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Catégorie : Investissement

  • 2019 : Des taux d’emprunt historiquement bas

    2019 : Des taux d’emprunt historiquement bas

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_headline _id= »8″ ][cs_element_text _id= »9″ ][cs_element_headline _id= »10″ ][cs_element_text _id= »11″ ][cs_element_headline _id= »12″ ][cs_element_text _id= »13″ ][cs_element_headline _id= »14″ ][cs_element_headline _id= »15″ ][cs_element_text _id= »16″ ][cs_element_headline _id= »17″ ][cs_element_text _id= »18″ ][cs_element_headline _id= »19″ ][cs_element_text _id= »20″ ][cs_element_headline _id= »21″ ][cs_element_text _id= »22″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »23″ ][cs_element_image _id= »24″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]1,29%, c’est le taux d’emprunt immobilier qui a été enregistré pour le mois de mai 2019. Un record puisque les taux n’avaient jamais été aussi bas depuis la fin 2016 où les taux étaient affichés à 1,33%. Depuis fin 2015, la conjoncture est particulièrement en faveur des emprunteurs puisque les taux moyens de prêt immobilier ne cessent d’évoluer à la baisse. Pour 2019, cette tendance se confirme et, selon certains experts, les taux ne devraient pas repartir à la hausse au moins jusqu’à la fin d’année. Une situation qui incite donc à l’investissement immobilier pour de nombreux français.

    Un record enregistré en mai 2019

     
    Dans la lignée des années précédentes, les taux d’emprunt immobiliers étaient en baisse depuis le début d’année 2019. Cette fois-ci, leur niveau a atteint un record puisqu’ils ont dépassé le précédent record de 1,33% enregistré à la fin 2016. Pour le mois de mai 2019, les taux d’emprunt pratiqués sur le marché ont continué sur la même dynamique en se fixant au niveau de 1,29%. Un record en France ! Cette évolution a été enregistrée par l’Observatoire Crédit Logement CSA qui avait déjà constaté une baisse depuis le mois de février : 1,44%, 1,39% en mars, 1,35% en avril, puis 1,29% en mai. Ces taux bruts (hors frais et assurances), ont été observés en englobant l’ensemble des durées des prêts.
     

    Pourquoi les taux d’emprunt continuent de baisser ?

    Une stratégie favorable de la BCE

     
    Dans son rapport, l’Observatoire Crédit Logement CSA commente cette baisse des taux : “Pour le 12ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation”. L’une des principales raisons de cette baisse concerne la stratégie mise en place par la Banque Centrale Européenne (BCE). Depuis 2016, la BCE a adopté une position visant à favoriser l’économie. En effet, les banques peuvent aujourd’hui emprunter auprès de la BCE à un taux 0%. Logiquement, cette condition se répercute sur les emprunteurs qui bénéficient directement de cette situation avantageuse pour les banques. Aujourd’hui, selon la durée d’emprunt, il est possible d’emprunter à des taux moyens particulièrement bas :
     

    1,02% sur une durée de 15 ans (1,21% fin 2018)
    1,20% sur une durée de 20 ans (1,41% fin 2018)
    1,42% sur une durée de 25 ans (1,63% fin 2018)

     

    Une concurrence accrue

     
    En plus de cette politique mise en place par la BCE en faveur des banques, le marché bancaire joue également un rôle dans cette baisse des taux. En effet, face à une concurrence particulièrement importante, les organismes bancaires cherchent à séduire les clients en proposant des taux toujours plus attractifs. L’émergence des banques en ligne et des néobanques comme de véritables concurrents aux banque traditionnelles vient rajouter un peu plus de compétition, un élément qui bénéficie directement aux emprunteurs.
     

    Des durées d’emprunt plus longues

     
    L’accès à la propriété est également facilité par les banques qui sont désormais plus enclines à accorder des prêts sur des durées plus longues. Les prix de l’immobilier étant en perpétuelle augmentation, et ce, de manière très spectaculaire depuis plusieurs années, l’accès à la propriété devenait compliqué. L’importante baisse des taux d’intérêts a ainsi permis de compenser, en partie, la flambée des prix de l’immobilier. Cependant, afin de supporter le coût du remboursement des mensualités, les ménages privilégient désormais des durées plus longues de remboursement.
     
    Une tendance qui se retrouve dans les chiffres, puisque selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, la durée moyenne d’emprunt a augmenté de 19 mois depuis la fin 2017, passant de 209 à 228 mois. Aujourd’hui, les banques acceptent plus facilement les demandes d’emprunt sur de longues durées : plus de 41% des emprunteurs ont un prêt sur une durée allant de 25 à 30 ans (contre 14,4% en 2014). Le marché de l’immobilier est donc en pleine mutation et les primo-accédants n’hésitent pas à s’endetter sur de longues durées. Cela leur permet d’accéder à la propriété malgré la hausse des prix de l’immobilier tout en conservant leur pouvoir d’achat.
     

