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Catégorie : Conseils

  • Nouvelles mesures fiscales : encore un tour de vis

    Nouvelles mesures fiscales : encore un tour de vis

    Le gouvernement Fillon a annoncé, le 24 août, les mesures retenues pour la réduction du déficit… Elles sont essentiellement fiscales et on y parle peu d’économies mais bien d’impôts et de taxes ! Dans cet article, nous ferons un tour d’horizon de ces mesures mais nous nous attarderons tout particulièrement sur la mesure « choc », à savoir la réforme du régime des plus-values immobilières !

    Tour d’horizon des principales mesures :

    • Une taxation supplémentaire de 3 % sur les revenus fiscaux de référence supérieurs à 500 000€
    Le montant de ce prélèvement serait égal a 3 % de la fraction du revenu fiscal de référence qui excède !e seuil de 500 000 euros par part. Elle concernerait non seulement les revenus soumis au barème (salaires, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers…) mais également ceux soumis à taux proportionnel (intérêts, dividendes, plus-values).
    Celte mesure sera présentée en projet de loi de finances 2012 et s’appliquerait aux revenus perçus en 2011.
    Ce prélèvement a une nature exceptionnelle et serait supprimé dés que le déficit public s’établira en dessous de
    3 % du PIB.

    • Les contributions sociales devraient augmenter encore une fois, pour passer de 12,3 % à 13,5 %
    Les contributions sociales, qui ont vu le jour en 1991, prévoyaient à l’époque une taxation de 1,1 %. Au fil des mesures successives, elles atteignent 12,3 % actuellement et devraient s’élever à 13.5 % très prochainement.
    Cet impôt est lourd de conséquences car il louche à la fois les revenus du patrimoine et les revenus de placement : revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, rentes viagères acquis à litres onéreux, plus-values professionnelles, plus-values mobilières, plus-values immobilières.

    Pour mémoire, nous retraçons ci-dessous l’historique de l’évolution des taux :

    Historique
    CSG
    CRDS
    PS
    CAPS
    Taxe RSA
    Global
    1 » janvier 2011
    8.2 %
    0,5 %
    2,2 %
    0,3 %
    1,1 %
    12,3%
    1 » janvier 2009
    6.2 %
    0,5 %
    2%
    0,3 %
    1.1 %
    12,1 %
    11′ janvier 2005
    8.2 %
    0,5 %
    2%
    0,3 %
    –
    11%
    1″ janvier 2004
    7,5 %
    0,5 %
    2%
    0,3 %
    –
    10,3 %
    1″ janvier 2003
    7,5 %
    0,5 %
    2%
    0.15%
    –
    10,15 %
    1″janvier
    1998
    7,5%
    0,5 %
    2%
    –
    –
    10%
    1« janvier 1997
    3,1 % (3)
    0,5 %
    –
    –
    –
    3,6%
    1e janvier 1996
    2,4 %
    0,5 % (2)
    –
    –
    –
    2,9%
    1″janvier
    1993
    2,4 %
    –
    –
    –
    –
    2,4 %
    11″ janvier 1991
    1,1 % (1)
    –
    –
    –
    –
    1,1 %

    Application à tous les revenus du patrimoine (épargne, placement, capital) :
    (1)A l’exception des produits des placements exonérés d’impôt  »
    (2)Y compris les produits des placements exonérés d’impôt.
    (3)Sans exception

    • Un coup de rabot généralisé sur l’ensemble des niches fiscales
    La loi de finances pour 2011 avait réalisé une diminution d’au moins 10 %des taux de réduction et crédit d’impôt de nombreux dispositifs.
    Un deuxième « coup de rabot de 10 % » devrait être opéré par la loi de finances 2012 et devrait concerner les investissements réalisés à compter du 1″ janvier 2012 (Scellier, Censi bouvard, loi Girardin…)

    Après ce bref tour d’horizon, attardons-nous maintenant sur la mesure qui serait sans doute la plus difficile à supporter pour les particuliers : la réforme du régime des plus-values immobilières. Autrement dit, exit l’exonération des plus-values au-delà des 15 ans de détention.

    De quoi s’agit-il ?

    Actuellement, en cas de cession de biens immobiliers par des particuliers, l’impôt sur la plus-value est calculé après application d’un abattement de 10 % / an au-delà de la 5e année de détention. Ainsi, au-delà de 15 ans de détention, la vente du bien immobilier ne génère aucune taxation, tant au regard de l’impôt forfaitaire de 19% que des contributions sociales de 12,3% (voire 13,5% prochainement) soit 32,5 % au total.
    Par cette mesure annoncée le 24 août, le gouvernement Fillon prévoit de supprimer ce système d’abattement pour le remplacer par la prise en compte de l’inflation entre la date d’acquisition et la date de cession du bien.

    En conséquence, si le bien s’est valorisé plus vile que l’inflation. impôt sur la plus-value il faudra payer.

    Un exemple:

    Un bien acheté 100 k€ en 1996 est vendu 250 k€ en 2012.
    Dans le régime actuel, le bien ayant plus de 15 ans, il n’y aurait aucun impôt à payer.
    Dans le régime proposé, il s’agit de recalculer le prix de revient par l’application du coefficient d’érosion monétaire (1,219 pour les acquisitions réalisées en 1996):

    Prix de revient réajusté de l’inflation = 100 000 € x 1,219 =112 900 €
    Prix de cession = 250 000 €
    Plus-value réajustée = 250 000 €-112 900 € = 137100€
    Impôt sur la plus-value (32,5 %) = 44 557 €
    Le changement de régime générerait donc un surcoût de 44 557 €.

