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  • Comment réussir sa vente immobilière

    Comment réussir sa vente immobilière

    Dans un marché où les acheteurs ont de plus en plus la main, mieux vaut bien préparer sa vente pour la boucler dans de bonnes conditions.
    Vendre vite et cher, tel est le rêve de tout propriétaire. Mais cette situation ne se décrète pas. Tout va dépendre de nombreux paramètres tels que l’état du marché immobilier au moment de la cession, du degré d’urgence pour boucler la transaction, du prix de présentation et de la présence ou non d’acheteurs. Tout cela ne doit pas vous empêcher de préparer la vente en amont, histoire de mettre les atouts de votre côté.

    Se donner un délai réaliste

    Avant d’enclencher la vente, mieux vaut se donner un laps de temps raisonnable pour parvenir à ses fins. Même si vous trouvez un acheteur en quelques jours, sachez qu’aucune transaction se boucle rarement en moins de deux mois. Un transfert de propriété nécessite un certain nombre d’étapes financières, administratives et juridiques incontournables. La mise en vente peut être plus longue, notamment dans un marché en berne, peu actif, avec trop d’offres. Si les prix baissent, le temps joue contre vous. Dès le départ et après analyse du marché local, donnez-vous un délai raisonnable pour mener à bien votre opération.

    Demander des estimations

    Pour afficher un prix en phase avec le marché, mieux vaut faire réaliser deux ou trois estimations objectives par des agents immobiliers. Compte tenu des spécificités du bien et des transactions enregistrées dans le quartier pour des biens analogues, ces professionnels seront en mesure de donner une fourchette indicative et réaliste du prix de vente. Si elles diffèrent, n’hésitez à faire une moyenne. Mieux vaut ne pas être trop optimiste et gourmand dans un marché qui ralentit. Afficher un prix juste constitue un atout pour attirer les acheteurs, générer des propositions et boucler la vente rapidement.

    Se renseigner sur la fiscalité

    Le bien à vendre n’est pas votre résidence principale, mais une maison de vacances, un investissement locatif ou hérité d’une succession. Sachez que depuis le 1er février dernier la taxe sur la plus-value immobilière s’est alourdie. Renseignez-vous sur le montant de cette ponction obligatoire, payable le jour de la signature de l’acte authentique. Pour mémoire, l’exonération n’est possible qu’à partir de 30 ans de détention contre 15 ans précédemment. Pour des achats récents, la taxe est tellement élevée qu’elle peut vous dissuader de vendre (Cf. sous pap). Dans d’autres cas, le cap des 30 ans étant proche il peut etre préférable de patienter quelques années pour être exonéré(e) de cette taxe.

    Evaluez la taxe sur la plus-value immobilière

    Faites chiffrer par un notaire, le montant estimatif de la taxe sur la plus-value immobilière. Cette donnée permettra de savoir si cela vaut le coup de le céder maintenant ou de patienter. Exemple : vente en avril 2012 pour un montant de 300.000 € de votre résidence secondaire achetée 100 000 euros. La taxe sur la plus-value à payer sera la suivante. Cas n°1 : 56.354 € si le bien a été acheté en 2005 (soit 7 ans de détention). Cas n°2 : 44.996 € si le bien a été acheté en 1995 (soit 17 ans de détention).Cas n°3 : 18.460 € si le bien a été acheté en 1985 (soit 27 ans de détention).Dans le premier cas, cette taxe est élevée voire dissuasive puisqu’elle représente près de 19 % du prix vente. Dans le cas extrême (n°3), mieux vaut, si possible, patienter 3 ans de plus pour échapper à l’impôt.

    Préparer les diagnostics

    Pas la peine d’attendre la mise sur le marché et les premières visites pour réaliser (ou actualiser) les diagnostics immobiliers obligatoires. Certains contrôles (ceux concernant la présence de plomb, d’amiante, de termite) permettront de savoir si votre habitation ne comporte aucun risque sanitaire ou sécuritaire pour les occupants. Si ce n’était pas le cas, il faudra réaliser des travaux. Faute de quoi, le bien sera invendable ou subira une forte décote pour trouver preneur.

