Catégorie : Investissement

L’achat d’un EHPAD (établissement pour personnes âgées dépendantes) n’est pas un outil de défiscalisation pur et dur, mais un outil de revenus à terme non fiscalisés. Toutefois depuis 2009 vous pouvez opter aussi lors de votre investissement pour le régime de la loi Bouvard. Un EHPAD est soumis à des règles strictes (conventions tripartites, mise aux normes des logements…) et dans ce contexte il est important de considérer tous les éléments à prendre compte avant de se lancer dans ce type d’investissement. En effet il faudra être vigilant notamment à l’équilibre financier de l’EHPAD, à la cohérence économique entre les loyers perçus et la capacité financière de l’exploitant mais aussi à la répartition des charges, principalement en période de mise aux normes.

1- Équilibre financier de l’EHPAD

L’un des principaux points clés à prendre en compte lors d’un achat dans un EHPAD est l’équilibre financier de l’établissement. En effet la solvabilité du gestionnaire est primordiale pour la pérennité même de l’investissement. Il sera alors important de vérifier la santé financière du gestionnaire de l’EHPAD, car c’est ce même gestionnaire qui verse le loyer chaque mois à l’investisseur. Des gestionnaires connus et disposant d’antériorité importante en terme d’existence mais aussi de réalisation seront un plus pour garantir un investissement pérenne dans le temps. Choisir un bon gestionnaire est un point clé d’un investissement en EHPAD.

A noter que le gestionnaire prenant les logements à bail possède une obligation de résultats quant à l’exécution du contrat. Cependant la cohérence économique des opérations, le savoir-faire et la capacité financière d’un exploitant sérieux et reconnu demeurent les meilleures garanties de la pérennité de l’investissement. Lorsque l’ensemble de ces critères est réuni, la logique d’exploitation et la valorisation de l’activité du gestionnaire plaident naturellement en faveur du renouvellement du bail.

2- La cohérence économique

Les rentabilités des EHPAD sont aujourd’hui bien supérieures à celles rencontrées dans l’immobilier classique (de Robien, locations traditionnelles…). Cependant ces rentabilités sont à mesurer et doivent répondre à une cohérence économique tant pour l’exploitant de la résidence que pour l’investisseur. En effet le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente (la rentabilité) doit être cohérent avec la logique économique de l’exploitation.

Les loyers versés à l’investisseur ne doivent pas être trop élevés aux regards des charges pesant sur l’EHPAD. Cette cohérence permet de garantir la viabilité de l’exploitation dans le temps. Des loyers anormalement élevés en taux mais aussi en montant peuvent être source à long terme de difficultés économiques pour le gestionnaire de la résidence. Il ne pourrait alors plus assumer le montant des loyers de bases. Des loyers trop élevés ou un taux de rentabilité trop important sont souvent dus à des prix de vente trop faibles.

3- Les « dotations » en faveur des EHPAD

Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte et doivent répondre à des normes préalablement définies. Toutes ces règles sont prescrites et signées dans une convention tripartite. Ces conventions tripartites ont pour but : d’inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, d’harmoniser les prestations offertes aux résidants et enfin d’apporter plus de transparence dans la gestion des structures. Le respect de cette convention permet à l’EHPAD d’encaisser des « dotations » de la part de l’Etat.

4- Mise aux normes de l’EHPAD

Pour obtenir ces « dotations », les établissements doivent être aux normes. Si vous investissez aujourd’hui et si la résidence est neuve, elle est forcément aux normes en vigueur. Cependant si la résidence est ancienne, il doit certainement être prévu un ensemble de travaux permettant cette mise aux normes. Ainsi il sera important de se renseigner sur la nature des travaux prévus dans un futur proche pour ne pas avoir de mauvaises surprises et de grosses dépenses à engager des le début de l’investissement. Un point essentiel est celui des budgets « personnels ». En effet, sur les résidences anciennes, certaines étaient rentables sans avoir le personnel nécessaire. En se soumettant à la réglementation actuelle, elles peuvent ne plus être rentables.