    Un accès à l’emprunt facilité et bénéfique

    Un assouplissement des conditions d’emprunt

     
    Devenir propriétaire est un objectif important pour de nombreux français, et ce, quelles que soient les catégories sociales et les niveaux de revenus. Pour répondre aux souhaits de chacun de devenir propriétaire, les banques ont donc considérablement assoupli leur conditions d’accès à l’emprunt. En effet, en plus d’accepter plus facilement les prêts sur de longues durées, les organismes de prêt ont également réduit le niveau minimum de l’apport personnel. Alors qu’il était d’environ 30% dans les années 80, les banques acceptent désormais des dossiers d’achat dans l’ancien où l’apport ne représente que 14,7%. L’assouplissement des conditions d’accès à la propriété est donc favorable à de nombreuses catégories de personnes qui ne pouvaient pas y accéder auparavant.
     

    D’importants avantages pour les meilleurs profils

     
    Selon les profils d’emprunteurs, les conditions du prêt peuvent varier et influer sur le montant des mensualités. Dans la conjoncture actuelle, l’accès à l’emprunt est désormais possible pour une clientèle plus large. Concernant les meilleurs profils, ces derniers bénéficient de conditions encore plus intéressantes grâce à des décotes conséquentes selon leurs revenus ou bien leur âge.
     

    Faut-il renégocier son taux d’emprunt ?

     
    Au vu de la conjoncture et des conditions d’emprunt, la question est légitime. En effet, la renégociation d’emprunt est un bon moyen pour réduire sensiblement le coût ou la durée de son emprunt. Le niveau historiquement bas des taux d’emprunt incite donc fortement à la renégociation. Cette incitation à renégocier son emprunt se retrouve dans l’augmentation du nombre de demandes de renégociation. Pour que cette opération soit véritablement intéressante, plusieurs conditions doivent être réunies :
     

    Durée d’emprunt : être dans le premier tiers de remboursement
    Ecart de taux : différence d’au moins 0,70 point par rapport au crédit contracté
    Montant de remboursement restant : minimum de 70 000 euros

     

    La tendance à la baisse va-t-elle continuer ?

     
    Selon la majorité des experts du secteur, la situation économique actuelle reste en faveur des emprunteurs. A l’heure actuelle, aucun signe ne laisse présager d’une augmentation des taux d’emprunt, au moins à court terme. Plusieurs experts sont même d’accord pour estimer que la conjoncture sera toujours favorable au minimum jusqu’à l’été 2020.taux d’emprunt[/cs_content_seo]

  • Quels avantages à renégocier son emprunt ?

    Quels avantages à renégocier son emprunt ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_headline _id= »10″ ][cs_element_text _id= »11″ ][cs_element_headline _id= »12″ ][cs_element_text _id= »13″ ][cs_element_headline _id= »14″ ][cs_element_text _id= »15″ ][cs_element_headline _id= »16″ ][cs_element_text _id= »17″ ][cs_element_headline _id= »18″ ][cs_element_text _id= »19″ ][cs_element_headline _id= »20″ ][cs_element_text _id= »21″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »22″ ][cs_element_image _id= »23″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content]

  • Acheter pour louer : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?

    Acheter pour louer : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »13″ ][cs_element_image _id= »14″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Acheter pour louer permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus. Une question primordiale se pose alors : faut-il privilégier un investissement dans un appartement neuf ou à contrario ancien ? Un logement neuf assure-t-il une meilleure rentabilité immobilière qu’un logement ancien ? Autant de questions qu’il vous faut vous poser avant de songer à vous lancer dans l’acquisition d’un bien locatif.
     

    Investir dans le neuf permet de bénéficier du dispositif Pinel

     
    L’un des principaux avantages à un investissement dans un logement neuf n’est autre que le confort qu’il procure immédiatement ainsi que l’absence de travaux à réaliser, du moins avant un certain temps. Bien que vous ne souhaitiez pas faire de ce logement votre résidence principale, ne perdez pas de vue qu’en tant que propriétaire, les travaux et autres réparations vous incombent directement. En proposant un logement neuf à la location, vous êtes de cette manière assuré de réaliser des économies, ce type de logement bénéficiant de la garantie biennale et décennale. En cas de souci de construction, il appartiendra donc au constructeur de régler la facture.
     
    Il est également prouvé que les logements neufs se louent bien mieux que les logements anciens, d’autant plus que la plupart bénéficient d’un balcon et d’un garage ou bien d’une place de parking, autant d’atouts aux yeux des locataires permettant d’ajouter de la valeur au loyer pratiqué.
     