    Déterminez le « juste prix »

    Vous souhaitez traiter entre particuliers, faire appel à un agent immobilier ou encore mener les deux de front. Rien ne vous en empêche. Toutes les combinaisons sont possibles. Néanmoins, les offres concernant votre bien (annonces en vitrine, dans les journaux, sur les sites internet) doivent s’afficher à un seul et même prix. Des valeurs différentes proposées ici et là risquent de déprécier le bien aux yeux des acheteurs et donner une image fantaisiste du prix que vous en voulez. C’est la porte ouvert à des offres fantaisistes.

    Accepter la négociation

    Difficile d’accepter dès la première offre. Mais prenez le temps d’analyser chaque proposition. Certains vendeurs se sont mordus les doigts d’avoir dit non à un acheteur et de ne plus avoir reçu de propositions pendant de longues semaines.

  • Immobilier : trois solutions pour acheter hors des sentiers battus

    Immobilier : trois solutions pour acheter hors des sentiers battus

    Les ventes immobilières des notaires, de l’Etat et des investisseurs institutionnels sont des filières auxquelles on ne pense pas spontanément. Pourtant, ces offres permettent d’élargir votre champ de prospection.

    Pour trouver la perle rare autant surveiller tous les réseaux et les circuits de commercialisation. Même s’ils participent à la grande majorité des transactions, les particuliers et les agents immobiliers ne sont pas les seuls à proposer des biens à vendre. N’oubliez pas l’offre immobilière des notaires, de l’Etat et des investisseurs institutionnels qui cèdent régulièrement des actifs. Gros plans sur ces trois filières.

    1/ Les ventes des notaires

    On a tendance à les cantonner à leur rôle d’officier ministériel en charge de la rédaction de l’acte authentique. Pourtant, de plus en plus d’études disposent d’un département immobilier où se réalisent des ventes de gré à gré. L’offre est souvent composée de biens issus des dossiers de succession que nous traitons. Les familles nous demandent souvent de céder le bien du défunt. Mais pas seulement! En secteur rural et faute d’agences immobilières à proximité, le notaire peut s’occuper de la vente de terrains, de fermes ou de biens atypiques. Organisée en réseau, cette profession dispose de sites Internet et de journaux d’annonces qui diffusent les biens en catalogue. Pour son service de négociation, le notaire facture 5 % du prix du bien pour un bien inférieur ou égal à 45.735 euros, puis 3 % au-delà.

    2/ Les ventes aux enchères

    -Les ventes des notaires : Réalisée à la bougie, elles se tiennent régulièrement dans les chambres notariales départementales. Préalablement, le notaire s’est chargé de programmer des journées de visites, avec à disposition des acheteurs potentiels l’accès aux documents utiles (diagnostic, règlement de copropriété). Pour être autorisé à porter les enchères le jour de la vente, il faut s’inscrire juste avant et déposer un chèque de consignation équivalent à 20 % de la mise à prix du bien convoité. L’an passé près de 1 000 ventes de ce type ont été réalisées. Depuis quelques mois, les ventes aux enchères sur Internet décollent, près de 1.000 ventes devraient être enregistrées. C’est normal, il faut bien s’adapter aux moyens de communication actuels.

    Où obtenir des renseignements ?

    Les ventes des notaires : www.immobilier.notaires.fr ; www.immonot.com; www.encheres-paris.com

    Les ventes de l’Etat : www.ventes-domaniales.fr; www.encheres-publiques.com

    Les ventes judiciaires : www.licitor.com

    Les ventes à la découpe : www.locare.fr; www.advalorem.com; www.gecina.fr; www.feau-immobilier.fr; www.foncia-valorisation.fr

    -Les ventes de l’Etat : l’offre proposée est souvent hétéroclite. Il s’agit de biens dont les pouvoirs publics n’ont plus l’usage comme d’anciens locaux ou bâtiments administratifs, un phare, une maison forestière ou encore des terrains. Les rares habitations proposées proviennent de successions vacantes. Les ventes se déroulent généralement dans les préfectures de départements ou dans les hôtels des impôts. Les frais avoisinent 5 % du prix de vente.

