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Catégorie : Immobilier

  • CCMI, un contrat nécessaire et obligatoire

    CCMI, un contrat nécessaire et obligatoire

    Protéger l’acquéreur non professionnel et éviter les contentieux, telle est la vocation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI), obligatoire depuis 1990.
    Propriétaire d’un terrain, vous projetez d’y faire construire votre maison ! Vous serez donc tenu de souscrire un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Si vous n’avez pas encore obtenu de permis de construire ou de prêt, il vous incombera d’y adjoindre une clause suspensive. La loi prévoit deux types de CCMI : avec ou sans fourniture de plan. Dans ce dernier cas, le constructeur se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).

    MENTIONS RÉGLEMENTAIRES

    Le CCMI, en particulier avec fourniture de plan, comprend plusieurs mentions destinées à vous protéger et à éviter les contentieux. Il décrit, par exemple, le terrain, les caractéristiques techniques de votre maison et tous les travaux intérieurs et extérieurs prévus. Le contrat mentionne également le coût du projet et précise, le cas échéant, ce qui est à la charge du constructeur et/ou du maître d’ouvrage. Les modalités de financement du projet, l’échelonnement des paiements, l’assurance dommage ouvrage y sont également notifiés, tout comme la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison.

  • L’achat Immobilier toujours plus difficile

    L’achat Immobilier toujours plus difficile

    Apports, montants et durée de l’emprunt s’affichent à la hausse. L’emprunteur moyen est plus fortuné.

    A lire une étude publiée par un courtier en crédits, il devient toujours plus difficile de devenir propriétaire en France. Le montant de l’apport moyen en est l’indice le plus révélateur. Il s’élève à 47 091 euros en 2010, contre 34 882 en 2009 et seulement 25 000 euros en 2005. Les Franciliens payent le plus lourd tribut, et apportent en moyenne près de 76 000 euros. Pour ce courtier, cet alourdissement de l’apport est d’autant plus impressionnant qu’il a eu lieu pendant une période de baisse des taux qui auraient pu permettre aux ménages d’alléger la mise initiale. En réalité, les deux facteurs (poids de l’apport et baisse des taux) ont permis de répondre à des prix immobilier « exceptionnellement élevés ».

    Note salée en Ile de France

    Cette flambée se retrouve également dans les montants empruntés. Les ménages ont emprunté en moyenne pour leur achat immobilier 166 239 euros en 2010 (+8 % par rapport à l’année précédente), à comparer aux 137 000 euros empruntés en 2005. L’Ile de France présente là aussi la note la plus salée avec un montant moyen de 213 695 euros, seule région à dépasser la barre des 200 000 euros. Par ailleurs, la durée moyenne des crédits s’est rallongée en 2010. De 19 ans et deux mois, en 2009, elle est passée à 20 ans.
    Conséquence directe, les candidats à la propriété sont plus riches que par le passé. Le revenu net moyen par foyer des emprunteurs s’établit à 4 634 euros contre 3 768 euros six ans plus tôt. L’Ile de France affiche là aussi le niveau de revenus le plus élevé avec 5 479 euros. Enfin, selon le courtier, l’emprunteur moyen est âgé de 36 ans en 2010, contre 37 ans l’année précédente.

    Le profil des emprunts immobiliers selon les régions

    Le profil des emprunts immobiliers région par région

    Nord
    Ile de France
    Est
    Rhône-Alpes
    Méditerranée
    Sud Ouest
    Ouest
    Age médian
    35
    35
    36
    36
    38
    37
    37
    Apport moyen (en euros)
    30 378
    75 994
    30 276
    49 973
    59 554
    41 014
    42 445
    Emprunt moyen (en euros)
    157 013
    213 695
    153 913
    162 853
    175 100
    152 159
    148 942
    Revenus du foyer (net, en euros)
    4 399
    5 479
    4212
    4 563
    4 884
    4 508
    4 395
    Durée moyenne (en années)
    20,5
    20,5
    20,9
    20,3
    20,5
    19,8
    19,5

  • L’impact des nouvelles unions familiales sur le Patrimoine

    L’impact des nouvelles unions familiales sur le Patrimoine

    Avec l’allongement de la durée de vie, les nouvelles unions ont tendance à se multiplier. Cette recomposition de la famille peut entraîner des conséquences sur le patrimoine, comme l’explique un notaire à Paris. Une nouvelle union avec un conjoint plus jeune constitue un phénomène fréquent.

