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Catégorie : Immobilier

  • PTZ+ dans l’ancien en cas de rénovation lourde

    PTZ+ dans l’ancien en cas de rénovation lourde

    Le prêt à taux zéro (PTZ+) peut encore financer une acquisition dans l’ancien. Mais dans certains cas bien précis.

    Depuis le 1er juin, ce crédit gratuit est à nouveau accessible aux primo accédants de biens anciens. Toutefois, les nouvelles conditions d’accès sont beaucoup plus restrictives que les précédentes formules. En fait il faut réaliser de gros travaux pour avoir droit à ce prêt d’Etat. Le législateur a précisé la nature des travaux à réaliser : il faut remplacer au moins la moitié du gros œuvre (fondations, murs et des planchers porteurs, façade) ou au moins les deux tiers du second œuvre (installations électriques, plomberie, système de chauffage). Après travaux, l’habitation doit être assimilée à un logement neuf. Une exception est prévue pour l’acquisition d’un logement social ancien. Pour obtenir ce prêt, le futur acquéreur doit s’engager sur l’honneur à réaliser ces différentes interventions dans un délai de moins de cinq ans premières années suivant l’achat. A condition de respecter toutes ces obligations, le nouveau propriétaire est en mesure d’accéder à une enveloppe de crédit sans intérêt. Compris entre 26 500 et 139 200 euros, le montant accordé va dépendre de la localisation du bien, du niveau de revenu du ménage et de sa composition. Ce nouveau financement est malgré tout peu utilisé. Compte tenu d’un encadrement strict des conditions, finalement peu d’acquéreurs sont éligibles à ce crédit.

  • Projet de loi Repentin en 2013

    Projet de loi Repentin en 2013

    Thierry Repentin, sénateur, Vice-Président de la commission de l’économie, du développement durable et de l’aménagement du territoire. Dans un contexte difficile pour le logement et le secteur de la promotion immobilière, Mr Repentin devrait ainsi initier la création d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière pour redynamiser le secteur. Cette loi qui portera vraisemblablement son nom, la loi Repentin, devrait être proche de la loi Besson mise en place en 1999 mais aussi et surtout de la loi Scellier qu’elle remplacera certainement dès le début de l’année 2013.

    Cette nouvelle loi de défiscalisation devra, si elle voit le jour, arriver à stimuler la construction immobilière sans pour autant faire grimper les prix. Promouvoir l’investissement dans l’immobilier neuf, contenir la hausse des prix, augmenter les investissements dans le logement social et prendre en compte les aspects écologiques de la construction, telles seront les grandes lignes du nouveau dispositif que Mr Repentin prévoit de mettre en place.

    Le Sénateur, sur ce thème, avait déclaré en janvier 2012 : « dans le programme de François Hollande nous prévoyons la mise à disposition des terrains publics aux collectivités locales, une modification de la loi SRU qui imposera désormais 25 % de logements sociaux (sous peine de sanctions multipliées par cinq), et une modification sur la fiscalité du foncier destinée à faciliter la construction ».

    Des annonces qui vont dans le sens de la mise en place d’un nouveau dispositif fiscal destiné à favoriser la construction immobilière sans perdre de vue les aspects fiscaux, écologiques et sociaux de l’immobilier de demain. Mr Repentin aura-t-il la possibilité de peser sur une politique nouvelle pour le logement.

    Les grandes lignes de la loi Repentin

    Le 29 mai 2012, Cécile Duflot confirmait la suppression d’ici au 31 décembre 2012 du dispositif de défiscalisation Scellier. Dans le même temps, Thierry Repentin posait les premières pierres d’une éventuelle loi à son nom en présentant ses pistes pour soutenir le secteur de la construction. En lieu et place du Scellier, la future loi de défiscalisation Repentin pourrait ainsi mettre l’accent sur une déduction fiscale conditionnée à la location du logement à des ménages modestes et à l’application d’un loyer plafonné.

    Rappel du fonctionnement de la loi Besson

    Succédant à l’amortissement Périssol, l’investissement locatif Besson avait pour vocation de demeurer pérenne en donnant de la visibilité aux professionnels et en évitant les phénomènes cycliques ou les « à-coups » conjoncturels.

