 1.430 communes qui seront concernées, d’Amiens, première de la liste, jusqu’à Wavrechain-sous-Denain (agglomération de Valenciennes). Explication : la mesure porte sur toutes les agglomérations remplissant deux critères. Tout d’abord, des loyers ayant évolué de 2002 à 2010 deux fois plus vite que l’indice de référence des loyers (soit plus de 3,2 % par an). Ensuite, un loyer moyen supérieur d’au moins 5 % à la moyenne nationale hors Paris.

Sur ce périmètre géographique, ce n’est pas seulement le loyer à la relocation qui sera encadré, mais aussi le loyer lors des renouvellements triennaux des baux, pour les locataires restant en place. Jusqu’à présent, seuls Paris et l’Ile-de-France bénéficiaient, du fait de leur extrême tension locative, d’un décret paraissant tous les ans au mois d’août et interdisant d’augmenter le loyer des locataires en place davantage que l’indice de référence lors du renouvellement triennal du bail. Cette mesure s’appliquera désormais à 43 agglomérations, qui seront ainsi doublement encadrées dès le 1 er août.

Reste à connaître la réaction des bailleurs privés. Sur un autre sujet sensible, la concurrence que leur fait le logement social, l’Union nationale des propriétaires privés vient de porter plainte à Bruxelles contre les aides françaises aux HLM.
30 juillet 2012
un tiers de crédit immobilier de moins accordé au premier semestre

Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a enregistré un très fort recul au premier semestre avec une chute de 33,1% par rapport au semestre correspondant de 2011, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée mardi.

«L’année 2012 n’a pas bien commencé. Et dans un contexte économique morose, le contrecoup du mouvement d’anticipation de la fin 2011 a pesé dès janvier 2012», relève l’étude. Pour Crédit Logement, «l’embellie observée à l’automne 2011 n’a pas suffi à inverser la tendance récessive du marché».

Il y a trois raisons à cet effondrement: la demande a chuté, des aides publiques ont disparu (comme le prêt à taux zéro PTZ dans l’ancien) et l’offre de crédit s’est réduite en raison des problèmes de refinancement des banques.

Pour le seul deuxième trimestre, la chute est encore plus brutale avec une baisse de 39,2% par rapport au trimestre correspondant de 2011. Le mois de juin marque une très légère amélioration avec un total des prêts accordés en baisse de 21,4% par rapport à juin 2011. Mais la différence est immense avec le mois de juin de l’an dernier, qui enregistrait un bond des prêts de 24,7% comparé à juin 2010.

Le paradoxe de cette situation réside dans le fait que le taux des crédits immobiliers se maintient à un niveau très bas.

En effet, les taux d’intérêt reculent depuis mars et ne sont plus très loin de leur plus bas niveau historique depuis 1945 (3,25% en moyenne) atteint en novembre 2010.

Ils se sont établis en moyenne à 3,59% en juin, contre 3,97% par exemple en janvier, perdant 36 points de base en quatre mois, selon Crédit Logement.

Pour l’ensemble de l’année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient être compris entre 110 à 120 milliards d’euros, soit une baisse de près de 25% à 30% par rapport à 2011 (160 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards), estime l’auteur de l’étude.

Au début de l’année, certain envisageait encore un montant de 130 milliards d’euros pour l’ensemble de 2012.

Ce renversement de tendance survient après une explosion de ces crédits depuis le début du siècle, qui avait contribué à la bonne tenue du marché immobilier en France: 70,8 milliards en 2001, 87,3 en 2003, 143,7 en 2005 et 170,2 en 2007.
25 juillet 2012
Abrogation de la hausse des droits à construire

Dès le mois de juillet, le Parlement devrait abroger la récente loi sur la majoration de 30 % des droits à construire.