    Bien heureusement, la résidence principale resterait exonérée de l’impôt sur la plus-value quel que soit te défaille détention.

    Que faire ?

    Pour l’heure, il ne s’agit que d’annonces et non de dispositions définitives ayant une valeur juridique.

    En outre, il semble difficile d’anticiper… Pour éviter un effet d’aubaine et une accélération des ventes pour le dernier trimestre 2011, la disposition serait applicable pour toutes les cessions consécutives à des promesses ou compromis de ventes signés après le 24 août 2011.

    La seule façon d’éviter l’impôt serait de purger la plus-value par le biais de donations préalables à la cession, mais encore une fois, il ne faudrait pas la mettre en œuvre dans un esprit uniquement fiscal au risque de trouver l’abus de droit.

  • Que faire face aux nouvelles règles fiscales concernant les plus-values immobilières

    Que faire face aux nouvelles règles fiscales concernant les plus-values immobilières

    Les plus-values réalisées à l’occasion d’une vente immobilière sont désormais plus lourdement taxées.

    La Durée de détention et les abattements

    Jusqu’à maintenant, la taxation faisait l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui permettait au propriétaire d’être exonéré de plus-value après quinze ans de détention. Désormais, l’abattement s’établira sur la base de 2 % de la sixième à la seizième année, de 4 % de la 17 e à la 24 e et de 8 % à partir de la 25 e année. Ce qui autorise l’exonération au bout de trente ans. L’abattement de 1.000 euros, qui s’appliquait d’office dans l’ancien dispositif, disparaît aussi, à compter de la date d’application de la loi, vraisemblablement avant la fin du mois de septembre (suivant date de publication).

    Les biens concernés

    La réforme ne remet pas en cause l’exonération liée à la résidence principale. En revanche, elle concerne tous les autres biens immobiliers faisant l’objet d’une transaction à titre onéreux, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain ou encore d’immobilier détenu en parts (via SCI ou SCPI). Les biens transmis à titre gratuit (donation, succession) n’entrent pas dans le nouveau dispositif.

    La date d’application

    La réforme concerne toute les cessions passées à compter du 1 er février 2012. Il s’agit de l’acte notarié et non de la promesse de vente. Mais, pour les apports en SCI, la date d’application de la réforme s’établit, rétroactivement, au 25 août 2011 pour prévenir route tentative d’optimisation fiscale, l’entrée en vigueur de cette mesure.

    Le taux d’imposition

    Il passe à 32,5 % (au lieu de 31,3 % auparavant) et s’applique, quant à lui, à compter du 1 er octobre 2011.

    La base d’imposition

    Elle ne change pas. Au prix d’acquisition il y a lieu d’ajouter certains frais (commission d’agence, droit de donation…). A défaut de les justifier, vous pouvez majorer le prix d’achat de 7,5 %. Même principe, pour les travaux, si ce n’est que le taux autorisé passe à 15 %. Côté prix de vente, vous pouvez aussi déduire les frais liés à la cession. La différence constitue la plus-value brute, avant abattement pour durée de détention.

    Vous détenez votre bien depuis moins de cinq ans

    Si vous le détenez depuis moins de cinq ans, la taxation porte, dans les deux cas, sur l’intégralité de votre plus-value. A cette différence près que les prélèvements sociaux vont augmenter à compter du 1 er octobre, faisant passer le taux global d’imposition de 31,3 % actuellement à 32,5 % à partir de cette date. Mais ce n’est pas tout. L’abattement systématique de 1.000 euros applicable quelle que soit l’année de vente dans l’ancien dispositif est supprimé à compter de l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire dans les tout prochains jours. Cela prive les propriétaires de moins de cinq ans du seul avantage fiscal qui leur était jusqu’alors accordé. Et il va être difficile de faire le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi et tout au moins le 1 er octobre.

    Vous détenez votre bien depuis moins de quinze ans

    La première piste à explorer pour adoucir la note, si vous aviez l’intention de vendre, est de faire le nécessaire avant le 1 er février 2012. Pour bénéficier de l’ancien dispositif – mais de toute façon sans l’abattement de 1.000 euros et avec le taux majoré de prélèvements sociaux -, l’acte authentique de vente doit être signé avant cette date. A Paris, on peut espérer vendre rapidement, mais pour les résidences secondaires en province, le délai est souvent de plusieurs mois. Du coup, il faut mettre votre bien en vente au plus vite pour espérer conclure l’affaire à temps.
    Attention, cependant s’il s’agit d’immobilier locatif. Les opérations réalisées dans le neuf comportent généralement une obligation de mise en location minimale du bien (neuf ans dans le dispositif Scellier libre par exemple). Si vous vendez avant et rompez donc cet engagement, vous perdez l’intégralité des avantages fiscaux imputés, à savoir ceux de l’année en cours, mais aussi ceux des années précédentes. Des vérifications s’imposent donc, avant toute mise en vente hâtive.
    Autre piste, mais beaucoup plus délicate à mettre en oeuvre : transformer votre résidence secondaire en résidence principale. Mais le fisc veille. Il faut vraiment justifier de l’occupation du logement en tant que tel et disposer de justificatifs (avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, attestation de Sécurité sociale, factures de chauffage…) l’administration fiscale peut aller jusqu’à vérifier les consommations électriques ou de chauffage pour vérifier que le logement est bien utilisé à titre principal.