    Sachez également qu’en tant que propriétaire d’un logement neuf destiné à la location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts au titre de la loi Pinel, mais également de frais de notaire réduits lors de l’achat, qui sont de l’ordre de 2 à 3 %.
     
    À noter qu’en investissant dans un appartement neuf, vous ne serez pas redevable de la taxe foncière pendant les deux premières années, sauf si le maire de la commune où se situe le logement n’est pas favorable à cette mesure.
     

    Quels sont les principaux inconvénients à l’achat d’un logement neuf ?

     
    Le principal inconvénient d’un logement neuf concerne le délai de construction de ce dernier. En effet, il vous faudra bien souvent patienter entre 18 et 24 mois en moyenne avant de pouvoir tirer pleinement profit de votre logement en le proposant à la location. Cela signifie donc que vous devrez être en mesure d’avancer un certain montant sur le prix de vente, tout en ne percevant aucun loyer durant cette période.
     
    Sachez également que si vous envisagez de profiter du crédit d’impôt rendu possible par la loi Pinel, il vous faudra tenir compte des ressources de votre locataire qui ne devront pas dépasser un certain plafond. Le montant du loyer que vous choisirez de fixer sera également plafonné.
     

    Acheter pour louer dans l’ancien : un logement souvent mieux situé

     
    En privilégiant l’ancien pour votre investissement locatif, vous êtes garanti d’avoir le choix quant à l’emplacement de votre logement. En effet, les logements anciens se trouvent aussi bien en centre-ville qu’en banlieue. Il est également possible d’en trouver plus facilement dans les zones prisées comme celles se situant proche des commerces, des écoles et des transports. Investir dans un logement idéalement placé vous permettant ainsi d’optimiser le taux d’occupation de votre logement en diminuant les risques de voir votre appartement vacant plusieurs mois durant.
     
    Autre avantage de l’ancien : vous bénéficiez d’un bien disponible immédiatement après l’achat. Un atout important à prendre en compte, d’autant plus si vous ne pouvez pas vous permettre de rembourser le crédit souscrit pour ce logement ou d’autres dépenses liées, sans percevoir de loyer en contrepartie pendant plusieurs mois. Sachez également que si vous envisagez de réaliser certains travaux, vous pourrez créer un déficit immobilier foncier déductible de vos impôts.
     
    À noter que les logements anciens affichent des prix de vente en moyenne 15 à 20 % moins chers que les logements neufs, à emplacement, surface et standing similaires. Votre investissement dans un logement ancien sera donc plus facilement amorti que dans un logement neuf.
     

    Quels sont les inconvénients d’un investissement dans l’immobilier ancien ?

     
    Les principaux désavantages à l’investissement dans un logement ancien sont les quelques faiblesses que ce type d’appartement est susceptible de présenter du point de vue de la conception. L’isolation phonique comme thermique est bien souvent peu performante, vous devrez probablement y remédier en effectuant quelques travaux si vous ne voulez pas prendre le risque de devoir faire face à des départs anticipés de locataires.
     
    Il est également probable que vous deviez mettre aux normes les installations d’électricité et de gaz, au risque de proposer à vos locataires un logement qualifiable d’indécent. En effet, en tant que propriétaire, il vous incombe de fournir à vos locataires un logement irréprochable quant aux normes d’habitabilité.
     
    Pour finir, sachez que les frais de notaire pratiqués sur la vente de logements anciens sont plus élevés que dans le neuf, puisqu’ils sont de l’ordre de 7 à 8 %.
     
    En conclusion, si vous souhaitez investir dans un logement dans le but de le proposer à la location et que vous hésitez entre un investissement dans le neuf ou bien l’ancien, prenez bien le temps de peser le pour et le contre. En effet, selon votre profil et votre situation, il sera peut-être plus judicieux d’investir dans un logement neuf, là où d’autres acquéreurs verront plus d’avantages à l’acquisition d’un logement ancien.Image[/cs_content_seo]

  • L’achat d’un logement neuf : qu’est ce que la loi Pinel ?

    L’achat d’un logement neuf : qu’est ce que la loi Pinel ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][cs_element_headline _id= »13″ ][cs_element_text _id= »14″ ][cs_element_headline _id= »15″ ][cs_element_text _id= »16″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »17″ ][cs_element_image _id= »18″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Depuis plus d’une trentaine d’années, la France fait face à une importante crise du logement, l’Etat ne pouvant assurer seul la construction de nouveaux logements pour toute la population. Les investisseurs et les acteurs privés sont alors nécessaires afin de débloquer des fonds et faciliter le lancement de nouveaux chantiers de construction, c’est là qu’intervient la loi Pinel, incitant à investir dans le neuf en offrant une réduction fiscale avantageuse.
     

    Qu’est-ce que la loi Pinel et comment fonctionne-t-elle ?

