Est-ce le moment d’acheter de l’immobilier ? La question est posée avec insistance aux figures de la profession, alors que les ventes de neuf comme d’ancien ont ralenti et que les Français semblent entrer dans une période d’attentisme.
Pour ce qui est du crédit, les observateurs (prêteurs, courtiers, économistes) notent que les taux sont restés bas malgré les circonstances troubles à l’échelon européen, et ont même récemment baissé. Effectivement les banques ont durci leurs exigences en termes d’apport et pratiquent moins facilement les durées longues, sans pour autant qu’il s’agisse de restriction dans la politique de distribution
Une situation exceptionnelle
Cette situation est exceptionnelle. Tout conduit à penser qu’elle aura du mal à passer l’été et qu’une remontée importante des taux est à prévoir. Deux raisons à cette prédiction : le choix stratégique récent de la BCE et le spectre de la dégradation.
La crise économique au sein de la zone euro aura créé les conditions d’une amélioration… qui ne peut être suivie que d’un durcissement des taux. Face au risque de défaut de l’Italie, que la dette grecque a presque failli faire oublier, il a fallu que la Banque Centrale Européenne rassure les marchés pour permettre à Rome d’emprunter à des taux soutenables, en donnant du même coup de l’oxygène à l’ensemble des économies de la Communauté, toutes fragilisées par le poids des déficits publics.
C’est pour atteindre cet objectif que le président de la BCE a prêté aux banques européennes 1.000 milliards d’euros à des conditions très favorables, leur permettant notamment de reprêter à l’Italie. Cet apport de liquidités a fait baisser les taux dans tous les pays. Pour autant, cet argent devra être remboursé à court terme, et la BCE parie sur un rétablissement de la zone… par définition aléatoire. L’accalmie sur les taux ne saurait donc être durable.
Notation de la France
En outre, se pose la question, qu’on n’évoque même plus, de la notation de la France. Notre pays, dégradé il y a quelques mois par l’une des trois agences de référence, est sous surveillance, et l’inquiétude est toujours de mise à cet égard. On sait que les plans de rigueur, déjà à l’œuvre ou à venir sous l’impulsion du nouveau chef de l’Etat, ne suffiront pas à guérir le malade et qu’il sera nécessaire que la croissance redonne de la vigueur à son organisme fatigué.
Le caractère prévisible de notre dégradation rend inévitable une remontée des taux au second semestre, sans doute appelés à atteindre les 5 % pour l’emprunteur final. Il y a là une raison forte de s’endetter aujourd’hui.
Des conditions de marché favorables
Ajoutons que les conditions de marché elles-mêmes sont favorables : le temps de la négociation est revenu, au bénéfice des acquéreurs. Dans le neuf, les constructeurs ont anticipé et proposent des offres promotionnelles attrayantes, telles que des logements BBC au prix des logements classiques, ou encore la prise en charge des frais d’acquisition.
Dans l’ancien, le rallongement des délais de réalisation se constate partout où la correction sur les prix n’a pas eu lieu, c’est-à-dire sur une bonne moitié du territoire, dans les zones tendues en particulier.
Cette resolvabilisation de la demande par les prix est en train de se faire dans les meilleures conditions possibles : il s’agit d’une correction, d’un « soft landing » pour parler comme les économistes, en aucun cas d’une chute des valeurs. La raison est simple : la demande est structurellement forte, et accentuée au printemps et à l’été, sous le double effet de l’envie de bouger, de changer de cadre de vie, et du besoin de le faire, souvent lié à l’évolution scolaire ou universitaire des enfants.
Du coup, face à une pression à la baisse sans effondrement, les propriétaires ne sont pas enclins à renoncer à vendre et n’ont en général pas de sentiment d’appauvrissement. On appelle cela « l’effet patrimoine » : une chute des prix aurait été la pire nouvelle, conduisant à la stérilisation du marché, augmentée d’une baisse de la consommation, les ménages détenant un bien ayant le sentiment d’être moins fortunés. Le tempérament des prix et la détente des taux créent en ce moment une situation qu’on ne reverra peut-être pas avant longtemps.