L'investissement immobilier commence généralement par l'achat de sa résidence principale. Il est possible que vous ayez eu des inquiétudes et des doutes lors de votre premier achat, c'est normal, c'est généralement un des plus gros projets financier que l'on effectue. Lorsque votre premier achat immobilier est fait et qu'il s'est bien passé, vous voilà rassuré et vous vous dites qu'il pourrait être intéressant de penser à votre prochain investissement immobilier. L'objectif suivant sera donc de trouver un bien que vous pourrez mettre en location afin d'obtenir un rendement mensuel et de développer votre patrimoine immobilier. Lors d'un investissement locatif autofinancé, votre objectif sera que ce bien ne vous coûte pas plus que ce qu'il vous rapporte, mais pour y arriver, il y a beaucoup de points importants à prendre en compte.
Quel bien immobilier pour un investissement locatif autofinancé ?
C'est le premier point et certainement le plus important concernant votre investissement autofinancé. En effet, si vous souhaitez que votre bien vous rapporte, il va falloir étudier différents critères qui vous permettront de connaître le potentiel de rendement. L'emplacement, la valeur locative, le fait qu'il soit déjà en location ou non lors de votre achat, les travaux à réaliser (à l'intérieur du logement ou de la copropriété), les charges, le montant de la taxe foncière sont des éléments clef, ils vous permettront d'estimer les coûts et les revenus futurs. De ce fait, vous aurez une idée des bénéfices potentiellement réalisables. Idéalement, vous viserez des biens avec un loyer supérieur au crédit, et dans certains cas, il même possible de faire de l'autofinancement immobilier sans apport.
Le crédit immobilier
Second point important, le crédit immobilier. Il comprendra le coût d'achat de votre bien immobilier, les frais de notaire, les frais de dossier de la banque et de l'organisme de garantie et si vous avez des travaux à réaliser, vous pourrez également les inclure dans votre projet de financement. Le crédit immobilier sera déterminant dans votre projet d'auto-financement. En effet, le crédit est un excellent effet de levier dans le cadre d'un investissement locatif. Bien que les banques demandent de l'apport dans le cadre d'un premier investissement (une résidence principale par exemple), elles sont plus ouvertes au fait qu'il n'y en ait pas lors d'un projet de rentabilité locative. Cependant, afin de concrétiser votre projet d'autofinancement, vous serez peut-être obligé d'utiliser votre épargne, explication : Si votre banque vous fait des simulations de crédit et que vous vous rendez compte que les mensualités sont plus élevées que vos futurs revenus locatifs, dans ce cas, il sera peut-être nécessaire d'effectuer un apport. Avant cette étape, vous aurez bien entendu la possibilité de moduler votre prêt sur la durée (5, 10, 15, 20 ans). Pour information, les banques ne vont généralement pas au delà de 20 ans pour un investissement locatif. Il sera toujours préférable de jouer sur la durée plutôt que de vous démunir de votre épargne. Autre point important, il faudra négocier le taux, vos frais de dossier, assurance emprunteur et frais de garantie afin de diminuer au plus le coût de votre crédit.
La gestion de votre bien autofinancé
Afin de mettre en location un bien immobilier, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez vous occuper de la gestion locative seul ou vous pouvez contacter une agence immobilière qui s'occupera des visites, de la mise en place du bail, de l'encaissement des loyers, des retards de paiement, des devis lorsque des travaux sont nécessaires. Bien entendu, une des solutions est gratuite puisque c'est vous qui géré et l'autre est payante. L'agence immobilière vous prendra des frais de gestion, la moyenne est de 10% du montant des loyers. Il faudra également prendre ces frais en compte afin de s'assurer que votre investissement est autofinancé, surtout si vous savez que vous n'aurez pas le temps d'effectuer vous-même la gestion et que vous passerez par une agence.
L'assurance loyers impayés et l'assurance PNO
Comme son nom l'indique, l'assurance loyers impayés vous permets d'être indemnisé si votre locataire ne paye plus et dans le cadre d'un projet autofinancé, cette assurance est indispensable si vous souhaitez que l'autofinancement perdure. Attention cependant à vérifier les clauses de votre contrat, car des carences de durée sont généralement appliquées. Il existe également des options qui couvrent la vacance locative, ce sera forcément un coût supplémentaire. L'assurance propriétaire non occupant n'est pas obligatoire (tout comme l'assurance loyers impayés) cependant, elle est également recommandée. Sachez que votre locataire à l'obligation de s'assurer en revanche, vous ne pouvez pas lui imposer le type de garanties comprises dans son contrat. Il est donc plus prudent (surtout si vous faites de la location meublée) de souscrire une assurance PNO afin de couvrir les dégâts causés à votre logement. Rappelez vous que c'est un investissement et qu'il faut l'entretenir et le préserver.
La provision pour dépenses imprévues
Prenons un exemple : Vous avez obtenu votre crédit immobilier, vous avez signé chez le notaire et vous percevez enfin votre premier loyer de 700€ mensuel. Votre rendement est parfait puisque votre crédit sur 15 ans vous coûte 500€ par mois. Autofinancement réussi avec 200€ de bénéfices chaques mois. Vous avez la possibilité de dépenser cette somme à titre personnel, mais il est recommandé d'en provisionner la totalité ou au moins une partie dans le but de prévoir de futurs travaux ou dépenses imprévues. Ainsi, vous pourrez faire face aux imprévus et rester dans votre objectif de financement autonome. Un conseil à ce sujet, lorsque vous mettrez en place votre crédit immobilier, n'hésitez pas à demander à votre banque d'ouvrir un compte bancaire qui sera le compte référent de votre ou de vos investissements locatifs, il servira également par la suite pour gérer la provision. Vous pourrez aussi utiliser un compte épargne type livret A ou LDD afin que votre provision vous rapporte des intérêts en fin d'année.
Pour conclure, l'autofinancement est le stratagème ultime dans le cadre d'un investissement locatif, toutefois, il est nécessaire de prendre certaines précautions et de préparer son projet finement afin d'éviter toutes mauvaises surprises par la suite. Aussi, si vous parvenez à mener à bien votre projet, il est probable que vous ayez envie de renouveler l'opération, excellente idée, mais gardez à l'esprit qu'il faut toujours diversifier ses placements, notamment ceux dans l'immobilier : en changeant de secteur géographique ou de typologie de logement par exemple, le but étant de pérenniser votre rentabilité locative.