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Catégorie : Conseils

  • Les prix de l’immobilier vont baisser en 2012 et en 2013, selon les notaires

    Les prix de l’immobilier vont baisser en 2012 et en 2013, selon les notaires

    La baisse des prix observée depuis la fin 2011 devrait se poursuivre au moins jusqu’en 2013, selon les Notaires de France. Malgré ce retournement, les prix de l’ancien ont encore augmenté l’an dernier, mais pas de façon homogène.

    La hausse des prix de l’immobilier ancien est bel et bien enrayée, selon les notaires de France. Les prix avaient déjà commencé à baisser au dernier trimestre 2011, mais le recul restait très timide en région parisienne (lire « Les Echos » du 30 mars) et pour l’ensemble de la France – où les prix des appartements avaient baissé de seulement – 0,4 % et celui des maisons de – 1,3 %. Mais la tendance semble désormais bien installée, les notaires anticipant la poursuite de la baisse des prix en 2012, mais aussi en 2013.

    Le décrochage n’est cependant pas aussi brutal qu’en 2008 -2009, où l’on avait observé, en quelques semaines, des baisses selon les zones de – 10 %, voire – 20 % Dans la capitale et sur la base des promesses de vente signées en début d’année (elles apparaîtront progressivement dans les indices de prix des notaires), la baisse continue gentiment, sans effondrement, avec – 3,2 % sur les six derniers mois à fin mai 2012, ce qui est en ligne avec notre prévision annuelle, à savoir entre – 5 % et – 10 % . En province, toujours sur les mêmes bases, le recul serait de 3 % sur les six derniers mois à fin mai.

    Sur l’ensemble de l’année, le marché devrait rester très contrasté. Nous devrions terminer 2012 aux environs de – 5 % à Paris, dans les villes dynamiques de province et dans les zones côtières du littoral. Ailleurs, la baisse pourrait être plus proche de – 10 %. Mais, ces prévisions pourraient être bousculées, en cas de crise sévère accompagnée d’une montée des taux, les prix pourraient alors baisser de 10 % à 20 % en France.

    Prix encore haussiers en 2011

    Quant au bilan de l’année 2011, malgré le ralentissement de fin d’année, les prix sont restés orientés à la hausse -+ 6,5 % pour les appartements et + 2,1 % pour les maisons. Ces chiffres cachent comme toujours d’importantes disparités. Outre la région parisienne, les grandes métropoles régionales, dynamiques sur le plan économique, ont à nouveau tiré leur épingle du jeu, avec des hausses parfois sensibles comme à Bordeaux, à Lyon ou à Nantes. Seul Saint-Etienne fait grise mise avec des prix stables pour les appartements et en recul de 3 % pour les maisons.

    Mais, la hausse n’est pas homogène. Pour les appartements, elle reste toujours tirée par les prix en région parisienne. Ainsi, si l’on exclut l’Ile-de-France, l’augmentation n’est plus que de 2,7 % en 2011. La région parisienne a tiré les tarifs vers le haut (+10,6 % au quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010).

    Dans le détail, la hausse du prix des appartements anciens se concentre sur les plus grandes agglomérations. Paris enregistre la plus forte hausse (+14,7 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010). Sur la même période, Lyon et Bordeaux (+9 % environ), d’une part, Nantes et Lille (+8 %), d’autre part, sont encore assez dynamiques. En comparaison à ces pôles d’attraction, Saint-Etienne fait figure de lanterne rouge (prix stables pour les appartements). A Reims et Grenoble, par exemple, les prix restent dans le vert, mais plus faiblement (+ 3 % entre le quatrième trimestre 2011 et le quatrième trimestre 2010).

    Le prix des appartements anciens (source : Notaires de France)

    Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
    Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
    France
    +6,5 %
    -0,4 %
    Ile-de-France
    +10,6 %
    -0,4 %
    Province
    +2,7 %
    -0,4 %

    Le marché des maisons s’est comporté de la même manière : les prix ont monté de 2,1 % sur un an (quatrième trimestre 2011 par rapport quatrième trimestre 2010), mais seulement de 1,3 % si l’on retire l’Ile-de-France, qui, elle a progressé de + 5,7 % sur la même période. Comme pour les appartements, les grandes métropoles de province tirent leur épingle du jeu. Rennes (+9,4 % en 2011), Bordeaux et Nantes (+8,7 % toutes les deux) forment le trio de tête.

    Le prix des maisons anciennes (source : Notaires de France)

    Variation sur un an (quatrième trimestre 2011 comparé au quatrième trimestre 2010)
    Variation sur trois mois (quatrième trimestre 2011 comparé en troisième trimestre 2011)
    France
    +2,1 %
    -1,3 %
    Ile-de-France
    +5,7 %
    -1 %
    Province
    +1,3 %
    -1,4 %

    Effondrement du nombre de transactions attendu en 2012

    Dans l’ancien, le nombre de transactions immobilières a beau se replier en Ile-de-France (-8 % entre 2011 et 2010), il bondit de 14 % en Province. Au total, 858.200 logements ont changé de mains en 2011. Le record absolu du nombre de transactions, 837.000 mi-2006 est ainsi battu, indiquent les notaires. Trois raisons sont avancées pour expliquer ce dynamisme : l’entrée en vigueur du nouveau régime des plus-values sur les résidences secondaires (depuis le 1erfévrier dernier) a pu encourager les vendeurs à faire affaire plus rapidement. Les acquéreurs ont pour leur part été stimulés par des taux de prêts immobiliers relativement bons marchés, ou encore (pour les primo-accédants) la fin du Prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien. Les notaires ne s’attendent pas à revoir une telle performance cette année. Selon eux, l’année 2012 sera caractérisée par un retrait substantiel des volumes, tant dans le neuf que dans l’ancien, toutes régions confondues.

