Catégorie : Immobilier

  • Transmettre sans droits de succession grâce à la SCI familiale

    Transmettre sans droits de succession grâce à la SCI familiale

    En contrepartie de l’allègement de l’ISF, le législateur a considérablement augmenté le coût de la transmission familiale. Depuis le 31 juillet, les réductions fiscales pour donation sont supprimées, le délai de renouvellement des abattements légaux est porté de six à dix ans et les stratégies d’optimisation par l’assurance-vie sont limitées. Dans ce contexte, la SCI familiale devient un des seuls moyens de transmettre à bon compte un patrimoine à ses enfants, d’autant que la Cour de cassation a validé ce type d’organisation dans un précieux arrêt du 10 février 2009.

    Le cas était le suivant : une mère avait constitué une SCI avec ses 3 enfants. Le capital était divisé en 1.200 parts : 1 part par enfant ; les 1.197 restantes revenant à la mère. Cette dernière leur avait fait donation de la totalité de ses parts en en conservant l’usufruit. Elle avait ainsi droit aux revenus des parts données et conservait le droit de vote pour les décisions relatives à l’affectation des résultats. Pendant cinq ans, l’assemblée générale a systématiquement mis le résultat en réserve et n’a donc procédé à aucune distribution. L’administration fiscale a considéré que cela était revenu, pour la mère, à donner indirectement à ses enfants les résultats non distribués. Le fisc notifia alors un redressement aux enfants, qui saisirent la justice. La Cour de cassation leur a finalement donné raison : elle considère qu’avant l’attribution des dividendes, l’usufruitier des parts sociales n’a aucun droit sur les bénéfices. En votant l’affectation de ces bénéfices en réserve, il ne consent aucune donation à ses enfants nus-propriétaires.

    Une piste à explorer

    Cette décision peut recevoir des applications très intéressantes. Des parents propriétaires d’un bien immobilier de rapport peuvent l’apporter en société, faire donation de la nue-propriété des parts en se réservant l’usufruit et capitaliser les revenus dans la société. A leur décès, les enfants bénéficieront de ces réserves sans avoir à payer de droits de succession. Plus efficace encore, les parents constituent une SCI pour acheter un bien immobilier au moyen d’un emprunt. Au départ, la SCI vaut uniquement le montant de l’apport personnel. La donation de la nue-propriété des parts est effectuée sur une base très faible. Par la suite, les associés votent la mise en réserve des bénéfices pour permettre le remboursement de l’emprunt. A la fin de l’emprunt, les enfants sont propriétaires d’un bien immobilier entièrement financé sans avoir payé de droits.

    Respecter les règles

    Dans la pratique, cet effet de levier contrarie souvent l’administration fiscale. Il convient donc de respecter scrupuleusement les critères posés par la Cour de cassation. Les assemblées doivent être tenues annuellement et consignées dans le registre officiel des délibérations. Le résultat doit être affecté en réserve. L’affectation du résultat au compte courant d’associé des usufruitiers empêcherait toute transmission au profit des enfants, ce compte courant devant être déclaré à la succession des parents. Lorsque le patrimoine de la SCI est constitué d’un immeuble loué à l’entreprise des parents, la mise en réserve systématique du résultat permet également de diminuer la base taxable à l’ISF.

    Compte tenu du déficit des finances publiques, il est certain que l’imposition des successions va encore augmenter dans les prochaines années. Pour transmettre son patrimoine aux générations suivantes sans ponction excessive, il faut désormais utiliser toutes les possibilités du droit. Maintenant qu’elle a reçu l’aval de la Cour de cassation, la transmission par le biais d’une SCI familiale constitue un moyen sûr et efficace. Les plus prévoyants envisageront même d’associer enfants et petits-enfants dans la société.

  • Immobilier locatif : nouvelle donne fiscale en 2012

    Immobilier locatif : nouvelle donne fiscale en 2012

    Votée définitivement le 21 décembre, la loi de finances pour 2012 fixe les nouvelles règles pour l’investissement locatif dans le neuf, géré ou non.

    La loi de finances pour 2012 donne un sérieux tour de vis sur les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif dans le neuf. Qu’un particulier investisse dans le cadre du régime Scellier (logement vide loué à titre de résidence principale du locataire) ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (appartement loué meublé et géré par un exploitant une résidence de tourisme), il devra se contenter d’une réduction d’impôt minorée.

    Scellier BBC : une réduction d’impôt de 13 %

    A condition de signer un contrat de réservation d’un logement neuf BBC à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n’aura droit qu’à une réduction d’impôt de 13 % dans la limite de 300.000 euros, à étaler sur neuf ans. Rien de comparable par conséquent avec la réduction d’impôt de 22 % accordée pour un achat effectué en 2011.

    Grenelle de l’environnement oblige, l’investisseur n’aura droit à aucune réduction d’impôt, s’il achète un logement neuf non BBC dans un programme dont le permis de construire à été déposé après le 1er janvier 2012.

    A noter toutefois qu’un régime transitoire permet d’obtenir encore une réduction d’impôt de 22 % dès lorsqu’on signe un contrat de réservation ou un compromis de vente signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et qu’on signe l’acte notarié jusqu’au 31 mars 2012.