    -Les ventes judiciaires : elles concernent les ventes forcées de biens immobiliers à la suite de divorces avec contentieux, d’une saisie ou d’une mise en liquidation judiciaire. Ces « ventes à la barre » se déroulent dans les tribunaux de grande instance avec la présence obligatoire d’un avocat. Il est le seul habilité à porter les enchères et dispose d’un mandat de l’acheteur potentiel limitant la somme à engager. Les frais liés à cette vente (frais de justice, avocat) évoluent entre 3.000 et 4.500 euros.

    3/ Les ventes par lot

    C’est la grande spécialité des investisseurs institutionnels (foncières, fonds, assurances, mutuelles, etc.) qui cèdent par vague leurs immeubles locatifs. Dans ces ventes dites de lot par lot, on trouve des adresses de prestige dans de beaux quartiers comme des résidences plus standard comprenant des appartements vides et occupés (soit avec le locataire en place).

  • les prix de l’immobilier en baisse de 5 à 10 % en 2012

    les prix de l’immobilier en baisse de 5 à 10 % en 2012

    L’intérêt des acquéreurs pour l’immobilier reste entier.

    Les prix de l’immobilier pourraient se replier de 5 à 10 % en 2012, Tout en soulignant que la baisse serait loin d’être homogène. Pour Paris, on peut s’attendre à une baisse très légère, entre 0 et 5 % dans l’année. Puis pour de grandes villes de province comme Lille ou Bordeaux une baisse de l’ordre de 5 %. Sur des marchés moins tendus, les prix pourraient chuter entre 5 et 10 %.

    Volumes en baisse

    En parallèle, le nombre de vente pourrait lui aussi marquer le pas. Une baisse de 15 %, voire 20 % par rapport à 2011 est envisageable. Ce recul est déjà visible. Les agences ont signé en janvier 20 % de compromis de vente de moins qu’en janvier 2011. En février, le recul est de 13 %.
    Si ces chiffres témoignent bien d’un ralentissement du marché immobilier, ils n’annoncent pas non plus un effondrement des prix. Nous ne verrons pas de bulle immobilière éclater, car il n’y a pas de bulle, Le marché reste soutenu par une demande très forte : le nombre de foyers continue à progresser, alors que le nombre de logements disponibles est lui assez faible.

    Acquéreurs motivés mais prudents

    Signe que l’intérêt des acheteurs pour l’immobilier reste entier, le nombre de demandes de crédit est resté stable sur un an (février 2012 comparé à février 2011). Mais les dossiers présentés sont assez peu avancés. Le nombre de demandes de crédit pour un achat en cours de finalisation (pour lequel un compromis de vente a déjà été signé) recule très fortement:
    -19,3 % en janvier (par rapport à janvier 2011) et encore -17,8 % en février.
    En ce début d’année, les candidats à l’acquisition hésitent à se jeter à l’eau, ou ne le font qu’avec un maximum de sécurité. Ils se montrent légèrement plus prudents qu’en 2011, empruntant un peu moins et sur une durée un peu plus courte.

    Des emprunteurs plus prudents

    Janvier – Février 2011
    Janvier – Février 2012
    Montant de l’emprunt
    175 051 €
    167 350 €
    Montant de l’apport
    62 840 €
    66 346 €
    Durée de l’emprunt
    19.1 ans
    19 ans
    Revenus de l’emprunteur
    3 082 €
    3 141 €

    Pouvoir d’achat

    La baisse attendue des prix devrait aider les acquéreurs hésitants à franchir le pas. Une baisse de 5 % des prix de l’immobilier permettraient au moins aux acquéreurs de maintenir leur pouvoir d’achat, même dans l’hypothèse d’une hausse du coût du crédit immobilier de 0,30 point. De même, une baisse de 10 % des prix permettrait de supporter sans difficulté à une éventuelle hausse du crédit bancaire 0,50 point en cours d’année.