  • Comment réussir sa vente immobilière

    Comment réussir sa vente immobilière

    Dans un marché où les acheteurs ont de plus en plus la main, mieux vaut bien préparer sa vente pour la boucler dans de bonnes conditions.
    Vendre vite et cher, tel est le rêve de tout propriétaire. Mais cette situation ne se décrète pas. Tout va dépendre de nombreux paramètres tels que l’état du marché immobilier au moment de la cession, du degré d’urgence pour boucler la transaction, du prix de présentation et de la présence ou non d’acheteurs. Tout cela ne doit pas vous empêcher de préparer la vente en amont, histoire de mettre les atouts de votre côté.

    Se donner un délai réaliste

    Avant d’enclencher la vente, mieux vaut se donner un laps de temps raisonnable pour parvenir à ses fins. Même si vous trouvez un acheteur en quelques jours, sachez qu’aucune transaction se boucle rarement en moins de deux mois. Un transfert de propriété nécessite un certain nombre d’étapes financières, administratives et juridiques incontournables. La mise en vente peut être plus longue, notamment dans un marché en berne, peu actif, avec trop d’offres. Si les prix baissent, le temps joue contre vous. Dès le départ et après analyse du marché local, donnez-vous un délai raisonnable pour mener à bien votre opération.

    Demander des estimations

    Pour afficher un prix en phase avec le marché, mieux vaut faire réaliser deux ou trois estimations objectives par des agents immobiliers. Compte tenu des spécificités du bien et des transactions enregistrées dans le quartier pour des biens analogues, ces professionnels seront en mesure de donner une fourchette indicative et réaliste du prix de vente. Si elles diffèrent, n’hésitez à faire une moyenne. Mieux vaut ne pas être trop optimiste et gourmand dans un marché qui ralentit. Afficher un prix juste constitue un atout pour attirer les acheteurs, générer des propositions et boucler la vente rapidement.

    Se renseigner sur la fiscalité

    Le bien à vendre n’est pas votre résidence principale, mais une maison de vacances, un investissement locatif ou hérité d’une succession. Sachez que depuis le 1er février dernier la taxe sur la plus-value immobilière s’est alourdie. Renseignez-vous sur le montant de cette ponction obligatoire, payable le jour de la signature de l’acte authentique. Pour mémoire, l’exonération n’est possible qu’à partir de 30 ans de détention contre 15 ans précédemment. Pour des achats récents, la taxe est tellement élevée qu’elle peut vous dissuader de vendre (Cf. sous pap). Dans d’autres cas, le cap des 30 ans étant proche il peut etre préférable de patienter quelques années pour être exonéré(e) de cette taxe.

    Evaluez la taxe sur la plus-value immobilière

    Faites chiffrer par un notaire, le montant estimatif de la taxe sur la plus-value immobilière. Cette donnée permettra de savoir si cela vaut le coup de le céder maintenant ou de patienter. Exemple : vente en avril 2012 pour un montant de 300.000 € de votre résidence secondaire achetée 100 000 euros. La taxe sur la plus-value à payer sera la suivante. Cas n°1 : 56.354 € si le bien a été acheté en 2005 (soit 7 ans de détention). Cas n°2 : 44.996 € si le bien a été acheté en 1995 (soit 17 ans de détention).Cas n°3 : 18.460 € si le bien a été acheté en 1985 (soit 27 ans de détention).Dans le premier cas, cette taxe est élevée voire dissuasive puisqu’elle représente près de 19 % du prix vente. Dans le cas extrême (n°3), mieux vaut, si possible, patienter 3 ans de plus pour échapper à l’impôt.

    Préparer les diagnostics

    Pas la peine d’attendre la mise sur le marché et les premières visites pour réaliser (ou actualiser) les diagnostics immobiliers obligatoires. Certains contrôles (ceux concernant la présence de plomb, d’amiante, de termite) permettront de savoir si votre habitation ne comporte aucun risque sanitaire ou sécuritaire pour les occupants. Si ce n’était pas le cas, il faudra réaliser des travaux. Faute de quoi, le bien sera invendable ou subira une forte décote pour trouver preneur.

    Déterminez le « juste prix »

    Vous souhaitez traiter entre particuliers, faire appel à un agent immobilier ou encore mener les deux de front. Rien ne vous en empêche. Toutes les combinaisons sont possibles. Néanmoins, les offres concernant votre bien (annonces en vitrine, dans les journaux, sur les sites internet) doivent s’afficher à un seul et même prix. Des valeurs différentes proposées ici et là risquent de déprécier le bien aux yeux des acheteurs et donner une image fantaisiste du prix que vous en voulez. C’est la porte ouvert à des offres fantaisistes.