    Quelles sont les conséquences patrimoniales pour les enfants du premier lit, lorsque le père s’est remarié avec une jeune femme ? Dans une telle situation, le nouveau conjoint recevra automatiquement 1/4 de la succession. En outre ce conjoint pourra bénéficier, sa vie durant, d’un droit d’occupation du bien immobilier qui constituait la résidence du couple. Si les époux se sont consentis une donation entre époux dite aussi « donation au dernier vivant », le conjoint pourra choisir l’usufruit de toute la succession, ou le 1/4 de la succession en propriété et les 3 autres quarts en usufruit. En cas d’une faible différence d’âge entre les enfants du premier lit et le conjoint survivant et si ce dernier a reçu une donation entre époux ou un testament rédigé par le défunt, les enfants ne recevront que de la nue-propriété de leur ascendant. Par conséquent, ils devront attendre le décès du conjoint survivant usufruitier pour hériter du patrimoine de leur ascendant. Le conjoint remarié a intérêt à prendre conseil auprès d’un professionnel (le plus souvent son notaire) afin de rédiger un testament adapté et équilibré. Pour ne pas désavantager ses enfants, ce testament pourra par exemple prévoir que l’usufruit du conjoint ne portera pas sur tout le patrimoine, mais seulement sur une partie. Ainsi à son décès, ses enfants recevront tout de suite une partie de la succession en propriété.

    De plus en plus d’enfants naturels voient le jour alors qu’un des deux parents est encore en instance de divorce. Quelles sont les incidences patrimoniales pour les enfants du premier lit lors du vivant de leur père ? La notion d’enfant adultérin n’existe plus. D’ailleurs la loi ne fait plus de différence entre les filiations (légitimes, naturelles ou adoptives).
    Tous les enfants sont égaux. Par conséquent, ils ont une vocation successorale identique dans la succession de leur parent commun, à savoir le père dans cette situation. Le fait qu’ils naissent en cours d’instance en divorce ne changera rien de ce point de vue. Par contre, même en présence d’enfants, une personne conserve une part de liberté pour favoriser éventuellement tel ou tel enfant, ou léguer une partie de son patrimoine au titre de la « quotité disponible », qui représente ½ des actifs du donateur (celui qui donne) en présence d’un enfant, 1/3 en présence de 2 enfants et s’élève à 1/4 à partir de 3 enfants. Le donateur peut donc consentir une donation dite « hors part successorale » en affectant la quotité disponible à un enfant de son choix, c’est-à-dire issu du premier lit ou de la seconde union. Mais pour éviter tout litige lors de sa succession, il n’a pas intérêt à avantager de son vivant un enfant plus qu’un autre. Comment préserver le patrimoine commun accumulé pendant la première union et le faire bénéficier aux enfants du 1er lit, lorsque des enfants du second lit apparaissent ? Dans une telle situation, retenez que si le patrimoine a été constitué en commun, quel que soit le régime matrimonial avec le premier conjoint, les enfants communs hériteront lors de la succession de chacun de leurs deux parents. En revanche, les enfants nés d’une 2ème union, n’hériteront qu’une quote-part (à partager avec les enfants du premier lit) des biens détenus par leur parent commun, souvent le père.

    En cas de nouvelle union, mieux vaut éviter de mêler les patrimoines des deux nouveaux époux et privilégier un contrat de séparation de biens. Et comme signalé plus haut, il n’est pas opportun de faire une différence entre ses enfants. En cas de nouvelle union avec une épouse ayant déjà des enfants, comment ces derniers peuvent-ils hériter du nouveau père dans les meilleures conditions fiscales ? Il est possible de recourir à une adoption « simple » des enfants de son conjoint. Cette formalité, qui nécessite l’accord des enfants ou de leur représentant légal et doit être accomplie auprès du Tribunal de Grande Instance par la voie d’une procédure gracieuse. Sur le plan fiscal, le père adoptif peut alors transmettre son patrimoine aux même conditions que celles existant pour les transmissions à ses propres enfants. Sur le plan civil, il y aura bel et bien un héritier de plus. En outre, l’enfant adopté peut ajouter le nom de son père adoptif, à son nom naissance. Prudence toutefois, l’adoption doit correspondre à un réel lien d’affection entre le parent adoptif et l’enfant adopté.
    En aucun cas, elle ne doit être motivée pour des raisons fiscales. Il est possible de recourir à une adoption « simple » des enfants de son conjoint. Cette formalité, qui nécessite l’accord des enfants ou de leur représentant légal et doit être accomplie auprès du Tribunal de Grande Instance par la voie d’une procédure gracieuse.