  • Immobilier Scellier : quel label énergétique pour obtenir la réduction d’impots

    Immobilier Scellier : quel label énergétique pour obtenir la réduction d’impots

    Pour donner droit à la réduction d’impôt Scellier, les logements doivent répondre à des normes énergétiques bien précises, selon le décret du 5 mars.

    Depuis le 1er janvier 2012, pour qu’un particulier profite de la réduction d’impôt de 13% liée au dispositif Scellier, il doit absolument investir dans des logements BBC (bâtiment basse consommation). Le décret du 5 mars 2012 fixe le niveau de performance énergétique globale à respecter pour bénéficier de ce régime fiscal ainsi que les plafonds de prix de revient par m² de surface habitable pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

    Désormais pour avoir droit à la réduction d’impôt Scellier, il convient d’investir dans des logements neufs assortis du label « BBC 2005 ». Ou s’il l’on préfère jouer la carte de la réhabilitation de biens anciens, il est indispensable de se porter acquéreur de logements existants dotés du label « BBC rénovation » ou du label « HPE rénovation » ou encore, respectant au moins deux exigences de performance énergétique sur quatre équipements ou matériaux.

    Le cas des logements rénovés

    S’agissant des logements existants, l’arrêté du 5 mars 2012 stipule que les exigences de performance énergétique doivent porter sur les aspects suivants : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire. Toujours selon cet arrêté, l’investisseur doit présenter des justifications à l’administration fiscale pour avoir droit à sa réduction d’impôt. Plus précisément, il doit fournir les factures -autres que les acomptes-des entreprises ayant réalisées des travaux, comportant notamment le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, les caractéristiques et les critères de performance des équipements. A quoi doit s’ajouter une attestation établie par un technicien de la construction qualifié, indépendant et couvert par une assurance pour cette activité. Sans oublier un certificat mentionnant l’attribution du label délivré par un organisme de certification. En réalité l’investissement dans des logements rénovés ne représente qu’une infime partie des placements Scellier.

  • Immobilier : quels nouveaux droits à construire ?

    Immobilier : quels nouveaux droits à construire ?

    Que l’on soit propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à construire, la majoration des droits à construire de 30% annoncée par Nicolas Sarkozy pourrait vous concerner. Pour faire le point sur les droits à construire, il suffira de joindre la mairie où se trouve le bien immobilier ou foncier. En communiquant l’adresse du bien au service de l’urbanisme, il vous renseignera sur le COS (coefficient d’occupation des sols) de votre secteur. A ce COS, vous appliquerez la superficie de la parcelle où est situé le bien pour obtenir sa constructibilité. De ce montant, vous déduirez la superficie déjà construite. Attention, cette réforme ne sera applicable que si elle est votée en l’état.
    Vous êtes propriétaire d’une maison
    Imaginons que votre résidence principale soit située dans un secteur où le COS s’élève à 0,4. Si elle est implantée sur un terrain de 1.000 mètres carrés, cela signifie que sa constructibilité s’établit à 400 mètres carrés. Si votre demeure se développe déjà sur 220 mètres carrés, il reste des droits à construire sur 180 mètres carrés. A ce stade, un architecte ou un géomètre expert peut effectuer le mesurage de la construction existante. Avec la réforme annoncée, le COS serait majoré de 30%, ce qui le porterait à 0,52. D’où une constructibilité de 520 mètres carrés et la possibilité de construire 300 mètres carrés supplémentaires. Quant aux vendeurs souhaitant conserver leur surface actuelle, la perspective de pouvoir construire plus constitue un élément supplémentaire de valorisation de leur bien immobilier.
    Vous êtes propriétaire d’un terrain à construire
    Là encore, la possibilité de pouvoir construire davantage devrait valoriser davantage le terrain. Outre le COS, même majoré de 30 %, les règles de gabarit ou hauteur et d’emprise au sol sont à prendre en compte. En raison de ces contraintes, la majoration de 30 % des droits à construire ne sera pas forcément atteinte partout.
    Vous êtes propriétaire d’un appartement
    Les éventuels droits à construire constituent la propriété du syndicat de copropriété. Si un co-propriétaire souhaite profiter de cette réforme pour faire installer une véranda sur sa terrasse, il devra acquérir auprès du syndicat, les droits à construire pour réaliser ce projet. Dans les immeubles résidentiels, la majoration des droits à construire n’aura guère d’incidence, car les règles de fonctionnement de la copropriété sont très compliquées et permettent rarement d’obtenir une extension.