    Accepter la négociation

    Difficile d’accepter dès la première offre. Mais prenez le temps d’analyser chaque proposition. Certains vendeurs se sont mordus les doigts d’avoir dit non à un acheteur et de ne plus avoir reçu de propositions pendant de longues semaines.

  • Immobilier : trois solutions pour acheter hors des sentiers battus

    Immobilier : trois solutions pour acheter hors des sentiers battus

    Les ventes immobilières des notaires, de l’Etat et des investisseurs institutionnels sont des filières auxquelles on ne pense pas spontanément. Pourtant, ces offres permettent d’élargir votre champ de prospection.

    Pour trouver la perle rare autant surveiller tous les réseaux et les circuits de commercialisation. Même s’ils participent à la grande majorité des transactions, les particuliers et les agents immobiliers ne sont pas les seuls à proposer des biens à vendre. N’oubliez pas l’offre immobilière des notaires, de l’Etat et des investisseurs institutionnels qui cèdent régulièrement des actifs. Gros plans sur ces trois filières.

    1/ Les ventes des notaires

    On a tendance à les cantonner à leur rôle d’officier ministériel en charge de la rédaction de l’acte authentique. Pourtant, de plus en plus d’études disposent d’un département immobilier où se réalisent des ventes de gré à gré. L’offre est souvent composée de biens issus des dossiers de succession que nous traitons. Les familles nous demandent souvent de céder le bien du défunt. Mais pas seulement! En secteur rural et faute d’agences immobilières à proximité, le notaire peut s’occuper de la vente de terrains, de fermes ou de biens atypiques. Organisée en réseau, cette profession dispose de sites Internet et de journaux d’annonces qui diffusent les biens en catalogue. Pour son service de négociation, le notaire facture 5 % du prix du bien pour un bien inférieur ou égal à 45.735 euros, puis 3 % au-delà.

    2/ Les ventes aux enchères

    -Les ventes des notaires : Réalisée à la bougie, elles se tiennent régulièrement dans les chambres notariales départementales. Préalablement, le notaire s’est chargé de programmer des journées de visites, avec à disposition des acheteurs potentiels l’accès aux documents utiles (diagnostic, règlement de copropriété). Pour être autorisé à porter les enchères le jour de la vente, il faut s’inscrire juste avant et déposer un chèque de consignation équivalent à 20 % de la mise à prix du bien convoité. L’an passé près de 1 000 ventes de ce type ont été réalisées. Depuis quelques mois, les ventes aux enchères sur Internet décollent, près de 1.000 ventes devraient être enregistrées. C’est normal, il faut bien s’adapter aux moyens de communication actuels.

    Où obtenir des renseignements ?

    Les ventes des notaires : www.immobilier.notaires.fr ; www.immonot.com; www.encheres-paris.com

    Les ventes de l’Etat : www.ventes-domaniales.fr; www.encheres-publiques.com

    Les ventes judiciaires : www.licitor.com

    Les ventes à la découpe : www.locare.fr; www.advalorem.com; www.gecina.fr; www.feau-immobilier.fr; www.foncia-valorisation.fr

    -Les ventes de l’Etat : l’offre proposée est souvent hétéroclite. Il s’agit de biens dont les pouvoirs publics n’ont plus l’usage comme d’anciens locaux ou bâtiments administratifs, un phare, une maison forestière ou encore des terrains. Les rares habitations proposées proviennent de successions vacantes. Les ventes se déroulent généralement dans les préfectures de départements ou dans les hôtels des impôts. Les frais avoisinent 5 % du prix de vente.

    -Les ventes judiciaires : elles concernent les ventes forcées de biens immobiliers à la suite de divorces avec contentieux, d’une saisie ou d’une mise en liquidation judiciaire. Ces « ventes à la barre » se déroulent dans les tribunaux de grande instance avec la présence obligatoire d’un avocat. Il est le seul habilité à porter les enchères et dispose d’un mandat de l’acheteur potentiel limitant la somme à engager. Les frais liés à cette vente (frais de justice, avocat) évoluent entre 3.000 et 4.500 euros.

    3/ Les ventes par lot

    C’est la grande spécialité des investisseurs institutionnels (foncières, fonds, assurances, mutuelles, etc.) qui cèdent par vague leurs immeubles locatifs. Dans ces ventes dites de lot par lot, on trouve des adresses de prestige dans de beaux quartiers comme des résidences plus standard comprenant des appartements vides et occupés (soit avec le locataire en place).

  • les prix de l’immobilier en baisse de 5 à 10 % en 2012

    les prix de l’immobilier en baisse de 5 à 10 % en 2012

    L’intérêt des acquéreurs pour l’immobilier reste entier.

    Les prix de l’immobilier pourraient se replier de 5 à 10 % en 2012, Tout en soulignant que la baisse serait loin d’être homogène. Pour Paris, on peut s’attendre à une baisse très légère, entre 0 et 5 % dans l’année. Puis pour de grandes villes de province comme Lille ou Bordeaux une baisse de l’ordre de 5 %. Sur des marchés moins tendus, les prix pourraient chuter entre 5 et 10 %.