    Vous détenez votre bien depuis plus de quinze ans et moins de trente ans

    Dans cette hypothèse, tout dépend du montant de votre plus-value. Si elle est importante et que vous aviez l’intention de vendre, autant le faire au plus vite. Vous empocherez ainsi l’intégralité de votre plus-value, alors qu’il faudra attendre l’expiration du délai de trente ans pour qu’il en soit de même dans le nouveau dispositif. Mieux vaudra parfois faire un sacrifice sur le prix pour éviter de payer un impôt sur la plus-value trop lourd. A vous de faire vos calculs. Si la plus-value est réduite à la portion congrue parce que le bien s’est faiblement valorisé, on peut vendre sans trop de regret, la taxation sera minime.
    Attention, inutile de jouer au plus fin en apportant votre bien immobilier à une SCI (société civile immobilière), la plus-value est alors taxée au moment de l’apport. Vous pensez peut-être pouvoir profiter de l’ancien régime fiscal en réalisant cette opération avant le 1 er février 2012 ? Eh bien, non. Le gouvernement a, en effet, pris les devants avec des mesures anti-abus. Les apports en SCI réalisés à compter du 25 août 2011 sont d’ores et déjà soumis au nouveau régime d’imposition. L’opération n’a donc plus aucun intérêt sur le plan fiscal. Méfiez-vous également des montages qui consisteraient à vendre votre bien à une SCI avant le 1er février 2012 (pour profiter de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans), plutôt que de réaliser un apport, désormais taxable. L’opération doit avoir un intérêt autre que strictement fiscal, sinon, c’est la requalification assurée. Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier craignent que les vieilles pratiques des dessous-de-table ne refassent surface.

    Vous détenez votre bien depuis plus de trente ans

    Dans ce cas, c’est simple : quel que soit le régime – actuel ou futur -pas de souci : vous êtes entièrement exonéré de plus-value et pouvez vendre ou conserver votre bien à votre guise. Mais cela peut aussi être l’occasion de penser à la transmission de votre patrimoine. Par exemple en envisageant une donation à vos enfants

  • Aider vos enfants à devenir propriétaires sans payer de droits

    Aider vos enfants à devenir propriétaires sans payer de droits

    La forte progression des prix de l’immobilier valorise le patrimoine de ceux qui sont déjà propriétaires et qui disposent ainsi d’une excellente base lorsqu’ils souhaitent procéder à une nouvelle acquisition.
    En revanche, les jeunes primo accédants éprouvent de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires. Dans ce contexte, les parents sont nombreux à souhaiter apporter leur aide financière pour ce premier achat.
    Cette démarche a été largement facilitée par l’allégement de la fiscalité sur les donations. Or on parle pour fin juillet de nouvelles mesures qui réduiraient les avantages offerts.

    Apparemment ce projet de loi risque d’être applicable à court terme.
    Faut-il s’inquiéter ou se précipiter ? Une analyse plus fine du projet de loi montre qu’en principe, même s’il était validé en l’état, il devrait encore rester possible de réaliser des donations significatives en totale franchise de taxes.
    La problématique étant différente dans chaque famille, notamment en fonction des enjeux financiers et de l’âge des donataires, il est, en tout cas, nécessaire de faire le point car nous allons malgré tout vers un durcissement de la fiscalité sur les donations.

    Ces quelques lignes s’efforceront de vous y aider mais seul le conseil de votre notaire vous permettra d’adapter votre stratégie en fonction de votre cas personnel.

    LE PLUS SIMPLE : DONNER EN NUMÉRAIRE

    Ce don souvent appelé « don Sarkozy » parce qu’il a été mis en place par l’actuel Président est exonéré d’im­pôts pour chaque parent de moins de 65 ans dans la limite de 31 865 € par enfant.
    Il est réservé aux enfants majeurs. Deux parents peuvent donc donner en cumulé jusqu’à 63 730 €. Il est envi­sagé d’apporter certains aménage­ments à ce dispositif. Alors qu’il était à usage unique jusqu’à présent, il est envisagé d’en assurer la récurrence tous les 10 ans.
    PROFITER AUSSI DE L’ABATTEMENT SUR LES DONATIONS

    Toutes les donations quel que soit le bien donné (y compris immobilier) vont continuer à bénéficier d’un abattement qui s’élève à 159 325 € par parent (loi de finance 2011) et par enfant.
    Cet abattement dont on pouvait profiter tous les six ans ne devrait se renouveler désormais que tous les dix ans si le projet de loi est adopté mi -juillet prochain. Le don en numéraire dont nous avons parlé précédem­ment n’entame pas cet abattement.
    Chaque parent peut donc donner, en totale exonération d’impôt, jusqu’à 159 325 € + 31 865 € soit 191 190 € par enfant. Ainsi, l’aide cumulée du père et de la mère peut atteindre jusqu’à 382 380 € totalement exonérée d’im­pôt… ce qui est très significatif.
    Les perspectives de modification an­noncées qui viseraient à allonger le délai de 6 ans à 10 ans pour profiter des abattements incitent certains parents à faire actuellement des do­nations afin de « prendre date » mais le délai de 10 ans reste raisonnable.
    C’est au-delà de ces abattements que la loi va sans doute réduire cet été les avantages accordés en fonc­tion de l’âge du donataire.
    Les donations bénéficient actuelle­ment en effet d’une réduction de 50% des droits à acquitter en pleine propriété (35% en nue-propriété) si le donateur à moins de 70 ans et 30% (10% en nue-propriété) s’il a moins de 80 ans. Cette réduction sera très probablement supprimée.
    PRETER A SES ENFANTS
    Les parents peuvent parfaitement prêter à leurs enfants pour compléter leur apport personnel.
    Ce « prêt familial » doit respecter cer­taines régies. Il doit notamment faire l’objet d’une déclaration à l’adminis­tration fiscale dès lors qu’il est supé­rieur à 760 € (imprimé 2062 disponible sur le site impots.gouv.fr).
    Si vous prévoyez des intérêts, ils de­vront être déclarés dans vos revenus. Votre notaire pourra vous conseiller et rédiger un contrat de prêt.
    Le « prêt familial » est en effet une solution intéressante mais qui doit être gérée.
    S’il n’est pas remboursé il pourra être considéré comme une donation et bénéficiera donc, au-delà des 6 ans (bientôt 10), de l’abattement forfaitaire de 159 325 € (actuellement) à condition bien sûr d’être déclaré officiellement en donation le moment venu.