    Le dispositif Besson entré en vigueur le 1er janvier 1999 était doublé d’un dispositif dans l’ancien.
    Dans le neuf, l’avantage consistait en la déduction d’un amortissement égal à 8 % du prix de revient de l’investissement les cinq premières années et de 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes. L’amortissement cumulé était de 50% du prix d’acquisition sur 9 ans.

    Les opérations éligibles à cet amortissement étaient les mêmes que celles prévues par l’amortissement Périssol mais l’investisseur s’engageait à le donner en location nue à titre d’habitation principale, pendant neuf ans, à une personne n’appartenant ni à son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant. Il devait en outre respecter des plafonds de loyers et sélectionner ses locataires en fonction d’un plafond de ressources défini selon un zonage particulier. Cette durée pouvait être prorogée de deux fois trois ans, avec un amortissement supplémentaire de 2,5% par an. Au bout de 15 ans, l’investisseur pouvait ainsi déduire jusqu’à 65% de son investissement locatif.

    En contrepartie, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun, tandis que le plafond du déficit foncier était ramené à 10 700 €

  • Le futur encadrement des loyers

    Le futur encadrement des loyers

    L’encadrement des loyers de relocation promis par François Hollande pénalisera les bailleurs, mais aussi les candidats à la location. Le retour de dessous de table pour se loger dans les régions tendues n’est pas à écarter.

    Mauvaise nouvelle pour les bailleurs : un décret encadrant les loyers des logements à la relocation est bel et bien en préparation, selon l’annonce de la ministre du Logement, Cécile Duflot dans Libération. Présenté fin juin en Conseil d’Etat, ce décret serait publié mi-juillet pour entrer en vigueur à la rentrée.

    Dans la pratique, ce nouveau texte ne bloquera pas les loyers. Mais les propriétaires ne pourront plus majorer librement leur loyer, lors d’un changement de locataire. Comme en présence d’un locataire restant en place, ils devront augmenter leur loyer en fonction de l’IRL (indice de revalorisation des loyers). Le dernier IRL connu, celui du premier trimestre 2012, affiche une hausse annuelle de 2,2%. Ce score est proche de l’IPC (indice des prix à la consommation) traduisant l’inflation et ressortant à 2,1% en avril 2012.

    Même si sa portée est de dimension nationale, ce décret touchera essentiellement les zones tendues, à savoir la région parisienne et la région PACA (Provence Alpes Cotes d’Azur). Selon la dernière étude annuelle de Clameur, à Paris, les loyers de relocation ont augmenté en moyenne de 8,3% par an entre 1998 et 2012. Toujours selon Clameur, environ 30% des relocations s’effectuent, une fois que le propriétaire a réalisé des travaux. Mais Paris n’est pas la France. En dehors de la région parisienne ou du Midi, il faut quasiment dans les autres villes de France faire des travaux avant de remettre un bien en location : peinture, changement de moquette, pose de double vitrages, travaux en vue du Grenelle de l’environnement. Les postes ne manquent pas pour remettre son bien en état.

    Baisse du rendement locatif en vue

    « Avec ce nouveau dispositif d’encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs risquent de ne pas investir pour entretenir leurs biens locatifs craint Jean Perrin, Président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers). Comme d’autres préféreront carrément retirer leurs logements du marché locatif, ce tour de vis ne constitue pas une solution pertinente pour résoudre la crise du logement ».
    Le Haut Conseil de la Famille (HCF) va encore plus loin. Dans son dernier avis publié en mai dernier, le HCF est certes partisan de favoriser la mise en location des logements, à des conditions raisonnables, mais signale : « Certains membres craignent toutefois qu’un tel encadrement décourage les investisseurs à choisir l’actif immobilier plutôt qu’un autre, en raison de la baisse du rendement des biens loués ».

    En fait, cet encadrement n’aura pas d’incidence sur le rendement locatif. Par exemple le bailleur donne un bien en location à 1.000 euros (hors charges) par mois. Comme son nouveau locataire continue de lui verser 1.000 euros mensuels, son rendement brut ne change pas immédiatement. Cependant la conjonction de plusieurs facteurs-hausse de la taxe foncière, éventuelle tranche d’impôt sur le revenu à 75%, le futur barème ISF pour 2012, la majoration de 2 points des taux de prélèvements libératoire dès le 1er juillet prochain-plombe ses débours. Résultat : le rendement brut d’environ 3% pourrait tomber autour de 2,70%.