  • Investissement dans l’immobilier : ce qui a changé en 2011

    Investissement dans l’immobilier : ce qui a changé en 2011

    Dispositifs Scellier, investissement outre-mer, revitalisation rurale… La plupart des investissements immobiliers sont touchés par le coup de rabot fiscal cette année. Certains sont aménagés, pour valoriser notamment le développement durable, d’autres disparaissent. Sans surprise, la loi de Finances pour 2011 a apporté son lot de changements en matière d’investissement immobilier. Réduction des déficits oblige, la plupart des dispositifs en vigueur en 2011 sont, en effet, touchés par le fameux rabotage de 10 % des niches fiscales, ce qui se traduit par une diminution des avantages fiscaux procurés aux investisseurs. 1 Le dispositif Scellier classique Jusqu’en 2010, tout investisseur qui achetait un logement neuf (ou assimilable à du neuf) ou un local transformé en habitation en vue de le louer à titre de résidence principale d’un locataire bénéficiait, dans le cadre du dispositif Scellier, d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient de l’investissement dans la limite d’un plafond de 300.000 euros. Réduction qui devait, à l’origine, être maintenue uniquement pour les logements énergétiquement performants et donc labélisés BBC (bâtiment basse consommation). Pour les autres, c’est-à-dire ceux relevant de la réglementation thermique en vigueur (RT 2005 jusqu’au 1 er janvier 2013), la réduction devait être ramenée à 15 %. C’était toutefois sans compter sur la loi de Finances pour 2011 qui bouleverse la donne avec le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales. De fait, toute décision d’achat depuis 2011 dans le cadre du dispositif Scellier n’autorise plus qu’une réduction de 22 % pour un logement BBC et de 13 % sans ce label. La loi de Finances 2011 prévoit un sursis. « Tout logement réservé par avant-contrat avant le 31 décembre 2011 et dont la vente définitive aura lieu avant le 31 mars, conservera l’avantage fiscal prévu avant le rabotage, soit 25 % pour le BBC et 15 % pour le non-BBC ». Rappelons que pour bénéficier de la réduction, l’investisseur doit louer le logement pendant au moins neuf ans à titre de résidence principale d’un locataire. Outre son rabotage, le dispositif Scellier voit aussi son zonage géographique modifié pour mieux s’adapter au marché locatif. Une zone supplémentaire est ainsi créée en région parisienne, la zone A bis (arrêté du 10 décembre 2010). Dans la foulée, les loyers plafonds de toutes les zones sont abaissés (lire tableau ci-dessus). 2 Le dispositif Scellier intermédiaire Ce régime plus « social » n’est possible que si l’investisseur se plie à des plafonds de loyer et de ressources des locataires plus exigeants qu’en Scellier classique. Jusqu’en 2010, il autorisait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37 % du prix de revient de l’investissement sur quinze ans, soit 25 % les neuf premières années et 2 % par an les six années suivantes. Il a subit également la cure d’amincissement exigée par le gouvernement. Désormais, la réduction passe à 22 % les neuf premières années et à 1,67 % par an les six suivantes (par période de trois ans minimum). Sur douze ans, la réduction atteint ainsi 27 % et sur quinze ans, 32 % pour un logement BBC. Sans label, la réduction est respectivement ramenée à 18 % et à 23 %. L’abattement supplémentaire de 30 % sur les revenus fonciers dont bénéficie ce régime par rapport au dispositif Scellier classique est maintenu à son niveau. 3 Le dispositif Scellier LMNP Au rang des dispositifs touchés par le rabotage, citons également le dispositif Scellier LMNP (ou Censi-Bouvard) qui concerne le placement immobilier locatif en meublé (résidence de tourisme, résidence services, résidences médicalisées…) dès lors que l’investisseur se place sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). La réduction d’impôt, qui devait passer à 20 % en 2011 (25 % en 2010), passe désormais à 18 %. « Attention, le Scellier meublé n’est pas concerné par le sursis » ‘’éditions Francis Lefebvre’’… 4 L’outre-mer Les lois Scellier outre-mer et Girardin n’échappent pas au coup de rabot. La première, qui offrait aux investisseurs une réduction dopée de 40 % en locatif libre (50 % en locatif intermédiaire), se voit amputée de 10 % et s’établit désormais à 36 %. La seconde, dont la fin est programmée pour 2012, se verra aussi rabotée. En locatif libre, la réduction minimale (il existe des majorations) qui devait passer à 30 % en 2011 (40 % en 2010) est ainsi ramenée à 27 %. En secteur intermédiaire, elle passe à 40 % (au lieu des 45 % prévus). Attention : le plafonnement auquel la réduction est soumise passe de 40.000 à 36.000 euros (ou de 15 % à 13 %). « Le seul dispositif lié à l’outre-mer qui est préservé est celui qui tient aux investissements dans le secteur social ». 5 La loi Demessine supprimée Le dispositif, qui permettait d’investir notamment dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), disparaît un an plus tôt que prévu (à l’exception toutefois des gros travaux).

