Vous aspirez à acquérir un trois pièces à Dijon dans le département de la Côte-d’Or ? Explorez le site aktifimmo.com pour découvrir les dernières annonces immobilières libres sur votre commune.
Comment bien choisir son appartement à Dijon
Pour vous garantir que vous êtes sur le point d’acheter le bon toit à Dijon, prêtez attention aux différents critères qui peuvent influer sur le choix de votre habitation. En conséquence, par exemple la surface de votre appartement est importante. Effectivement, plus votre appartement à Dijon sera spacieux, plus vous réglez une taxe d’habitation à la hausse. De plus, le nombre de pièces de votre appartement à Dijon joue un rôle essentiel dans votre choix, particulièrement pour les familles avec beaucoup d’enfants. Le besoin de faire des travaux ou non est aussi un élément vital car il va conditionner le prix de votre appartement à Dijon. La présence d’un ascenseur permet d’augmenter le tarif de l’appartement surtout si celui-ci se situe sur un étage élevé. Notons que la vue de l’appartement est aussi un atout précieux comme l’exposition de votre logement dijonnais pour bénéficier d’un meilleur éclairage, réaliser quelques économies de chauffage et énergie, et bénéficier de pièces moins sombres.
Le choix du quartier de votre appartement à Dijon
L’emplacement de votre appartement à Dijon possède également son importance. Effectivement, la présence de commerces peut nuire à votre silence comme les fast food, discothèques, bars, etc… Votre appartement sera plus côté s’il y a la présence de transport en commun à proximité de votre logement. Garantissez-vous d’avoir sous la main des boutiques de proximités pour améliorer la routine. La proximité aux lycées est aussi un atout pour les familles avec des enfants. Aucune hésitation à faire, il faut écrire sur une ardoise tous vos critères tous vos critères de choix et voir si l’appartement à Dijon que vous êtes en train de visiter s’accorde à ce que vous aviez en tête. De plus, si vous achetez un appartement dans l’intention de le revendre, réfléchissez aux futurs visiteurs. Un appartement au neuvième étage peut vous emballer mais peut être un défaut de poids pour les futurs visiteurs.
Un appartement à Dijon, combien ça coute ?
Au début de cette année 2013, le prix au mètre carré pour l’achat d’un appartement dijonnais varie entre 1.500 et 3.000€. Pour comparaison le prix des maisons est légèrement moins élevé, de quelques centaines d’euros. Ainsi vous pourrez trouver sur le marché des appartements 3 pièces sur Dijon à vendre pour 130.000€ par exemple. Et des 2 pièces d’environ 30m² pour moins de 100.000€.
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Acheter un appartement à Dijon, faire les bons choix
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Rachat de prêt immobilier
Les taux des prêts immobiliers accordés par les banques ont vu une baisse de l’ordre de 0,10 % par rapport au mois précédent pour atteindre un niveau historiquement bas. Il n’a donc jamais été aussi intéressant de négocier un prêt immobilier.
Presta Finance, courtier en rachat de crédit immobilier , bénéficie de relations privilégiées avec des banques de renommée : Crédit Foncier, Crédit Agricole, CIC Lyonnaise de Banque, LCL, BNP Paribas, Caisse d’Épargne… Grâce à notre réseau de banques partenaires, nous arrivons à obtenir les meilleurs taux pour le compte de nos clients via des opérations de rachat de crédits immobiliers.
C’est une opération par laquelle l’emprunteur solde le prêt souscrit par le passé et le remplace par un autre obtenu via un autre organisme prêteur pour un montant équivalent au capital remboursé par anticipation mais à de meilleures conditions.
Grace à ce procédé, un emprunteur est à même de diminuer le montant de sa mensualité et par la même de façon importante le cout total de son opération.
Les points clés qui permettent d’évaluer l’intérêt du rachat d’un rachat de prêt immobilier sont :
– la durée restante du prêt (plus la durée est importante, plus le rachat sera intéressant)
– Le montant du capital restant dû.
– le différentiel entre le taux actuel du prêt et le nouveau taux.
L’assurance de son prêt peut également être une source de gain liée à une renégociation, également courtier en assurance, Presta Finance pourra également vous faire réaliser des économies sur cet aspect.