Si vous rêviez d’agrandir votre maison en profitant de la réforme des droits à construire, il faudra y renoncer. A peine votée par l’ancienne majorité parlementaire, cette disposition devrait disparaître très prochainement. En effet, une proposition de loi a été déposée début juin au Sénat pour abroger la majoration des droits à construire et devrait être examinée dès le mois de juillet, lors de la session extraordinaire du Parlement.

Rappelons que la loi n°2012-316 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire, vise à majorer de 30 % les droits à construire résultant de l’application des règles des plans d’occupation des sols (POS) et des plans locaux d’urbanisme (PLU) afférentes au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols.

Pour l’actuel gouvernement, cette réforme risque de renchérir le prix du foncier. Cependant son prédécesseur l’avait mise en place pour augmenter l’offre de terrains et au contraire tirer à la baisse les valeurs du foncier, cette « matière première » indispensable pour lancer des constructions de logements.
22 juin 2012
L’investissement en EHPAD

L’achat d’un EHPAD (établissement pour personnes âgées dépendantes) n’est pas un outil de défiscalisation pur et dur, mais un outil de revenus à terme non fiscalisés. Toutefois depuis 2009 vous pouvez opter aussi lors de votre investissement pour le régime de la loi Bouvard. Un EHPAD est soumis à des règles strictes (conventions tripartites, mise aux normes des logements…) et dans ce contexte il est important de considérer tous les éléments à prendre compte avant de se lancer dans ce type d’investissement. En effet il faudra être vigilant notamment à l’équilibre financier de l’EHPAD, à la cohérence économique entre les loyers perçus et la capacité financière de l’exploitant mais aussi à la répartition des charges, principalement en période de mise aux normes.

1- Équilibre financier de l’EHPAD

L’un des principaux points clés à prendre en compte lors d’un achat dans un EHPAD est l’équilibre financier de l’établissement. En effet la solvabilité du gestionnaire est primordiale pour la pérennité même de l’investissement. Il sera alors important de vérifier la santé financière du gestionnaire de l’EHPAD, car c’est ce même gestionnaire qui verse le loyer chaque mois à l’investisseur. Des gestionnaires connus et disposant d’antériorité importante en terme d’existence mais aussi de réalisation seront un plus pour garantir un investissement pérenne dans le temps. Choisir un bon gestionnaire est un point clé d’un investissement en EHPAD.

A noter que le gestionnaire prenant les logements à bail possède une obligation de résultats quant à l’exécution du contrat. Cependant la cohérence économique des opérations, le savoir-faire et la capacité financière d’un exploitant sérieux et reconnu demeurent les meilleures garanties de la pérennité de l’investissement. Lorsque l’ensemble de ces critères est réuni, la logique d’exploitation et la valorisation de l’activité du gestionnaire plaident naturellement en faveur du renouvellement du bail.

2- La cohérence économique

Les rentabilités des EHPAD sont aujourd’hui bien supérieures à celles rencontrées dans l’immobilier classique (de Robien, locations traditionnelles…). Cependant ces rentabilités sont à mesurer et doivent répondre à une cohérence économique tant pour l’exploitant de la résidence que pour l’investisseur. En effet le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente (la rentabilité) doit être cohérent avec la logique économique de l’exploitation.

Les loyers versés à l’investisseur ne doivent pas être trop élevés aux regards des charges pesant sur l’EHPAD. Cette cohérence permet de garantir la viabilité de l’exploitation dans le temps. Des loyers anormalement élevés en taux mais aussi en montant peuvent être source à long terme de difficultés économiques pour le gestionnaire de la résidence. Il ne pourrait alors plus assumer le montant des loyers de bases. Des loyers trop élevés ou un taux de rentabilité trop important sont souvent dus à des prix de vente trop faibles.

3- Les « dotations » en faveur des EHPAD

Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte et doivent répondre à des normes préalablement définies. Toutes ces règles sont prescrites et signées dans une convention tripartite. Ces conventions tripartites ont pour but : d’inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, d’harmoniser les prestations offertes aux résidants et enfin d’apporter plus de transparence dans la gestion des structures. Le respect de cette convention permet à l’EHPAD d’encaisser des « dotations » de la part de l’Etat.

