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Le futur encadrement des loyers

L’encadrement des loyers de relocation promis par François Hollande pénalisera les bailleurs, mais aussi les candidats à la location. Le retour de dessous de table pour se loger dans les régions tendues n’est pas à écarter.

Mauvaise nouvelle pour les bailleurs : un décret encadrant les loyers des logements à la relocation est bel et bien en préparation, selon l’annonce de la ministre du Logement, Cécile Duflot dans Libération. Présenté fin juin en Conseil d’Etat, ce décret serait publié mi-juillet pour entrer en vigueur à la rentrée.

Dans la pratique, ce nouveau texte ne bloquera pas les loyers. Mais les propriétaires ne pourront plus majorer librement leur loyer, lors d’un changement de locataire. Comme en présence d’un locataire restant en place, ils devront augmenter leur loyer en fonction de l’IRL (indice de revalorisation des loyers). Le dernier IRL connu, celui du premier trimestre 2012, affiche une hausse annuelle de 2,2%. Ce score est proche de l’IPC (indice des prix à la consommation) traduisant l’inflation et ressortant à 2,1% en avril 2012.

Même si sa portée est de dimension nationale, ce décret touchera essentiellement les zones tendues, à savoir la région parisienne et la région PACA (Provence Alpes Cotes d’Azur). Selon la dernière étude annuelle de Clameur, à Paris, les loyers de relocation ont augmenté en moyenne de 8,3% par an entre 1998 et 2012. Toujours selon Clameur, environ 30% des relocations s’effectuent, une fois que le propriétaire a réalisé des travaux. Mais Paris n’est pas la France. En dehors de la région parisienne ou du Midi, il faut quasiment dans les autres villes de France faire des travaux avant de remettre un bien en location : peinture, changement de moquette, pose de double vitrages, travaux en vue du Grenelle de l’environnement. Les postes ne manquent pas pour remettre son bien en état.

Baisse du rendement locatif en vue

« Avec ce nouveau dispositif d’encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs risquent de ne pas investir pour entretenir leurs biens locatifs craint Jean Perrin, Président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers). Comme d’autres préféreront carrément retirer leurs logements du marché locatif, ce tour de vis ne constitue pas une solution pertinente pour résoudre la crise du logement ».
Le Haut Conseil de la Famille (HCF) va encore plus loin. Dans son dernier avis publié en mai dernier, le HCF est certes partisan de favoriser la mise en location des logements, à des conditions raisonnables, mais signale : « Certains membres craignent toutefois qu’un tel encadrement décourage les investisseurs à choisir l’actif immobilier plutôt qu’un autre, en raison de la baisse du rendement des biens loués ».

En fait, cet encadrement n’aura pas d’incidence sur le rendement locatif. Par exemple le bailleur donne un bien en location à 1.000 euros (hors charges) par mois. Comme son nouveau locataire continue de lui verser 1.000 euros mensuels, son rendement brut ne change pas immédiatement. Cependant la conjonction de plusieurs facteurs-hausse de la taxe foncière, éventuelle tranche d’impôt sur le revenu à 75%, le futur barème ISF pour 2012, la majoration de 2 points des taux de prélèvements libératoire dès le 1er juillet prochain-plombe ses débours. Résultat : le rendement brut d’environ 3% pourrait tomber autour de 2,70%.

Les locataires eux aussi pénalisés

Cette mesure n’est pas de nature à favoriser les locataires et les candidats à la location. Pour les premiers, leurs bailleurs ne manqueront pas d’être très vigilants sur la revalorisation annuelle de leur loyer. Jusqu’à présent, certains propriétaires « oublient » ce rendez-vous annuel.

Pour les candidats à la location, ils peuvent se trouver confrontés à de sérieuses difficultés. Une offre de biens disponibles plus réduite. Et lorsqu’ils trouveront un logement à louer, il risque de n’être pas rénové. « On ne peut non plus exclure que la contrainte règlementaire sur la fixation des loyers entraîne des pratiques indélicates, et pour tout dire des dessous de table » avance François Gagnon, président Era Europe et Era France. Ces pratiques se sont déjà vues notamment en Italie où les loyers de relocation ne pouvaient pas évoluer librement. Avec le nouveau dispositif promis par le nouveau Président de la République lors de la campagne électorale, on atteindrait alors l’objectif inverse de celui qu’on s’était assigné !