    Censi-Bouvard : une réduction d’impôt de 11 %

    A condition de signer un contrat de réservation d’un logement neuf dans une résidence de tourisme à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n’aura droit qu’à une réduction d’impôt de 11 % contre une réduction d’impôt de 18 % accordée pour un achat effectué en 2011.

    En seconde lecture de la loi de finances pour 2012, les députés ont revu et corrigé le régime transitoire du dispositif Censi-Bouvard. « Le taux de réduction d’impôt sur le revenu de 18 % s’applique sans coup de rabot de 15%, si l’investisseur signe un contrat de réservation ou un compromis avant le 31 décembre 2011 et signe l’acte authentique au plus tard le 31 mars 2012. Cela signifie qu’il doit prendre au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier : réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impots, compromis ayant date certaine, etc». Le compte à rebours a donc largement commencé pour les investisseurs souhaitant bénéficier de l’actuel régime fiscal Censi-Bouvard ou Scellier en signant leur acte d’acquisition chez le notaire au cours du premier trimestre 2012. En tout cas, avant le 1 avril 2012.

    Le dispositif Censi-Bouvard revu et corrigé

    Date de la signature de l’acte authentique
    taux de réduction d’impôt en 2012
    contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts jusqu’au 31.12.2011
    du 1.01.2012 au 31.03.2012
    18 %
    contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts jusqu’au 31.12.2011
    à compter du 01.04.2012
    11 %
    contrat de réservation ou compromis signé à partir du 1.01.2012 ou signé avant cette date, mais déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts après le 31.12.2011
    du 1.01.2012 au 31.12.2012
    11 %
    Tableau établi avec le concours de Bravard avocats

    Le Censi-Bouvard prolongé jusqu’au 31 décembre 2014

    Le nouveau texte prolonge le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2014, ce qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11%. Ce régime s’appliquera à deux catégories de biens immobiliers. D’une part, les logements acquis, neufs ou en l’état futur d’achèvement et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012, et dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant le 1er janvier 2012. D’autre part, les logements achevés depuis au moins quinze ans et faisant partie d’un ensemble immobilier faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation et dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012.

    Sauf recours exceptionnel devant le Conseil Constitutionnel, pour non-conformité à la Constitution de ces articles de loi, ce texte devrait être promulgué dans les prochains jours.

  • Pouvoir d’achat immobilier, les gagnants, les perdants

    Pouvoir d’achat immobilier, les gagnants, les perdants

    Alors que les taux de crédit immobilier augmentent, la baisse des prix des logements compense, dans certaines villes, ce renchérissement des conditions de financement.

    Toulouse, Paris, Strasbourg, tel est le tiercé des villes où les particuliers peuvent emprunter aux taux les plus compétitifs. Ce classement reste globalement stable, malgré les hausses de taux enregistrées au cours des dernières semaines. Avec un taux nominal de 3,75 % sur 20 ans, Toulouse conserve la tête du palmarès depuis maintenant quatre mois. Et ce, juste devant Paris dont les taux sont restés stables.

    Bien qu’en hausse à Strasbourg et Lille, les taux restent attractifs, en se situant en dessous du seuil des 4 % sur 20 ans. Quant aux six autres villes passées au crible, elles proposent désormais des taux supérieurs ou égaux à 4 %, contre une seule en octobre.

    En fin de liste, figurent des villes comme Bordeaux, Marseille et Lyon. Même s’il reste mesuré, un mouvement global de remontée des taux touche les durées de prêt longues. Toutefois, on est loin de la situation de 2008 où les taux atteignaient en fin d’année 5,30 % sur 20 ans.
    Dans les sept villes où la baisse des prix des logements se confirme et où les taux d’intérêt ont tendance à augmenter, le pouvoir d’achat immobilier se maintient, voire il s’améliore. A Lyon, il reste stable. A Nantes, Montpellier, Nice et Marseille, le pouvoir d’achat progresse, ce qui signifie que pour un budget identique, les acquéreurs peuvent acheter quelques mètres carrés de plus, ou un bien mieux situé.

    En revanche, la capitale reste toujours difficilement accessible. Sous l’effet conjugué de taux d’intérêt stables, mais d’un prix au m² en hausse s’inscrivant à 7.978 euros/m², les acquéreurs voient encore leur pouvoir d’achat diminuer : avec un budget annuel de 1.000 euros sur 20 ans, ils ne peuvent financer qu’un studio de 20,9 m² pour un montant de 166.466 euros. Scénario similaire à Strasbourg où la hausse des taux de 0,15 point ne compense pas la baisse des prix constatée en décembre. Cependant, cette ville d’Alsace se positionne en tête du palmarès, en termes de pouvoir d’achat immobilier : il est possible d’y acquérir pour 1.000 euros de mensualité sur 20 ans, un bien de 69,8 m² (70,1 m² en novembre), contre 20,9 m² (21,2 m² en novembre) à Paris, toujours dernière du classement.