    Les locataires eux aussi pénalisés

    Cette mesure n’est pas de nature à favoriser les locataires et les candidats à la location. Pour les premiers, leurs bailleurs ne manqueront pas d’être très vigilants sur la revalorisation annuelle de leur loyer. Jusqu’à présent, certains propriétaires « oublient » ce rendez-vous annuel.

    Pour les candidats à la location, ils peuvent se trouver confrontés à de sérieuses difficultés. Une offre de biens disponibles plus réduite. Et lorsqu’ils trouveront un logement à louer, il risque de n’être pas rénové. « On ne peut non plus exclure que la contrainte règlementaire sur la fixation des loyers entraîne des pratiques indélicates, et pour tout dire des dessous de table » avance François Gagnon, président Era Europe et Era France. Ces pratiques se sont déjà vues notamment en Italie où les loyers de relocation ne pouvaient pas évoluer librement. Avec le nouveau dispositif promis par le nouveau Président de la République lors de la campagne électorale, on atteindrait alors l’objectif inverse de celui qu’on s’était assigné !

  • Vers un plan national « copropriétés »

    Vers un plan national « copropriétés »

    Le phénomène des copropriétés en difficulté prend de l’ampleur. L’Anah propose trois mesures phares pour mieux informer les acquéreurs : l’obligation d’affichage des charges courantes et du coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières ; la réalisation obligatoire, tous les dix ans, d’un diagnostic technique global destiné à mieux échelonner les travaux ; la création d’un fond de travaux alimenté par les copropriétaires. Enfin, pour plus de transparence, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire distinct pour chaque copropriété

    7 : C’est le nombre de jours pour vous rétracter à partir de la remise de votre contrat de réservation VEFA.

    50 kWh : En énergie par m2 et par an. C’est la consommation maximale d’un bien estampillé BBC pour le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et la climatisation (chiffre modulable selon les régions).

    10.5 % : C’est le taux de baisse du nombre de ventes de logements neufs (103 300 logements) enregistrée en 2011 par rapport à 2010.

  • Permis de plus construire – Nouvelles réformes

    Permis de plus construire – Nouvelles réformes

    L’urbanisme fait peau neuve avec 2 mesures phares qui touchent directement les particuliers en 2012.

    Le décret permettant d’augmenter de 20 à 40 mètres carrés le seuil de recours au permis de construire a été publié au journal officiel du 7 décembre 2011.

    En clair, si vous habitez en zone urbaine, vous pouvez désormais augmenter jusqu’à 40 m2 d’extension à votre habitation sans permis de construire, à condition que l’ensemble de la construction ne dépasse pas 170 m2.
    Par ailleurs, les bâtis simplement accolés ou isolés, comme les garages et les abris de jardin, ne sont pas concernés par la réforme. Il n’empeche qu’une déclaration préalable de travaux n’est pas forcément plus simple à réaliser qu’une demande de permis de construire.

    Le décret précise aussi que vous n’êtes plus obligé de solliciter un permis de construire pour les travaux qui modifient le volume du bâtiment, ni pour ceux qui consistent à percer ou à agrandir une ouverture. Bien sûr, cette nouvelle loi ne dégrève en rien les particuliers du respect des règles d’urbanisme en vigueur, elle leur permet juste de disposer d’une autorisation plus rapide.

    La deuxième réforme urbanistique intéressant les particuliers entrera en vigueur le 1er mars 2012.
    Elle concerne la surface de plancher de référence dans la construction. Le gouvernement a choisi de supprimer les notions complexes de SHOB (Surface Hors Œuvre Nette) au profit de la seule surface de plancher des constructions (SDPC). Celle-ci est définie à partir du nu intérieur des façades, ce qui exclut l’épaisseur des murs dans le calcul des surfaces constructibles, soit un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10 %

    Revers de la médaille, les documents d’urbanisme devront être adaptés à cette nouvelle surface de plancher, tout comme les modes de calcul des taxes liées à l’habitat (taxe locale d’équipement, taxe d’urbanisme), qui ne seront plus basés sur la SHON. D’un point de vue fiscal, rappelons également la récente réforme censée accélérer la cession de terrains constructibles non bâtis.