4- Mise aux normes de l’EHPAD

Pour obtenir ces « dotations », les établissements doivent être aux normes. Si vous investissez aujourd’hui et si la résidence est neuve, elle est forcément aux normes en vigueur. Cependant si la résidence est ancienne, il doit certainement être prévu un ensemble de travaux permettant cette mise aux normes. Ainsi il sera important de se renseigner sur la nature des travaux prévus dans un futur proche pour ne pas avoir de mauvaises surprises et de grosses dépenses à engager des le début de l’investissement. Un point essentiel est celui des budgets « personnels ». En effet, sur les résidences anciennes, certaines étaient rentables sans avoir le personnel nécessaire. En se soumettant à la réglementation actuelle, elles peuvent ne plus être rentables.

A noter que sur les résidences neuves, le problème est tout autre. En effet il n’existe pas d’antériorité de gestion permettant d’assurer la bonne gestion passée du gestionnaire. Cependant les gestionnaires d’EHPAD appliquent en règle générale les mêmes méthodes de gestion quelque soit l’établissement, méthode que bien entendu nous aurons tendance à préférer dans le cadre d’un investissement dans un EHPAD.

La mise aux normes futures des EHPAD

Enfin, l’autre difficulté liée à l’évolution permanente de la réglementation et de la législation est la mise aux normes dans les années à venir. En effet, les EHPAD construites actuellement sont aux normes en vigueur d’aujourd’hui, mais ces mêmes normes évoluant sans cesse, il est fort probable que des modifications soient apportées régulièrement aux EHPAD, que ce soit d’un point de vue de la sécurité, de l’hygiène ou encore de la construction même des bâtiments. S’il s’agit de gros travaux, ils peuvent être mis à la charge des propriétaires des locaux ! De ce fait il est fortement recommander d’analyser le bail et les conditions qui le régissent.

5- Les conditions du bail commercial de l’EHPAD

Un autre point important à prendre en compte dans lors d’un investissement en EHPAD est de veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. En effet les articles 605 et 606 sont fondamentaux et doivent figurer ou au moins être mentionnés dans le bail. Ceux-ci déterminent la répartition des charges entre le propriétaire de l’EHPAD et le gestionnaire de celui-ci lorsque de gros travaux sont entrepris. Ceci est un élément fondamental, puisque la rentabilité de l’EHPAD peut en être modifiée. Par exemple : si le gestionnaire annonce une rentabilité de 6% mais qu’il ne prend pas en charges les travaux prévus aux articles 605 et 606, la rentabilité moyenne sera alors de 5%.

Inversement, si la rentabilité prévue par le gestionnaire est de 5% et qu’il prend en charge ces mêmes travaux, la rentabilité sera alors la même. Ainsi conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération : préférer des gros travaux mis à la charge des locataires. Enfin étudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n’est pas toujours chiffrée sur le prix d’achat du bien mobilier et frais d’acquisition compris mais sur seulement une proportion du prix, de manière à l’augmenter artificiellement.

6- La vente en état futur d’achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel en EHPAD

Une des conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dans le cas d’achat de plusieurs EHPAD par exemple, est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d’acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l’année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation. De ce fait il devient impossible d’imputer les déficits au revenu global l’année de l’acquisition. Les dates de livraison des EHPAD est donc aussi un facteur à prendre en considération.

L’avantage de la défiscalisation EHPAD

Il est important de voir que les résidences médicalisées ont généralement une définition immobilière plus atypique répondant à une demande spécifique et à une logique économique très long terme, c’est la raison pour laquelle il convient d’être particulièrement vigilant sur la pérennité de la gestion dans le temps sur ce type d’investissement.
21 juin 2012
Projet de loi Repentin en 2013

Thierry Repentin, sénateur, Vice-Président de la commission de l’économie, du développement durable et de l’aménagement du territoire. Dans un contexte difficile pour le logement et le secteur de la promotion immobilière, Mr Repentin devrait ainsi initier la création d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière pour redynamiser le secteur. Cette loi qui portera vraisemblablement son nom, la loi Repentin, devrait être proche de la loi Besson mise en place en 1999 mais aussi et surtout de la loi Scellier qu’elle remplacera certainement dès le début de l’année 2013.