    Volumes en baisse

    En parallèle, le nombre de vente pourrait lui aussi marquer le pas. Une baisse de 15 %, voire 20 % par rapport à 2011 est envisageable. Ce recul est déjà visible. Les agences ont signé en janvier 20 % de compromis de vente de moins qu’en janvier 2011. En février, le recul est de 13 %.
    Si ces chiffres témoignent bien d’un ralentissement du marché immobilier, ils n’annoncent pas non plus un effondrement des prix. Nous ne verrons pas de bulle immobilière éclater, car il n’y a pas de bulle, Le marché reste soutenu par une demande très forte : le nombre de foyers continue à progresser, alors que le nombre de logements disponibles est lui assez faible.

    Acquéreurs motivés mais prudents

    Signe que l’intérêt des acheteurs pour l’immobilier reste entier, le nombre de demandes de crédit est resté stable sur un an (février 2012 comparé à février 2011). Mais les dossiers présentés sont assez peu avancés. Le nombre de demandes de crédit pour un achat en cours de finalisation (pour lequel un compromis de vente a déjà été signé) recule très fortement:
    -19,3 % en janvier (par rapport à janvier 2011) et encore -17,8 % en février.
    En ce début d’année, les candidats à l’acquisition hésitent à se jeter à l’eau, ou ne le font qu’avec un maximum de sécurité. Ils se montrent légèrement plus prudents qu’en 2011, empruntant un peu moins et sur une durée un peu plus courte.

    Des emprunteurs plus prudents

    Janvier – Février 2011
    Janvier – Février 2012
    Montant de l’emprunt
    175 051 €
    167 350 €
    Montant de l’apport
    62 840 €
    66 346 €
    Durée de l’emprunt
    19.1 ans
    19 ans
    Revenus de l’emprunteur
    3 082 €
    3 141 €

    Pouvoir d’achat

    La baisse attendue des prix devrait aider les acquéreurs hésitants à franchir le pas. Une baisse de 5 % des prix de l’immobilier permettraient au moins aux acquéreurs de maintenir leur pouvoir d’achat, même dans l’hypothèse d’une hausse du coût du crédit immobilier de 0,30 point. De même, une baisse de 10 % des prix permettrait de supporter sans difficulté à une éventuelle hausse du crédit bancaire 0,50 point en cours d’année.

  • Immobilier Scellier : quel label énergétique pour obtenir la réduction d’impots

    Immobilier Scellier : quel label énergétique pour obtenir la réduction d’impots

    Pour donner droit à la réduction d’impôt Scellier, les logements doivent répondre à des normes énergétiques bien précises, selon le décret du 5 mars.

    Depuis le 1er janvier 2012, pour qu’un particulier profite de la réduction d’impôt de 13% liée au dispositif Scellier, il doit absolument investir dans des logements BBC (bâtiment basse consommation). Le décret du 5 mars 2012 fixe le niveau de performance énergétique globale à respecter pour bénéficier de ce régime fiscal ainsi que les plafonds de prix de revient par m² de surface habitable pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

    Désormais pour avoir droit à la réduction d’impôt Scellier, il convient d’investir dans des logements neufs assortis du label « BBC 2005 ». Ou s’il l’on préfère jouer la carte de la réhabilitation de biens anciens, il est indispensable de se porter acquéreur de logements existants dotés du label « BBC rénovation » ou du label « HPE rénovation » ou encore, respectant au moins deux exigences de performance énergétique sur quatre équipements ou matériaux.

    Le cas des logements rénovés

    S’agissant des logements existants, l’arrêté du 5 mars 2012 stipule que les exigences de performance énergétique doivent porter sur les aspects suivants : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire. Toujours selon cet arrêté, l’investisseur doit présenter des justifications à l’administration fiscale pour avoir droit à sa réduction d’impôt. Plus précisément, il doit fournir les factures -autres que les acomptes-des entreprises ayant réalisées des travaux, comportant notamment le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, les caractéristiques et les critères de performance des équipements. A quoi doit s’ajouter une attestation établie par un technicien de la construction qualifié, indépendant et couvert par une assurance pour cette activité. Sans oublier un certificat mentionnant l’attribution du label délivré par un organisme de certification. En réalité l’investissement dans des logements rénovés ne représente qu’une infime partie des placements Scellier.

  • Transmettre sans droits de succession grâce à la SCI familiale

    Transmettre sans droits de succession grâce à la SCI familiale

    En contrepartie de l’allègement de l’ISF, le législateur a considérablement augmenté le coût de la transmission familiale. Depuis le 31 juillet, les réductions fiscales pour donation sont supprimées, le délai de renouvellement des abattements légaux est porté de six à dix ans et les stratégies d’optimisation par l’assurance-vie sont limitées. Dans ce contexte, la SCI familiale devient un des seuls moyens de transmettre à bon compte un patrimoine à ses enfants, d’autant que la Cour de cassation a validé ce type d’organisation dans un précieux arrêt du 10 février 2009.