    LES PRINCIPES D’ÉGALITÉ

    S’il y a plusieurs enfants, ils ont voca­tion à hériter de manière égalitaire même s’il est possible de procéder à des donations au profit de chacun des enfants à des époques diffé­rentes.
    Les donations peuvent porter sur des biens de nature différente à condi­tion, bien sûr qu’ils aient été correc­tement estimés. C’est pourquoi le conseil de votre notaire vous sera précieux.

  • loi de finances rectificative – Mesures concernant l’ISF

    loi de finances rectificative – Mesures concernant l’ISF

    Suppression du bouclier fiscal et du plafonnement de l’ISF à compter des impôts directs payés en 2012 au titre des revenus réalisés Auto-liquidation obligatoire pour les redevables
    en 2011.
    Auto liquidation obligatoire pour les redevables de l’ISF en 2012, titulaires du droit à restitution au titre des impôts payés en 2011.

    Allégement de l’ISF
    * Le seuil d’assujettissement à l’ISF passe de 800.000 euros à 1,3 million d’euros de patrimoine.
    * Le barème :
    • En 2011 : maintien du barème actuel mais les redevables détenant un patrimoine compris entre 800 000€ et 1,3 M€ seront désormais hors du champ de l’ISF et pour permettre cette application, la date de paiement seront reportée du 15 juin au 30 septembre.

    • A compter de 2012 :

    Entre 1.3 et 3 M d’€ de patrimoine
    0.25 % du patrimoine net taxable
    Au-delà de 3 M d’€ de patrimoine
    0.5 % du patrimoine net taxable
    Ce nouveau barème s’appliquera au premier euro de patrimoine pour les deux taux à compter de 2012.

    Simplification des modalités déclaratives pour les redevables dont le patrimoine est compris entre 1,3 M€ et 3 M€ :

    – Dès 2011, dispense du dépôt des annexes et des justificatifs de réduction d’ISF ;

    – A compter de 2012, il n’y aura plut de déclaration de patrimoine spécifique, celle-ci sera intégrée à la déclaration de revenus et l’impôt sera payé en même temps que l’IR sans fournir de justificatifs ni d’annexés ;

    – A compter de 2013, option de paiement mensualisé.
    – Un mécanisme de lissage permettrait d’atténuer les effets de seuils, entre 1,3 et 1,4 M€ ainsi qu’entre 3 et 3,2 M€ :
    • Entre 1,3 M d’C et 1,4 M d’€ :

    Application d’une décote égale à : (24 500 € – 7 X 0,25% du patrimoine)
    • Pour un patrimoine de 1,3M€ :
    Barème ISF : 1,3M x 0,25% = 3 250 €, décote : 24 500 – 22 750 = 1 750€, ISF dû : 1500€
    • Pour un patrimoine de 1,35M€ :
    Barème ISF : 1,35M x 0,25% = 3 375 €, décote : 24 500 – 23 625 = 875€, ISF dû : 2500€
    • Entre 3 M et 3,2 M d’€ :

    Application d’une décote égale à : (120 OOO€ – 7,5 X 0.50% du patrimoine)
    • Pour un patrimoine de 3M€ :
    Barème ISF : 3M x 0,50% = 15 000€, décote : 120 000 – 112 500 = 7 500€ ISF dû : 7 500€
    • Pour un patrimoine de 3,1M€ :
    Barème ISF : 3,1M x 0,50% = 15 500C, décote : 120 000 – 116 250 = 3 750€ ISF dû : 11 750€

    En l’absence de précisions dans le communiqué du Conseil des Ministres, le dispositif ISF-PME serait maintenu en l’état.

    En conséquence, le délai de souscription devrait, cette année, être prolongé jusqu’au 30 septembre (pour se caler avec la date de déclaration de l’ISF).

    Le régime des biens professionnels pour l’ISF serait assoupli à compter de 2012 :

    Elargissement de l’exonération en cas de détention de plusieurs biens professionnels :

    Le contribuable pourrait détenir plusieurs biens professionnels sous forme de titres de sociétés soumises à l’IS ou cumuler l’exonération résultant de cette détention avec celle des biens nécessaires à l’exercice de son entreprise individuelle ou des parts de la société de personne dans laquelle il exerce une fonction de direction.

    Dans le cadre de participation dilué du fait de l’augmentation de capital, le seuil de détention serait abaissé à 12,5% (au lieu de 25%) si :
    – conclusion d’un pacte d’associés ou actionnaires représentant au moins 25% des droits financiers et des droits de vote et exerçant un pouvoir d’orientation dans la société ;
    – détention de 25% des droits financiers et des droits de vote au cours des 5 années précédant l’augmentation de capital.

    Mesures concernant les Pactes Dutreil ISF et Succession-donation

    • Assouplissement des cas de remise en cause de l’engagement collectif (possibilité d’entrée ou de sortie d’un nouvel associé sous certaines conditions).