Cette nouvelle loi de défiscalisation devra, si elle voit le jour, arriver à stimuler la construction immobilière sans pour autant faire grimper les prix. Promouvoir l’investissement dans l’immobilier neuf, contenir la hausse des prix, augmenter les investissements dans le logement social et prendre en compte les aspects écologiques de la construction, telles seront les grandes lignes du nouveau dispositif que Mr Repentin prévoit de mettre en place.

Le Sénateur, sur ce thème, avait déclaré en janvier 2012 : « dans le programme de François Hollande nous prévoyons la mise à disposition des terrains publics aux collectivités locales, une modification de la loi SRU qui imposera désormais 25 % de logements sociaux (sous peine de sanctions multipliées par cinq), et une modification sur la fiscalité du foncier destinée à faciliter la construction ».

Des annonces qui vont dans le sens de la mise en place d’un nouveau dispositif fiscal destiné à favoriser la construction immobilière sans perdre de vue les aspects fiscaux, écologiques et sociaux de l’immobilier de demain. Mr Repentin aura-t-il la possibilité de peser sur une politique nouvelle pour le logement.

Les grandes lignes de la loi Repentin

Le 29 mai 2012, Cécile Duflot confirmait la suppression d’ici au 31 décembre 2012 du dispositif de défiscalisation Scellier. Dans le même temps, Thierry Repentin posait les premières pierres d’une éventuelle loi à son nom en présentant ses pistes pour soutenir le secteur de la construction. En lieu et place du Scellier, la future loi de défiscalisation Repentin pourrait ainsi mettre l’accent sur une déduction fiscale conditionnée à la location du logement à des ménages modestes et à l’application d’un loyer plafonné.

Rappel du fonctionnement de la loi Besson

Succédant à l’amortissement Périssol, l’investissement locatif Besson avait pour vocation de demeurer pérenne en donnant de la visibilité aux professionnels et en évitant les phénomènes cycliques ou les « à-coups » conjoncturels.

Le dispositif Besson entré en vigueur le 1er janvier 1999 était doublé d’un dispositif dans l’ancien.
Dans le neuf, l’avantage consistait en la déduction d’un amortissement égal à 8 % du prix de revient de l’investissement les cinq premières années et de 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes. L’amortissement cumulé était de 50% du prix d’acquisition sur 9 ans.

Les opérations éligibles à cet amortissement étaient les mêmes que celles prévues par l’amortissement Périssol mais l’investisseur s’engageait à le donner en location nue à titre d’habitation principale, pendant neuf ans, à une personne n’appartenant ni à son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant. Il devait en outre respecter des plafonds de loyers et sélectionner ses locataires en fonction d’un plafond de ressources défini selon un zonage particulier. Cette durée pouvait être prorogée de deux fois trois ans, avec un amortissement supplémentaire de 2,5% par an. Au bout de 15 ans, l’investisseur pouvait ainsi déduire jusqu’à 65% de son investissement locatif.

En contrepartie, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun, tandis que le plafond du déficit foncier était ramené à 10 700 €
20 juin 2012
Une remontée des taux de crédit immobilier est à prévoir

Est-ce le moment d’acheter de l’immobilier ? La question est posée avec insistance aux figures de la profession, alors que les ventes de neuf comme d’ancien ont ralenti et que les Français semblent entrer dans une période d’attentisme.

