Dans le cadre d'un projet immobilier, l'acheteur devra potentiellement financer le bien en contractant un prêt immobilier. Cela dit, ce produit bancaire ne convient pas à tous les profils et notamment aux emprunteurs qui en possèdent déjà un.
Dans certaines situations, l’emprunteur possède déjà un logement, il est cependant confronté à un dilemme, car un autre bien paraît plus intéressant que son ancienne maison. Il veut alors formuler une offre.
Le prêt relais peut constituer la solution, on vous explique dans cet article son mode de fonctionnement et ses spécificités.
Plusieurs raisons poussent les propriétaires à vendre leur maison et en acheter une autre. Ils veulent par exemple récupérer leurs plus-values, avoir plus d'espace, entamer un nouveau projet ou simplement vivre ailleurs. Mais que fera-t-il en découvrant la maison idéale ? En effet, il n’a pas les fonds nécessaires pour avancer les frais de la noiuvelle l’opération, la seule solution semble être l' “achat revente”.
Il peut mettre sa maison en vente. Le prix récupéré encaissé servira alors pour un achat au comptant ou se constituer un apport important en vue de conclure un nouvel emprunt immobilier. Pour cela, il diffusera l’annonce avec l’aide d’une agence immobilière ou non. Toutefois, l’opération est chronophage et complexe aux vues des procédures à accomplir.
L’information à savoir est qu’entre-temps, le bien qui l'intéresse peut être vendu à une autre personne. Pour éviter ce désagrément, il existe le prêt relais immobilier. Il s’agit d’un crédit accordé par la banque de manière immédiate. Il permettra de “dépanner” financièrement le souscripteur qui souhaite conclure rapidement la transaction.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est souvent présenté comme l’une des solutions possibles lorsqu’il s’agit d’acheter un logement sans avoir vendu celui dont on est déjà propriétaire. Souvent envisagé avec inquiétude par les ménages, est-ce vraiment un choix imprudent ou au contraire une réelle opportunité ?
Tout d’abord, définissons ce qu’est le prêt relais. Il s’agit, comme son nom l’indique, d’un prêt permettant à un vendeur souhaitant acquérir un nouveau bien d’obtenir une avance avant d’avoir vendu le sien. Généralement, la banque accorde ensuite un délai s’étalant de 12 à 24 mois maximum pour réaliser la vente. Dès lors que cette vente a eu lieu, le client rembourse à la banque cette avance, qui si tout se déroule comme convenu, n’aura été que temporaire. Quant aux primes d’assurance, elles doivent pour leur part être réglées et non remboursées dès l’obtention du prêt relais, mais le client peut rembourser les intérêts mensuellement ou en même temps que le capital, après la vente du bien.
Si la vente ne permet pas de rembourser intégralement l’achat du nouveau logement, un autre prêt classique peut alors venir compléter le prêt relais.
Le prêt relais : des risques, mais limités
Le prêt relais n’est donc pas un prêt fonctionnant de la même manière qu’un prêt classique, puisqu’il se trouve lié à deux points essentiels : la vente du bien dans un délai imparti ainsi que le prix de vente initial. Deux conditions qui cristallisent d’ailleurs les inquiétudes des ménages envisageant ce type de prêt. Et pour cause, si le logement initial n’est pas vendu, les clients peuvent alors se retrouver à rembourser tout de même le prêt relais. Autre risque : devoir rembourser un montant trop conséquent par rapport au prix de vente, qui n’aura pas trouvé preneur au prix estimé.
Il faut tout de même savoir que dans les faits, ces risques sont plutôt limités puisque les banques n’accordent pas à la légère ce type de prêts, dont la pratique demeure très encadrée. Dans les faits, le montant d’un crédit relais n’excède donc jamais l’intégralité du prix de vente d’un bien, dans le cas où le en question se vendrait moins cher que son estimation. Le prêt relais oscille ainsi entre 60 et 80 % de la valeur du bien. De plus, les délais prévus pour cette vente sont prévus pour permettre au vendeur d’avoir le temps de trouver un acquéreur : entre 12 et 24 mois.
Les caractéristiques du prêt relais
Le prêt relais dure entre 12 et 24 mois. Il est à signaler que l'organisme bancaire signe d’abord un accord de 1 an avec l’emprunteur. La seconde année est souvent un renouvellement au cas où la maison reste encore sur le marché. Au final, durant les deux années, la maison doit être vendue pour rembourser ses créanciers.
Si le bien n’était pas vendu après le délai accordé, l’offre bancaire se transforme en un emprunt amortissable. Votre organisme de crédit peut aussi demander la restitution du capital. Cela étant, le risque d’invendu reste rare. L’établissement bancaire prendra en compte la situation géographique du logement et effectuera une analyse du marché avant le contrat.