    Désormais, la taxe sur les plus-values sera identique, quelle que soit la durée de détention du terrain au moment de la vente. A partir du 1er février 2012, tandis que les abattements progressifs disparaîtront, l’imposition de 19% et les prélèvements sociaux de 12.30 % s’appliqueront dans tous les cas. L’abattement ne sera total qu’au bout de trente ans au lieu de quinze.
    D’ici 2020, tous les nouveaux bâtiments neufs seront conçus selon des normes permettant de réduire drastiquement leur consommation d’énergie.

    2012 ANNEE BBC

    Issu du Grenelle Environnement, l’objectif du Plan bâtiment est ambitieux ;: réduire les consommations d’énergie de 38 %. Pour y parvenir, un échéancier a été dressé. En 2012, tous les nouveaux bâtiments seront BBC, tandis que les bâtiments de l’Etat et des ses établissement publics seront tous engagés dans une rénovation énergétique dans le dessein de réduire leurs consommations d’au moins 40 % à l’Horizon 2020. Enfin, en 2020, les bâtiments neufs seront tous à énergie positive (BEPOS), ce qui signifie qu’ils produiront plus d’énergie qu’ils n’en consommeront.

    Pour plus d’informations sur ces nouvelles mesures.
    Pour en savoir plus sur ces nouvelles mesures, n’hésitez pas à nous contacter L’un de nos conseillers répondra à toutes vos questions.
    L’équipe PRESTA FINANCE

    30 %
    C’est le taux de dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS) désormais autorisé, à condition que les bâtiments soient très performants en énergie, et jusqu’à 50 % s’ils intègrent une production de logements sociaux.
    (Ministère du développement durable)

    400 000
    C’est le nombre de logements par an qui doivent faire l’objet d’une rénovation selon la loi Grenelle 1 à compter de 2013
    (Ministère du développement durable)

    25%
    C’est la part de logements neufs construits dans les grandes villes de plus de 50 000 € habitants).
    (Rapport de la commission des comptes du logement, janvier 2011)

  • Les prix de l’immobilier ont baissé au premier trimestre

    Les prix de l’immobilier ont baissé au premier trimestre

    Les prix ont bien baissé au premier trimestre 2012, mais pas de façon uniforme. Les chiffres région par région.

    La semaine dernière, les notaires avaient donné un aperçu de la baisse des prix en cours dans l’immobilier ancien. Sur base des promesses de vente déjà enregistrées, ces derniers anticipaient une baisse des prix d’environ 3 % sur six mois à Paris comme en Province. Deux nouveaux indicateurs viennent aujourd’hui confirmer ces observations.

    La baisse se confirme

    Le baromètre enregistre une baisse moyenne des prix de 2,1 % au premier trimestre (comparé au deuxième semestre 2011). Ce sont les appartements qui ont le plus sévèrement corrigé (-7 %) sur cette période. Les données vont toutes de même dans le même sens. Selon la fédération professionnelle, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012, les prix ont baissé en France de 0,6 % Les maisons ont perdu 0,9 % et les appartements seulement 0,2 %.

    Disparités régionales

    Comme souvent, ces données globales cachent des disparités régionales fortes. Ainsi, l’Ile-de-France a encore enregistré +0,2 % en variation trimestrielle, soutenue par les appartements (+0,4 %), mais pas par les maisons dont les prix ont diminué très légèrement (-0,1 %).
    Les chiffres montrent aussi ces différences entre régions (1er trimestre 2012 comparé au 2ème semestre 2011), et indiquent, eux, une baisse de 4,5 % des prix en Ile-de-France. On y trouve de fortes différences, depuis le plongeon des prix en Poitou-Charentes (-16,7 %), jusqu’à la bonne résistance de la région Centre (+7,6 %)