Pour plus d’informations, Presta Finance, spécialiste du rachat de crédits immobiliers sur Lyon, est à votre disposition. N’hésitez pas à nous contacter, l’un de nos conseillers répondra à toutes vos questions
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Exonération de la plus value issue de la vente d’une résidence principale
Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous réalisez une plus-value immobilière car le prix de vente est en général plus élevé que le prix d’achat. Cette plus-value est en principe imposée à hauteur de 31,3%. Mais cette règle comporte une exception notable lorsque la vente concerne la résidence principale du vendeur.
La vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la nature de l’immeuble vendu : maison, appartement, chalet…, et quel que soit le prix de vente.
Une seule condition est nécessaire pour bénéficier de l’exonération : le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente.
La condition de résidence principale pour l’exonération de plus value
La résidence principale est le lieu où se situe le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Votre résidence principale est donc en principe le lieu où vous résidez au moins 8 mois dans l’année. On tient compte dans tous les cas d’un faisceau d’indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d’imposition ou immatriculation de la voiture).
Contrairement à une idée qui circule encore souvent, il n’y a pas de condition de durée d’occupation des lieux. Mais il faut pouvoir prouver que le logement constitue bien votre résidence principale. En pratique, un délai d’un an est donc préférable.
Le délai de vente et l’exonération de plus-value
Le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Mais il peut arriver que l’on déménage avant d’avoir vendu le bien. Dans ce cas, il ne constitue plus la résidence principale du vendeur.
Afin de ne pas pénaliser les opérations d’achat et de revente, le fisc tolère un délai d’un an pour la vente du bien. Ainsi, si vous quittez votre résidence principale avant d’avoir vendu, vous avez un an pour la vendre et être exonéré.
Attention : Il ne faut absolument pas pendant ce délai, louer le logement, ni le prêter gratuitement, même à un parent.
Les dépendances concernées par l’exonération de plus-value
L’exonération s’applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, à condition qu’elles soient vendues en même temps que celle-ci. Par dépendances il faut comprendre votre cave, vos box ou parkings, la chambre de service, le jardin privatif, votre cour, mais aussi le terrain cédé. Ainsi, si vous vendez votre maison entourée d’un terrain, l’exonération porte sur l’ensemble de la propriété.
A noter : Un garage qui n’est pas situé dans le même immeuble, mais à moins d’un kilomètre de la résidence principale, profite également de l’exonération s’il est vendu en même temps qu’elle.
L’avenir de cette exonération
En contrepartie de l’abrogation du bouclier fiscal, le groupe UMP à l’assemblée préconise des mesures fiscales qui portent notamment sur les plus-values. Mais, n’ayez aucune crainte, les plus-values provenant de la vente de la résidence principale ne seront pas touchées ! Le chef de l’Etat a pris l’engagement de ne pas remettre en cause cette exonération, en invoquant le fait que, « quand on est propriétaire pour la première fois, on vend son logement pour en acheter un plus grand parce qu’il y a un enfant qui arrive dans la famille, et naturellement c’est la plus-value qui fait qu’on peut acheter ».
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Emprunter coûte de moins en moins cher, et le mouvement pourrait encore durer
« des taux planchers historiquement bas » ! Voilà comment les prêteurs et tous les acteurs de l’immobilier qualifient le niveau actuel des taux des crédits à l’habitat.
Amorcé en mars, ce mouvement de baisse du prix des crédits s’est amplifié au cours de l’été. Entre juillet et août, la tendance s’est généralisée dans la majorité des banques. Traditionnellement peu actives au cours de la période estivale, ces dernières n’ont pas tardé à minorer leurs barèmes officiels.
En cette rentrée, les crédits immobiliers sont plus que jamais bon marché, et aucune hausse n’est à l’ordre du jour. Pour un prêt sur vingt ans, on peut obtenir en moyenne un taux fixe de 3,77 % contre 4,31 % en janvier 2012. Pour les meilleurs profils d’emprunteurs dotés d’un apport conséquent, le taux sera encore plus bas : 3,5 %, voire 3,3 %. A la rentrée, les taux devraient se maintenir à leur niveau très bas », « avec aucune hausse prévue avant le 1er trimestre 2013.