  • Perte du triple A, l’impact sur les crédits

    Perte du triple A, l’impact sur les crédits

    Suite à la perte du Triple A par la France quels sont les impacts possibles sur le marché du crédit immobilier : Beaucoup de bruit, de rumeurs, mais c’est officiel, la France ne bénéficie plus de la meilleure note et a perdu son triple A au profit d’un AA+. Au-delà de cette annonce effectuée vendredi par l’agence de notation S&P, quelles seront les conséquences sur les crédits aux particuliers ?
    Il y aura des conséquences pour les particuliers car un Etat qui emprunte plus cher, cela signifie des banques qui se financent également à des taux plus élevés, et donc, par effet domino, des taux proposés aux particuliers également plus élevés.

    Concrètement, cela signifie que l’Etat Français qui emprunte aujourd’hui à des taux autour de 3,00% pourrait se voir proposer des taux autour de 3,50 % / 4,00 % en raison de son déclassement. Pourquoi ? Tout simplement parce que lorsqu’un créancier est classé à risque, les prêteurs lui font moins confiance et sont moins enclins à prêter, les taux des prêts augmentent donc en fonction. L’État français emprunte plus cher, les banques aussi et particulièrement celles qui sont mal notées, les taux des crédits aux particuliers pourraient donc s’apprécier d’ici quelques mois (fin juin maximum) de 50 points de base, soit des taux moyens autour de 4,70 % sur 20 ans par rapport a 4,20 % d’aujourd’hui.

    Il faut quand même rappeler que l’emprunteur français malgré la nouvelle place peu favorable de la France continuera de bénéficier des taux parmi les plus bas de l’Europe et encore en dessous des taux pratiqués à l’automne 2008. « Mais cette annonce ne va pas dans le bon sens car les banques qui ont déjà commencé à accroitre leur vigilance sur l’octroi des crédits aux particuliers vont redoubler de prudence afin de ne pas augmenter leur exposition aux risques.

  • Immobilier : trois cas d’exonération des plus-values

    Immobilier : trois cas d’exonération des plus-values

    La loi de finances pour 2012 instaure trois cas où la taxation des plus-values immobilières ne joue pas. Explications.
    Pour toute vente notariée de biens immobiliers, hors résidence principale, effectuée à compter du 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au bout de 30 ans de détention, contre 15 ans révolus actuellement. Malgré ce tour de vis, la loi de finances pour 2012 prévoit trois situations permettant à un particulier de vendre un bien immobilier sans être taxé sur la plus-value.

    Locataire de sa résidence principale
    A condition de n’avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, le particulier vendant pour la première fois un logement locatif ou une résidence secondaire pourra être, sous certaines conditions, exonéré de la plus-value. Cependant, une obligation de remploi s’impose : avec le produit de cette vente, il doit acheter ou faire construire sa résidence principale dans un délai de deux ans. Imaginons qu’un particulier vende un bien locatif 600.000 euros. S’il ne remploie que 400.000 euros dans l’achat de sa résidence principale, il supportera la taxation de la plus-value sur le solde, soit 200.000 euros

    Exonération au bout de 30 ans
    Avec la réforme entrant en application le 1er février 2012, le vendeur a droit à un abattement sur le prix de vente de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et avant la 17eme année, de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17eme et avant la 24eme année, et de 8% pour chaque année au-delà de la 24eme et jusqu’à la 30eme.