    L’évolution des prix en région (1er trimestre 2012 comparé au deuxième semestre 2011 / source : Century 21)
    Région
    Evolution du prix au m2
    Centre
    +7,6 %
    Limousin
    +5 %
    Lorraine
    +2,3 %
    Franche-Comté
    +2 %
    Champagne-Ardenne
    +1,9 %
    Bretagne
    +1,2 %
    Languedoc-Roussillon
    +0,4 %
    Alsace
    -0,3 %
    Nord
    -0,7 %
    Picardie
    -0,7 %
    Auvergne
    -1 %
    Bourgogne
    -1,4 %
    Midi-Pyrénées
    -1,6 %
    Ile-de-France
    -4,5 %
    Rhône-Alpes
    -5,2 %
    Basse-Normandie
    -6,9 %
    Aquitaine
    -6,9 %
    Normandie
    -9 %
    Pays de la Loire
    -9,4 %
    Poitou-Charentes
    -16,7 %

    Toujours une hausse en rythme annuel

    Ce ralentissement s’observe aussi si l’on regarde les prix en rythme annuel. Certes, entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2011, les prix ont encore grimpé de 3,8 % en France (+4,5 % en Ile-de-France et +3,6 % en Province). Mais la hausse est beaucoup moins impressionnante qu’en 2011. Les prix (France entière) avaient alors grimpé de 6,8 % et même de 12,4 % pour l’Ile-de-France.

    Recul d’au moins 5 % en 2012

    Pour les mois à venir, on peut s’attendre à une baisse de 5 % au maximum. Cette prévision est plus optimiste que celle des notaires. Pour ces derniers, seules les zones les plus demandées (région parisienne, villes dynamiques de province, littoral) limiteront la baisse à 5 %. Ailleurs, selon eux, la baisse pourrait être plus proche de 10 %, voire même supérieure en cas de crise économique sévère.

  • Comment réussir sa vente immobilière

    Comment réussir sa vente immobilière

    Dans un marché où les acheteurs ont de plus en plus la main, mieux vaut bien préparer sa vente pour la boucler dans de bonnes conditions.
    Vendre vite et cher, tel est le rêve de tout propriétaire. Mais cette situation ne se décrète pas. Tout va dépendre de nombreux paramètres tels que l’état du marché immobilier au moment de la cession, du degré d’urgence pour boucler la transaction, du prix de présentation et de la présence ou non d’acheteurs. Tout cela ne doit pas vous empêcher de préparer la vente en amont, histoire de mettre les atouts de votre côté.

    Se donner un délai réaliste

    Avant d’enclencher la vente, mieux vaut se donner un laps de temps raisonnable pour parvenir à ses fins. Même si vous trouvez un acheteur en quelques jours, sachez qu’aucune transaction se boucle rarement en moins de deux mois. Un transfert de propriété nécessite un certain nombre d’étapes financières, administratives et juridiques incontournables. La mise en vente peut être plus longue, notamment dans un marché en berne, peu actif, avec trop d’offres. Si les prix baissent, le temps joue contre vous. Dès le départ et après analyse du marché local, donnez-vous un délai raisonnable pour mener à bien votre opération.

    Demander des estimations

    Pour afficher un prix en phase avec le marché, mieux vaut faire réaliser deux ou trois estimations objectives par des agents immobiliers. Compte tenu des spécificités du bien et des transactions enregistrées dans le quartier pour des biens analogues, ces professionnels seront en mesure de donner une fourchette indicative et réaliste du prix de vente. Si elles diffèrent, n’hésitez à faire une moyenne. Mieux vaut ne pas être trop optimiste et gourmand dans un marché qui ralentit. Afficher un prix juste constitue un atout pour attirer les acheteurs, générer des propositions et boucler la vente rapidement.

    Se renseigner sur la fiscalité

    Le bien à vendre n’est pas votre résidence principale, mais une maison de vacances, un investissement locatif ou hérité d’une succession. Sachez que depuis le 1er février dernier la taxe sur la plus-value immobilière s’est alourdie. Renseignez-vous sur le montant de cette ponction obligatoire, payable le jour de la signature de l’acte authentique. Pour mémoire, l’exonération n’est possible qu’à partir de 30 ans de détention contre 15 ans précédemment. Pour des achats récents, la taxe est tellement élevée qu’elle peut vous dissuader de vendre (Cf. sous pap). Dans d’autres cas, le cap des 30 ans étant proche il peut etre préférable de patienter quelques années pour être exonéré(e) de cette taxe.