  • Le logement familial : un bien protégé

    Le logement familial : un bien protégé

    Le logement familial des époux fait l’objet d’un régime juridique spécifique afin de protéger le conjoint qui n’est pas propriétaire du bien, Trois décisions récentes de la Cour de cassation sont venues préciser les contours de cette protection. Un époux ne peut pas céder le logement servant de résidence principale au couple sans l’accord de son conjoint, quand bien même ce dernier n’a aucun droit de propriété sur le bien. Par exemple, M. X et Mme Y se sont mariés sous le régime de la séparation de biens et Jérémie a acheté seul le logement familial. M. X consent à un particulier une promesse de vente du bien sans l’accord de Mme Y. Cette dernière peut demander la nullité de l’acte. Tout se passe alors comme si la promesse n’avait jamais eu lieu : non seulement le particulier ne peut pas acquérir le bien mais, en outre, il ne peut pas réclamer l’indemnité prévue dans la promesse en cas de désistement du vendeur (décision du 3 mars 2010). Le particulier aurait dû être plus vigilant et vérifier si M. X avait tout pouvoir pour agir. La protection du conjoint est maintenue pendant l’instance en divorce. Si M. X, au cours de son divorce, obtient la jouissance temporaire du logement pendant la durée de la procédure, il devra malgré tout obtenir l’accord de Mme Y pour le céder (décision du 26 janvier 2011). Cependant, pour obtenir la nullité, Mme Y doit prouver son intérêt à agir. Si, par exemple, plusieurs mois avant la procédure de divorce, Mme Y a quitté le logement et s’en est totalement désintéressée, elle ne pourra plus agir en nullité (décision du 3 mars 2010). Par ailleurs, son délai pour agir est limité. L’action en nullité peut être exercée par Mme Y dans l’année suivant sa connaissance de l’acte sans pour autant dépasser un an après la date de dissolution du régime matrimonial.