    Le cas était le suivant : une mère avait constitué une SCI avec ses 3 enfants. Le capital était divisé en 1.200 parts : 1 part par enfant ; les 1.197 restantes revenant à la mère. Cette dernière leur avait fait donation de la totalité de ses parts en en conservant l’usufruit. Elle avait ainsi droit aux revenus des parts données et conservait le droit de vote pour les décisions relatives à l’affectation des résultats. Pendant cinq ans, l’assemblée générale a systématiquement mis le résultat en réserve et n’a donc procédé à aucune distribution. L’administration fiscale a considéré que cela était revenu, pour la mère, à donner indirectement à ses enfants les résultats non distribués. Le fisc notifia alors un redressement aux enfants, qui saisirent la justice. La Cour de cassation leur a finalement donné raison : elle considère qu’avant l’attribution des dividendes, l’usufruitier des parts sociales n’a aucun droit sur les bénéfices. En votant l’affectation de ces bénéfices en réserve, il ne consent aucune donation à ses enfants nus-propriétaires.

    Une piste à explorer

    Cette décision peut recevoir des applications très intéressantes. Des parents propriétaires d’un bien immobilier de rapport peuvent l’apporter en société, faire donation de la nue-propriété des parts en se réservant l’usufruit et capitaliser les revenus dans la société. A leur décès, les enfants bénéficieront de ces réserves sans avoir à payer de droits de succession. Plus efficace encore, les parents constituent une SCI pour acheter un bien immobilier au moyen d’un emprunt. Au départ, la SCI vaut uniquement le montant de l’apport personnel. La donation de la nue-propriété des parts est effectuée sur une base très faible. Par la suite, les associés votent la mise en réserve des bénéfices pour permettre le remboursement de l’emprunt. A la fin de l’emprunt, les enfants sont propriétaires d’un bien immobilier entièrement financé sans avoir payé de droits.

    Respecter les règles

    Dans la pratique, cet effet de levier contrarie souvent l’administration fiscale. Il convient donc de respecter scrupuleusement les critères posés par la Cour de cassation. Les assemblées doivent être tenues annuellement et consignées dans le registre officiel des délibérations. Le résultat doit être affecté en réserve. L’affectation du résultat au compte courant d’associé des usufruitiers empêcherait toute transmission au profit des enfants, ce compte courant devant être déclaré à la succession des parents. Lorsque le patrimoine de la SCI est constitué d’un immeuble loué à l’entreprise des parents, la mise en réserve systématique du résultat permet également de diminuer la base taxable à l’ISF.

    Compte tenu du déficit des finances publiques, il est certain que l’imposition des successions va encore augmenter dans les prochaines années. Pour transmettre son patrimoine aux générations suivantes sans ponction excessive, il faut désormais utiliser toutes les possibilités du droit. Maintenant qu’elle a reçu l’aval de la Cour de cassation, la transmission par le biais d’une SCI familiale constitue un moyen sûr et efficace. Les plus prévoyants envisageront même d’associer enfants et petits-enfants dans la société.

  • Changements de la fiscalité du patrimoine

    Changements de la fiscalité du patrimoine

    Le barème de l’impôt sur le revenu
    Dans le texte adopté par les députés, le barème de l’impôt sur le revenu est revalorisé de 2,1 %. Mais suite à l’annonce du premier ministre lors de la présentation de son deuxième plan de rigueur, ce barème sera gelé. Aussi le projet de loi de finances rectificative prévoit le maintien du barème actuel, comme l’illustre le tableau ci-après. De leur côté, les Sénateurs ont créé une nouvelle tranche d’imposition qui s’établit à 45 % pour la fraction supérieure à 100.000 euros.

    Barème probable de l’impôt sur le revenu en 2012
    tranches de revenus en euros
    taux proposé en %
    jusqu’à 5.963 euros
    0
    de 5.963 euros à 11.896 euros
    5,5
    de 11.896 à 26.420 euros
    14
    de 26.420 à 70.830 euros
    30
    plus de 70.830 euros
    41

    La taxe exceptionnelle sur les hauts revenus

    Selon le texte adopté par les députés, la contribution serait égale à 3 % de la fraction du revenu fiscal de référence supérieure ou égal à 250.000 euros, mais ne dépassant pas 500.000 euros pour les célibataires, veufs, séparés ou divorcés. Elle atteindra également 3 % pour la fraction de revenu fiscal de référence supérieure ou égale à 500.000 euros, mais inférieure à 1 million d’euros pour un couple soumis à imposition commune. Cette contribution grimpe à 4% lorsque le revenu fiscal de référence d’un célibataire est supérieur ou égale à 500.000 euros et celui d’un couple 1.000.000 d’euros. Les sénateurs ont voté le dispositif tel quel.

    Les plus-values immobilières

    En vertu de l’article 3 bis du projet de loi de finances pour 2012 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale, les propriétaires de résidence secondaire ou d’un logement locatif, non propriétaires de leur résidence principale pourront (en cas de cession) être exonérés de plus-value immobilière dès lors que les vendeurs respectent les conditions suivantes : il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ; ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant et remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’achat ou la construction de sa résidence principale. Tour de vis au Sénat, qui vient d’adopter un amendement plafonnant l’exonération de la plus-value à 300.000 euros. Au-delà de ce seuil, la règle générale de taxation des plus-values immobilières, qui prévoit une imposition dégressive sur trente ans, s’appliquerait.