     
    La loi Pinel est donc un dispositif d’investissement dont le but est de permettre la réduction de ses impôts en déduisant une partie du prix d’acquisition d’un logement. La contrepartie étant l’engagement du propriétaire quant à la destination de ce nouveau logement, qui doit être uniquement être dédié au locatif. La loi Pinel reprend ainsi les principes de l’ancien dispositif Duflot, avec des conditions assouplies quant aux choix de la durée de location fixée par le propriétaire, qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans, le taux de réduction d’impôt étant proportionnel à la durée de la location.
     
    La loi finances de 2018 est venue prolonger le dispositif Pinel, qui devait prendre fin au 31 décembre 2017, pour une durée de quatre ans supplémentaires dans les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire là où la demande de logements est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel a par contre pris fin dans les zones où la demande en logements est moindre, à savoir les zones B2 et C.
     

    Les nombreux avantages de la loi Pinel

     
    La loi Pinel permet ainsi aux propriétaires d’un logement neuf acquis avec ce dispositif de réduire considérablement leurs impôts, jusqu’à 63 000 euros de réduction. Mais acquérir un logement neuf en loi Pinel permet également la constitution d’un patrimoine pérenne et l’obtention d’un revenu complémentaire régulier, permettant entre autres de bien préparer sa retraite.
     
    En pratique, la loi Pinel, particulièrement avantageuse pour l’acquéreur, lui permet de choisir sa durée d’engagement de location, à savoir :
     

    6 ans, pour une réduction d’impôts de 12 %, c’est-à-dire jusqu’à 6 000 € par an sur 6 ans ;
    9 ans, pour une réduction d’impôts de 18 %, c’est-à-dire jusqu’à 6 000 € par an sur 9 ans ;
    12 ans, pour une réduction d’impôts de 21 %, c’est-à-dire jusqu’à 5 250 € par an sur 12 ans.

    Ce dispositif lui permet également de louer le bien à ses descendants ou ascendants, à condition toutefois que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent également être respectés.
     
    Enfin, la loi Pinel permet à l’acquéreur de réaliser jusqu’à deux investissements immobiliers par an, le montant total ne devant pas excéder 300 000 euros.
     

    La loi Pinel profite également des avantages de l’immobilier neuf

     
    À noter que le dispositif permet également aux investisseurs de profiter des atouts de l’immobilier neuf, à savoir :
     

    La réduction des frais de notaire, lesquels sont fixés entre 2 et 4 % du prix d’achat d’un logement neuf, contre environ 7 % dans un logement ancien.
    Des biens immobiliers soumis à une garantie décennale.
    Des constructions qui respectent les dernières normes en vigueur concernant la sécurité, la performance énergétique et le confort.

     

    Les conditions de défiscalisation avec le dispositif Pinel

     
    L’acquéreur d’un logement en loi Pinel doit toutefois respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier :
     

    Ne pas dépasser un plafond de 300 000 € d’investissement par an, ainsi qu’un prix d’acquisition ne dépassant pas 5 500 € par m2 de surface habitable.
    Acheter au maximum deux logements par an destinés à être mis en location via ce dispositif.

    À noter que la réduction d’impôt Pinel est une niche fiscale, soumise à un plafond global dont le montant ne doit pas excéder 10 000 € par an.
     

    Quel logement acheter en loi Pinel ?

     
    Les logements pouvant bénéficier du dispositif Pinel doivent avoir été achetés neufs ou bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) et uniquement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ils doivent être proposés à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un prix légèrement inférieur au marché. Ils doivent également respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 (RT2012) ou bien faire l’objet du label Bâtiment Basse Consommation (BBC).
     
    Enfin, les logements éligibles à la loi Pinel doivent être situés dans une zone à forte demande locative, c’est-à-dire dans les zones A bis, A et B1.
     

    À qui louer un logement en loi Pinel ?

     
    La location d’un logement via le dispositif Pinel est soumise à certaines conditions. Ce logement doit tout d’abord être loué non meublé et comme habitation principale par le locataire, dans les 12 mois suivant son acquisition, ou bien consécutifs à la date d’achèvement des travaux.
     
    Quant aux loyers demandés par le propriétaire, ils sont soumis à des plafonds fixés par décret, à savoir (pour les baux signés en 2018) :
     

    Zone A bis : 16,96 euros de loyer au m2 utile ;
    Zone A : 12,59 euros de loyer au m2 utile ;
    Zone B1 : 10,15 euros de loyer au m2 utile.

    En conclusion, investir dans un logement neuf en loi Pinel demeure en 2019 une niche fiscale avantageuse permettant d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 euros, tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.la loi Pinel[/cs_content_seo]

  • Prêt immobilier : peut-on dépasser le taux d’endettement maximum de 33 % ?