A noter que sur les résidences neuves, le problème est tout autre. En effet il n’existe pas d’antériorité de gestion permettant d’assurer la bonne gestion passée du gestionnaire. Cependant les gestionnaires d’EHPAD appliquent en règle générale les mêmes méthodes de gestion quelque soit l’établissement, méthode que bien entendu nous aurons tendance à préférer dans le cadre d’un investissement dans un EHPAD.

La mise aux normes futures des EHPAD

Enfin, l’autre difficulté liée à l’évolution permanente de la réglementation et de la législation est la mise aux normes dans les années à venir. En effet, les EHPAD construites actuellement sont aux normes en vigueur d’aujourd’hui, mais ces mêmes normes évoluant sans cesse, il est fort probable que des modifications soient apportées régulièrement aux EHPAD, que ce soit d’un point de vue de la sécurité, de l’hygiène ou encore de la construction même des bâtiments. S’il s’agit de gros travaux, ils peuvent être mis à la charge des propriétaires des locaux ! De ce fait il est fortement recommander d’analyser le bail et les conditions qui le régissent.

5- Les conditions du bail commercial de l’EHPAD

Un autre point important à prendre en compte dans lors d’un investissement en EHPAD est de veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. En effet les articles 605 et 606 sont fondamentaux et doivent figurer ou au moins être mentionnés dans le bail. Ceux-ci déterminent la répartition des charges entre le propriétaire de l’EHPAD et le gestionnaire de celui-ci lorsque de gros travaux sont entrepris. Ceci est un élément fondamental, puisque la rentabilité de l’EHPAD peut en être modifiée. Par exemple : si le gestionnaire annonce une rentabilité de 6% mais qu’il ne prend pas en charges les travaux prévus aux articles 605 et 606, la rentabilité moyenne sera alors de 5%.

Inversement, si la rentabilité prévue par le gestionnaire est de 5% et qu’il prend en charge ces mêmes travaux, la rentabilité sera alors la même. Ainsi conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération : préférer des gros travaux mis à la charge des locataires. Enfin étudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n’est pas toujours chiffrée sur le prix d’achat du bien mobilier et frais d’acquisition compris mais sur seulement une proportion du prix, de manière à l’augmenter artificiellement.

6- La vente en état futur d’achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel en EHPAD

Une des conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dans le cas d’achat de plusieurs EHPAD par exemple, est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d’acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l’année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation. De ce fait il devient impossible d’imputer les déficits au revenu global l’année de l’acquisition. Les dates de livraison des EHPAD est donc aussi un facteur à prendre en considération.

L’avantage de la défiscalisation EHPAD

Il est important de voir que les résidences médicalisées ont généralement une définition immobilière plus atypique répondant à une demande spécifique et à une logique économique très long terme, c’est la raison pour laquelle il convient d’être particulièrement vigilant sur la pérennité de la gestion dans le temps sur ce type d’investissement.

Acquérir un bien neuf reste synonyme d’achat sur plan, ou VEFA.

La majorité des immeubles neufs est vendue sur plans. Pour l’acquéreur, acheter un bien qui n’existe que sur le papier n’est pas facile.

Mais la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’autre nom de la vente sur plan, comporte aussi des avantages, notamment des frais de notaire réduits, des garanties légales qui protègent des défauts de conformité et des vices de construction et l’assurance de ne pas avoir de travaux à engager une fois entré dans les lieux, ni de trop lourdes factures d’énergie à payer.