    Senior ou handicapé dans un établissement spécialisé
    Par ailleurs, lorsqu’un senior ou une personne handicapée quitte sa résidence principale pour s’installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc lui accorde un délai de grâce de deux ans pour céder son toit sans fiscalité. Et ce, bien qu’il ait changé de résidence principale. Dans la pratique, cette mesure d’exonération s’accompagne d’une condition: ne pas être imposable à l’ISF.

  • Transmettre sans droits de succession grâce à la SCI familiale

    Transmettre sans droits de succession grâce à la SCI familiale

    En contrepartie de l’allègement de l’ISF, le législateur a considérablement augmenté le coût de la transmission familiale. Depuis le 31 juillet, les réductions fiscales pour donation sont supprimées, le délai de renouvellement des abattements légaux est porté de six à dix ans et les stratégies d’optimisation par l’assurance-vie sont limitées. Dans ce contexte, la SCI familiale devient un des seuls moyens de transmettre à bon compte un patrimoine à ses enfants, d’autant que la Cour de cassation a validé ce type d’organisation dans un précieux arrêt du 10 février 2009.

    Le cas était le suivant : une mère avait constitué une SCI avec ses 3 enfants. Le capital était divisé en 1.200 parts : 1 part par enfant ; les 1.197 restantes revenant à la mère. Cette dernière leur avait fait donation de la totalité de ses parts en en conservant l’usufruit. Elle avait ainsi droit aux revenus des parts données et conservait le droit de vote pour les décisions relatives à l’affectation des résultats. Pendant cinq ans, l’assemblée générale a systématiquement mis le résultat en réserve et n’a donc procédé à aucune distribution. L’administration fiscale a considéré que cela était revenu, pour la mère, à donner indirectement à ses enfants les résultats non distribués. Le fisc notifia alors un redressement aux enfants, qui saisirent la justice. La Cour de cassation leur a finalement donné raison : elle considère qu’avant l’attribution des dividendes, l’usufruitier des parts sociales n’a aucun droit sur les bénéfices. En votant l’affectation de ces bénéfices en réserve, il ne consent aucune donation à ses enfants nus-propriétaires.

    Une piste à explorer

    Cette décision peut recevoir des applications très intéressantes. Des parents propriétaires d’un bien immobilier de rapport peuvent l’apporter en société, faire donation de la nue-propriété des parts en se réservant l’usufruit et capitaliser les revenus dans la société. A leur décès, les enfants bénéficieront de ces réserves sans avoir à payer de droits de succession. Plus efficace encore, les parents constituent une SCI pour acheter un bien immobilier au moyen d’un emprunt. Au départ, la SCI vaut uniquement le montant de l’apport personnel. La donation de la nue-propriété des parts est effectuée sur une base très faible. Par la suite, les associés votent la mise en réserve des bénéfices pour permettre le remboursement de l’emprunt. A la fin de l’emprunt, les enfants sont propriétaires d’un bien immobilier entièrement financé sans avoir payé de droits.

    Respecter les règles

    Dans la pratique, cet effet de levier contrarie souvent l’administration fiscale. Il convient donc de respecter scrupuleusement les critères posés par la Cour de cassation. Les assemblées doivent être tenues annuellement et consignées dans le registre officiel des délibérations. Le résultat doit être affecté en réserve. L’affectation du résultat au compte courant d’associé des usufruitiers empêcherait toute transmission au profit des enfants, ce compte courant devant être déclaré à la succession des parents. Lorsque le patrimoine de la SCI est constitué d’un immeuble loué à l’entreprise des parents, la mise en réserve systématique du résultat permet également de diminuer la base taxable à l’ISF.

    Compte tenu du déficit des finances publiques, il est certain que l’imposition des successions va encore augmenter dans les prochaines années. Pour transmettre son patrimoine aux générations suivantes sans ponction excessive, il faut désormais utiliser toutes les possibilités du droit. Maintenant qu’elle a reçu l’aval de la Cour de cassation, la transmission par le biais d’une SCI familiale constitue un moyen sûr et efficace. Les plus prévoyants envisageront même d’associer enfants et petits-enfants dans la société.