    Pouvoir d’achat immobilier : qui perd, qui gagne ?
    Ville
    classement précédent
    taux sur 15 ans en %
    taux sur 20 ans en %
    taux sur 25 ans en %
    capacité d’emprunt pour 1.000 euros/mois sur 20 ans
    Evolution du pouvoir d’achat immobilier
    Toulouse
    1
    3,55
    3,75
    3,95
    166.666
    en hausse
    Paris
    3
    3,70
    3,90
    4,20
    166.466
    en baisse
    Strasbourg
    2
    3,75
    3,95
    4,15
    165.742
    en baisse
    Lille
    5
    3,80
    3,99
    4,35
    165.165
    en baisse
    Nantes
    6
    3,75
    4,00
    4,30
    165.022
    en hausse
    Montpellier
    4
    3,76
    4,05
    4,15
    164.307
    en hausse
    Nice
    6
    3,87
    4,05
    4,20
    164.307
    en hausse
    Bordeaux
    8
    3,95
    4,10
    4,25
    163.596
    en baisse
    Marseille
    9
    3,95
    4,20
    4,43
    162.187
    en hausse
    Lyon
    10
    4
    4,25
    4,50
    161.490
    équivalent
    taux proposés début décembre

    Si le volume des transactions ralentit au cours des prochaines semaines et que l’évolution des prix patine, il est fort à parier que les accédants à la propriété voient leur pouvoir d’achat immobilier s’apprécier dès l’année prochaine.

  • Acheter ou louer ?

    Acheter ou louer ?

    De l’avis des professionnels, il vaut toujours mieux acheter que louer. Les différents points à vérifier avant de s’engager.

    Avant de décider entre achat et location, de nombreux éléments doivent être pris en compte : le niveau des prix et des taux, le niveau des loyers, de même que leur évolution dans le temps. Ces éléments sont aussi à mettre en parallèle avec la rémunération de l’épargne. Un exercice pour le moins difficile.
    1/ RESTER LOCATAIRE
    Premier argument en faveur de la location : la liberté. En étant locataire, vous déménagez quand vous voulez. Il suffit de donner congé au propriétaire par lettre recommandée. Certes, un délai de préavis doit être respecté. En location libre (loi de 6 juillet 1989), celui-ci s’établit à trois mois, voire moins dans certains cas (mutation professionnelle, problème de santé justifiant le déménagement, perte d’emploi, etc.).
    Le choix de la localisation et de la superficie
    Autre argument, en location, vous aurez le choix de la localisation et de la superficie. Avec un pouvoir d’achat de 1.000 euros, il est, par exemple, possible de louer un deux-pièces de 35 à 40 mètres carrés dans un quartier populaire de la capitale ou en proche périphérie. A l’achat, tout au plus pourriez-vous acquérir 30 mètres carrés. A Lyon, à Marseille ou dans la plupart des grandes villes, le problème est le même, si ce n’est qu’il est un peu moins accentué.
    Des loyers plus sages que les prix de l’immobilier
    Autre avantage : les loyers grimpent moins vite que les prix de l’immobilier. Sur dix ans, la hausse n’atteint que 29 % selon l’Insee. Sur dix ans, les revenus des locataires ont augmenté plus vite que les loyers. Mais en période de quasi-récession, comment vont-ils évoluer ? Et une fois à la retraite, sur quelle pension pourrez-vous tabler ? A l’heure des réformes, une chose est sûre : les pensions vont diminuer. Louer n’a donc d’intérêt que si vous vous constituez, par ailleurs, une épargne régulière.

    Pour que la comparaison avec l’achat soit pertinente, l’idéal est d’économiser au moins la différence entre loyer et mensualité de remboursement pour un même logement.

    Bémol, les placements sécurisés rapportent peu aujourd’hui : 2,25 % pour un Livret A, de 3 à 4 % pour un contrat d’assurance-vie. Les produits plus risqués continuent de rapporter plus sur une longue période, mais ils ne garantissent pas votre capital. Ce qui peut être très pénalisant si vous êtes contraint de revendre.
    2/ DEVENIR PROPRIETAIRE
    Du point de vue de la valorisation, l’immobilier a fait preuve d’une vitalité étonnante ces dernières années, grimpant de 10 à 15 % par an. Des performances qui ont de quoi vous encourager à acheter. Mais n’importe quel conseiller en patrimoine vous le dira : il faut toujours acheter en pensant à une éventuelle revente, contrainte ou souhaitée.
    La plus-value dépend du prix d’achat
    Du point de vue de l’achat, la période n’est pas idéale. Plus les valeurs sont élevées, plus vous réduisez vos chances de réaliser une plus-value à terme. A contrario, plus elles sont basses, meilleures seront vos chances de gains. Selon l’Insee, depuis douze ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé (+ 141 % dans l’ancien de 1998 à 2010). Pénurie de foncier, déficit de construction… sont les paramètres mis en avant pour expliquer la hausse. Des arguments que certains économistes réfutent. En tout état de cause, si vous penchez pour l’acquisition, gardez à l’esprit que l’immobilier suit des cycles et que tout risque de dévalorisation de la « pierre » n’est pas à exclure. Surtout dans le contexte économique actuel.
    Une épargne forcée
    Pour autant, quelques arguments plaident en faveur de l’achat. Vous vous constituez, tout d’abord, une épargne forcée, ce que vous ne feriez peut-être pas en étant locataire.
    Des taux d’emprunt encore bas
    Par ailleurs, les taux d’intérêt sont encore à des niveaux bas, autour de 4,20 % sur vingt ans. N’attendez pas trop cependant car les experts prévoient une remontée en 2012. Un taux qui monte de 1 point fait perdre 8 % de pouvoir d’achat.