Le principe du contrat VEFA se résume ainsi :

Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’édification du programme et vous payez en fonction de l’avancement des travaux. Première étape : l’établissement du contrat préliminaire ou de réservation. Par le biais d’un dépôt de garantie (de 2 à 5 % du prix total), vous réserverez le logement. Le descriptif au vu duquel vous vous décidez doit comporter des mentions légales : surface habitable, nature et qualité des matériaux utilisés, situation du logement dans l’immeuble, liste détaillée des équipements collectifs et conditions d’utilisation.
Lorsque les travaux sont prêts à démarrer, vous signez le contrat de vente définitif, qui doit comporter encore plus de détails : prix du logement et modalités de paiement, délai de livraison et garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
Vous réglez votre dû au fur et à mesure de l’avancement du chantier : par exemple 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % lorsque les travaux sont achevés et les 5 % restant à la réception des travaux.
Dernière étape, la réception du logement fait l’objet d’un procès verbal et vos garanties (parfait achèvement, décennale…) démarrent à partir de ce jour. En présence du constructeur ou de l’entrepreneur, vous constatez la conformité et la bonne exécution des travaux.
Si vous émettez des réserves, vous pouvez refuser la réception, la reporter à l’amiable ou saisir le juge des référés au tribunal de grande instance. Si vous ne constatez aucun défaut, vous acceptez la réception sans réserve et l’on vous remet les clés de votre bien. Vous disposez toutefois d’un délai de sept jours pour notifier les vices apparents qui n’auraient pas été indiqués dans le procès verbal.

L’année écoulée a connu un fort recul de la collecte sur ses contrats d’assurance vie; ce résultat est principalement dû à !a crise financière qui a marqué 2011 et qui a créé un environnement peu propice à l’épargne longue.

Cette crise financière est d’ailleurs entretenue par la crise de la dette souveraine, qui contraint l’Etat français à rechercher rapidement de nouveaux subsides. Ainsi, il semble que l’assurance vie fasse l’objet de toutes les convoitises et ainsi d’une certaine « paranoïa fiscale »,

Mais la crise financière n’est pas la seule cause de la désaffec­tion que connaît ce produit d’épargne dont le succès auprès des Français n’avait jamais été démenti jusque-là. Tout d’abord, les ménages s’adaptent en puisant dans leur épargne assurance vie pour les raisons suivantes :

• consommer : puiser dans son épargne est un moyen de consommer sans alourdir son endettement, mais aussi d’anti­ciper une perte future de pouvoir d’achat (fiscalité alourdie, hausse des prix, etc.),

• arbitrer son patrimoine financier : (la concurrence entre l’as­surance vie et les autres produits financiers plus liquides (livret A, compte à terme,,.,) est d’autant plus exacerbée par la suc­cession de cracks boursiers depuis 2000 que les rumeurs de faillite possible de grands groupes d’assurance.

De même, la politique commerciale des réseaux bancaires visant à privilégier les placements en trésorerie pour respecter leurs ratios de liquidité réglementaires, renforce cette tendance.

– investir dans la pierre : l’immobilier reste très attractif du fait du durcissement du régime Scellier {31/03/2012} et demeure une valeur refuge face aux dépréciations financières.

De plus, les transferts de flux favorables a l’assurance vie venus d’autres produits d’épargne {ex : PEL), et qui avaient porté celte croissance ces dernières années se sont taris. Si l’on ajoute l’effondrement du rendement des fonds en euros et le fait qu’au­jourd’hui près de 54 % des contrats ont plus de 8 ans (source FFSA), donc susceptibles de rachat en minoration fiscale ; cela permet de considérer que l’assurance vie est non seulement un produit arrivé à maturité, mais que son image de « placement préféré des français » est écornée.

Alors est ce vraiment la fin de l’âge d’or de l’assurance vie ?

D’un point de vue statistique, nous sommes encore très loin du déclin. En effet, l’assurance vie est le pilier de l’épargne longue puisqu’elle représente 56 % des placements financiers à long terme (+ de 1 300 Mi d’€), et détient 46 % de la dette de l’Etat français.
De plus les compagnies d’assurance sont des investisseurs majeurs de l’économie française (924 Mi d’€ en 2011 selon la FFSA)

Aussi, même s’il faut s’attendre à un alourdissement de fa fisca­lité, la marge de manœuvre des pouvoirs publics reste cepen­dant restreinte