Le montant d’un crédit relais immobilier est une avance sur la valeur du bien à vendre. Une estimation immobilière sera effectuée en amont. L’avance correspond entre 50 et 80 % de la valeur du logement. Pour compléter cette avance, l’emprunteur est soumis aux règles du crédit immobilier classique. Il devra disposer d'un apport personnel. Il pourra encore composer avec un autre prêt.
La banque se rémunère par les intérêts du prêt relais au terme des deux ans. Puis, elle demandera le versement capital après la vente du bien. Le taux d’intérêt pratiqué est soumis à des plafonnements. La manœuvre vise à éviter les abus de la part du créancier. Pour connaître le taux d’intérêt en vigueur, il est nécessaire de consulter le seuil d’usure défini auprès de la banque de France. À titre informatif, il change chaque trimestre.
Taux prêt relais : quels types de crédits ?
Taux du prêt relais sec
Tout d'abord, le prêt relais « sec », terme utilisé lorsque vous souhaitez faire une opération d' achat vente en vendant votre ancien bien plus cher que celui que vous souhaitez acquérir.
Dans ce cas le montant du prêt relais couvrira la totalité du prix du nouveau logement, auquel vous pourrez ajouter un apport en liquide si cela est nécessaire (ou souhaitable) pour votre plan de financement. Mais ici le nouveau bien est entièrement financé par la vente immobilière. À cause du risque inhérent à ce type de transaction financière, les banques ne proposent pas souvent ce genre de montage financier. Les organismes bancaires utilisent ce moyen de financement pour les projets des seniors, qui ont souvent déjà remboursé leurs précédents crédits immobiliers et disposent d'une épargne.
Le taux prêt relais "sec" est souvent plus élevé que le taux du prêt-relais "adossé".
Taux du prêt relais adossé
Le prêt relais adossé, également appelé le prêt relais jumelé, prêt relais couplé ou prêt relais associé.
À l'inverse du prêt relais sec, le prêt relais adossé est utilisé si le montant du nouveau logement est plus élevé que l'ancien. Il faudra financer le nouvel investissement en complétant le montant récupéré lors de la vente de l'ancien bien par un crédit ou apport supplémentaire.
Cette opération est généralement moins onéreuse, même si, bien entendu, les organismes bancaires touchent des intérêts sur ces transactions. La personne qui souhaite contracter un emprunt devra ici payer une mensualité proportionnelle à sa capacité d’endettement.
Taux du prêt relais en franchise totale
Le prêt relais en franchise totale, associe les avantages d’un prêt relais avec un crédit classique sur le long terme. Crédit s'étalant sur 24 mois, mais l’emprunteur n’aura pas besoin de s’acquitter des intérêts du crédit durant les 12 premiers mois.
Afin de compléter le montant du prêt relais, l'organisme de crédit a la possibilité de lui proposer un prêt immobilier classique. De ce fait, les mensualités de remboursement sont susceptibles de se limiter durant les 24 premiers mois aux intérêts de l’emprunt uniquement.
Avantages et Inconvénients des prêts relais
Les avantages du prêt relais
Lorsque l’on est déjà propriétaire et que l’on souhaite en acquérir un autre, la case location est souvent inévitable, à moins d’avoir l’opportunité de faire coïncider la vente de son ancien bien avec l’achat d’un autre logement. Pourtant, entre les loyers, les charges, les frais de déménagement et les honoraires d’agence, la location engendre des frais non négligeables. Le prêt relais représente donc une solution avantageuse, permettant d’obtenir rapidement les fonds nécessaires pour acquérir un prochain logement et ainsi ne pas passer à côté d’une opportunité immobilière ou coup de cœur.
De plus, les taux d’emprunt actuels pratiqués par les banques étant très avantageux, les intérêts à rembourser sont alors faibles puisque les banques proposent les mêmes taux pour les prêts relais que les prêts classiques. Les avantages d’un prêt relais sont donc réels pour les propriétaires ne souhaitant pas avoir recours à la location entre deux achats immobiliers. Ce type d'emprunt représente tout de même certains inconvénients qu’il convient d’étudier avant d’en faire l’usage.
Les inconvénients du prêt relais
Le principal inconvénient du prêt relais réside dans le fait qu’il coûte plus cher qu’un emprunt amortissable classique. En effet, avoir recours à un prêt relais signifie que vous allez devoir payer des garanties, des pénalités de remboursement anticipé ainsi que des intérêts intercalaires, notamment en cas d’achat dans le neuf.
En ce qui concerne les intérêts intercalaires, ces derniers correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs fois. C’est notamment le cas lors de l’achat d’un logement neuf, où le déblocage du prêt immobilier se fait suivant les avancées du chantier de votre futur logement. Ainsi, vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu’au moment de votre emménagement. En attendant, vous devrez tout de même vous acquitter d’intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà accordé.