    Pensez aussi aux frais que vous devrez débourser : frais de notaire, charges de copropriété, impôts fonciers… des dépenses non négligeables.

    Quoi qu’il en soit, à terme, vous aurez un toit bien à vous. Une fois à la retraite et le crédit remboursé, vos dépenses diminueront forcément, ce qui ne sera pas le cas si vous restez locataire et que vous n’avez pas pris la peine d’épargner.

  • Plus-values immobilières : nouveaux cas d’exonération

    Plus-values immobilières : nouveaux cas d’exonération

    Sous certaines conditions, les retraités ou les handicapés entrant dans une résidence médicalisée ne supporteraient pas l’imposition des plus-values, selon un amendement de l’Assemblée nationale voté dans la loi de finances rectificative pour 2011.

    La réforme de la taxation des plus-values immobilières s’appliquera aux actes de vente signés à compter du 1er février 2012. En attendant, des amendements viennent d’être votés par les députés au cours de l’examen du projet de loi de finances rectificatif pour 2011. Le point sur ces dispositions.

    Exonération pour certains seniors
    Les nouveaux cas d’exonération au nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières concernent certains retraités et adultes handicapés. Plus précisément, pour les retraités entrés dans une maison de retraite médicalisée, leur domicile pourrait conserver le statut d’habitation principale, si sa cession se réalise dans les deux ans. Cependant les députés ont intégré une condition de ressources et un critère de richesse, à savoir le fait de n’être pas imposé à l’impôt de solidarité sur la fortune. Quant aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé, le même dispositif d’exonération de la plus-value immobilière s’appliquerait au logement qu’ils vendraient.

    Exonération sous conditions, pour les terrains
    Par ailleurs, compte tenu des contraintes particulières de délai pour réaliser un programme immobilier, les anciennes règles de calcul des plus-values s’appliquent aux cessions de terrains constructibles faisant l’objet d’une promesse de vente signée avant le 25 août 2011. Encore faut-il que l’acte authentique de vente desdits terrains soit signé avant le 31 décembre 2012.

  • Changements de la fiscalité du patrimoine

    Changements de la fiscalité du patrimoine

    Le barème de l’impôt sur le revenu
    Dans le texte adopté par les députés, le barème de l’impôt sur le revenu est revalorisé de 2,1 %. Mais suite à l’annonce du premier ministre lors de la présentation de son deuxième plan de rigueur, ce barème sera gelé. Aussi le projet de loi de finances rectificative prévoit le maintien du barème actuel, comme l’illustre le tableau ci-après. De leur côté, les Sénateurs ont créé une nouvelle tranche d’imposition qui s’établit à 45 % pour la fraction supérieure à 100.000 euros.

    Barème probable de l’impôt sur le revenu en 2012
    tranches de revenus en euros
    taux proposé en %
    jusqu’à 5.963 euros
    0
    de 5.963 euros à 11.896 euros
    5,5
    de 11.896 à 26.420 euros
    14
    de 26.420 à 70.830 euros
    30
    plus de 70.830 euros
    41

    La taxe exceptionnelle sur les hauts revenus

    Selon le texte adopté par les députés, la contribution serait égale à 3 % de la fraction du revenu fiscal de référence supérieure ou égal à 250.000 euros, mais ne dépassant pas 500.000 euros pour les célibataires, veufs, séparés ou divorcés. Elle atteindra également 3 % pour la fraction de revenu fiscal de référence supérieure ou égale à 500.000 euros, mais inférieure à 1 million d’euros pour un couple soumis à imposition commune. Cette contribution grimpe à 4% lorsque le revenu fiscal de référence d’un célibataire est supérieur ou égale à 500.000 euros et celui d’un couple 1.000.000 d’euros. Les sénateurs ont voté le dispositif tel quel.

    Les plus-values immobilières

    En vertu de l’article 3 bis du projet de loi de finances pour 2012 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale, les propriétaires de résidence secondaire ou d’un logement locatif, non propriétaires de leur résidence principale pourront (en cas de cession) être exonérés de plus-value immobilière dès lors que les vendeurs respectent les conditions suivantes : il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ; ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant et remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’achat ou la construction de sa résidence principale. Tour de vis au Sénat, qui vient d’adopter un amendement plafonnant l’exonération de la plus-value à 300.000 euros. Au-delà de ce seuil, la règle générale de taxation des plus-values immobilières, qui prévoit une imposition dégressive sur trente ans, s’appliquerait.

    Niches fiscales : rabot de 10 à 15 %

    Déjà rabotés de 10 %, les avantages fiscaux supportent un nouveau coup de rabot, ce qui fait diminuer leur taux de 15 %. Ce tour de vis touche les investissements qui seront réalisés en 2012 et viendront alléger l’impôt sur le revenu que les contribuables régleront en 2013 au titre des revenus encaissés l’an prochain voir le tableau sur les taux probables de niches fiscales.