  • Vente d’un immeuble par une SCI : attention à la rédaction de l’objet social

    Vente d’un immeuble par une SCI : attention à la rédaction de l’objet social

    Le gérant d’une société civile immobilière (SCI) délivre au locataire de l’appartement qu’elle possède un congé aux fins de mettre fin au bail en vue de sa vente. Ce congé vaut offre de vente au locataire qui a ainsi le droit d’acquérir l’appartement aux prix et conditions de la vente projetée. Le locataire accepte l’offre mais peine à obtenir la régularisation de la vente, la SCI invoquant la nullité de son propre congé. Devant les juges, la SCI soutient que son objet social ne permettait pas au gérant de vendre l’appartement et donc de délivrer le congé. Son objet social consistait dans l’acquisition et la gestion par tous moyens d’un patrimoine immobilier mais il ne prévoyait pas expressément la vente d’immeubles. La question était donc de savoir si un objet social ainsi rédigé permettait au gérant, qui a le pouvoir d’engager la société par les actes entrant dans l’objet social, de vendre l’immeuble social. La Cour de cassation y répond négativement le 20 mai 2010 et précise que la décision de vendre ne pouvait être prise qu’avec l’accord des associés à la majorité requise pour la modification des statuts. L’acquéreur auprès d’une SCI d’un immeuble préalablement loué sera donc bien avisé de vérifier la validité du congé pour vendre délivré par le gérant, soit qu’il ait été dûment autorisé par les associés, soit que l’objet social vise la vente. Quant aux parents qui constituent des SCI familiales avec leurs enfants, ils veilleront à une rédaction précise de l’objet social car elle est la clef de l’étendue du pouvoir de la gérance d’engager la société. En cas de perspective de vente de l’immeuble, la sécurité juridique passera par une délibération des associés, prise à la majorité requise, qui autorisera le gérant à engager la société dans le processus de vente aux prix et conditions envisagées.

  • Reforme de la fiscalité du patrimoine

    Reforme de la fiscalité du patrimoine

    Le 12 avril 2011, le ministre du Budget, François Baroin, a présenté les grandes lignes du projet de réforme de la fiscalité du patrimoine. Le projet recèle cependant des incertitudes quant à son application et des revirements sur des sujets souvent abordés ces derniers mois et enclins à être modifiés tels que : • Le projet de taxation des plus-values latentes sur les contrats d’assu¬rance vie et les contrats de capitalisation ; • L’assujettissement aux prélèvements sociaux (PS) des plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien. Cependant, il semblerait que les modalités d’imposition de ces der¬niers points restent inchangées. En outre, certaines grandes lignes du projet ont été mises en avant. Dans cet article un tour d’horizon de ces principales réformes. 1/ L’impôt sur la fortune (ISF) Les contribuables qui disposeraient d’un patrimoine inférieur à I 300 000 € ne seraient pas assujettis à l’ISF. L’impôt ne serait composé que de deux tranches : • Pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 3 000 000 €, le taux applicable serait de 0,25 % dès le 1er euro ; • Pour les patrimoines au-delà de 3 000 000 €, le taux qui s’appliquerait dès le 1er euro serait de 0,5 %. Exemple : Pour un patrimoine équivalent à 2 500 000 €. L’ISF serait le suivant : 0,25 % x 2 500 000 = 6250€. Pour un patrimoine équivalent à 10 000 000 €. L’ISF serait le suivant : 0,5 % x 10 000 000 = 50 000 €. Cette simplification de l’impôt requiert la mise en place d’un méca¬nisme de lissage (à déterminer), pour que les contribuables situés juste au-dessus des seuils puissent appliquer une décote sur l’impôt dû. En outre, les modalités déclaratives seraient modifiées : • Pour les patrimoines inférieurs à 3 000 000 €, la déclaration d’ISF serait intégrée à la déclaration de revenus. • Pour les patrimoines se situant au-dessus de 3 000 000 €, ils de¬vraient, quant à eux, déposer la déclaration ISF habituelle. Le plafonnement de l’ISF serait supprimé. Rappelons que ce dispositif vise à limiter le montant de l’ISF en fonc¬tion des revenus. Ce dispositif fonctionne de la façon suivante : Le total formé par l’IR, PS et l’ISF ne peut excéder une somme égale à 85 % des revenus imposables ou exonérés au titre de l’année précé¬dente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’ISF à payer. Cette réduction est plafonnée à 50 % de l’ISF théorique lorsque le patrimoine excède la limite supérieure de la 3e tranche du barème. II semblerait que le gouvernement souhaite que ces nouveautés s’ap¬pliquent dès l’ISF 2011. Pour laisser le temps au Parlement de voter la loi, la date de déclaration et de paiement de l’ISF pourrait être reportée au 15 septembre 2011 par voie administrative. Un relèvement immé¬diat du seuil de déclenchement de l’ISF de 800 000 € à 1 300 000 € avec un barème progressif pourrait être également appliqué. Enfin, pour ceux qui souhaitent réduire leur ISF, il est possible d’inves¬tir au capital de PME. Cette réduction d’ISF est maintenue, mais un aménagement de ce dispositif serait mis en place (avec une probable diminution du taux actuel de réduction d’ISF de 50 % à 25 %, voire moins). Quid des contribuables qui ont déjà investi (pour réduire leur ISF) et qui plus est avaient un patrimoine inférieur à 1 300 000 € ? 2l Le bouclier fiscal Ce dispositif serait définitivement supprimé. Les bénéficiaires du bouclier pourraient en profiter jusqu’en 2012, car celui-ci est calculé sur les revenus de 2010. 3/ Les donations et les successions Les droits de mutation seraient également aménagés en défaveur du contribuable. – Tout d’abord, le législateur augmenterait le délai de rapport fiscal des donations qui passerait de 6 ans à 10 ans. – Les réductions des droits de donation en fonction de l’âge du dona¬teur seraient supprimées. Les droits deviendraient entre autre prohi¬bitifS pour un tiers ! Avant 70 ans Apres 70 ans et avant 80 ans Donation en pleine propriété / usufruit – 50 % – 30 % Donation de la nue-propriété – 35 % – 10 % – Les deux tranches les plus hautes du barème des droits de mutation à titre gratuit seraient relevées de 5 %. Elles passeraient donc à 40 % et 45 % respectivement. 4/ « L’exit tax » Le gouvernement envisage d’introduire une taxe permettant d’imposer les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal à l’étranger pour y exercer leurs plus-values mobilières. Pour éviter le risque de censure par Bruxelles, la taxation à hauteur de 19 % interviendrait au moment de la cession des titres et porterait uniquement sur l’enrichissement réalisé en France. Voici un premier aperçu des principaux changements prévus dans le projet de réforme de la fiscalité du patrimoine, toutefois de nombreuses interrogations persistent. L’éclaircissement du projet pourrait intervenir lors de la présentation devant le conseil des ministres le 11 mai et ensuite au Parlement, mais cette attente n’est elle pas trop longue ?