D’un point de vue technique, on a souvent recommandé l’as­surance vie essentiellement pour son avantage fiscal concer­nant la transmission aux bénéficiaires et comme un produit d’épargne efficace pour obtenir des revenus complémentaires une fois en retraite. Or l’assurance vie a bien d’autres atouts qu’il serait bon de redécouvrir :

– un produit de prévoyance : de nombreux contrats proposent une garantie financière en cas de décès de l’assuré (attention à la limite d’âge), qui permet d’investir en bourse et de couvrir les pertes éventuelles en cas de décès prématuré afin de transmettre aux bénéficiaires tes sommes versées initialement au contrat

– un produit pouvant servir de garantie : dans le cas d’un crédit (immobilier, personnel), le contrat peut être apporté en gage et ainsi remplacer l’apport ; mais il peut aussi garantir la caution d’une location immobilière ;

– Un outil moderne de gestion financière : les meilleurs contrats du marché ont mis en place des options de gestion financière automatisées,

On peut ainsi écrêter régulièrement ses plus-values d’un sup­port financier vers le fonds on euros.

Choisir un seuil de perte maximal acceptable (ex 5 %} et voir son épargne automatiquement réaffectée vers un autre sup­port préalablement choisi, etc.

Ces contrats permettent souvent d’investir sur tous les continents, de choisir avec précision le degré de risque afin de s’adapter à toutes les contraintes de la gestion d’un patrimoine,

En conclusion, le contrat d’assurance vie reste un outil mo­derne et performant de la gestion d’un patrimoine. Il faut ce­pendant effectuer une véritable sélection parmi tes nombreux contrats proposés sur le marché ; car si fa fiscalité et l’ingénie­rie patrimoniale sont communes à l’ensemble des contrats (ré­glementation identique, il existe de grandes disparités quant aux possibilités d’investissement, aux options de gestion et de prévoyance.
li ne faut pas pour autant négliger de diversifier ses placements sur des produits financiers complémentaires : comptes titres, Pea, livrets défiscalisés et autres contrats de capitalisation afin d’optimiser sa fiscalité mais surtout de faire face aux aléas de la vie.

La baisse des prix observée depuis la fin 2011 devrait se poursuivre au moins jusqu’en 2013, selon les Notaires de France. Malgré ce retournement, les prix de l’ancien ont encore augmenté l’an dernier, mais pas de façon homogène.

La hausse des prix de l’immobilier ancien est bel et bien enrayée, selon les notaires de France. Les prix avaient déjà commencé à baisser au dernier trimestre 2011, mais le recul restait très timide en région parisienne (lire « Les Echos » du 30 mars) et pour l’ensemble de la France – où les prix des appartements avaient baissé de seulement – 0,4 % et celui des maisons de – 1,3 %. Mais la tendance semble désormais bien installée, les notaires anticipant la poursuite de la baisse des prix en 2012, mais aussi en 2013.

Le décrochage n’est cependant pas aussi brutal qu’en 2008 -2009, où l’on avait observé, en quelques semaines, des baisses selon les zones de – 10 %, voire – 20 % Dans la capitale et sur la base des promesses de vente signées en début d’année (elles apparaîtront progressivement dans les indices de prix des notaires), la baisse continue gentiment, sans effondrement, avec – 3,2 % sur les six derniers mois à fin mai 2012, ce qui est en ligne avec notre prévision annuelle, à savoir entre – 5 % et – 10 % . En province, toujours sur les mêmes bases, le recul serait de 3 % sur les six derniers mois à fin mai.

Sur l’ensemble de l’année, le marché devrait rester très contrasté. Nous devrions terminer 2012 aux environs de – 5 % à Paris, dans les villes dynamiques de province et dans les zones côtières du littoral. Ailleurs, la baisse pourrait être plus proche de – 10 %. Mais, ces prévisions pourraient être bousculées, en cas de crise sévère accompagnée d’une montée des taux, les prix pourraient alors baisser de 10 % à 20 % en France.