    Suppression du Scellier et du Censi Bouvard fin 2012

    Les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif dans la résidence principale (Scellier) et les résidences de tourisme (Censi Bouvard) sont appelés à disparaître. Toutefois un régime transitoire est mis en place par les députés afin de faciliter la poursuite des programmes immobiliers en cours, ce qui permet au Scellier de jouer les prolongations pendant quelques semaines.

    La déduction des intérêts d’emprunt réduite

    Le Sénat divise par deux, dès l’imposition des revenus de 2011 acquittée en 2012, le plafond des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt lié aux intérêts d’emprunt de la résidence principale.

    L’abattement sur les dividendes

    Les sénateurs ont décidé de réduire l’abattement sur les dividendes : il passerait de 40 à 20 %. Par conséquent, si un actionnaire perçoit 1.000 de dividendes, il serait imposé dès l’an prochain sur 800 au lieu de 600 jusqu’à maintenant.

    Droit de partage

    Appelé à grimper à 2,5 % dès le 1er janvier 2012, les sénateurs ont décidé de le laisser inchangé à 1,1 %. Ce serait une bonne nouvelle pour les particuliers souhaitant sortir de l’indivision suite à une succession ou réaliser une liquidation de régime matrimonial, suite à un divorce.

    Taux de prélèvement forfaitaire libératoire majoré

    Le taux de prélèvement forfaitaire libératoire devrait passer de 19 % à 24 % dans la loi de finances rectificative pour 2011. Compte tenu du passage des prélèvements sociaux de 13,5 %, les ponctions devraient se chiffrer l’an prochain à 37,5 % contre 32,5 % cette année.

    ISF : suppression immédiate du bouclier fiscal

    Pendant l’examen du projet de loi de finances pour 2012, les députés ne se sont pas penchés sur le bouclier fiscal. En revanche, les sénateurs ont décidé de le supprimer dès maintenant.
    Si la suppression immédiate du bouclier fiscal est maintenue dans la loi de finances 2012 votée par le Parlement, les bénéficiaires de ce dispositif ne pourraient donc plus demander l’an prochain, l’auto liquidation de leur bouclier fiscal sur les revenus encaissés en 2010

    Impôt sur les successions très alourdi

    Coup de semonce sur les donations et les successions. Le Sénat part à l’offensive en adoptant la suppression des dispositions de la loi TEPA adoptée en août 2007 et réforme emblématique de l’ère Sarkozy. Ainsi l’abattement pour les successions en ligne directe tomberait de 159.325 euros à 50.000 euros. Maigre consolation émanant des sénateurs : à coté de l’abattement de 50.000 euros accordé par un parent à un enfant, un abattement global de 50.000 euros par succession serait mis en place. Résultat en présence de cinq héritiers, chacun aurait droit à un abattement de 10.000 euros. Alors que la succession moyenne tourne autour de 150.000 euros par héritier, cette mesure risque -si elle s’appliquait- d’être très impopulaire. Surtout elle arrive après le durcissement des règles fiscales intervenu cet été : allongement du rappel qui passe de six à dix ans et, suppression de la réduction de droits pour les donations.

    Que retenir ?

    Qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, de l’ISF et des droits de succession, les jeux ne sont pas totalement faits pour les amendements adoptés par le Sénat. Il faudra en effet patienter jusqu’à l’examen de ce texte par la commission mixte paritaire prévu le mi-décembre 2011. La Commission mixte paritaire sera certainement appelée à trancher, et si elle n’y parvient pas, le dernier mot reviendra à l’Assemblée nationale. Reste que ces amendements adoptés par le Sénat, qui vient de changer de majorité politique, laissent présager la politique fiscale que nous réserverait un gouvernement de gauche.

    – TAUX ZÉRO
    – FRAIS DE NOTAIRE
    – CAPACITÉ D’ACHAT
    – CRÉDIT LOGEMENT
    08/02/2017 13h43
    Le Mandat de mobilité pour les Comptes Courants
    26/01/2017 09h50
    Capacité d’emprunt
    Nom* :
    Prénom :
    E-mail* :
    Téléphone :
    Message* :

    *Champs obligatoires

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  • Immobilier locatif « Scellier »

    Immobilier locatif « Scellier »

    Immobilier locatif « Scellier » : la réduction d’impôt passe à 14 %

    Le taux de la réduction d’impôt passerait à 14 % en 2012, contre 22 % cette année. Seuls les logements « verts » profiteraient désormais de l’avantage fiscal. Le plafond sera fixé par zone géographique.

    Le dispositif Scellier est largement remanié. Tout change : les logements éligibles, le taux de la réduction d’impôt et le plafond. Revue de détails. C’est en tout cas ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2012, qui va faire l’objet du vote des parlementaires, tout peut donc encore changer.

    Une réduction d’impôt pour les seuls logements « verts »

    Première nouveauté d’importance, l’avantage fiscal sera réservé « exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label bâtiment basse consommation 2005 (BBC 2005) et aux logements rénovés, assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant », explique Bercy. En clair, les logements neufs non BBC, ne bénéficieront plus d’aucune réduction d’impôt. Pour les logements de ce type achetés cette année, rappelons que l’avantage est de 13 %.