  • loi de finances rectificative – Mesures concernant les donations et successions

    loi de finances rectificative – Mesures concernant les donations et successions

    Ø Les taux des deux dernières tranches du barème des droits de succession et donation en ligne directe ainsi que les donations antre époux ou entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité seraient relevés de 5 points.

    – Droits de succession et de donation applicables en ligne directe

    Fraction de part nette taxable
    Taux
    N’excédant pas 8 072 €
    5%
    Comprise entre 8 072 € et 12 109 €
    10%
    Comprise entre 12 109 € et 15 932 €
    15%
    Comprise entre 15 932 € et 552 324 €
    20%
    Comprise entre 552 324 € et 902 838 €
    30%
    Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €
    40%
    Excédant 1 805 677 €
    45 %

    – Droits de donations applicables entre époux et entre partenaires d’un PACS

    Fraction de part nette taxable
    Taux
    N’excédant pas 8 072 €
    5%
    Comprise entre 8 072 € et 15 932 €
    10%
    Comprise entre 15 932 € et 31 865 €
    15%
    Comprise entre 31 965 € et 552 324 €
    20%
    Comprise entre 552 324 € et 902 838 €
    30%
    Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €
    40%
    Excédant 1 805 677 €
    45%

    Ø Le délai de rappel fiscal pour les donations passerait de 6 à 10 ans (reconstitution des abattements). Pour les successions et donations intervenant à compter de l’entrée en vigueur de la loi, il conviendra oe tenir compte des donations consenties depuis moins de 10 ans.

    Ø Les réductions de droits pour les donations en fonction de l’âge disparaîtraient.

    Age du donateur
    Moins de 70 ans
    De 70 à 80 ans
    Plus de 80 ans
    Réduction de droits applicable pour les donations en pleine propriété ou en usufruit
    50%
    30%
    0%
    Réduction des droits applicable pour les donations en nue-propriété
    35%
    10%
    0%
    (réduction applicable avant la suppression)

    NB : pas de création de tranche supplémentaire d’impôt sur le revenu (toutefois, le sujet devrait être examiné au cours des débats parlementaires). Les plus values mobilières et immobilières resteraient inchangées (BERCY a fait part récemment de son intention de supprimer l’abattement pour durée de détention sur les plus values immobilières sur terrain non bâti).

  • loi de finance rectificative – Mesures concernant les non résidents

    loi de finance rectificative – Mesures concernant les non résidents

    Création d’une « exit tax » (IR au taux actuel de 19% + prélèvements sociaux) assise sur les plus values latentes des valeurs mobilières et droits sociaux (si le foyer fiscal détient plus de 1% d’une société soumise à l’IS ou une participation dont la valeur est supérieure à 1.3 M€).

    Application de l’exit tax aux transferts de résidence effectués à compter du 3 mars 2011.

    Paiement de l’exit tax :

    Ø Hors EEE : paiement immédiat de l’IR et des prélèvements sociaux sauf demande de sursis du contribuable et sous réserve de désignation d’un représentant en France et de prise de garanties (prises de garanties non exigées en cas de transfert pour des raisons professionnelles).

    Ø Dans l’EEE : sursis automatique de paiement sans prise de garanties.

    Fin du sursis : exigibilité de l’imposition lors de la cession des titres de la donation de ces titres (sauf à justifier que la donation n’a pas eu pour seule fin d’éluder l’impôt).

    Réduction de l’impôt de plus-value latente, hors de France :

    Ø lorsque l’impôt réel, calculé sur la plus-value effectivement réalisée, est inférieur ;

    Ø pour tenir compte des abattements pour durée de détention

    Dégrèvement de l’impôt de plus-value latente :

    Ø à l’expiration d’un délai de huit ans suivant le transfert hors de France, ou en cas de retour en France avant les 8 ans si le contribuable détient toujours les titres. Ce dégrèvement ne concerne pas les prélèvements sociaux ;

    Ø en cas de décès du contribuable.

    Pour éviter la double imposition au regard des dispositions conventionnelles, l’impôt acquitté dans l’Etat de résidence est imputé sur l’impôt dû en France dans la limite de ce der lier.

    * Instauration à compter du 1er janvier 2012 d’urne taxe de 20% sur la valeur locative cadastrale des résidences secondaires détenues par des non résidents.
    * Précision du régime fiscal des trusts pour les transmissions à titre gratuit et au regard de la détention.
    * Au regard de l’ISF, exclusion des apports en compte courant des associés non résidents pour la valorisation des parts qu’ils détiennent dans une société à prépondérance immobilière, à compter du 1er janvier 2012.

  • Vente d’un immeuble par une SCI : attention à la rédaction de l’objet social

    Vente d’un immeuble par une SCI : attention à la rédaction de l’objet social

    Le gérant d’une société civile immobilière (SCI) délivre au locataire de l’appartement qu’elle possède un congé aux fins de mettre fin au bail en vue de sa vente. Ce congé vaut offre de vente au locataire qui a ainsi le droit d’acquérir l’appartement aux prix et conditions de la vente projetée. Le locataire accepte l’offre mais peine à obtenir la régularisation de la vente, la SCI invoquant la nullité de son propre congé. Devant les juges, la SCI soutient que son objet social ne permettait pas au gérant de vendre l’appartement et donc de délivrer le congé. Son objet social consistait dans l’acquisition et la gestion par tous moyens d’un patrimoine immobilier mais il ne prévoyait pas expressément la vente d’immeubles. La question était donc de savoir si un objet social ainsi rédigé permettait au gérant, qui a le pouvoir d’engager la société par les actes entrant dans l’objet social, de vendre l’immeuble social. La Cour de cassation y répond négativement le 20 mai 2010 et précise que la décision de vendre ne pouvait être prise qu’avec l’accord des associés à la majorité requise pour la modification des statuts. L’acquéreur auprès d’une SCI d’un immeuble préalablement loué sera donc bien avisé de vérifier la validité du congé pour vendre délivré par le gérant, soit qu’il ait été dûment autorisé par les associés, soit que l’objet social vise la vente. Quant aux parents qui constituent des SCI familiales avec leurs enfants, ils veilleront à une rédaction précise de l’objet social car elle est la clef de l’étendue du pouvoir de la gérance d’engager la société. En cas de perspective de vente de l’immeuble, la sécurité juridique passera par une délibération des associés, prise à la majorité requise, qui autorisera le gérant à engager la société dans le processus de vente aux prix et conditions envisagées.