  • Immobilier locatif : nouvelle donne fiscale en 2012

    Immobilier locatif : nouvelle donne fiscale en 2012

    Votée définitivement le 21 décembre, la loi de finances pour 2012 fixe les nouvelles règles pour l’investissement locatif dans le neuf, géré ou non.

    La loi de finances pour 2012 donne un sérieux tour de vis sur les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif dans le neuf. Qu’un particulier investisse dans le cadre du régime Scellier (logement vide loué à titre de résidence principale du locataire) ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (appartement loué meublé et géré par un exploitant une résidence de tourisme), il devra se contenter d’une réduction d’impôt minorée.

    Scellier BBC : une réduction d’impôt de 13 %

    A condition de signer un contrat de réservation d’un logement neuf BBC à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n’aura droit qu’à une réduction d’impôt de 13 % dans la limite de 300.000 euros, à étaler sur neuf ans. Rien de comparable par conséquent avec la réduction d’impôt de 22 % accordée pour un achat effectué en 2011.

    Grenelle de l’environnement oblige, l’investisseur n’aura droit à aucune réduction d’impôt, s’il achète un logement neuf non BBC dans un programme dont le permis de construire à été déposé après le 1er janvier 2012.

    A noter toutefois qu’un régime transitoire permet d’obtenir encore une réduction d’impôt de 22 % dès lorsqu’on signe un contrat de réservation ou un compromis de vente signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et qu’on signe l’acte notarié jusqu’au 31 mars 2012.

    Censi-Bouvard : une réduction d’impôt de 11 %

    A condition de signer un contrat de réservation d’un logement neuf dans une résidence de tourisme à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n’aura droit qu’à une réduction d’impôt de 11 % contre une réduction d’impôt de 18 % accordée pour un achat effectué en 2011.

    En seconde lecture de la loi de finances pour 2012, les députés ont revu et corrigé le régime transitoire du dispositif Censi-Bouvard. « Le taux de réduction d’impôt sur le revenu de 18 % s’applique sans coup de rabot de 15%, si l’investisseur signe un contrat de réservation ou un compromis avant le 31 décembre 2011 et signe l’acte authentique au plus tard le 31 mars 2012. Cela signifie qu’il doit prendre au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier : réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impots, compromis ayant date certaine, etc». Le compte à rebours a donc largement commencé pour les investisseurs souhaitant bénéficier de l’actuel régime fiscal Censi-Bouvard ou Scellier en signant leur acte d’acquisition chez le notaire au cours du premier trimestre 2012. En tout cas, avant le 1 avril 2012.

    Le dispositif Censi-Bouvard revu et corrigé

    Date de la signature de l’acte authentique
    taux de réduction d’impôt en 2012
    contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts jusqu’au 31.12.2011
    du 1.01.2012 au 31.03.2012
    18 %
    contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts jusqu’au 31.12.2011
    à compter du 01.04.2012
    11 %
    contrat de réservation ou compromis signé à partir du 1.01.2012 ou signé avant cette date, mais déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts après le 31.12.2011
    du 1.01.2012 au 31.12.2012
    11 %
    Tableau établi avec le concours de Bravard avocats

    Le Censi-Bouvard prolongé jusqu’au 31 décembre 2014

    Le nouveau texte prolonge le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2014, ce qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11%. Ce régime s’appliquera à deux catégories de biens immobiliers. D’une part, les logements acquis, neufs ou en l’état futur d’achèvement et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012, et dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant le 1er janvier 2012. D’autre part, les logements achevés depuis au moins quinze ans et faisant partie d’un ensemble immobilier faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation et dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012.

    Sauf recours exceptionnel devant le Conseil Constitutionnel, pour non-conformité à la Constitution de ces articles de loi, ce texte devrait être promulgué dans les prochains jours.