Pour ce qui est du crédit, les observateurs (prêteurs, courtiers, économistes) notent que les taux sont restés bas malgré les circonstances troubles à l’échelon européen, et ont même récemment baissé. Effectivement les banques ont durci leurs exigences en termes d’apport et pratiquent moins facilement les durées longues, sans pour autant qu’il s’agisse de restriction dans la politique de distribution

Une situation exceptionnelle

Cette situation est exceptionnelle. Tout conduit à penser qu’elle aura du mal à passer l’été et qu’une remontée importante des taux est à prévoir. Deux raisons à cette prédiction : le choix stratégique récent de la BCE et le spectre de la dégradation.

La crise économique au sein de la zone euro aura créé les conditions d’une amélioration… qui ne peut être suivie que d’un durcissement des taux. Face au risque de défaut de l’Italie, que la dette grecque a presque failli faire oublier, il a fallu que la Banque Centrale Européenne rassure les marchés pour permettre à Rome d’emprunter à des taux soutenables, en donnant du même coup de l’oxygène à l’ensemble des économies de la Communauté, toutes fragilisées par le poids des déficits publics.

C’est pour atteindre cet objectif que le président de la BCE a prêté aux banques européennes 1.000 milliards d’euros à des conditions très favorables, leur permettant notamment de reprêter à l’Italie. Cet apport de liquidités a fait baisser les taux dans tous les pays. Pour autant, cet argent devra être remboursé à court terme, et la BCE parie sur un rétablissement de la zone… par définition aléatoire. L’accalmie sur les taux ne saurait donc être durable.

Notation de la France

En outre, se pose la question, qu’on n’évoque même plus, de la notation de la France. Notre pays, dégradé il y a quelques mois par l’une des trois agences de référence, est sous surveillance, et l’inquiétude est toujours de mise à cet égard. On sait que les plans de rigueur, déjà à l’œuvre ou à venir sous l’impulsion du nouveau chef de l’Etat, ne suffiront pas à guérir le malade et qu’il sera nécessaire que la croissance redonne de la vigueur à son organisme fatigué.

Le caractère prévisible de notre dégradation rend inévitable une remontée des taux au second semestre, sans doute appelés à atteindre les 5 % pour l’emprunteur final. Il y a là une raison forte de s’endetter aujourd’hui.

Des conditions de marché favorables

Ajoutons que les conditions de marché elles-mêmes sont favorables : le temps de la négociation est revenu, au bénéfice des acquéreurs. Dans le neuf, les constructeurs ont anticipé et proposent des offres promotionnelles attrayantes, telles que des logements BBC au prix des logements classiques, ou encore la prise en charge des frais d’acquisition.
Dans l’ancien, le rallongement des délais de réalisation se constate partout où la correction sur les prix n’a pas eu lieu, c’est-à-dire sur une bonne moitié du territoire, dans les zones tendues en particulier.

Cette resolvabilisation de la demande par les prix est en train de se faire dans les meilleures conditions possibles : il s’agit d’une correction, d’un « soft landing » pour parler comme les économistes, en aucun cas d’une chute des valeurs. La raison est simple : la demande est structurellement forte, et accentuée au printemps et à l’été, sous le double effet de l’envie de bouger, de changer de cadre de vie, et du besoin de le faire, souvent lié à l’évolution scolaire ou universitaire des enfants.

Du coup, face à une pression à la baisse sans effondrement, les propriétaires ne sont pas enclins à renoncer à vendre et n’ont en général pas de sentiment d’appauvrissement. On appelle cela « l’effet patrimoine » : une chute des prix aurait été la pire nouvelle, conduisant à la stérilisation du marché, augmentée d’une baisse de la consommation, les ménages détenant un bien ayant le sentiment d’être moins fortunés. Le tempérament des prix et la détente des taux créent en ce moment une situation qu’on ne reverra peut-être pas avant longtemps.
14 juin 2012
L’éco PTZ pour financer les travaux en copropriété

L’assemblée nationale a adopté un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2011 destiné à créer un « éco prêt à taux zéro collectif » au profit des syndicats de copropriétaires, pour financer les travaux d’économie d’énergie de la copropriété.