    Niches fiscales : rabot de 10 à 15 %

    Déjà rabotés de 10 %, les avantages fiscaux supportent un nouveau coup de rabot, ce qui fait diminuer leur taux de 15 %. Ce tour de vis touche les investissements qui seront réalisés en 2012 et viendront alléger l’impôt sur le revenu que les contribuables régleront en 2013 au titre des revenus encaissés l’an prochain voir le tableau sur les taux probables de niches fiscales.

    Suppression du Scellier et du Censi Bouvard fin 2012

    Les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif dans la résidence principale (Scellier) et les résidences de tourisme (Censi Bouvard) sont appelés à disparaître. Toutefois un régime transitoire est mis en place par les députés afin de faciliter la poursuite des programmes immobiliers en cours, ce qui permet au Scellier de jouer les prolongations pendant quelques semaines.

    La déduction des intérêts d’emprunt réduite

    Le Sénat divise par deux, dès l’imposition des revenus de 2011 acquittée en 2012, le plafond des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt lié aux intérêts d’emprunt de la résidence principale.

    L’abattement sur les dividendes

    Les sénateurs ont décidé de réduire l’abattement sur les dividendes : il passerait de 40 à 20 %. Par conséquent, si un actionnaire perçoit 1.000 de dividendes, il serait imposé dès l’an prochain sur 800 au lieu de 600 jusqu’à maintenant.

    Droit de partage

    Appelé à grimper à 2,5 % dès le 1er janvier 2012, les sénateurs ont décidé de le laisser inchangé à 1,1 %. Ce serait une bonne nouvelle pour les particuliers souhaitant sortir de l’indivision suite à une succession ou réaliser une liquidation de régime matrimonial, suite à un divorce.

    Taux de prélèvement forfaitaire libératoire majoré

    Le taux de prélèvement forfaitaire libératoire devrait passer de 19 % à 24 % dans la loi de finances rectificative pour 2011. Compte tenu du passage des prélèvements sociaux de 13,5 %, les ponctions devraient se chiffrer l’an prochain à 37,5 % contre 32,5 % cette année.

    ISF : suppression immédiate du bouclier fiscal

    Pendant l’examen du projet de loi de finances pour 2012, les députés ne se sont pas penchés sur le bouclier fiscal. En revanche, les sénateurs ont décidé de le supprimer dès maintenant.
    Si la suppression immédiate du bouclier fiscal est maintenue dans la loi de finances 2012 votée par le Parlement, les bénéficiaires de ce dispositif ne pourraient donc plus demander l’an prochain, l’auto liquidation de leur bouclier fiscal sur les revenus encaissés en 2010

    Impôt sur les successions très alourdi

    Coup de semonce sur les donations et les successions. Le Sénat part à l’offensive en adoptant la suppression des dispositions de la loi TEPA adoptée en août 2007 et réforme emblématique de l’ère Sarkozy. Ainsi l’abattement pour les successions en ligne directe tomberait de 159.325 euros à 50.000 euros. Maigre consolation émanant des sénateurs : à coté de l’abattement de 50.000 euros accordé par un parent à un enfant, un abattement global de 50.000 euros par succession serait mis en place. Résultat en présence de cinq héritiers, chacun aurait droit à un abattement de 10.000 euros. Alors que la succession moyenne tourne autour de 150.000 euros par héritier, cette mesure risque -si elle s’appliquait- d’être très impopulaire. Surtout elle arrive après le durcissement des règles fiscales intervenu cet été : allongement du rappel qui passe de six à dix ans et, suppression de la réduction de droits pour les donations.

    Que retenir ?

    Qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, de l’ISF et des droits de succession, les jeux ne sont pas totalement faits pour les amendements adoptés par le Sénat. Il faudra en effet patienter jusqu’à l’examen de ce texte par la commission mixte paritaire prévu le mi-décembre 2011. La Commission mixte paritaire sera certainement appelée à trancher, et si elle n’y parvient pas, le dernier mot reviendra à l’Assemblée nationale. Reste que ces amendements adoptés par le Sénat, qui vient de changer de majorité politique, laissent présager la politique fiscale que nous réserverait un gouvernement de gauche.

    – TAUX ZÉRO
    – FRAIS DE NOTAIRE
    – CAPACITÉ D’ACHAT
    – CRÉDIT LOGEMENT
    08/02/2017 13h43
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    26/01/2017 09h50
    Capacité d’emprunt
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  • Fin du Scellier et du PTZ dans l’ancien

    Fin du Scellier et du PTZ dans l’ancien

    Suppression du PTZ + dans l’ancien et fin anticipée du dispositif Scellier constituent les deux dispositions immobilières du dernier plan de rgueur, présenté ce lundi. Explications.
    Après la réforme de la taxation des plus-values immobilières, deux mauvaises nouvelles touchent les acheteurs immobiliers. Le plan d’austérité que vient de présenter François Fillon, les concerne, qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs dans le logement privé. Le point sur les deux mesures, qui devraient s’appliquer à compter de l’année prochaine.

    Suppression du PTZ+ dans l’ancien

    Ultra compétitif avec son taux à 0 %, le PTZ (prêt à taux zéro) est appelé à disparaître dans l’ancien. Par conséquent les primo accédants qui achètent généralement dans l’ancien, secteur plus abordable que le neuf, seront privés de ce coup de pouce non négligeable pour boucler leur plan de financement.