  • Reforme de la fiscalité du patrimoine

    Reforme de la fiscalité du patrimoine

    Le 12 avril 2011, le ministre du Budget, François Baroin, a présenté les grandes lignes du projet de réforme de la fiscalité du patrimoine. Le projet recèle cependant des incertitudes quant à son application et des revirements sur des sujets souvent abordés ces derniers mois et enclins à être modifiés tels que : • Le projet de taxation des plus-values latentes sur les contrats d’assu¬rance vie et les contrats de capitalisation ; • L’assujettissement aux prélèvements sociaux (PS) des plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien. Cependant, il semblerait que les modalités d’imposition de ces der¬niers points restent inchangées. En outre, certaines grandes lignes du projet ont été mises en avant. Dans cet article un tour d’horizon de ces principales réformes. 1/ L’impôt sur la fortune (ISF) Les contribuables qui disposeraient d’un patrimoine inférieur à I 300 000 € ne seraient pas assujettis à l’ISF. L’impôt ne serait composé que de deux tranches : • Pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 3 000 000 €, le taux applicable serait de 0,25 % dès le 1er euro ; • Pour les patrimoines au-delà de 3 000 000 €, le taux qui s’appliquerait dès le 1er euro serait de 0,5 %. Exemple : Pour un patrimoine équivalent à 2 500 000 €. L’ISF serait le suivant : 0,25 % x 2 500 000 = 6250€. Pour un patrimoine équivalent à 10 000 000 €. L’ISF serait le suivant : 0,5 % x 10 000 000 = 50 000 €. Cette simplification de l’impôt requiert la mise en place d’un méca¬nisme de lissage (à déterminer), pour que les contribuables situés juste au-dessus des seuils puissent appliquer une décote sur l’impôt dû. En outre, les modalités déclaratives seraient modifiées : • Pour les patrimoines inférieurs à 3 000 000 €, la déclaration d’ISF serait intégrée à la déclaration de revenus. • Pour les patrimoines se situant au-dessus de 3 000 000 €, ils de¬vraient, quant à eux, déposer la déclaration ISF habituelle. Le plafonnement de l’ISF serait supprimé. Rappelons que ce dispositif vise à limiter le montant de l’ISF en fonc¬tion des revenus. Ce dispositif fonctionne de la façon suivante : Le total formé par l’IR, PS et l’ISF ne peut excéder une somme égale à 85 % des revenus imposables ou exonérés au titre de l’année précé¬dente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’ISF à payer. Cette réduction est plafonnée à 50 % de l’ISF théorique lorsque le patrimoine excède la limite supérieure de la 3e tranche du barème. II semblerait que le gouvernement souhaite que ces nouveautés s’ap¬pliquent dès l’ISF 2011. Pour laisser le temps au Parlement de voter la loi, la date de déclaration et de paiement de l’ISF pourrait être reportée au 15 septembre 2011 par voie administrative. Un relèvement immé¬diat du seuil de déclenchement de l’ISF de 800 000 € à 1 300 000 € avec un barème progressif pourrait être également appliqué. Enfin, pour ceux qui souhaitent réduire leur ISF, il est possible d’inves¬tir au capital de PME. Cette réduction d’ISF est maintenue, mais un aménagement de ce dispositif serait mis en place (avec une probable diminution du taux actuel de réduction d’ISF de 50 % à 25 %, voire moins). Quid des contribuables qui ont déjà investi (pour réduire leur ISF) et qui plus est avaient un patrimoine inférieur à 1 300 000 € ? 2l Le bouclier fiscal Ce dispositif serait définitivement supprimé. Les bénéficiaires du bouclier pourraient en profiter jusqu’en 2012, car celui-ci est calculé sur les revenus de 2010. 3/ Les donations et les successions Les droits de mutation seraient également aménagés en défaveur du contribuable. – Tout d’abord, le législateur augmenterait le délai de rapport fiscal des donations qui passerait de 6 ans à 10 ans. – Les réductions des droits de donation en fonction de l’âge du dona¬teur seraient supprimées. Les droits deviendraient entre autre prohi¬bitifS pour un tiers ! Avant 70 ans Apres 70 ans et avant 80 ans Donation en pleine propriété / usufruit – 50 % – 30 % Donation de la nue-propriété – 35 % – 10 % – Les deux tranches les plus hautes du barème des droits de mutation à titre gratuit seraient relevées de 5 %. Elles passeraient donc à 40 % et 45 % respectivement. 4/ « L’exit tax » Le gouvernement envisage d’introduire une taxe permettant d’imposer les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal à l’étranger pour y exercer leurs plus-values mobilières. Pour éviter le risque de censure par Bruxelles, la taxation à hauteur de 19 % interviendrait au moment de la cession des titres et porterait uniquement sur l’enrichissement réalisé en France. Voici un premier aperçu des principaux changements prévus dans le projet de réforme de la fiscalité du patrimoine, toutefois de nombreuses interrogations persistent. L’éclaircissement du projet pourrait intervenir lors de la présentation devant le conseil des ministres le 11 mai et ensuite au Parlement, mais cette attente n’est elle pas trop longue ?