Mais ces taux planchers ne sont pas ouverts à tous. Aujourd’hui, le poids de l’apport personnel est le « sésame » pour décrocher le meilleur taux. Mais ce n’est pas tout. Les banques feront davantage d’efforts face à une personne avec d’importants revenus, peu endettée par ailleurs, ayant fait la preuve d’une capacité à épargner régulièrement et dont les comptes bancaires sont dans le vert.
Une autre façon d’obtenir un crédit bon marché pourrait être… d’attendre. En effet, au cours des prochaines semaines, même s’il n’y a pas de nouvelle décrue annoncée, l’emprunteur peut encore espérer quelques bonnes surprises. Septembre est traditionnellement un mois important pour la production de crédits. C’est à cette période que se déroulent de nombreux Salons de l’immobilier. Pour être compétitifs et atteindre leurs objectifs annuels, certains établissements n’hésiteront pas à afficher des promotions à l’occasion de ces temps forts commerciaux, ajoute Ari Bitton. Il faudra saisir l’occasion si elle se présente.
Opter pour un taux mixte (une combinaison d’un taux fixe pendant cinq à sept ans, suivie d’un taux variable capé) peut s’avérer une stratégie opportune pour les primo-accédants qui savent à l’avance qu’ils n’iront pas au terme de leur crédit.
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Avantage aux acquéreurs
Bien sûr, les signes de la crise sont visibles sur le marché immobilier. Selon les notaires, il n’y aura que 700.000 ventes dans l’ancien en 2012, contre 854.000 en 2011, soit une baisse de 18 %. Mais les acheteurs peuvent se frotter les mains. Car s’il y a un domaine où le pouvoir d’achat des Français s’est amélioré en 2012, c’est bien l’immobilier.
Selon notre baromètre, réalisé sur la base de données du Crédit Foncier, de nombreux quartiers de Paris, et la plupart des métropoles régionales sont devenues plus abordables en un an. Pour un 80 m 2, notre base de comparaison, le coût global (valeur du logement et coût du crédit) a diminué de 5,94 % dans le 4 e arrondissement parisien. Une économie de 76.794 euros en un an ! Selon nos calculs, les quartiers les plus huppés de la capitale connaissent le même sort : – 2,79 % dans le 5 e arrondissement (33.1161 euros économisés), – 1,67 % dans le 8 e et encore – 2,04 % dans le 16 e.
La situation est tout aussi alléchante dans les grandes villes de province : en un an le pouvoir d’achat immobilier a progressé de 7,64 % à Lille, de 6,19 % à Angers ou encore de 5,64 % à Reims. Lyon ou Marseille sont aussi concernées, mais l’économie y est inférieure à 0,3 %. Emprunter est devenu très avantageux depuis le début de l’année. Toutes durées confondues, le crédit immobilier est passé en moyenne à 3,8 %, sous la barre symbolique des 4 %. Le record de la fin 2010 (3,4 %) se rapproche à grande vitesse. Et ce n’est sans doute pas fini. Pour les prêts du mois de septembre, les banques proposent sur vingt ans du 3,8 % hors assurance.
Entre juin 2011 et juin 2012, le crédit bon marché a amplifié la baisse des prix de l’immobilier (à Angers, à Bordeaux…), ou a annulé les effets de la hausse des prix. A Lyon, sans l’effet crédit, le coût d’un appartement aurait augmenté de 4.000 euros. Au lieu de quoi, il s’est légèrement replié (de 828 euros). Partout ailleurs, il a joué un rôle d’amortisseur de la hausse des prix (comme dans la majorité des arrondissements parisiens).
Reste que ces conditions de financement ne sont pas ouvertes à tous. Difficile désormais d’obtenir un crédit si votre taux d’effort (comprenant tous les crédits que vous pourriez avoir contracté) est supérieur à 33 % de votre revenu. Et il est devenu exceptionnel qu’une banque finance intégralement une acquisition sans apport initial de votre part. Cela a eu pour conséquence d’exclure certains primo-accédants du marché.