    Rappel : le fonctionnement actuel du « Scellier »

    Un logement BBC de 500.000 euros acquis en 2011, profite d’une réduction d’impôt de 22 % dans la limite de 300.000 euros. Soit 66.000 euros (22 % de 300.000 euros), à répartir par parts égales pendant neuf ans, soit, au final, une réduction d’impôt sur le revenu annuelle de 7.333 euros (tous les ans pendant neuf ans).

    Le taux de la réduction revu à la baisse

    Le taux de la réduction d’impôt passe à 14 % seulement en 2012 pour les logements BBC ou « vertement » réhabilité (voir ci-dessus). Au moment de la mise en place de ce dispositif, dans le cadre du plan de relance de l’économie, l’avantage était de 25 % (2009 et 2010)… Il n’a cessé d’être raboté depuis.

    Le nouveau taux de la réduction d’impôt

    2011
    2012
    BBC
    22 %
    14 %
    Non BBC
    13 %
    Néant

    Le plafond remanié

    La réduction s’appliquait jusqu’alors sur le montant du prix de revient du logement dans la limite de 300.000 euros. Elle courait sur 9 ans, qui était aussi la durée pendant laquelle le nouveau propriétaire devait s’engager à louer le logement acquis. Ce plafond de 300.000 euros va être revu, la réduction ne devant en 2012 être acquise « que dans la limite de plafonds de prix de revient des logements fixés par zone géographique », explique Bercy, sans donner davantage de détail

  • Que faire face aux nouvelles règles fiscales concernant les plus-values immobilières

    Que faire face aux nouvelles règles fiscales concernant les plus-values immobilières

    Les plus-values réalisées à l’occasion d’une vente immobilière sont désormais plus lourdement taxées.

    La Durée de détention et les abattements

    Jusqu’à maintenant, la taxation faisait l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui permettait au propriétaire d’être exonéré de plus-value après quinze ans de détention. Désormais, l’abattement s’établira sur la base de 2 % de la sixième à la seizième année, de 4 % de la 17 e à la 24 e et de 8 % à partir de la 25 e année. Ce qui autorise l’exonération au bout de trente ans. L’abattement de 1.000 euros, qui s’appliquait d’office dans l’ancien dispositif, disparaît aussi, à compter de la date d’application de la loi, vraisemblablement avant la fin du mois de septembre (suivant date de publication).

    Les biens concernés

    La réforme ne remet pas en cause l’exonération liée à la résidence principale. En revanche, elle concerne tous les autres biens immobiliers faisant l’objet d’une transaction à titre onéreux, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain ou encore d’immobilier détenu en parts (via SCI ou SCPI). Les biens transmis à titre gratuit (donation, succession) n’entrent pas dans le nouveau dispositif.

    La date d’application

    La réforme concerne toute les cessions passées à compter du 1 er février 2012. Il s’agit de l’acte notarié et non de la promesse de vente. Mais, pour les apports en SCI, la date d’application de la réforme s’établit, rétroactivement, au 25 août 2011 pour prévenir route tentative d’optimisation fiscale, l’entrée en vigueur de cette mesure.

    Le taux d’imposition

    Il passe à 32,5 % (au lieu de 31,3 % auparavant) et s’applique, quant à lui, à compter du 1 er octobre 2011.

    La base d’imposition

    Elle ne change pas. Au prix d’acquisition il y a lieu d’ajouter certains frais (commission d’agence, droit de donation…). A défaut de les justifier, vous pouvez majorer le prix d’achat de 7,5 %. Même principe, pour les travaux, si ce n’est que le taux autorisé passe à 15 %. Côté prix de vente, vous pouvez aussi déduire les frais liés à la cession. La différence constitue la plus-value brute, avant abattement pour durée de détention.

    Vous détenez votre bien depuis moins de cinq ans

    Si vous le détenez depuis moins de cinq ans, la taxation porte, dans les deux cas, sur l’intégralité de votre plus-value. A cette différence près que les prélèvements sociaux vont augmenter à compter du 1 er octobre, faisant passer le taux global d’imposition de 31,3 % actuellement à 32,5 % à partir de cette date. Mais ce n’est pas tout. L’abattement systématique de 1.000 euros applicable quelle que soit l’année de vente dans l’ancien dispositif est supprimé à compter de l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire dans les tout prochains jours. Cela prive les propriétaires de moins de cinq ans du seul avantage fiscal qui leur était jusqu’alors accordé. Et il va être difficile de faire le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi et tout au moins le 1 er octobre.

    Vous détenez votre bien depuis moins de quinze ans

    La première piste à explorer pour adoucir la note, si vous aviez l’intention de vendre, est de faire le nécessaire avant le 1 er février 2012. Pour bénéficier de l’ancien dispositif – mais de toute façon sans l’abattement de 1.000 euros et avec le taux majoré de prélèvements sociaux -, l’acte authentique de vente doit être signé avant cette date. A Paris, on peut espérer vendre rapidement, mais pour les résidences secondaires en province, le délai est souvent de plusieurs mois. Du coup, il faut mettre votre bien en vente au plus vite pour espérer conclure l’affaire à temps.
    Attention, cependant s’il s’agit d’immobilier locatif. Les opérations réalisées dans le neuf comportent généralement une obligation de mise en location minimale du bien (neuf ans dans le dispositif Scellier libre par exemple). Si vous vendez avant et rompez donc cet engagement, vous perdez l’intégralité des avantages fiscaux imputés, à savoir ceux de l’année en cours, mais aussi ceux des années précédentes. Des vérifications s’imposent donc, avant toute mise en vente hâtive.
    Autre piste, mais beaucoup plus délicate à mettre en oeuvre : transformer votre résidence secondaire en résidence principale. Mais le fisc veille. Il faut vraiment justifier de l’occupation du logement en tant que tel et disposer de justificatifs (avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, attestation de Sécurité sociale, factures de chauffage…) l’administration fiscale peut aller jusqu’à vérifier les consommations électriques ou de chauffage pour vérifier que le logement est bien utilisé à titre principal.