    En revanche, le PTZ devrait continuer à s’appliquer dans le secteur du neuf. Mais au niveau des grandes masses budgétaires, un tour de vis devrait être donné. En 2012, l’enveloppe consacrée au PTZ dans le neuf devrait se limiter à 800 millions d’euros contre 1,3 milliard d’euros initialement prévu en 2012.

    Prenons l’exemple d’un couple avec un enfant achète 200.000 euros un logement ancien. Comme le montant du PTZ + dépend également de sa consommation d’énergie, la simulation est établie sur la base d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) établi à E. Actuellement, ce couple a droit à un PTZ + de 20.000 euros, remboursable sur douze ans. Même si ce couple emprunte à un taux de 4,20 %, son financement lui revient finalement à seulement 3,80 % sur vingt ans, compte tenu du recours à ce prêt sans intérêt. Comme l’illustre le tableau ci-après, ce coût total du crédit ressort à 83.360 euros. Dès l’an prochain, en l’absence du PTZ +, son coût de crédit se chiffrera à 95.950 euros, ce qui correspond à une hausse de près de 10.000 euros. D’où une réduction non négligeable du pouvoir d’achat immobilier des primo-accédants.

    Achat de 200.000 € : un coût du crédit majoré de près de 10.000 euros.

    Avec PTZ+
    Sans PTZ +
    Taux d’intérêt sur 20 ans
    4,20 %
    4,20 %
    Montant du PTZ +
    20.000 €
    0
    Montant du prêt principal
    180.000 €
    200.000 €
    Mensualité
    1.110 € de prêt principal et 138,9 € de PTZ sur 12 ans
    1.233 €
    Coût total
    86.360 €
    95.950 €

    Revirement du gouvernement également en matière d’aide à l’investissement locatif. Finalement le régime Scellier revu et corrigé devrait se terminer au 31 décembre 2012, alors qu’il avait été prorogé jusqu’au 31 décembre 2015, il y a juste quelques semaines. Grâce aux successifs dispositifs d’aide à l’investissement locatif, 850.000 logements ont été mis sur le marché au cours des dix dernières années.

    Accession à la propriété remise en cause, suppression anticipée du PTZ, autant d’initiatives qui risquent de porter un coup de massue au secteur du logement et contribuent à l’instabilité fiscale française. De quoi déboussoler les particuliers.

  • Niches fiscales : nouveau coup de rabot

    Niches fiscales : nouveau coup de rabot

    Le projet de loi de finances 2012 prévoit un nouveau coup de rabot de 10 % sur les niches fiscales. Quels sont les dispositifs concernés ?

    Le projet de loi de finances pour 2012 comprend sans surprise un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales, après celui déjà appliqué en 2011. Ces treize réductions et crédits d’impôts devraient encore se voir amoindris pour l’imposition des revenus perçus en 2012.

    De combien les niches fiscales se voient-elles rabotées ?

    Après un premier « coup de rabot » de 10 % en 2011, les niches fiscales se voient une nouvelle fois touchées dans les mêmes proportions. Attention, un coup de rabot de 10 % sur une réduction de, par exemple, 25 %, ne signifie pas que la réduction tombe de 25 % à 15 %. Mais qu’elle diminue de 10 % de 25 % : dans notre exemple, elle diminuerait donc de 2,5 % et s’établirait à 22 % (arrondi inférieur).

    Toutes les niches sont-elles concernées ?

    Le projet du gouvernement vise treize dispositifs (voir tableau ci-dessous), soit les mêmes que le coup de rabot de 2011.

    Sur quelles dépenses ce nouveau coup de rabot s’applique-t-il ?

    Les nouveaux taux de réduction valent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2012 pour des frais engagés à compter du 1er janvier 2012.

    Le plafond global des niches fiscales va-t-il aussi diminuer ?

    Actuellement l’avantage fiscal tiré des niches fiscales est plafonné à 18.000 euros, plus 6 % du revenu. Il pourrait se voir abaisser au cours de la discussion du budget au Parlement. Pour la Ministre du Budget « (…) les ménages aisés sont déjà beaucoup mis à contribution. Mais si les parlementaires sont d’un avis contraire, nous en débattrons ».

    Quels sont les dispositifs concernés par le coup de rabot ?
    REDUCTION D’IMPOT
    Réduction d’impôt accordée au titre des investissements forestiers
    Investissement dans une PME (ou via un FIP ou un FCPI)
    Souscription au capital de d’une SOFICA (en cas de prorogation)
    Travaux de conservation ou de restauration d’objets mobiliers classés (monuments historiques)
    Dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti (réduction d’impôt « Malraux »)
    Souscriptions en numéraire au capital des SOFIPECHE (en cas de prorogation)
    Investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle (« LMNP »)
    Investissement immobilier locatif neuf (« réduction d’impôt Scellier »)
    Dépenses en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel
    Certains investissements réalisés outre-mer (y compris les créances reportées)
    Travaux dans l’immobilier de loisirs (tourisme)
    CREDIT D’IMPOT
    Equipements en faveur du développement durable et des économies d »énergie
    Contrats d’assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés

  • Les régimes matrimoniaux

    Les régimes matrimoniaux

    Les couples choisissent de plus en plus souvent le PACS pour officialiser leur union. En 2009, pour trois mariages célébrés, deux PACS sont conclus alors qu’en 2008, deux PACS avaient été conclus pour quatre mariages célébrés (source INSEE).