En revanche, les acquéreurs ne doivent pas compter sur une plongée des prix. Sur l’année 2012, les agents immobiliers s’attendent à une stabilité à Paris, à des baisses ciblées dans le reste du pays. « En 2012, les prix devraient se maintenir à Paris, comme dans les villes de première couronne – Boulogne-Billancourt ou Neuilly-sur-Seine. Mais à Montrouge ou Issy-les-Moulineaux, la baisse risque d’être plus sensible que dans la capitale. Les grandes villes de province vont connaître des baisses de – 5 % à – 10 %. Mais ce sera surtout le marché secondaire, dans les communes moins attrayantes qui souffrira avec des baisses supérieures à 20 % », indique Stéphane Imovicz, directeur général du Crédit foncier immobilier.
Jusqu’à présent, les prix n’ont que faiblement évolué. Selon les notaires (à fin mars), ils ont progressé de 2,3 % en rythme annuel. A fin juin, les prix n’ont pas non plus beaucoup évolué, selon le Crédit Foncier Immobilier. A Paris (pour un 80 m 2 ancien) quatre arrondissements s’inscrivent en baisse (de – 5 à – 1 %). Les autres quartiers montent assez timidement (de + 1 à + 4 %). En région, la plupart des grandes métropoles grimpent, mais faiblement (de + 2 à + 4 %). Le coeur n’y est plus. Seules Strasbourg et Montpellier gagnent encore de + 5 à + 6 % sur les prix.
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PTZ+ dans l’ancien en cas de rénovation lourde
Le prêt à taux zéro (PTZ+) peut encore financer une acquisition dans l’ancien. Mais dans certains cas bien précis.
Depuis le 1er juin, ce crédit gratuit est à nouveau accessible aux primo accédants de biens anciens. Toutefois, les nouvelles conditions d’accès sont beaucoup plus restrictives que les précédentes formules. En fait il faut réaliser de gros travaux pour avoir droit à ce prêt d’Etat. Le législateur a précisé la nature des travaux à réaliser : il faut remplacer au moins la moitié du gros œuvre (fondations, murs et des planchers porteurs, façade) ou au moins les deux tiers du second œuvre (installations électriques, plomberie, système de chauffage). Après travaux, l’habitation doit être assimilée à un logement neuf. Une exception est prévue pour l’acquisition d’un logement social ancien. Pour obtenir ce prêt, le futur acquéreur doit s’engager sur l’honneur à réaliser ces différentes interventions dans un délai de moins de cinq ans premières années suivant l’achat. A condition de respecter toutes ces obligations, le nouveau propriétaire est en mesure d’accéder à une enveloppe de crédit sans intérêt. Compris entre 26 500 et 139 200 euros, le montant accordé va dépendre de la localisation du bien, du niveau de revenu du ménage et de sa composition. Ce nouveau financement est malgré tout peu utilisé. Compte tenu d’un encadrement strict des conditions, finalement peu d’acquéreurs sont éligibles à ce crédit.
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Les plus values ne seront pas soumises à l’impôt sur le revenu
Contrairement aux autres revenus du capital, les plus-values immobilières ne seront pas soumises au barème de l’IR. Mais Bercy veut provoquer un « choc d’offre » : un abattement supplémentaire de 20 % pourrait être accordé en 2013 sur les cessions de foncier.
Contrairement à ce que le projet PS laissait entendre, les plus-values immobilières dégagées lors de la vente d’une résidence secondaire ne seront pas soumises au barème de l’impôt sur le revenu. Elles se distingueront donc des autres revenus du capital (intérêts, dividendes, plus-values mobilières), appelés à perdre le bénéfice des prélèvements forfaitaires (de 19 % à 24 %), dès l’an prochain.
Le régime des plus-values immobilières va néanmoins bouger. Car la fiscalité ne pousse pas à libérer logements et terrains : plus un propriétaire retarde la vente de son bien, moins il paie d’impôt. Bien décidé à en finir avec cette logique, le ministre de l’Economie a fait savoir, hier, en Conseil des ministres, que l’imposition des plus-values immobilières serait réformée en loi de Finances 2013 « pour permettre un choc d’offre visant à lutter contre la rétention foncière ».