Prix encore haussiers en 2011

Quant au bilan de l’année 2011, malgré le ralentissement de fin d’année, les prix sont restés orientés à la hausse -+ 6,5 % pour les appartements et + 2,1 % pour les maisons. Ces chiffres cachent comme toujours d’importantes disparités. Outre la région parisienne, les grandes métropoles régionales, dynamiques sur le plan économique, ont à nouveau tiré leur épingle du jeu, avec des hausses parfois sensibles comme à Bordeaux, à Lyon ou à Nantes. Seul Saint-Etienne fait grise mise avec des prix stables pour les appartements et en recul de 3 % pour les maisons.

Mais, la hausse n’est pas homogène. Pour les appartements, elle reste toujours tirée par les prix en région parisienne. Ainsi, si l’on exclut l’Ile-de-France, l’augmentation n’est plus que de 2,7 % en 2011. La région parisienne a tiré les tarifs vers le haut (+10,6 % au quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010).

Dans le détail, la hausse du prix des appartements anciens se concentre sur les plus grandes agglomérations. Paris enregistre la plus forte hausse (+14,7 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010). Sur la même période, Lyon et Bordeaux (+9 % environ), d’une part, Nantes et Lille (+8 %), d’autre part, sont encore assez dynamiques. En comparaison à ces pôles d’attraction, Saint-Etienne fait figure de lanterne rouge (prix stables pour les appartements). A Reims et Grenoble, par exemple, les prix restent dans le vert, mais plus faiblement (+ 3 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010).

Le prix des appartements anciens (source : Notaires de France)

Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
France
+6,5 %
-0,4 %
Ile-de-France
+10,6 %
-0,4 %
Province
+2,7 %
-0,4 %

Le marché des maisons s’est comporté de la même manière : les prix ont monté de 2,1 % sur un an (quatrième trimestre 2011 par rapport quatrième trimestre 2010), mais seulement de 1,3 % si l’on retire l’Ile-de-France, qui, elle a progressé de + 5,7 % sur la même période. Comme pour les appartements, les grandes métropoles de province tirent leur épingle du jeu. Rennes (+9,4 % en 2011), Bordeaux et Nantes (+8,7 % toutes les deux) forment le trio de tête.

Le prix des maisons anciennes (source : Notaires de France)

Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
France
+2,1 %
-1,3 %
Ile-de-France
+5,7 %
-1 %
Province
+1,3 %
-1,4 %

Effondrement du nombre de transactions attendu en 2012

Dans l’ancien, le nombre de transactions immobilières a beau se replier en Ile-de-France (-8 % entre 2011 et 2010), il bondit de 14 % en Province. Au total, 858.200 logements ont changé de mains en 2011. Le record absolu du nombre de transactions, 837.000 mi-2006 est ainsi battu, indiquent les notaires. Trois raisons sont avancées pour expliquer ce dynamisme : l’entrée en vigueur du nouveau régime des plus-values sur les résidences secondaires (depuis le 1erfévrier dernier) a pu encourager les vendeurs à faire affaire plus rapidement. Les acquéreurs ont pour leur part été stimulés par des taux de prêts immobiliers relativement bons marchés, ou encore (pour les primo-accédants) la fin du Prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien. Les notaires ne s’attendent pas à revoir une telle performance cette année. Selon eux, l’année 2012 sera caractérisée par un retrait substantiel des volumes, tant dans le neuf que dans l’ancien, toutes régions confondues.

Les ventes immobilières des notaires, de l’Etat et des investisseurs institutionnels sont des filières auxquelles on ne pense pas spontanément. Pourtant, ces offres permettent d’élargir votre champ de prospection.

Pour trouver la perle rare autant surveiller tous les réseaux et les circuits de commercialisation. Même s’ils participent à la grande majorité des transactions, les particuliers et les agents immobiliers ne sont pas les seuls à proposer des biens à vendre. N’oubliez pas l’offre immobilière des notaires, de l’Etat et des investisseurs institutionnels qui cèdent régulièrement des actifs. Gros plans sur ces trois filières.