  • PRET LOCATIF SOCIAL – PLS

    PRET LOCATIF SOCIAL – PLS

    Un Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt destiné à financer des logements locatifs à usage de résidence principale du locataire situés prioritairement en zone de pénurie de logement sociaux.

    Ces logements sont alors comptabilisés dans le quato de 20 % de logements locatifs sociaux de la loi « SRU ».
    Le Prêt Locatif Social (PLS) bénéficie d’un taux de prêt compétitif. Ce taux est révisable et indexé sur le taux du livret A. Le durée du financement peut aller de 15 ans à 30 ans (sans excéder la durée de convention de location APL). Il peut financer de 50 % à 100 % du prix de revient de l’opération (hors frais de notaire).
    La location est encadrée notamment par des plafonds de revenus des locataires et des plafonds de loyers.
    En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux conséquents avec une TVA réduite à 5.5 % et une exonération de taxe foncière sur une longue durée.
    Pour prétendre à un Prêt Locatif Social (PLS) et aux avantages associés, l’investisseur doit obtenir une Décision Favorable d’agrément (DFA) pour son opération (généralement obtenue en amont par le promoteur) et doit signer une convention de location de 15 à 30 ans avec l’Etat.
    Ce Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse essentiellement aux investisseurs souhaitant investir sur le long terme.
    Un prêt Locatif Social (PLS)
    Les avantages :
    – Exonération de taxe foncière de 15 à 25 ans, pouvant être apportée jusqu’à 30 ans sous condition du respect de certains critères environnementaux
    – TVA réduite à 5.5 % au lieu de 19.6 %
    – Prêts immobiliers à taux avantageux

    Obligatoirement Réglementaires :
    Signature d’une convention d’une durée de 15 à 30 ans avec l’Etat.
    Il y a donc des plafonds de loyers avec application du coefficient de structure et des plafonds de revenus des locataires.

    Pour plus d’informations, contactez notre agence de courtage à Lyon.

  • Qu’est ce que la HQE ?

    Qu’est ce que la HQE ?