Un amendement au projet de loi des finances rectificative de 2011, en vue d’instaurer un éco-PTZ collectif au profit des syndicats de copropriétaires, vient d’être adopté par les députés.

Proposé par le gouvernement, ce dispositif vise à financer des travaux d’économie d’énergie réalisés sur les parties communes des copropriétés ou les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Si la loi était votée en l’état, l’éco PTZ serait disponible à partir du 1er avril 2012. Les banques n’accorderont qu’un seul prêt par copropriété.

Cette mesure apportera une solution de financement aux copropriétaires exclus de l’éco-PTZ à titre individuel, pour des raisons tenant à leur situation personnelle. Il apporte une simple modification des démarches afin que l’ensemble des copropriétaires réalisent des économies d’énergie.

L’amendement prévoit également qu’un copropriétaire puisse demander un éco-PTZ complémentaire pour financer les travaux qu’il souhaiterait effectuer dans son seul logement en complément des travaux votés par la copropriété. L’éco-PTZ devrait être cumulable avec le crédit développement durable.
12 juin 2012
Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier en juin

Les taux de crédit vont encore diminuer ces prochaines semaines, surtout pour les durées les plus courtes. Signe que les banques cherchent encore à prêter, même si le crédit s’est fortement replié depuis le début de l’année.

Depuis le début de l’année, les montants prêtés par les banques en crédit immobilier ont diminué de moitié : 6 milliards d’euros de nouveaux crédits en avril contre 12 milliards en janvier. Pourtant, dans le même temps, la concurrence entre banques reste forte. D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, ils se sont tassés en moyenne de 3,95 % en février, à 3,84 % en mars, puis à 3,61 % en mai.

Les emprunts à 10 ou 15 ans ont perdu en moyenne 0,05 % sur un mois. Les durées les plus longues, toujours en comparaison au mois précédent, restent stables à 4,05 % e 4,45 %. Si l’on regarde l’évolution sur plusieurs mois (février à juin, ci-dessous), c’est la durée moyenne (15 ans) qui a le plus baissé (-0,3 point). Les prêts longue durée (à 25 et 30 ans) n’ont diminué que de 0,1 point sur la période.

Les taux de crédit proposés par les banques (Taux fixe, hors assurance)
Durée du prêt
Taux médian
(barème juin 2012)
Taux médian
(barème février 2012)
7 ans
3,30 %
3,55 %
10 ans
3,45 %
3,65 %
15 ans
3,70 %
4 %
20 ans
4,05 %
4,25 %
25 ans
4,45 %
4,55 %
30 ans
4,90 %
5 %

Cette baisse des taux apparaît également sur les dossiers négociés en mai (comprenant donc une décote supplémentaire par rapport aux taux affichés par les banques) : pour les courtiers, les prêts immobiliers à taux fixe chutent de 0,05 point sur 10 ans et de 0,1 point sur 25 ans.

Avenir incertain

Les courtiers se risquent à pronostiquer un maintien de ces bonnes conditions au cours de l’été. Sauf impondérables liés à l’euro la situation pourrait donc se maintenir. D’autant que, malgré la diminution du crédit au premier semestre, les banques restent désireuses de prêter. La baisse de production du crédit reste principalement liée au primo-accédants, une clientèle que l’on sait limitée dans sa capacité d’emprunt et qui ne pouvait, ces dernières années, acheter qu’avec des crédits sur 30 ans et un financement à 100 % Or, cette clientèle est devenue très attentiste, soucieuse de voir comment la situation économique va évoluer dans les prochains mois.
8 juin 2012
Le futur encadrement des loyers

L’encadrement des loyers de relocation promis par François Hollande pénalisera les bailleurs, mais aussi les candidats à la location. Le retour de dessous de table pour se loger dans les régions tendues n’est pas à écarter.

Mauvaise nouvelle pour les bailleurs : un décret encadrant les loyers des logements à la relocation est bel et bien en préparation, selon l’annonce de la ministre du Logement, Cécile Duflot dans Libération. Présenté fin juin en Conseil d’Etat, ce décret serait publié mi-juillet pour entrer en vigueur à la rentrée.