1/ Les ventes des notaires

On a tendance à les cantonner à leur rôle d’officier ministériel en charge de la rédaction de l’acte authentique. Pourtant, de plus en plus d’études disposent d’un département immobilier où se réalisent des ventes de gré à gré. L’offre est souvent composée de biens issus des dossiers de succession que nous traitons. Les familles nous demandent souvent de céder le bien du défunt. Mais pas seulement! En secteur rural et faute d’agences immobilières à proximité, le notaire peut s’occuper de la vente de terrains, de fermes ou de biens atypiques. Organisée en réseau, cette profession dispose de sites Internet et de journaux d’annonces qui diffusent les biens en catalogue. Pour son service de négociation, le notaire facture 5 % du prix du bien pour un bien inférieur ou égal à 45.735 euros, puis 3 % au-delà.

2/ Les ventes aux enchères

-Les ventes des notaires : Réalisée à la bougie, elles se tiennent régulièrement dans les chambres notariales départementales. Préalablement, le notaire s’est chargé de programmer des journées de visites, avec à disposition des acheteurs potentiels l’accès aux documents utiles (diagnostic, règlement de copropriété). Pour être autorisé à porter les enchères le jour de la vente, il faut s’inscrire juste avant et déposer un chèque de consignation équivalent à 20 % de la mise à prix du bien convoité. L’an passé près de 1 000 ventes de ce type ont été réalisées. Depuis quelques mois, les ventes aux enchères sur Internet décollent, près de 1.000 ventes devraient être enregistrées. C’est normal, il faut bien s’adapter aux moyens de communication actuels.

Où obtenir des renseignements ?

Les ventes des notaires : www.immobilier.notaires.fr ; www.immonot.com; www.encheres-paris.com

Les ventes de l’Etat : www.ventes-domaniales.fr; www.encheres-publiques.com

Les ventes judiciaires : www.licitor.com

Les ventes à la découpe : www.locare.fr; www.advalorem.com; www.gecina.fr; www.feau-immobilier.fr; www.foncia-valorisation.fr

-Les ventes de l’Etat : l’offre proposée est souvent hétéroclite. Il s’agit de biens dont les pouvoirs publics n’ont plus l’usage comme d’anciens locaux ou bâtiments administratifs, un phare, une maison forestière ou encore des terrains. Les rares habitations proposées proviennent de successions vacantes. Les ventes se déroulent généralement dans les préfectures de départements ou dans les hôtels des impôts. Les frais avoisinent 5 % du prix de vente.

-Les ventes judiciaires : elles concernent les ventes forcées de biens immobiliers à la suite de divorces avec contentieux, d’une saisie ou d’une mise en liquidation judiciaire. Ces « ventes à la barre » se déroulent dans les tribunaux de grande instance avec la présence obligatoire d’un avocat. Il est le seul habilité à porter les enchères et dispose d’un mandat de l’acheteur potentiel limitant la somme à engager. Les frais liés à cette vente (frais de justice, avocat) évoluent entre 3.000 et 4.500 euros.

3/ Les ventes par lot

C’est la grande spécialité des investisseurs institutionnels (foncières, fonds, assurances, mutuelles, etc.) qui cèdent par vague leurs immeubles locatifs. Dans ces ventes dites de lot par lot, on trouve des adresses de prestige dans de beaux quartiers comme des résidences plus standard comprenant des appartements vides et occupés (soit avec le locataire en place).

L’intérêt des acquéreurs pour l’immobilier reste entier.

Les prix de l’immobilier pourraient se replier de 5 à 10 % en 2012, Tout en soulignant que la baisse serait loin d’être homogène. Pour Paris, on peut s’attendre à une baisse très légère, entre 0 et 5 % dans l’année. Puis pour de grandes villes de province comme Lille ou Bordeaux une baisse de l’ordre de 5 %. Sur des marchés moins tendus, les prix pourraient chuter entre 5 et 10 %.

