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Aider vos enfants à devenir propriétaires sans payer de droits

La forte progression des prix de l’immobilier valorise le patrimoine de ceux qui sont déjà propriétaires et qui disposent ainsi d’une excellente base lorsqu’ils souhaitent procéder à une nouvelle acquisition.
En revanche, les jeunes primo accédants éprouvent de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires. Dans ce contexte, les parents sont nombreux à souhaiter apporter leur aide financière pour ce premier achat.
Cette démarche a été largement facilitée par l’allégement de la fiscalité sur les donations. Or on parle pour fin juillet de nouvelles mesures qui réduiraient les avantages offerts.

Apparemment ce projet de loi risque d’être applicable à court terme.
Faut-il s’inquiéter ou se précipiter ? Une analyse plus fine du projet de loi montre qu’en principe, même s’il était validé en l’état, il devrait encore rester possible de réaliser des donations significatives en totale franchise de taxes.
La problématique étant différente dans chaque famille, notamment en fonction des enjeux financiers et de l’âge des donataires, il est, en tout cas, nécessaire de faire le point car nous allons malgré tout vers un durcissement de la fiscalité sur les donations.

Ces quelques lignes s’efforceront de vous y aider mais seul le conseil de votre notaire vous permettra d’adapter votre stratégie en fonction de votre cas personnel.

LE PLUS SIMPLE : DONNER EN NUMÉRAIRE

Ce don souvent appelé « don Sarkozy » parce qu’il a été mis en place par l’actuel Président est exonéré d’im­pôts pour chaque parent de moins de 65 ans dans la limite de 31 865 € par enfant.
Il est réservé aux enfants majeurs. Deux parents peuvent donc donner en cumulé jusqu’à 63 730 €. Il est envi­sagé d’apporter certains aménage­ments à ce dispositif. Alors qu’il était à usage unique jusqu’à présent, il est envisagé d’en assurer la récurrence tous les 10 ans.
PROFITER AUSSI DE L’ABATTEMENT SUR LES DONATIONS

Toutes les donations quel que soit le bien donné (y compris immobilier) vont continuer à bénéficier d’un abattement qui s’élève à 159 325 € par parent (loi de finance 2011) et par enfant.
Cet abattement dont on pouvait profiter tous les six ans ne devrait se renouveler désormais que tous les dix ans si le projet de loi est adopté mi -juillet prochain. Le don en numéraire dont nous avons parlé précédem­ment n’entame pas cet abattement.
Chaque parent peut donc donner, en totale exonération d’impôt, jusqu’à 159 325 € + 31 865 € soit 191 190 € par enfant. Ainsi, l’aide cumulée du père et de la mère peut atteindre jusqu’à 382 380 € totalement exonérée d’im­pôt… ce qui est très significatif.
Les perspectives de modification an­noncées qui viseraient à allonger le délai de 6 ans à 10 ans pour profiter des abattements incitent certains parents à faire actuellement des do­nations afin de « prendre date » mais le délai de 10 ans reste raisonnable.
C’est au-delà de ces abattements que la loi va sans doute réduire cet été les avantages accordés en fonc­tion de l’âge du donataire.
Les donations bénéficient actuelle­ment en effet d’une réduction de 50% des droits à acquitter en pleine propriété (35% en nue-propriété) si le donateur à moins de 70 ans et 30% (10% en nue-propriété) s’il a moins de 80 ans. Cette réduction sera très probablement supprimée.
PRETER A SES ENFANTS
Les parents peuvent parfaitement prêter à leurs enfants pour compléter leur apport personnel.
Ce « prêt familial » doit respecter cer­taines régies. Il doit notamment faire l’objet d’une déclaration à l’adminis­tration fiscale dès lors qu’il est supé­rieur à 760 € (imprimé 2062 disponible sur le site impots.gouv.fr).
Si vous prévoyez des intérêts, ils de­vront être déclarés dans vos revenus. Votre notaire pourra vous conseiller et rédiger un contrat de prêt.
Le « prêt familial » est en effet une solution intéressante mais qui doit être gérée.
S’il n’est pas remboursé il pourra être considéré comme une donation et bénéficiera donc, au-delà des 6 ans (bientôt 10), de l’abattement forfaitaire de 159 325 € (actuellement) à condition bien sûr d’être déclaré officiellement en donation le moment venu.

LES PRINCIPES D’ÉGALITÉ

S’il y a plusieurs enfants, ils ont voca­tion à hériter de manière égalitaire même s’il est possible de procéder à des donations au profit de chacun des enfants à des époques diffé­rentes.
Les donations peuvent porter sur des biens de nature différente à condi­tion, bien sûr qu’ils aient été correc­tement estimés. C’est pourquoi le conseil de votre notaire vous sera précieux.