    La Haute Qualité Environnementale est une démarche sui vise à limiter à court et à long terme les impacts environnementaux d’une opération de construction ou de réhabilitation, vie saine et confortable. Les maîtres D’ouvrage disposent d’un meilleur contrôle de l’acte de bâtir en structurant leurs objectifs autour de quatorze cibles.
    Maîtriser les Impactes sur l’Environnement Extérieur :
    L’éco-construction (relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat, choix intégré des procédés et produits de construction, chantier à faibles nuisances), par L’éco-gestion (gestion de l’énergie, de l’eau, des déchets d’activités, de l’entretien et de la maintenance).
    Créer un Environnement Intérieur Satisfaisant :
    Le confort (hygrothermique, acoustique, visuel, olfactif), la santé (qualité sanitaire des espaces, de l’air et de l’eau).
    La « Démarche HQE » comprend 14 cibles :

    v Cibles d’écoconstruction
    Relations harmonieuses du bâtiment avec son environnement immédiat
    Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction
    Chantier à faible impact environnemental

    v Cibles d’Eco-gestion
    Gestion de l’énergie
    Gestion de l’eau
    Gestion des déchets d’activités

    v Cibles de Confort
    Confort hygrothermique
    Confort acoustique
    Confort visuel
    Confort olfactif

    v Cibles de Santé
    Qualité sanitaire des espaces
    Qualité sanitaire de l’air
    Qualité sanitaire de l’eau
    3 cibles au niveau très performant (minimum)
    4 cibles au niveau performant (minimum)
    7 cibles au niveau de base (minimum)
    Niveau de base, c’est-à-dire le niveau exigé par la réglementation (tous les critères doivent au moins satisfaire ce niveau)
    Niveau performant, et niveau très performant
    Pour Respecter la « Démarche HQE », Le Bâtiment doit atteindre au minimum :
    Pour Chaque Cible, Il existe Trois Niveau de Performance :
    Chaque cible selon la manière dont elle est respectée donne O à N (tous les critères ne sont pas notés selon la même échelle)
    Pour obtenir la certification HQE,

    Il faut que, pour les 14 cibles, le constructeur obtienne 30 points au minimum sur un total de 110. Sachant que le constructeur doit obtenir un minimum de 19 points sur 45 maximum dans les trois critères suivants : chantier à faibles nuisances, gestion de l’énergie et gestion de l’eau. Le constructeur choisit ensuite les autres critères sur lesquelles il accentue ses efforts, en fonction de la demande du client.
    En France, la démarche HQE a donné naissance à une marque déposée par l’Association HQE. 2 organismes contribuent à en structurer la démarche et à en faire la promotion :
    L’Association HQE
    Le CSTB (centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) est un établissement public français à caractère industriel et commercial (EPIC), crée en 1947. Il est placé sous la tutelle du ministère de l’Energie, du Développement durable et de la Mer.
    Ces organismes ont mis en place un système de certification visant à la délivrance du certificat du droit d’usage de la marque « NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE ».
    Sources :
    www.ecoresponsabilite.environnement.gouv.fr
    www.hqe-amenagement.org

    Bâtiment
    Basse Consommation
    Face au défi majeur du changement climatique, la France a pris des engagements ambitieux en signant le protocole de Kyoto entré en application depuis le mois de février 2005 : le gouvernement s’est engagé à ramener les émissions de gaz è effet de serre moyennes de la période de 2008 à 2012, au niveau de celle de 1990. Actuellement la consommation moyenne annuelle d’énergie du secteur du bâtiment est de l’ordre de 260 kWh d’énergie primaire par m² par an (environ 330kWh pour le résidentiel et environ 550 pour le tertiaire, électricité spécifique comprise). La contrainte de réduction par 4 des émissions de CO² du secteur du bâtiment à 2050, qui est inscrite dans les objectifs de la loi n° 2005-781 de programme fixant les objectifs de la politique énergétique du 13 juillet 2005, se traduira par l’obligation d’une diminution par 6 des émissions ramenées au m&, compte tenu de l’augmentation du parc de bâtiments.