Les plus-values sont actuellement taxées à hauteur de 19 %. Mais cette taxation est assortie d’une exonération progressive qui devient complète au bout de trente ans de détention du bien (les résidences principales étant, elles, totalement exonérées). Un ménage qui vend son bien au bout de trente ans échappe donc à l’impôt, alors que celui qui le fait au bout de trois ans est taxé au niveau maximal de 19 %. L’idée d’inverser la fiscalité des plus-values, c’est-à-dire de la rendre progressive avec la durée de détention, pour décourager la rétention foncière, trouve de nombreux adeptes, à droite comme à gauche.
Cet été, Bercy a expertisé des options larges, concernant le foncier bâti comme le non-bâti. Il a même été envisagé une exonération décroissante – par exemple 10 % chaque année, aboutissant à une taxation maximale au bout de dix ans. Mais la mesure est trop coûteuse, estime-t-on, et ne sera pas retenue. De fait, les rentrées fiscales seraient très faibles au cours des premières années. L’idée d’instaurer une fiscalité fixe (indépendante de la durée de détention), est aussi expertisée. Une période transitoire serait possible, incitant les propriétaires de biens détenus depuis plus de trente ans à s’en séparer s’ils souhaitent bénéficier des anciennes dispositions.
Mais finalement, une option plus simple pourrait être retenue afin d’avoir un impact rapide : pour trouver des terrains constructibles et accélérer la construction de nouveaux logements, Bercy envisagerait d’accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values de cessions de foncier effectuées en 2013.
Les vœux des professionnels
Le gouvernement Fillon avait déjà proposé une taxation fixe dans le temps. Le projet avait été rejeté par les députés, qui refusaient que les millions de Français propriétaires de résidences secondaires – souvent familiales -soient pénalisés. Avec l’accord de Bercy, le secrétaire d’Etat au Logement avait alors proposé, par amendement, une taxation progressive avec le temps, limitée au foncier non bâti. L’amendement s’était fait retoquer, car il n’existait pas de définition fiscale des terrains à bâtir.Pour l’heure, Bercy refuse de dévoiler l’option retenue. Beaucoup de propositions ont aussi été transmises par les professionnels. Les constructeurs de maisons individuelles, par exemple, qui représentent plus de la moitié des logements neufs vendus aux particuliers, soutiennent le principe d’une fiscalité inversée, mais pas seulement : « Il faudrait une taxe patrimoniale payable tous les ans, sur les terrains constructibles, en sus de la taxe foncière, pour pousser les propriétaires à les vendre », estime Dominique Duperret, délégué général de l’Union des maisons françaises.
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Location meublée en SCI
Le régime d’imposition d’une société civile qui donne en location un bien immobilier est en principe l’impôt sur le revenu, sauf si elle loue en meublé, dans cette situation, l’IS est applicable.
Les sociétés civiles sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu si elles donnent en location nue leur patrimoine immobilier. L’imposition se calcule soit selon les règles des revenus fonciers si les associés sont des particuliers, soit selon les règles des BIC si les associes sont des commerçants ou des sociétés soumises à l’IS. Si l’activité est la location en meublé, les profils ont un caractère commercial entraînant l’imposition à l’IS de la SC.I.
L’administration des impôts admet de ne pas soumettre les S.C.I à l’IS dans deux situations :
• Lorsque le montant HT de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant ni de leurs recettes totales HT.
Toutefois, pour limiter les conséquences du franchissement occasionnel de ce seuil de 10%, il est admis que la SCI ne soit pas effectivement soumise à l’IS au titre de l’année de dépassement si la moyenne des recettes HT de nature commerciale, réalisées au cours de l’année et des trois années antérieures, n’excède pas 10% du montant moyen des recettes totales HT réalisées au cours de la même période
• lorsque l’activité de location meublée est occasionnelle et ne permet pas de considérer qu’il s’agit d’une activité commerciale : cas par exemple de locaux donnés en location saisonnière durant quinze jours ou un mois par an et mis gratuitement à la disposition du gérant durant le reste de l’année.