  • Pouvoir d’achat immobilier, les gagnants, les perdants

    Pouvoir d’achat immobilier, les gagnants, les perdants

    Alors que les taux de crédit immobilier augmentent, la baisse des prix des logements compense, dans certaines villes, ce renchérissement des conditions de financement.

    Toulouse, Paris, Strasbourg, tel est le tiercé des villes où les particuliers peuvent emprunter aux taux les plus compétitifs. Ce classement reste globalement stable, malgré les hausses de taux enregistrées au cours des dernières semaines. Avec un taux nominal de 3,75 % sur 20 ans, Toulouse conserve la tête du palmarès depuis maintenant quatre mois. Et ce, juste devant Paris dont les taux sont restés stables.

    Bien qu’en hausse à Strasbourg et Lille, les taux restent attractifs, en se situant en dessous du seuil des 4 % sur 20 ans. Quant aux six autres villes passées au crible, elles proposent désormais des taux supérieurs ou égaux à 4 %, contre une seule en octobre.

    En fin de liste, figurent des villes comme Bordeaux, Marseille et Lyon. Même s’il reste mesuré, un mouvement global de remontée des taux touche les durées de prêt longues. Toutefois, on est loin de la situation de 2008 où les taux atteignaient en fin d’année 5,30 % sur 20 ans.
    Dans les sept villes où la baisse des prix des logements se confirme et où les taux d’intérêt ont tendance à augmenter, le pouvoir d’achat immobilier se maintient, voire il s’améliore. A Lyon, il reste stable. A Nantes, Montpellier, Nice et Marseille, le pouvoir d’achat progresse, ce qui signifie que pour un budget identique, les acquéreurs peuvent acheter quelques mètres carrés de plus, ou un bien mieux situé.

    En revanche, la capitale reste toujours difficilement accessible. Sous l’effet conjugué de taux d’intérêt stables, mais d’un prix au m² en hausse s’inscrivant à 7.978 euros/m², les acquéreurs voient encore leur pouvoir d’achat diminuer : avec un budget annuel de 1.000 euros sur 20 ans, ils ne peuvent financer qu’un studio de 20,9 m² pour un montant de 166.466 euros. Scénario similaire à Strasbourg où la hausse des taux de 0,15 point ne compense pas la baisse des prix constatée en décembre. Cependant, cette ville d’Alsace se positionne en tête du palmarès, en termes de pouvoir d’achat immobilier : il est possible d’y acquérir pour 1.000 euros de mensualité sur 20 ans, un bien de 69,8 m² (70,1 m² en novembre), contre 20,9 m² (21,2 m² en novembre) à Paris, toujours dernière du classement.

    Pouvoir d’achat immobilier : qui perd, qui gagne ?
    Ville
    classement précédent
    taux sur 15 ans en %
    taux sur 20 ans en %
    taux sur 25 ans en %
    capacité d’emprunt pour 1.000 euros/mois sur 20 ans
    Evolution du pouvoir d’achat immobilier
    Toulouse
    1
    3,55
    3,75
    3,95
    166.666
    en hausse
    Paris
    3
    3,70
    3,90
    4,20
    166.466
    en baisse
    Strasbourg
    2
    3,75
    3,95
    4,15
    165.742
    en baisse
    Lille
    5
    3,80
    3,99
    4,35
    165.165
    en baisse
    Nantes
    6
    3,75
    4,00
    4,30
    165.022
    en hausse
    Montpellier
    4
    3,76
    4,05
    4,15
    164.307
    en hausse
    Nice
    6
    3,87
    4,05
    4,20
    164.307
    en hausse
    Bordeaux
    8
    3,95
    4,10
    4,25
    163.596
    en baisse
    Marseille
    9
    3,95
    4,20
    4,43
    162.187
    en hausse
    Lyon
    10
    4
    4,25
    4,50
    161.490
    équivalent
    taux proposés début décembre

    Si le volume des transactions ralentit au cours des prochaines semaines et que l’évolution des prix patine, il est fort à parier que les accédants à la propriété voient leur pouvoir d’achat immobilier s’apprécier dès l’année prochaine.