  • Donations : les nouvelles règles

    Donations : les nouvelles règles

    L’alourdissement des droits à payer pour les donations n’entrera en vigueur qu’après l’entrée en vigueur de la loi, soit mi-juillet. Il vous reste quelques semaines pour en profiter. Nos explications et nos simulations. Avec la réforme de la fiscalité du patrimoine, la taxation des donations va être sensiblement alourdie. Le gouvernement vient de confirmer que les nouvelles règles n’entreront en vigueur que « pour les donations effectuées à compter de l’entrée en vigueur de la loi », selon le dossier de presse, soit mi-juillet au plus tôt. Seule mesure d’application rapide : le délai de 6 ans entre deux donations pour profiter à nouveau pleinement de l’abattement est porté à 10 ans, « pour toutes les successions ouvertes à compter de l’entrée en vigueur de la loi (lire encadré ci-dessous). Si vous aviez l’intention de faire des donations, autant les faire au plus vite, avant l’entrée en vigueur de la loi. Vous continuerez ainsi à profiter des anciennes règles, au moins quant au moment des droits à payer. Explications. Le montant des abattements inchangé En fonction du degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, ce dernier profite d’un abattement, une somme en deçà de laquelle aucun droit de mutation n’est à payer : 159.325 euros en ligne directe (aux enfants par exemple), 15.932 euros entre frères et soeurs, etc. Le projet de loi, examiné ce matin en Conseil des ministres confirme que le montant de ces abattements ne sera pas modifié. En clair, la donation sera exonérée de taxation, si vous donnez à chacun de vos enfants jusqu’à 159.325 euros. Chaque parent peut donner cette somme à chacun de ses enfants en totale exonération de droits. Un couple qui donne à chacun de ses trois enfants, peut donc donner 955.950 euros au total (159.325 x 3 x 2), sans aucune imposition. Les abattements pour les autres cas de figure ne sont pas non plus modifiés. Ils s’élèvent à 15.932 euros pour les donations entre frères et soeurs, à 7.967 euros pour les donations en faveur des neveux et nièces. Les dons au profit de personnes sans lien de parenté avec le donateur, ne donnent pas lieu à abattement. Attention, le délai de 10 ans s’applique presque tout de suite ! Nouveau. Actuellement, l’abattement se renouvelle tous les six ans. Passé ce délai, le donateur peut faire une nouvelle donation à l’un de ses enfants en totale exonération de droits si son montant ne dépasse pas celui de l’abattement. Ce délai est porté à dix ans. Attention, ici ce n’est pas à compte de la date d’entrée en vigueur de la loi que les nouvelles règles jouent, mais « « pour les successions ouvertes et les donations consenties à compter de l’entrée en vigueur de la loi », selon le dossier de presse de Bercy. En clair, le délai de 10 ans s’appliquera dans le cadre de tous les décès survenus après l’entrée en application de la loi, quelle qu’ait été la date de la donation consentie. Conséquence : une donation faite il y a 7 ans, sera prise en compte et son bénéficiaire ne pourra plus profiter de l’abattement (c’est le même pour les successions et les donations) pour la succession, puisque le délai de 10 ans ne sera pas passé. Sans abattement lié à la succession, il paiera bien sûr davantage de droits de succession. Hausse du tarif pour les « grosses » donations Les donations supérieures à l’abattement sont taxées en fonction de leur montant, de 5 % à 40 %. Les deux dernières tranches d’imposition vont être majorées, passant de 35 % à 40 % et de 40 % à 45 % (lire tableau ci-dessous). Suppression des réductions d’impôt liées à l’âge du donateur Reste enfin la modification la plus lourde : la suppression de la réduction des droits accordée en fonction de l’âge du donateur. Quelqu’un qui donne avant 70 ans bénéficie actuellement d’une réduction de l’impôt à payer de… 50 %, celui qui le fait entre 70 et 80 ans, de 30 %. Ces réductions sont supprimées. Qui a intérêt à faire une donation rapidement ? 1/ Tous ceux qui avaient l’intention de faire une donation ont intérêt à accélérer le processus. « Ceux qui transfèrent des sommes importantes soumises à la tranche marginale d’imposition bien sûr, mais compte tenu de la suppression des réductions liées à l’âge, tous les autres aussi. Même si la donation n’est imposable qu’à 20 %, mieux vaut profiter de la réduction de 50 % si l’on a moins de 70 ans et payer 10 % de droits seulement », selon Arlette Darmon, notaire et présidente du groupe Monassier. 2/ Mais aussi tous ceux qui souhaitent donner à un parent éloigné, pour lequel l’abattement est très faible ou à une personne étrangère à la famille, qui ne profite d’aucun abattement. Pour les dons aux neveux ou nièces par exemple, l’abattement n’est plus que de 7.967 euros et les droits à payer de 55 % : dans cette situation, vous pouvez encore profiter de la réduction de 50 % (si le donateur a moins de 70 ans) qui va être supprimée, si vous faites le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi. 3/ Prendre date. Enfin, si une donation était envisagée dans les mois à venir, autant prendre date tout de suite. Le délai de renouvellement de l’abattement passant de six à dix ans, « autant le faire au plus tôt pour pouvoir faire la prochaine au plus vite », dit Arlette Darmon. L’impact de la suppression de la réduction liée à l’âge du donateur et du nouveau barème Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez des simulations pour une donation en ligne directe, d’un parent à l’un de ses enfants. Le donateur ayant moins de 70 ans, il profite d’une réduction de droits à payer de 50 % (30 % quand le donateur a moins de 80 ans) avant la mise en application de la réforme. Après son entrée en vigueur, la réduction liée à l’âge est supprimée, ce qui alourdit très sensiblement les droits à payer. Concernant le tarif, seules les deux dernières tranches sont majorées. Donation en ligne directe Montant donation Tarif max.AVANT (1) Tarif max. APRES (1) Droits dus AVANT Droits dus APRES 150.000 euros sous abattement sous abattement 0 0 300.000 euros 20 % 20 % 13.165 euros 26.329 euros 500.000 euros 20 % 20 % 33.165 euros 66.329 euros 600.000 euros 30 % 20 % 43.165 euros 86.329 euros 800.000 euros 30 % 30 % 67.582 euros 135.165 euros 1.000.000 euros 30 % 30 % 97.582 euros 195.165 euros 1.900.000 euros 35 % 40 % 253.528 euros 548.948 euros 2.900.000 euros 40 % 45 % 451.903 euros 995.698 euros (1) Le tarif est progressif. Une fois l’abattement de 159.325 € (pour donation en ligne directe) défalqué, les sommes restantes sont imposées à hauteur de 5% pour la fraction taxable inférieure à 8.072 €, à 10% pour la fraction taxable comprise entre 8.072 € et 12.109 €, à 15% pour la fraction taxable comprise entre 12.109 € et 15.932 €, à 20% pour la fraction taxable comprise entre 15.932 € et 552.324 €, à 30% pour la fraction taxable comprise entre 552.324 € et 902.838 €, à 35% (40% après la réforme) pour la fraction taxable comprise entre 902.838 € et 1.805.677 € et 40% (45% après la réforme) pour la fraction taxable supérieure à 1.805.677€. Exemple : si la somme transmise est de 600.000 €, la part taxable est de 440.675 € (600.000 -abattement de 159.325 €). 8.072 € seront taxés à 5%, la part comprise entre 8.072 et 12.109 € sera taxée à 10% et ainsi de suite.