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La fiscalité du patrimoine à la hausse
Adoptée cet été par le Parlement, la loi de finances rectificative pour 2012 modifie la fiscalité du patrimoine. Coup de projecteur sur ses principales dispositions.
En attendant une refonte en profondeur de la fiscalité du patrimoine pour 2013, avec la création annoncée de deux nouvelles tranches d’impôt sur le revenu et un coup de rabot supplémentaire sur les niches fiscales, la loi de finances rectificative pour 2012 marque d’ores et déjà un durcissement.
Une contribution exceptionnelle sur la fortune
Tout d’abord, elle instaure une contribution exceptionnelle sur la fortune pour les contribuables dont le patrimoine net imposable est supérieur à 1,3 million d’euros. Payable dès cet automne, elle sera calculée selon un barème progressif identique à celui appliqué pour le calcul de l’ISF dû au titre de 2011. « Alors que l’on avait réduit le barème à deux tranches, on en compte à nouveau sept »
Autre mesure phare : le relèvement des droits de mutation à titre gratuit. Jusqu’à présent, les donations bénéficiaient d’un abattement en ligne directe de 159 325 euros par période de 10 ans. Cet abattement est réduit à 100 000 euros, et le délai de rappel fiscal est porté à 15 ans. -
La fin du dispositif Scellier
Il ne vous reste que quelques mois pour profiter du dernier programme de défiscalisation immobilière avant sa disparition au 1er janvier 2013. Quelques mois pour bénéficier d’une mesure qui a fait les beaux jours de l’immobilier neuf.
Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier permettait alors à un investisseur en immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 25% de la valeur du bien étalée sur 9 ans (valeur du bien limitée à 300 000€). L’avantage fiscal etant subordonné à un engagement de louer le logement nu à usage d’habitation sur une période minimale de 9 ans. En 2009 et 2010 près de deux logements sur trois étaient vendus dans le cadre du Scellier, mais trop coûteux pour les caisses de l’Etat, le dispositif a vu son avantage raboté en 2011 et en 2012.
Pour bénéficier du taux maximum de réduction d’impôt, il faut impérativement investir dans un logement BBC (13%), les logements non BBC accordant le taux réduit de 6%. Autre nouveauté en 2012, un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable a été instauré en fonction de la localisation du logement. Si vous optez pour la formule intermédiaire ou sociale du Scellier, vous pouvez réaliser des économies additionnelles à condition de louer le logement sur une période plus longue, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires (+1,33% par an sur une durée de location de 12 ou 15 ans, abattement de 30% sur les loyers). Le Scellier Social permet une réduction d’impôt de 21% à l’issue des 15 ans.
En dépit d’une érosion des taux, investir en Scellier présente toujours des avantages : devenir propriétaire d’un bien aux dernières normes de construction, bénéficier de l’effet levier offert par l’emprunt immobilier, financer une partie de son investissement par la réduction d’impôt et par les loyers, se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite. Pour investir dans un logement Scellier, n’oubliez pas certaines règles : privilégiez les bassins économiques dynamiques, étudiez la demande locative de la zone concernée et vérifiez que le nombre de nouveaux logements ne dépasse pas le nombre de créations d’emploi, préférez les T2 et T3 qui minimisent la vacance de locataire en comparaison avec les petites surfaces.
L’arrêt du Scellier en fin d’année n’est pas une surprise, puisqu’initialement il était prévu que la loi lui accorde une existence jusqu’au 31 décembre 2012. Les professionnels ont espéré son prolongement par le gouvernement précédent, décision impossible au regard de la dette abyssale du pays. Le gouvernement en place a définitivement entériné la fin du Scellier sans pour autant évoquer un éventuel remplacement. Une initiative a pourtant émergé, celle du sénateur Thierry Repentin, qui a planché sur un nouveau dispositif de défiscalisation censé promouvoir l’immobilier neuf tout en contenant la hausse des prix. Si elle voit le jour, cette loi (on parle déjà de loi Repentin), volontairement plus sociale que le Scellier, sera axée sur une déduction fiscale conditionnée par la location à des ménages modestes et par l’application de loyers plafonnés par zones.
Un nouveau dispositif fiscal figurera dans le projet de loi de finances 2013 publié le 24 septembre prochain.