    Prêt immobilier : peut-on dépasser le taux d’endettement maximum de 33 % ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][cs_element_headline _id= »13″ ][cs_element_text _id= »14″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »15″ ][cs_element_image _id= »16″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Lorsque l’on souhaite souscrire à un prêt immobilier, le critère d’analyse de risque le plus important est l’endettement. Pour le définir, les banques étudient surtout le “reste à vivre”. Si celui-ci est suffisant, alors le taux d’endettement maximum de 33% peut être dépassé, bien qu’il soit souvent considéré comme un maximum à respecter pour le confort des ménages. Pour définir ce fameux taux, les établissements bancaires étudient les revenus des emprunteurs.
     

    De quelle manière sont calculés les revenus ?

     
    Pour établir votre taux d’endettement, les banques se basent sur vos revenus. Que comprennent-ils ?
     

    Les salaires sont bien évidemment pris en compte en premier lieu, à savoir le salaire net imposable. Les primes sont également prises en compte dans les revenus, dès lors qu’elles sont dites acquises comme la prime de 13e mois ou celle de Noël. En revanche, les primes d’intéressement ou de participation n’entrent pas dans ce calcul.
    Les avantages en nature offerts par votre société, tels que les tickets restaurant ou bien les chèques vacances peuvent également être pris en compte par les banques si par exemple votre ratio d’endettement se situe très légèrement au-dessus des 33% habituels.
    Les revenus locatifs sont aussi pris en compte, bien qu’ils n’aient pas la même importance que les salaires. Aux loyers bruts, il faudra déduire les charges incombant aux propriétaires, la taxe foncière ainsi que les mensualités du prêt.
    Les allocations familiales versées par la CAF peuvent également être prises en compte par les banques en fonction de l’âge des enfants à charge. Si un enfant avoisine la majorité, alors les établissements bancaires ne tiendront pas compte des aides qui lui sont allouées, puisqu’elles s’arrêteront dans quelques mois. En revanche, si vos enfants sont en bas âge, la totalité des allocations sera retenue.
    D’autres revenus à caractère incertain sont aussi pris en compte dans ce calcul, comme les pensions d’invalidité ou de réversion.

     

    Pourquoi retient-on majoritairement un taux d’endettement maximum de 33% ?

     
    Les services d’analyse de risque des banques se basent avant tout sur le taux de 33%, car celui-ci définit un reste à vivre confortable pour les ménages, qui ne sont alors pas obligés de se priver en réduisant, par exemple, les dépenses consacrées aux loisirs, voire à l’alimentation. Ainsi, un couple d’emprunteurs gagnant à deux 3 000 euros de revenus mensuels net se verra accorder approximativement une mensualité maximum de 1 000 euros de remboursement. Un calcul qui se base sur la fameuse règle des 33 % d’endettement, un taux correspondant au rapport entre les charges d’emprunt et les revenus nets d’un ménage.
     
    Ce taux d’endettement maximum de 33%, qui figure d’ailleurs sur les simulations de crédit immobilier que fournissent les banques, s’est imposé dans l’esprit des emprunteurs comme la règle d’or lorsque l’on souhaite obtenir un crédit immobilier. Est-il cependant possible d’y déroger et si oui, de quelle manière ?
     
    En réalité, l’ACPR (l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, intégrée à la Banque de France) fait savoir qu’il n’existe pas de seuil réglementaire en termes d’emprunt, toutefois, les établissements financiers français sont dans l’obligation de veiller à ce que le taux d’endettement de leurs clients soit raisonnable compte tenu de leurs revenus et de leur patrimoine. Les établissements mettent donc en place leurs propres règles permettant d’allouer des crédits, définies en réalité sur la capacité de remboursement réelle, précise l’ACPR. La Fédération bancaire française (FBF) stipule également que ce taux de 33% n’est pas une norme professionnelle, mais davantage une référence destinée à être comprise facilement par le grand public puisqu’il correspond à la majorité des cas.
     

    Plus les emprunteurs présentent des revenus modestes, plus le taux de 33% est respecté

     
    Si les banques ne se basent pas forcément toutes sur ce taux précis de 33% d’endettement, elles définissent donc selon leurs propres critères un taux d’endettement acceptable en fonction du profil de chaque ménage et par rapport à son reste à vivre, au cas par cas. Ce taux de 33% s’applique dans la majorité des cas aux primo-accédants ou aux ménages justifiant de revenus modestes ou moyens. Plus les emprunteurs perçoivent des revenus faibles, plus cette règle est respectée. En effet, une personne gagnant 1 500 euros par mois a tout intérêt à ne pas dépasser 30% d’endettement immobilier, car il ne lui resterait alors pas assez pour les autres postes de dépense. Dans ce cas précis, monter jusqu’à 33% d’endettement ne serait pas raisonnable, car cela rajouterait près de 500 euros de mensualité, une somme trop lourde à supporter pour ce salaire. Les banques préféreront ainsi ne pas dépasser le fameux taux de 33%, mais jouer sur la durée de remboursement du prêt pour permettre l’emprunt d’une somme plus importante.
     