    Vous détenez votre bien depuis plus de quinze ans et moins de trente ans

    Dans cette hypothèse, tout dépend du montant de votre plus-value. Si elle est importante et que vous aviez l’intention de vendre, autant le faire au plus vite. Vous empocherez ainsi l’intégralité de votre plus-value, alors qu’il faudra attendre l’expiration du délai de trente ans pour qu’il en soit de même dans le nouveau dispositif. Mieux vaudra parfois faire un sacrifice sur le prix pour éviter de payer un impôt sur la plus-value trop lourd. A vous de faire vos calculs. Si la plus-value est réduite à la portion congrue parce que le bien s’est faiblement valorisé, on peut vendre sans trop de regret, la taxation sera minime.
    Attention, inutile de jouer au plus fin en apportant votre bien immobilier à une SCI (société civile immobilière), la plus-value est alors taxée au moment de l’apport. Vous pensez peut-être pouvoir profiter de l’ancien régime fiscal en réalisant cette opération avant le 1 er février 2012 ? Eh bien, non. Le gouvernement a, en effet, pris les devants avec des mesures anti-abus. Les apports en SCI réalisés à compter du 25 août 2011 sont d’ores et déjà soumis au nouveau régime d’imposition. L’opération n’a donc plus aucun intérêt sur le plan fiscal. Méfiez-vous également des montages qui consisteraient à vendre votre bien à une SCI avant le 1er février 2012 (pour profiter de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans), plutôt que de réaliser un apport, désormais taxable. L’opération doit avoir un intérêt autre que strictement fiscal, sinon, c’est la requalification assurée. Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier craignent que les vieilles pratiques des dessous-de-table ne refassent surface.

    Vous détenez votre bien depuis plus de trente ans

    Dans ce cas, c’est simple : quel que soit le régime – actuel ou futur -pas de souci : vous êtes entièrement exonéré de plus-value et pouvez vendre ou conserver votre bien à votre guise. Mais cela peut aussi être l’occasion de penser à la transmission de votre patrimoine. Par exemple en envisageant une donation à vos enfants

  • Immobilier : les conditions de crédit plus strictes

    Immobilier : les conditions de crédit plus strictes

    Avec la crise boursière, les banques ne répercutent pas la baisse des taux aux clients. En outre, elles resserrent leurs conditions d’octroi du crédit.
    L’été meurtrier qui touche la Bourse depuis la mi-août commence à propager ses effets sur le secteur du crédit immobilier accordé aux particuliers souhaitant financer l’achat d’un logement. Comme les deux tiers des banques partenaires des courtiers en crédit affirment avoir atteint leurs objectifs de production annuelle dés septembre, elles lèvent le pied sur ce marché. C’est une réponse officielle pour justifier qu’elles ferment le robinet du crédit à l’habitat commente un fin observateur. En fait, des grandes banques comme par exemple BNP-Paribas ou LCL ne sont guère optimistes sur l’évolution des prix des logements dans les prochains mois. Les plus pessimistes évoqueraient même un recul des prix de l’ordre de 25% dans les trois prochaines années.

    Les crédits relais sous surveillance

    Pas de panique, les banques ne sont pas aussi tétanisées que lors de la crise des subprimes. Cependant, elles font preuve de plus de prudence pour accorder un crédit relais permettant à un particulier de financer un nouvel achat avant d’avoir vendu son bien. Elles ont tendance à réviser à la baisse l’évaluation des biens. Inquiètes sur l‘évolution du marché résidentiel, elles réduisent également le montant du crédit accordé par rapport au montant d’expertise.
    Les autres banques encore actives sur le marché des crédits immobiliers aux particuliers en profitent pour reconstituer leurs marges. « En principe le taux des emprunts à taux fixe suit l’évolution des OAT (obligations amortissables du Trésor). Pourtant les taux fixes de crédit à vingt ans tournent autour de 4,25% alors que l’OAT à 20 ans cote actuellement 2,53% « . En septembre 2010, l’OAT cotait 2.67 % en septembre 2010 et l’on pouvait emprunter à 3.30 % sur 20 ans.
    En raison des tensions sur le refinancement, certaines banques pourraient rester prudentes sur la croissance de l’encours de crédit. Les écarts de taux déjà importants jusqu’à 0,70 point au sein d’une même région-pourraient ainsi continuer d’augmenter ». D’où l’intérêt pour les futurs emprunteurs de faire jouer la concurrence.