    Basse de Consommation : Concept

    Le concept de bâtiment de basse consommation (BBC) repose sur l’utilisation de matériaux et équipements économes en énergie. Parce qu’il vise une consommation énergétique moindre, le bâtiment basse consommation permet d’alléger très significativement le montant des factures (dépenses de chauffage divisées par 3 ou 4…). La consommation énergétique maximale d’un bâtiment de basse consommation neuf est limitée à 50kWh/ m².an (80 kWh /m² / an en rénové), soit 4 fois moins que les exigences actuelles fixées par la RT 2005. Les objectifs de consommation varient toutefois en fonction de la zone climatique et de l’altitude (Exemple : 55kWhEP / m² SHON /an en Bretagne).

    Bâtiment Basse Consommation : Grenelle de l’Environnement

    Les objectifs visés par le Grenelle de l’Environnement par apport au bâtiment basse consommation sont de systématiser les constructions neuves de niveau BBC 2005 dès :
    Fin 2010 pour les bâtiments tertiaires et publics
    Fin 2012 pour toutes les autres constructions neuves
    Notons que chaque années, moins de 500 logements BBC 2005 sont construits en France.

    Bâtiment Basse Consommation : Label BBC 2005
    Le Label BBC 2005 (label Effinergie) crée par l’Arrêté du 8 mai 2007, peut être attribué à toute habitation répondant aux exigences du bâtiment basse consommation. Le label BBC 2005 est délivré par l’association française Effinergie et par les organismes mandatés par celle-ci (Association QUALITEL et ses filiales CERQUAL et CEQUAMI).
    Bâtiment Basse Consommation, Objectifs dans le Neuf
    Les objectifs visés par le Grenelle de l’Environnement par apport aux Bâtiment Basse Consommation sont de systématiser les constructions neuves de niveau BBC 2005
    Dès fin 2010 pour les bâtiments tertiaires et ceux publics
    Dès fin 2012 pour toutes les autres constructions neuves
    Ces objectifs visent à réduire de 50% les consommations énergétiques des nouvelles constructions. A noter qu’en 2020, toutes les constructions neuves devront encore évoluer et être à énergie positive donc produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

  • L’avantage du prêt Immobilier à taux zéro plus ne compensera pas la remontée des taux de prêt immobilier

    L’avantage du prêt Immobilier à taux zéro plus ne compensera pas la remontée des taux de prêt immobilier

    La nouvelle mouture du prêt immobilier à taux zéro, lancée en janvier, semble bénéficier d’une distribution élevée. Mais ce coup de pouce pourrait s’avérer insuffisant.
    Le prêt immobilier à taux zéro plus (PTZ +) ne suffira pas à amortir l’effet de la remontée des taux d’intérêt de prêt immobilier sur la moindre solvabilité des candidats à l’achat d’un logement. Tel est le pronostic : Le prêt à taux zéro plus ne peut pas compenser une hausse des taux d’intérêt de plus de 0,4 % à 0,5 % cette année, Or la remontée des taux a peu de chances de s’arrêter là.
    Pour l’heure, au vu des trois premiers mois de fonctionnement du prêt à taux zéro +, sa distribution est un succès. Par rapport à l’ancienne formule, le prêt à taux zéro réservé aux primo accédants solvabilité davantage les candidats à l’achat car les plafonds de montants de prêts ont été considérablement relevés. Les demandes de simulation de crédit immobilier et de prêt immobilier à taux 0% sont aussi soutenues que l’an dernier à la même époque, mais les primo accédant ont un peu évolué. Le prêt à taux zéro plus se révélant nettement moins intéressant pour les célibataires et les couples sans enfants ainsi que pour l’ancien si la performance énergétique du bien est médiocre (classe E, F ou G). Le modèle de la jeune famille acquérant une maison neuve se renforce. Dans le neuf les bénéficiaires du prêt à taux zéro plus représentent + 70 % des ménages d’au moins trois personnes, soit nettement plus que l’an dernier pour le prêt à taux zéro et leur part est aussi majoritaire (64 %) dans l’ancien. Sur l’ensemble des bénéficiaires, 70 % ont moins de trente-cinq ans, sont employés ou ouvriers et gagnent un revenu fiscal de 23.800 euros. Cependant ce coup de pouce supplémentaire du gouvernement visant à amortir la hausse des prix de l’immobilier depuis deux ans risque de ne pas suffire.