    De manière générale, les particuliers ne cherchent pas à s’endetter outre mesure lorsqu’ils souscrivent à un prêt immobilier, mais au contraire, à réduire les mensualités au maximum de manière à pouvoir obtenir la somme souhaitée tout en étant dans la capacité de la rembourser sans difficulté. L’ACPR rapporte ainsi qu’en 2017, le “taux d’effort moyen” soutenu par les ménages emprunteurs était de 29,7%.
     

    Qui peut emprunter au-delà du taux d’endettement maximum ?

     
    Toutefois, près d’un quart des emprunteurs font le choix de porter leur taux d’endettement immobilier au-delà de 35% de revenus. Quel est le profil de ces ménages pour lesquels les banques acceptent d’outrepasser la règle commune des 33% ? Il s’agit notamment de fonctionnaires ou bien de salariés du privé dont les salaires sont amenés à augmenter régulièrement et de ménages dont les revenus sont très confortables. Dans tous les cas, les banques examinent le profil de chaque emprunteur de manière distincte afin de déterminer le taux d’endettement possible. Certains établissements bancaires ne raisonnent qu’en “reste à vivre” dès lors que les revenus du ménage sont confortables, tandis que d’autres demeurent strictes sur le fameux 33%.
     

    Ce que vous pouvez faire si vous souhaitez dépasser 33% d’endettement

     
    Si vous ne faites pas partie des profils d’emprunteurs avec lesquels les banques se montrent plus flexibles quant au taux d’endettement, mais que le montant de l’emprunt proposé ne vous satisfait pas, alors vous serez sans doute amené à modifier certaines variables de votre financement, notamment :
     

    Allonger la durée de votre prêt : en revoyant votre plan de financement sur une durée supérieure, le coût du crédit sera certes plus important, mais vous pourrez réaliser votre projet immobilier.
    Lisser le prêt principal : en optant pour des prêts bonifiés permettant de bénéficier de taux attractifs, vous pourrez lisser votre prêt principal ce qui aura pour effet de diminuer la mensualité globale jusqu’au terme prévu pour des emprunts courts. C’est notamment le cas pour le prêt Action-logement et les prêts CEL et PEL.
    Tenter de solder les prêts à la consommation : il se peut que vous dépassiez le taux d’endettement maximum parce que vous devez également rembourser un ou plusieurs crédits à la consommation. Dans ce cas, mieux vaut essayer de solder l’un de ces prêts en vous tournant, par exemple, vers une aide familiale que vous pourrez rembourser à votre rythme, ou bien demander à votre banque de lisser le prêt principal en attendant d’avoir remboursé l’intégralité de vos prêts à la consommation. À noter que seules certaines banques acceptent de lisser les prêts à la consommation.taux d'endettement maximum[/cs_content_seo]

  • Primo accédants : pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

    Primo accédants : pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_headline _id= »8″ ][cs_element_text _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »11″ ][cs_element_image _id= »12″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Accéder à la propriété en achetant son premier logement est une étape particulièrement importante pour beaucoup de Français. Devenir propriétaire comporte en effet bien des avantages. L’une des principales motivations demeurant le fait de commencer à se constituer un patrimoine immobilier, le plus tôt possible étant le mieux.
     
    Devenir propriétaire permet également de disposer davantage de liberté dans la jouissance de son logement (pour ce qui est des travaux notamment), ainsi que la sérénité de pouvoir conserver son habitation de manière pérenne. Toutefois, être propriétaire implique également quelques inconvénients qu’il est important de garder en tête, d’autant plus lorsque l’on s’apprête à le devenir pour la première fois. Ainsi, il vous faudra être en mesure de rembourser les mensualités d’un crédit immobilier pendant plusieurs décennies et vous acquitter de la taxe foncière et d’autres dépenses liées à votre logement et sa copropriété. Toutefois, accéder à la propriété plutôt que demeurer locataire s’avère nettement plus avantageux sur le long terme.

    Devenir primo accédants : est-ce le bon moment ?

     
    Lorsqu’il s’agit d’acquérir un premier logement, de nombreux ménages se questionnent quant à la conjoncture économique et la bonne santé du marché immobilier. Si 2017 a battu un record en matière de transactions immobilières (958.000 ventes, un chiffre en augmentation de 10% par rapport à 2016), 2018 demeure une bonne année pour investir dans la pierre. En ce qui concerne les prix de l’immobilier, la tendance est à la hausse, mais avec modération. Cette légère hausse des prix est à mettre en parallèle avec les taux de crédit immobilier qui demeurent encore très avantageux en restant sous la barre des 2%. Il est toutefois à noter que les banques, dont le souhait est de demeurer compétitives, n’augmentent pas leurs tarifs, mais se réservent le droit d’accorder de meilleures conditions d’emprunt aux excellents dossiers.
     
