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Immobilier : les conditions de crédit plus strictes

Avec la crise boursière, les banques ne répercutent pas la baisse des taux aux clients. En outre, elles resserrent leurs conditions d’octroi du crédit.
L’été meurtrier qui touche la Bourse depuis la mi-août commence à propager ses effets sur le secteur du crédit immobilier accordé aux particuliers souhaitant financer l’achat d’un logement. Comme les deux tiers des banques partenaires des courtiers en crédit affirment avoir atteint leurs objectifs de production annuelle dés septembre, elles lèvent le pied sur ce marché. C’est une réponse officielle pour justifier qu’elles ferment le robinet du crédit à l’habitat commente un fin observateur. En fait, des grandes banques comme par exemple BNP-Paribas ou LCL ne sont guère optimistes sur l’évolution des prix des logements dans les prochains mois. Les plus pessimistes évoqueraient même un recul des prix de l’ordre de 25% dans les trois prochaines années.

Les crédits relais sous surveillance

Pas de panique, les banques ne sont pas aussi tétanisées que lors de la crise des subprimes. Cependant, elles font preuve de plus de prudence pour accorder un crédit relais permettant à un particulier de financer un nouvel achat avant d’avoir vendu son bien. Elles ont tendance à réviser à la baisse l’évaluation des biens. Inquiètes sur l‘évolution du marché résidentiel, elles réduisent également le montant du crédit accordé par rapport au montant d’expertise.
Les autres banques encore actives sur le marché des crédits immobiliers aux particuliers en profitent pour reconstituer leurs marges. « En principe le taux des emprunts à taux fixe suit l’évolution des OAT (obligations amortissables du Trésor). Pourtant les taux fixes de crédit à vingt ans tournent autour de 4,25% alors que l’OAT à 20 ans cote actuellement 2,53% « . En septembre 2010, l’OAT cotait 2.67 % en septembre 2010 et l’on pouvait emprunter à 3.30 % sur 20 ans.
En raison des tensions sur le refinancement, certaines banques pourraient rester prudentes sur la croissance de l’encours de crédit. Les écarts de taux déjà importants jusqu’à 0,70 point au sein d’une même région-pourraient ainsi continuer d’augmenter ». D’où l’intérêt pour les futurs emprunteurs de faire jouer la concurrence.

Le retour de l’apport personnel

Plus question de financer un bien sans apport personnel. Jusqu’à l’an dernier, les banques pouvaient accepter de financer le bien majoré des droits d’enregistrement». Désormais les candidats au crédit doivent réunir un apport personnel d’au moins 10% du prix du logement, droits d’enregistrement compris.
La sélection accrue ne se limite pas aux banques. Les sociétés de cautionnement mutuel comme par exemple le Crédit Logement ou la Sacef, qui accordent une garantie pour couvrir le prêt, se montrent plus strictes dans leurs critères de sélection. Un dossier accepté par une banque peut être refusé par une société de cautionnement. S’il essuie un refus, le particulier doit accepter qu’une « garantie réelle » comme une hypothèque ou qu’un privilège de prêteurs de deniers, soit prise sur son bien.
Après tout ce parcours du combattant, les dossiers arrivent chez les notaires. Dans leurs études parisiennes ou de province, ils commencent, eux aussi, à observer un tour de vis sur les accords de crédit, le nombre de refus de prêts ayant tendance à augmenter. Dans ce contexte, les candidats à l’emprunt immobilier ont tout intérêt à présenter les meilleures garanties pour boucler leur plan de financement. Quitte à faire appel à la générosité familiale afin d’emprunter le moins possible.