Dans la pratique, ce nouveau texte ne bloquera pas les loyers. Mais les propriétaires ne pourront plus majorer librement leur loyer, lors d’un changement de locataire. Comme en présence d’un locataire restant en place, ils devront augmenter leur loyer en fonction de l’IRL (indice de revalorisation des loyers). Le dernier IRL connu, celui du premier trimestre 2012, affiche une hausse annuelle de 2,2%. Ce score est proche de l’IPC (indice des prix à la consommation) traduisant l’inflation et ressortant à 2,1% en avril 2012.

Même si sa portée est de dimension nationale, ce décret touchera essentiellement les zones tendues, à savoir la région parisienne et la région PACA (Provence Alpes Cotes d’Azur). Selon la dernière étude annuelle de Clameur, à Paris, les loyers de relocation ont augmenté en moyenne de 8,3% par an entre 1998 et 2012. Toujours selon Clameur, environ 30% des relocations s’effectuent, une fois que le propriétaire a réalisé des travaux. Mais Paris n’est pas la France. En dehors de la région parisienne ou du Midi, il faut quasiment dans les autres villes de France faire des travaux avant de remettre un bien en location : peinture, changement de moquette, pose de double vitrages, travaux en vue du Grenelle de l’environnement. Les postes ne manquent pas pour remettre son bien en état.

Baisse du rendement locatif en vue

« Avec ce nouveau dispositif d’encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs risquent de ne pas investir pour entretenir leurs biens locatifs craint Jean Perrin, Président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers). Comme d’autres préféreront carrément retirer leurs logements du marché locatif, ce tour de vis ne constitue pas une solution pertinente pour résoudre la crise du logement ».
Le Haut Conseil de la Famille (HCF) va encore plus loin. Dans son dernier avis publié en mai dernier, le HCF est certes partisan de favoriser la mise en location des logements, à des conditions raisonnables, mais signale : « Certains membres craignent toutefois qu’un tel encadrement décourage les investisseurs à choisir l’actif immobilier plutôt qu’un autre, en raison de la baisse du rendement des biens loués ».

En fait, cet encadrement n’aura pas d’incidence sur le rendement locatif. Par exemple le bailleur donne un bien en location à 1.000 euros (hors charges) par mois. Comme son nouveau locataire continue de lui verser 1.000 euros mensuels, son rendement brut ne change pas immédiatement. Cependant la conjonction de plusieurs facteurs-hausse de la taxe foncière, éventuelle tranche d’impôt sur le revenu à 75%, le futur barème ISF pour 2012, la majoration de 2 points des taux de prélèvements libératoire dès le 1er juillet prochain-plombe ses débours. Résultat : le rendement brut d’environ 3% pourrait tomber autour de 2,70%.

Les locataires eux aussi pénalisés

Cette mesure n’est pas de nature à favoriser les locataires et les candidats à la location. Pour les premiers, leurs bailleurs ne manqueront pas d’être très vigilants sur la revalorisation annuelle de leur loyer. Jusqu’à présent, certains propriétaires « oublient » ce rendez-vous annuel.

Pour les candidats à la location, ils peuvent se trouver confrontés à de sérieuses difficultés. Une offre de biens disponibles plus réduite. Et lorsqu’ils trouveront un logement à louer, il risque de n’être pas rénové. « On ne peut non plus exclure que la contrainte règlementaire sur la fixation des loyers entraîne des pratiques indélicates, et pour tout dire des dessous de table » avance François Gagnon, président Era Europe et Era France. Ces pratiques se sont déjà vues notamment en Italie où les loyers de relocation ne pouvaient pas évoluer librement. Avec le nouveau dispositif promis par le nouveau Président de la République lors de la campagne électorale, on atteindrait alors l’objectif inverse de celui qu’on s’était assigné !
6 juin 2012