    Le retour de l’apport personnel

    Plus question de financer un bien sans apport personnel. Jusqu’à l’an dernier, les banques pouvaient accepter de financer le bien majoré des droits d’enregistrement». Désormais les candidats au crédit doivent réunir un apport personnel d’au moins 10% du prix du logement, droits d’enregistrement compris.
    La sélection accrue ne se limite pas aux banques. Les sociétés de cautionnement mutuel comme par exemple le Crédit Logement ou la Sacef, qui accordent une garantie pour couvrir le prêt, se montrent plus strictes dans leurs critères de sélection. Un dossier accepté par une banque peut être refusé par une société de cautionnement. S’il essuie un refus, le particulier doit accepter qu’une « garantie réelle » comme une hypothèque ou qu’un privilège de prêteurs de deniers, soit prise sur son bien.
    Après tout ce parcours du combattant, les dossiers arrivent chez les notaires. Dans leurs études parisiennes ou de province, ils commencent, eux aussi, à observer un tour de vis sur les accords de crédit, le nombre de refus de prêts ayant tendance à augmenter. Dans ce contexte, les candidats à l’emprunt immobilier ont tout intérêt à présenter les meilleures garanties pour boucler leur plan de financement. Quitte à faire appel à la générosité familiale afin d’emprunter le moins possible.

  • Les plus-values immobilières exonérées au-delà de 30 ans

    Les plus-values immobilières exonérées au-delà de 30 ans

    Les députés examinent aujourd’hui le collectif budgétaire. Les plus-values immobilières resteront exonérées au-delà de trente ans de détention. Le régime du bénéfice mondial consolidé va être supprimé. Les hôtels de luxe seront taxés à hauteur de 2 % par nuit.
    Après s’être focalisé sur la TVA des parcs à thème, le débat se concentre désormais sur la fiscalité des plus-values immobilières. L’Assemblée nationale examine à partir d’aujourd’hui le projet de loi de Finances rectificative qui comprend une partie des mesures du plan de rigueur : taxation des mutuelles, relèvement de la contribution sur les revenus du capital, etc. La ligne de l’exécutif est la suivante : rien n’est figé, mais tout recul doit être compensé à l’euro près.
    Les députés de la majorité ont obtenu hier l’accord de Bercy sur un point clef : les plus-values immobilières resteront totalement exonérées d’impôt (IR, CSG) au bout de 30 ans de durée de détention du bien. Actuellement, l’exonération est de 10 % par an au-delà de cinq ans de détention, ce qui conduit à une exonération complète au bout de quinze ans. Le gouvernement voulait supprimer toute exonération, ce qui aurait rapporté 2,2 milliards d’euros dès 2012.
    « Trop brutal », a jugé la commission des Finances, mettant en garde contre un coup d’arrêt des cessions, une différence de traitement trop importante entre la résidence principale (non concernée par la taxation des plus-values) et les autres biens, et un risque élevé de fraude. Le rapporteur du budget, a proposé dans un amendement déposé hier de conserver une exonération complète au-delà de 25 ans, avec un rythme de 5 % par an au-delà de 5 ans. Mais il en coûterait plus de 1 milliard. Trop cher.
    Le gouvernement a accepté en revanche que l’exonération reste complète au-delà de 30 ans. Mais avec un rythme qui ne serait pas du tout linéaire, afin de limiter la perte de rendement : l’exonération serait de 2 % par an entre 5 ans et 15 ans de détention, puis 3 % par an jusqu’à 25 ans, et 10 % par an entre 25 et 30 ans. L’exonération ne serait ainsi que de 50 % au bout de 25 ans, sachant que la grande majorité des transactions s’effectuent plus tôt. Le coût de l’aménagement serait ainsi limité à… 150 millions. Bercy est aussi d’accord pour repousser la mise en oeuvre de cette réforme, qui devait concerner les transactions finalisées après le 24 août : seraient concernées les promesses de vente signées après le 1 er décembre.
    Côté recettes de substitution, le gouvernement s’oppose à la volonté du rapporteur du budget de relever à 33 % la taxation des cessions de brevet (taux réduit de 15 %), au nom de la défense de la compétitivité. Une mesure est en revanche acquise : les actes de cessions de parts de sociétés civiles immobilières réalisées à l’étranger devront désormais être constatées par un acte notarié. Cela évitera que des parts de SCI, dont les biens sont principalement constitués d’immeubles situés en France, soient cédées sans acquitter de taxes (gain supérieur à 100 millions).
    Autre mesure de compensation avancée : la suppression du régime du bénéfice mondial consolidé, qui permet de déduire des bénéfices de la maison mère les déficits enregistrés à l’étranger. Le coût pour l’Etat était l’an dernier de 460 millions, mais Total et Vivendi, les principaux bénéficiaires, avaient annoncé qu’ils renonceraient au BMC en 2012. Le gain lié à la suppression du BMC serait en fait de 20 millions.
    Ces deux mesures n’auront de rendement qu’en 2012. Or, le report de la réforme des plus-values va engendrer une perte de la recette escomptée cette année (200 millions) qu’il faut aussi compenser. Voilà pourquoi le gouvernement va avancer à 2011 la mise en oeuvre d’une autre mesure du plan d’austérité, à savoir le relèvement de 5 % à 10 % de la quote-part pour frais et charges sur les plus-values de long terme (exonérées) sur titres des entreprises, qui rapportera ainsi près de 200 millions dès cette année.