    Evaluez la taxe sur la plus-value immobilière

    Faites chiffrer par un notaire, le montant estimatif de la taxe sur la plus-value immobilière. Cette donnée permettra de savoir si cela vaut le coup de le céder maintenant ou de patienter. Exemple : vente en avril 2012 pour un montant de 300.000 € de votre résidence secondaire achetée 100 000 euros. La taxe sur la plus-value à payer sera la suivante. Cas n°1 : 56.354 € si le bien a été acheté en 2005 (soit 7 ans de détention). Cas n°2 : 44.996 € si le bien a été acheté en 1995 (soit 17 ans de détention).Cas n°3 : 18.460 € si le bien a été acheté en 1985 (soit 27 ans de détention).Dans le premier cas, cette taxe est élevée voire dissuasive puisqu’elle représente près de 19 % du prix vente. Dans le cas extrême (n°3), mieux vaut, si possible, patienter 3 ans de plus pour échapper à l’impôt.

    Préparer les diagnostics

    Pas la peine d’attendre la mise sur le marché et les premières visites pour réaliser (ou actualiser) les diagnostics immobiliers obligatoires. Certains contrôles (ceux concernant la présence de plomb, d’amiante, de termite) permettront de savoir si votre habitation ne comporte aucun risque sanitaire ou sécuritaire pour les occupants. Si ce n’était pas le cas, il faudra réaliser des travaux. Faute de quoi, le bien sera invendable ou subira une forte décote pour trouver preneur.

    Déterminez le « juste prix »

    Vous souhaitez traiter entre particuliers, faire appel à un agent immobilier ou encore mener les deux de front. Rien ne vous en empêche. Toutes les combinaisons sont possibles. Néanmoins, les offres concernant votre bien (annonces en vitrine, dans les journaux, sur les sites internet) doivent s’afficher à un seul et même prix. Des valeurs différentes proposées ici et là risquent de déprécier le bien aux yeux des acheteurs et donner une image fantaisiste du prix que vous en voulez. C’est la porte ouvert à des offres fantaisistes.

    Accepter la négociation

    Difficile d’accepter dès la première offre. Mais prenez le temps d’analyser chaque proposition. Certains vendeurs se sont mordus les doigts d’avoir dit non à un acheteur et de ne plus avoir reçu de propositions pendant de longues semaines.

  • Immobilier : quels nouveaux droits à construire ?

    Immobilier : quels nouveaux droits à construire ?

    Que l’on soit propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à construire, la majoration des droits à construire de 30% annoncée par Nicolas Sarkozy pourrait vous concerner. Pour faire le point sur les droits à construire, il suffira de joindre la mairie où se trouve le bien immobilier ou foncier. En communiquant l’adresse du bien au service de l’urbanisme, il vous renseignera sur le COS (coefficient d’occupation des sols) de votre secteur. A ce COS, vous appliquerez la superficie de la parcelle où est situé le bien pour obtenir sa constructibilité. De ce montant, vous déduirez la superficie déjà construite. Attention, cette réforme ne sera applicable que si elle est votée en l’état.
    Vous êtes propriétaire d’une maison
    Imaginons que votre résidence principale soit située dans un secteur où le COS s’élève à 0,4. Si elle est implantée sur un terrain de 1.000 mètres carrés, cela signifie que sa constructibilité s’établit à 400 mètres carrés. Si votre demeure se développe déjà sur 220 mètres carrés, il reste des droits à construire sur 180 mètres carrés. A ce stade, un architecte ou un géomètre expert peut effectuer le mesurage de la construction existante. Avec la réforme annoncée, le COS serait majoré de 30%, ce qui le porterait à 0,52. D’où une constructibilité de 520 mètres carrés et la possibilité de construire 300 mètres carrés supplémentaires. Quant aux vendeurs souhaitant conserver leur surface actuelle, la perspective de pouvoir construire plus constitue un élément supplémentaire de valorisation de leur bien immobilier.
    Vous êtes propriétaire d’un terrain à construire
    Là encore, la possibilité de pouvoir construire davantage devrait valoriser davantage le terrain. Outre le COS, même majoré de 30 %, les règles de gabarit ou hauteur et d’emprise au sol sont à prendre en compte. En raison de ces contraintes, la majoration de 30 % des droits à construire ne sera pas forcément atteinte partout.
    Vous êtes propriétaire d’un appartement
    Les éventuels droits à construire constituent la propriété du syndicat de copropriété. Si un co-propriétaire souhaite profiter de cette réforme pour faire installer une véranda sur sa terrasse, il devra acquérir auprès du syndicat, les droits à construire pour réaliser ce projet. Dans les immeubles résidentiels, la majoration des droits à construire n’aura guère d’incidence, car les règles de fonctionnement de la copropriété sont très compliquées et permettent rarement d’obtenir une extension.