Volumes en baisse

En parallèle, le nombre de vente pourrait lui aussi marquer le pas. Une baisse de 15 %, voire 20 % par rapport à 2011 est envisageable. Ce recul est déjà visible. Les agences ont signé en janvier 20 % de compromis de vente de moins qu’en janvier 2011. En février, le recul est de 13 %.
Si ces chiffres témoignent bien d’un ralentissement du marché immobilier, ils n’annoncent pas non plus un effondrement des prix. Nous ne verrons pas de bulle immobilière éclater, car il n’y a pas de bulle, Le marché reste soutenu par une demande très forte : le nombre de foyers continue à progresser, alors que le nombre de logements disponibles est lui assez faible.

Acquéreurs motivés mais prudents

Signe que l’intérêt des acheteurs pour l’immobilier reste entier, le nombre de demandes de crédit est resté stable sur un an (février 2012 comparé à février 2011). Mais les dossiers présentés sont assez peu avancés. Le nombre de demandes de crédit pour un achat en cours de finalisation (pour lequel un compromis de vente a déjà été signé) recule très fortement:
-19,3 % en janvier (par rapport à janvier 2011) et encore -17,8 % en février.
En ce début d’année, les candidats à l’acquisition hésitent à se jeter à l’eau, ou ne le font qu’avec un maximum de sécurité. Ils se montrent légèrement plus prudents qu’en 2011, empruntant un peu moins et sur une durée un peu plus courte.

Des emprunteurs plus prudents

Janvier – Février 2011
Janvier – Février 2012
Montant de l’emprunt
175 051 €
167 350 €
Montant de l’apport
62 840 €
66 346 €
Durée de l’emprunt
19.1 ans
19 ans
Revenus de l’emprunteur
3 082 €
3 141 €

Pouvoir d’achat

La baisse attendue des prix devrait aider les acquéreurs hésitants à franchir le pas. Une baisse de 5 % des prix de l’immobilier permettraient au moins aux acquéreurs de maintenir leur pouvoir d’achat, même dans l’hypothèse d’une hausse du coût du crédit immobilier de 0,30 point. De même, une baisse de 10 % des prix permettrait de supporter sans difficulté à une éventuelle hausse du crédit bancaire 0,50 point en cours d’année.

Pour donner droit à la réduction d’impôt Scellier, les logements doivent répondre à des normes énergétiques bien précises, selon le décret du 5 mars.

Depuis le 1er janvier 2012, pour qu’un particulier profite de la réduction d’impôt de 13% liée au dispositif Scellier, il doit absolument investir dans des logements BBC (bâtiment basse consommation). Le décret du 5 mars 2012 fixe le niveau de performance énergétique globale à respecter pour bénéficier de ce régime fiscal ainsi que les plafonds de prix de revient par m² de surface habitable pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Désormais pour avoir droit à la réduction d’impôt Scellier, il convient d’investir dans des logements neufs assortis du label « BBC 2005 ». Ou s’il l’on préfère jouer la carte de la réhabilitation de biens anciens, il est indispensable de se porter acquéreur de logements existants dotés du label « BBC rénovation » ou du label « HPE rénovation » ou encore, respectant au moins deux exigences de performance énergétique sur quatre équipements ou matériaux.

Le cas des logements rénovés

S’agissant des logements existants, l’arrêté du 5 mars 2012 stipule que les exigences de performance énergétique doivent porter sur les aspects suivants : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire. Toujours selon cet arrêté, l’investisseur doit présenter des justifications à l’administration fiscale pour avoir droit à sa réduction d’impôt. Plus précisément, il doit fournir les factures -autres que les acomptes-des entreprises ayant réalisées des travaux, comportant notamment le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, les caractéristiques et les critères de performance des équipements. A quoi doit s’ajouter une attestation établie par un technicien de la construction qualifié, indépendant et couvert par une assurance pour cette activité. Sans oublier un certificat mentionnant l’attribution du label délivré par un organisme de certification. En réalité l’investissement dans des logements rénovés ne représente qu’une infime partie des placements Scellier.