  • Prêts immobiliers aux militaires et personnel civil de ministère de la défense

    Prêts immobiliers aux militaires et personnel civil de ministère de la défense

    Bien que sujet à la mobilité, les militaires et leur famille logés plus ou moins confortablement au gré de leur affectation doivent dés que possible envisager d’investir dans l’acquisition de leur résidence principale, quitte à ce que celle-ci soit louée, à l’un de leur collègue par exemple, à partir de leur départ pour une nouvelle affectation. Pour cette raison, bien qu’ils puissent souvent être éligible à un crédit immobilier à taux 0%, compte tenu de leur revenus, les militaires ne peuvent pas toujours en bénéficier car il est incompatible avec le fait de louer leur résidence principale avant la fin du remboursement du crédit à taux zéro dés leur départ pour une nouvelle affectation. En revanche à défaut de ne pouvoir profiter du crédit immobilier à taux 0% ou du prêt 1% logement, compte tenu de la stabilité de leur emploi, les militaires ou employés civil du Ministère de la défense peuvent être qualifiés par les banques pour les meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon, en France Métropolitaine et dans les DOM-TOM.
    Ils disposent également de solutions mises en place par l’Opérateur Social du Ministère de la Défense, ce sont des aides financières individuelles facultatives et attribuées selon les disponibilités des crédits sociaux disponibles pour le personnel du ministère de la défense.
    Ces aides de L’I.G.E.S.A. est composé de plusieurs éléments, à savoir un prêt d’accession à la propriété ainsi qu’un prêt complémentaire (indissociable du prêt d’accession à la propriété) permettant de le compléter, les conditions afin de pouvoir bénéficier de ces prêts immobiliers aux militaires sont :

    – Personnel militaire ou civil du ministère de la défense en activité,
    – Ancienneté minimale de 5 ans au ministère de la défense,
    – Taux d’endettement maximum de 33% des ressources du ménage à ne pas dépasser
    – Coût de l’opération inférieur à 360 000€ en région Ile-de-France et 264 000€ en province
    – Acquisition d’un bien situé en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM
    – Ne pas avoir déjà bénéficié du prêt immobilier aux militaires du ministère de la défense
    – Un montant maximal de 11 000€ + 5 000€ de prêt complémentaire remboursable en 8 ans maximum.
    – Souscrire une assurance en cas de sinistre afin de garantir le remboursement du prêt immobilier

    Afin d’atténuer l’effet des remboursements sur 8 ans d’un prêt de l’I.G.E.S.A, les remboursements d’un prêt à taux fixe modulable ou d’un prêt à l’accession sociale pourra être minimisé par un calcul de mensualité de prêt lissé.
    Un militaire de carrière qui est soumis à la mobilité peut également envisager un prêt à taux variable dans la mesure où il devra louer son bien immobilier. Grâce aux nombreuses possibilités de prêts primo-accédant, en tant que meilleur courtier en prêt immobilier et de surcroit sans frais, PRESTA FINANCE pourra effectuer toutes les simulations de prêt immobilier sur Lyon, ainsi que dans toutes les villes de la métropole et des DOM-TOM.
    PRESTA FINANCE, un courtier financier sur Lyon et sur l’ensemble du territoire Français se tient à votre disposition pour de plus amples informations.

    Pour plus d’informations, contactez votre courtier Presta Finance à Lyon