Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé d'encadrer davantage l'obtention d'un prêt immobilier en établissant de nouvelles règles. Cette tendance, déjà largement entamée en 2020, est confirmée par le HCSF le 29 septembre. Ces nouvelles réglementations des crédits immobiliers s'appliqueront dès le 1er janvier 2022. Découvrez les nouvelles conditions auxquelles devront se conformer les banques et les futurs acquéreurs.
Pourquoi de nouvelles réglementations des crédits immobiliers ?
Dans la décision du 29 septembre 2021, le HCSF détaille en introduction les raisons qui ont amené le Conseil à établir de nouvelles réglementations pour les crédits immobiliers. Parmi les raisons invoquées, il est question notamment du taux d'endettement des ménages. Le HCSF considère "que le niveau d'endettement atteint conjugué à la dégradation tendancielle des conditions d'octroi observée depuis 2015 est de nature à fragiliser les ménages." En vertu de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier, le Haut Conseil de Stabilité Financière peut fixer des conditions d'octroi de crédit immobilier "en vue de prévenir un endettement excessif des agents économiques". Les chiffres parlent en effet d'eux même dans le rapport de décision officiel N°D-HCSF-2021-7. Il y est affirmé que "l'endettement des ménages est passé de 53,4 % du revenu disponible brut à 100,9 % entre le 1er trimestre 2001 et le 1er trimestre 2021". Les faibles taux d'intérêt ont également incité les foyers à recourir davantage aux emprunts bancaires. Par conséquent, le HCSF souhaite mieux maîtriser le taux d'endettement des ménages en imposant de nouvelles règles d'octroi en 2022. Cette nouvelle réglementation est présentée comme une volonté de protection des foyers et non de restriction du crédit immobilier.
Une durée d'endettement maximale de 25 ans
Comme indiqué dans l'article 1er du rapport de décision, la durée d'endettement maximale est réduite à 25 ans. Aujourd'hui sa durée peut aller jusqu'à 30 ans, voire même au-delà. Cela ne sera plus le cas à partir du 1er janvier 2022. Cette durée maximale de remboursement du crédit immobilier peut être allongée jusqu'à 27 ans dans certains cas. Le HCSF précise qu'il s'agit de prêts "dans les cas suivants induisant une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi du crédit" :
- les crédits immobiliers liés à une vente en l'état future d'achèvement (construction d'une maison individuelle par exemple) ;
- les crédits immobiliers liés à l'achat de biens anciens donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l'opération.
Vous pouvez ainsi réaliser des travaux de rénovation énergétique, des travaux de modernisation et d'agrandissement avec de nouvelles surfaces habitables pour rentrer dans les conditions d'allongement de la durée d'endettement.
Un taux d'endettement limité à 35 % des revenus du ménage
Aujourd'hui fixé à 33 %, le plafond d'endettement des ménages sera limité à 35 % des revenus à partir de 2022. Ce pourcentage prendra en compte le coût de l'assurance-emprunteur, ce qui n'est pas le cas actuellement. Le montant de l'assurance prêt se calcule en fonction du taux défini par la banque ou l'assurance et le capital emprunté. Il correspond en moyenne à 0,25% du capital emprunté, mais les contrats les plus coûteux peuvent atteindre 0,65 %. Pour un emprunt bancaire de 150 000 € sur 10 ans, le coût de l'assurance emprunteur s'élève ainsi à 37,50 € / mois avec un taux de 0,3 % par exemple. Le taux proposé par les banques varie en fonction des garanties du contrat, de l'âge, de l'état de santé et de la profession de l'emprunteur. Cette nouvelle condition incite à comparer davantage le taux d'assurance prêt entre les différents organismes bancaires. En effet, plus le taux d'assurance est bas, plus vous avez de chances de respecter ce plafond de 35 % des revenus du ménage et de baisser vos mensualités. Cette réglementation vise à lutter tout particulièrement contre le surendettement des ménages, notamment les plus modestes. Le HCSF souhaite en effet limiter les taux d'efforts individuels tout en renforçant le système de financement de l'habitat.
Les possibilités de déroger à ces nouvelles règles
Dans certains cas bien précis, les banques et organismes de crédit pourront déroger à ces 2 nouvelles conditions, mais uniquement pour 20 % des prêts octroyés dans chaque trimestre civil. Cette dérogation s'adresse aux emprunteurs souhaitant acheter une résidence principale et aux primo-accédants. Cette marge de flexibilité, détaillée dans l'article 2 du rapport de décision du HCSF, doit s'appliquer comme suit : "au moins 80 % de la flexibilité maximale sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale aux au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants. Les 20% restants, soit 4% de la production trimestrielle sont libres d'utilisation." Les banques doivent ainsi respecter des quotas stricts dans l'octroi de crédits immobiliers. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) est chargée de vérifier le respect de ces nouvelles conditions d'obtention à partir du 1er janvier 2022. Chaque établissement bancaire et de crédit devra établir des comptes-rendus mensuels listant les prêts délivrés. Des blâmes ainsi que des sanctions pourront être infligés aux établissements financiers en cas de prêts non conformes. Actuellement, seuls 20,9 % des prêts ne respectent pas les nouvelles conditions qui s'appliqueront en 2022. Il sera donc plutôt aisé pour les banques de se conformer aux 20 % de dérogations possibles. Cette nouvelle réglementation concerne "tous les contrats de crédits, mentionnés à l'article L. 313-1 du code de la consommation, consentis à des agents économiques situés sur le territoire français."
Pour éviter toute déconvenue, le meilleur conseil est de consulter un professionnel du crédit mandataire iobsp, en amont du projet pour vérifier que celui-ci rentre bien dans les critères d’octroi.