  • Perte du triple A, l’impact sur les crédits

    Perte du triple A, l’impact sur les crédits

    Suite à la perte du Triple A par la France quels sont les impacts possibles sur le marché du crédit immobilier : Beaucoup de bruit, de rumeurs, mais c’est officiel, la France ne bénéficie plus de la meilleure note et a perdu son triple A au profit d’un AA+. Au-delà de cette annonce effectuée vendredi par l’agence de notation S&P, quelles seront les conséquences sur les crédits aux particuliers ?
    Il y aura des conséquences pour les particuliers car un Etat qui emprunte plus cher, cela signifie des banques qui se financent également à des taux plus élevés, et donc, par effet domino, des taux proposés aux particuliers également plus élevés.

    Concrètement, cela signifie que l’Etat Français qui emprunte aujourd’hui à des taux autour de 3,00% pourrait se voir proposer des taux autour de 3,50 % / 4,00 % en raison de son déclassement. Pourquoi ? Tout simplement parce que lorsqu’un créancier est classé à risque, les prêteurs lui font moins confiance et sont moins enclins à prêter, les taux des prêts augmentent donc en fonction. L’État français emprunte plus cher, les banques aussi et particulièrement celles qui sont mal notées, les taux des crédits aux particuliers pourraient donc s’apprécier d’ici quelques mois (fin juin maximum) de 50 points de base, soit des taux moyens autour de 4,70 % sur 20 ans par rapport a 4,20 % d’aujourd’hui.

    Il faut quand même rappeler que l’emprunteur français malgré la nouvelle place peu favorable de la France continuera de bénéficier des taux parmi les plus bas de l’Europe et encore en dessous des taux pratiqués à l’automne 2008. « Mais cette annonce ne va pas dans le bon sens car les banques qui ont déjà commencé à accroitre leur vigilance sur l’octroi des crédits aux particuliers vont redoubler de prudence afin de ne pas augmenter leur exposition aux risques.

  • Immobilier : trois cas d’exonération des plus-values

    Immobilier : trois cas d’exonération des plus-values

    La loi de finances pour 2012 instaure trois cas où la taxation des plus-values immobilières ne joue pas. Explications.
    Pour toute vente notariée de biens immobiliers, hors résidence principale, effectuée à compter du 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au bout de 30 ans de détention, contre 15 ans révolus actuellement. Malgré ce tour de vis, la loi de finances pour 2012 prévoit trois situations permettant à un particulier de vendre un bien immobilier sans être taxé sur la plus-value.

    Locataire de sa résidence principale
    A condition de n’avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, le particulier vendant pour la première fois un logement locatif ou une résidence secondaire pourra être, sous certaines conditions, exonéré de la plus-value. Cependant, une obligation de remploi s’impose : avec le produit de cette vente, il doit acheter ou faire construire sa résidence principale dans un délai de deux ans. Imaginons qu’un particulier vende un bien locatif 600.000 euros. S’il ne remploie que 400.000 euros dans l’achat de sa résidence principale, il supportera la taxation de la plus-value sur le solde, soit 200.000 euros

    Exonération au bout de 30 ans
    Avec la réforme entrant en application le 1er février 2012, le vendeur a droit à un abattement sur le prix de vente de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et avant la 17eme année, de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17eme et avant la 24eme année, et de 8% pour chaque année au-delà de la 24eme et jusqu’à la 30eme.

    Senior ou handicapé dans un établissement spécialisé
    Par ailleurs, lorsqu’un senior ou une personne handicapée quitte sa résidence principale pour s’installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc lui accorde un délai de grâce de deux ans pour céder son toit sans fiscalité. Et ce, bien qu’il ait changé de résidence principale. Dans la pratique, cette mesure d’exonération s’accompagne d’une condition: ne pas être imposable à l’ISF.