    Pour parvenir à devenir propriétaire, il est donc très important de bien préparer son dossier de demande de crédit immobilier, en particulier si l’on est primo accédant. Or, lorsqu’il s’agit du premier achat immobilier, beaucoup de ménages commettent des erreurs qu’il aurait été possible d’éviter en étant accompagné. Le rôle primordial du courtier immobilier dans l’acquisition d’un premier logement permet de faire toute la différence.

    Qu’est-ce qu’un courtier immobilier et pourquoi faire appel à son expertise ?

    Le Prêt à Taux Zéro pour les primo accédants

     
    Les primo accédants, qui comme leur nom l’indique accèdent pour la première fois à la propriété, réalisent donc leur premier achat immobilier. À noter que les ménages qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale ces deux dernières années sont également considérés comme primo accédants, tout comme ceux qui sont locataires de leur résidence principale, mais possèdent toutefois une résidence secondaire en investissement locatif. Cette définition est particulièrement importante puisque les primo accédants ont accès de par leur statut au Prêt à Taux Zéro (PTZ), à savoir un prêt sans intérêts ni même frais de dossier.
     
    Le PTZ, à l’origine conçu pour inciter les primo accédants à acquérir un logement neuf, est depuis 2015 ouvert à l’achat de logements anciens qui nécessitent des travaux de réhabilitation. Pour pouvoir profiter du Prêt à Taux Zéro, certaines conditions de revenus sont demandées selon la composition du foyer, tout comme une exigence en termes de lieu de résidence. Le courtier immobilier est en mesure de vous accompagner dans la constitution de votre demande de PTZ. Il saura également vous renseigner sur les autres types d’aides et de prêts qui facilitent l’accès à la propriété pour les primo accédants, citons entre autres : le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale et le prêt action logement.

     
    Le courtier en prêt immobilier est par définition l’intermédiaire entre vous, ménage qui souhaitez acquérir un logement pour la première fois ou non, et les banques, qui sont en mesure de vous proposer divers crédits immobiliers. De ce fait, le courtier immobilier connaît parfaitement les différentes offres des banques et ce qu’elles attendent en matière de dossier, afin que le vôtre soit accepté, et ce dans les meilleures conditions d’emprunt. Faire appel à un courtier immobilier vous permet donc d’avoir accès aux taux les plus compétitifs en termes de crédit immobilier, mais également à des conditions d’emprunt nettement plus avantageuses (nombre de mensualités, assurance crédit, etc). De plus, le courtier en prêt immobilier s’occupant personnellement de faire les démarches nécessaires auprès des divers organismes bancaires, vous gagnez un temps précieux pour vous concentrer sur l’essentiel : trouver le bien immobilier qui comblera vos attentes.
     
    Outre son rôle essentiel d’intermédiaire avec les banques, le courtier en prêt immobilier possède une véritable expertise en matière d’acquisition de patrimoine. Son rôle ne s’arrête pas à la négociation, puisqu’il accompagne les ménages tout au long du processus d’achat, leur délivrant de précieux conseils quant aux aides dont ils peuvent bénéficier. Être accompagné par un courtier immobilier permet ainsi aux futurs propriétaires d’y voir plus clair dans le mécanisme complexe que représente un prêt bancaire.
     
    De plus, le courtier immobilier, de par son rôle d’apporteur d’affaires auprès des organismes bancaires, est en mesure de négocier pour votre dossier des taux d’emprunts préférentiels estimés à environ 0,25% en dessous des conditions obtenues par le grand public. Il est également en mesure de négocier la suppression d’éventuelles pénalités en cas de remboursement de crédit anticipé. Depuis la loi Lagarde, votée en 2010, le courtier en prêt immobilier est aussi capable de faire jouer la concurrence entre les différentes banques en ce qui concerne l’assurance de votre crédit.
     
    En effet, vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance et un emprunt immobilier dans un seul et même établissement bancaire. En faisant appel à une seconde banque pour souscrire une assurance de prêt immobilier, vous pouvez obtenir un rabais de l’ordre de 60%, ce qui est loin d’être négligeable surtout lorsque l’on est primo accédant. Pour finir, faire appel à un courtier immobilier permet d’obtenir des délais de traitement de dossier plus courts, pour enfin pouvoir acquérir le logement souhaité dans les meilleurs délais.
     