    Le mariage n’en reste pas moins, outre l’acte solennel qu’il représente, une union sur mesure permettant de protéger son conjoint et sa descendance en fonction de la situation personnelle et professionnelle du couple. Dans ce présent article, nous examinerons les principaux régimes matrimo­niaux pouvant être mis en place :

    LA COMMUNAUTÉ RÉDUITE AUX ACQUÊTS :

    Ce régime matrimonial concerne tous les époux qui l’ont adopté par contrat de mariage avant la réforme du 13 juillet 1965 et tous ceux qui, mariés depuis le î février 1966, n’ont pas établi de contrat de mariage : c’est le régime légal en France depuis le 1″ février 1966.

    Patrimoine du couple
    Biens propres Monsieur
    Biens communs
    Biens propres madame
    Actif
    Biens propres
    Biens communs
    Ce que le conjoint possédait avant le mariage, ce qu’il a reçu ensuite par héritage, legs ou donation (sauf si consenti avec stipulation d’entrée en communauté).
    Tous les autres biens acquis pen­dant le mariage, y compris ceux achetés grâce à des revenus issus de biens propres, les gains et sa­laires fruits de leur travail, les fruits et revenus des biens communs, les économies faites sur les fruits et revenus des biens propres.
    Passif
    – Dettes contractées par les époux pour l’entretien du ménage et l’édu­cation des enfants – Toutes les autres dettes nées pendant la communauté – Cautionnement et emprunt doivent être contractés avec le consente­ment du conjoint, sinon seuls les biens propres de l’époux contractant sont engagés.

    LA COMMUNAUTÉ UNIVERSELLE :

    II s’agit du régime matrimonial par lequel les époux mettent en commun l’intégralité de leurs biens présents et à venir, indépendamment de leur origine (acquisi­tion, succession, donation ou legs), de leur nature (meuble ou immeuble) ou des modalités de leur financement

    Patrimoine du couple
    Biens communs
    Actif
    Biens propres
    Biens communs
    Tous les biens expressément ex­clus de la communauté ainsi que les biens transmis par donation ou testament à l’un des conjoints, lorsque le donateur a stipulé qu’ils n’entreraient pas dans la commu­nauté.
    Tous les biens du couple sont communs
    Passif
    Toutes les dettes présentes et à venir des époux à l’exception du passif grevant les éventuels biens propres

    LA SÉPARATION DE BIENS :

    Ce régime matrimonial est très prisé des commerçants et des professions libérales. Il est également souvent adopté par des époux ayant des enfants d’un précédent mariage.

    Patrimoine de couple
    Biens propres Monsieur
    Biens propres Madame
    Actif
    – Pas de biens communs
    – Chaque conjoint dispose séparément de son patrimoine (biens acquis avant ou pendant le mariage)
    – Les biens éventuellement acquis ensemble sont détenus en indivision (les biens sur lesquels aucun époux ne peut justifier d’une propriété ex­clusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié)
    Passif
    – Principe d’indépendance des époux et protection de l’un contre les dettes de l’autre
    – En cas de faillite d’un des époux, les créanciers n’ont aucun droit sur le patrimoine de l’autre

    LA PARTICIPATION AUX ACQUETS :

    Ce régime matrimonial est hybride. Pendant la vie conjugale, il se vit comme un régime de séparation de biens et se liquide à la dissolution du lien matrimonial comme une communauté réduite aux acquêts mais en valeur seulement.

    A la dissolution du régime, l’époux qui ne travaille pas ou qui a gagné moins, donc a moins d’accroissement, bénéficiera d’une part de l’accrois­sement du patrimoine réalisé par l’activité de son conjoint.

    Exemple:

    – Patrimoine personnel de M. X 150 000 € (ce dernier ne tra­vail pas)
    – Patrimoine personnel de Mme Y : 1 000 000 €
    – Mariage sous le régime de la participation aux acquêts

    • Au décès de Mme Y

    – Patrimoine de M.X toujours à 150 000 €
    – Patrimoine de Mme Y estimé à 5 000,000 € soit un accroissement de 4 000 000 €

    • A la liquidation lors du décès de Mme Y

    – M. X deviendra propriétaire de la moitié de cet accroissement
    – Les 2 000 000 € seront retranchés de la succession de M™ DUPONT. Il s’agit d’une créance de participation

    Remarque :

    En séparation de biens « pure » M. X n’aurait pu bénéficier de cet enrichissement.

    Toutefois, sans un aménagement plus précis, la protection du conjoint peut être qu’imparfaitement assurée par ces régimes.
    Elle peut donc être améliorée grâce à des outils, tels que des avantages matrimoniaux (par exemple : régimes communautaires, la clause de préciput et régimes séparatistes, société d’acquêts), des libéralités (la donation au dernier vivant) et l’assurance vie. Ces techniques patrimoniales doivent cependant être bien en corrélation avec le régime matrimonial et le souhait du couple.