    Les primo accédants, tout comme les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier, l’auront bien compris : être accompagné par un courtier immobilier ne comporte que des avantages. Pour ce qui est d’une première acquisition immobilière, le rôle du courtier sera particulièrement apprécié en ce qui concerne la constitution du dossier et les différentes aides qu’il est possible d’obtenir, notamment le Prêt à Taux Zéro.primo accedants courtier lyon[/cs_content_seo]

  • L’INVESTISSEMENT LOCATIF

    L’INVESTISSEMENT LOCATIF

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »9″ ][cs_element_image _id= »10″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Les investissements locatifs consistent à effectuer l’achat d’un bien immobilier pour le louer. Cela permet le développement du patrimoine et de percevoir des revenus supplémentaires.
    En effet, certaines personnes ont peur que l’avenir ne leur réserve des surprises comme une retraite qui ne serait pas assurée, des difficultés qui pourraient atteindre les enfants, la solution de l’investissement dans l’immobilier locatif est une bonne option.Que vous disposiez d’un capital ou que vous empruntiez, l’investissement locatif permet toutes les possibilités dès lors que le projet est bien étudié et viable.

    Les intérêts de l’investissement locatif

    La volonté de prévoir cet avenir n’est pas le seul atout de l’investissement locatif. Nombreux sont ceux qui voient, en cette solution, la possibilité d’atténuer considérablement leur charge fiscale.Il ne s’agit donc pas de trouver le placement le plus rentable dans le temps, mais celui qui permettra d’obtenir les meilleures déductions d’impôts dans l’immédiat.

    Location meublée / location nue

    Afin de pouvoir faire les meilleurs placements possibles certaines informations sont à prendre en compte, telles que le choix entre location meublée ou location nue.
    La location meublée est plus rentable au niveau des loyers mais surtout elle est intéressante pour vos revenus locatifs. Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel vous pourrez alors déduire les
    travaux ainsi que le mobilier.
    Une location nue signifie que vous n’avez pas à fournir de meubles. Une location nue est alors moins chère qu’une location meublée pour le locataire. La location vide a un statut différent puisque le bail est alors de 3 ans.
    Il est important de savoir quel type d’investissement faire afin de permettre une meilleure constitution du patrimoine.investissement locatif[/cs_content_seo]

  • Acheter en couple

    Acheter en couple

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″][cs_element_row _id= »2″][cs_element_column _id= »3″][cs_element_text _id= »4″][/cs_element_column][cs_element_column _id= »5″][cs_element_image _id= »6″][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content]

  • Crédit immobilier pour retraité

    Crédit immobilier pour retraité

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_headline _id= »4″ ][cs_element_text _id= »5″ ][cs_element_headline _id= »6″ ][cs_element_text _id= »7″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »8″ ][cs_element_image _id= »9″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Un apport conséquent

    Les emprunteurs à la retraite possèdent généralement un apport conséquent et peuvent donc souscrire un crédit immobilier pour retraité après 60 ans.
    Cependant les taux d’emprunts actuellement très bas, valent le coup de prendre un crédit immobilier plutôt que de dépenser son épargne dans un achat. Pour cela, il vaut donc mieux prévoir un achat immobilier avant de partir à la retraite.

    Les banques apprécient… mais pas les assureurs

    Il faut savoir que les banques aiment que les emprunteurs retraités prennent un crédit. Elles sont gagnantes sur le plan financement puisque généralement les retraités empruntent sur 15 ans, sont souvent déjà propriétaire et possèdent de l’épargne.Mais il faut également prendre en compte les assurances accompagnants le prêt. Avec l’âge il est estimé que des problèmes de santé peuvent apparaitre et les assurances vont jusqu’à doubler les taux par rapport à une personne d’environ 50 ans.Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier peut être une stratégie successorale car en cas de décès, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants droits.Crédit immobilier pour retraité[/cs_content_seo]

  • Acheter en SCI familiale

    Acheter en SCI familiale

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »5″ ][cs_element_image _id= »6″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]L’achat d’un bien immobilier peut se faire par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière).
    Il s’agit d’une structure créée comme une entreprise pour laquelle il faut être un minimum de deux et respecter certaines conditions lors de sa création. Elle doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés et doit donc être traitée par le tribunal du commerce.
    Acheter en SCI familiale, comment ca se passe ?
     
    La SCI permet aux personnes d’une même famille (ex : parents / enfants) d’être associés grâce à l’apport apporté par chacun. Pour une famille, il est avantageux d’avoir une SCI afin de bénéficier de conditions plus souples lorsque les parts sont transmises aux enfants. La transmission peut être anticipée et ainsi réduire les frais de succession.
    Dans le cas, d’un couple, la SCI permet d’apporter un semblant de régime matrimonial. En étant concubin, la SCI protège les deux personnes en cas de décès de l’un. La SCI est un bon compromis dans le développement d’un patrimoine immobilier.Acheter en SCI familiale[/cs_content_seo]