Quoi qu’il en soit, lorsque la banque vous accorde un prêt relais, vous devrez être en mesure de rembourser les intérêts et assurances portant sur ce prêt, en même temps que les mensualités dont vous vous acquittez déjà pour votre premier prêt.
Il est donc très important de ne pas prendre cette opération à la légère. Vous devez déjà faire réaliser en amont plusieurs estimations de la valeur du bien immobilier que vous souhaitez par la suite vendre. Assurez-vous également que votre bien se situe dans un secteur attractif où il n’aura pas de mal à trouver preneur. Le principal risque lorsque l’on a recours à un prêt relais étant en effet que le bien initial de ne trouve pas preneur.
En effet, si vous ne parvenez pas à vendre votre logement dans le délai imparti, alors vous pouvez vous retrouver à devoir rembourser deux prêts en même temps : votre prêt classique souscrit lors de l’achat de votre bien actuel, ainsi que les mensualités de votre prêt relais. Les conséquences étant potentiellement désastreuses pour les ménages ne pouvant faire face financièrement.
Dans les faits, il est désormais rare que cette situation survienne puisque les principaux établissements bancaires sont particulièrement scrupuleux lorsqu’il s’agit d’accorder un prêt relais. En conclusion, si vous portez une attention particulière à l’estimation de votre bien immobilier actuel et sa probabilité de se revendre rapidement, alors avoir recours à un prêt relais est une solution avantageuse dont il serait dommage de se priver.
Comment calculer le coût réel d’un prêt relais ?
Durant la durée du prêt, les banques tiennent compte du TAEG. Cela inclut les intérêts ainsi que les différents frais. Il est possible d’évoquer les frais de dossier et d’intermédiation. La banque inclut également l’assurance.
Le calcul du coût réel d’un prêt relais immobilier ne prend pas en compte l’amortissement du capital. En termes de paiement, il existe encore deux options à connaître. D’une part, il est possible de s’acquitter mensuellement de la charge (différé partiel). Et d’autre part, la banque peut autoriser le paiement différé total dans le cadre d’un crédit. Ici, le montant total sera seulement payé à la fin du crédit. Avant de signer l’offre bancaire, il est donc préférable d’opérer une simulation. Pour ce faire, demandez gratuitement une simulation par votre courtier.
Pour comprendre le calcul du prêt relais immobilier, prenons un exemple précis. Un emprunteur a reçu 200 000 € d'emprunt. Le taux d’intérêt est de 2,88 % sans l’assurance. Il a réussi à vendre sa maison après 18 mois. En payant mensuellement, il devra s’acquitter de 480 €. Le montant sera ensuite multiplié par 18. Après 18 mois, il donnera 8640 € à son créancier.
Dans le cas d’un paiement différé, le particulier ne paye pas d’intérêt pendant les 12 mois. De ce fait, nous avons : 480 € * 12 = 5760 €. Ce dernier est additionné avec les 200 000 € pour obtenir 205 760 €. Il y a alors 205 760 € * 2,88 = 592 588 €. Puis, on divise la somme par 2, qui correspond aux 6 derniers mois restants. Il est donc utile de payer 5760 € + 2962 € = 8722 €. Le mode différé paraît alors plus est légèrement plus cher, mais permet de limiter l'endettement le temps de la revente.
L’évaluation précédente n’a pas considéré les assurances. Pourtant, il s’agira d’un élément financier indispensable qui garantit la sécurité de la banque. L’assureur substitue à l’emprunteur dans le cas d’un impayé lié à un arrêt de travail ou un décès.
Les dernières clés du crédit relais
Vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier et de le payer partiellement par la vente d’un logement que vous possédez déjà ? Dans ce cas, il est possible de demander un crédit relais qui viendra compléter le prêt bancaire.
Le crédit relais est un prêt immobilier accordé à un client qui souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le bien actuel, d’où l’expression de « relais ».
Le montant du crédit relais :
Son montant tient compte de la situation du bien à revendre et du projet d’achat. Il pourra représenter, en général, entre 50% et 80% de la valeur du bien (net vendeur) à revendre :
- Si vous avez déjà un compromis signé par un acheteur, normalement, la vente se réalise aux conditions prévues (montant et date). L’avance peut représenter jusqu’à 80% de cette valeur.
- Si vous avez déposé un mandat de vente dans une agence immobilière, l’avance sera limitée à 60 voire 70% maximum de la valeur nette vendeur
De combien de temps dispose-t-on pour vendre ?
Généralement, vous avez un à deux ans pour vendre votre bien : cette durée est prévue dans le contrat de crédit relais. À la réalisation de la vente, le montant du crédit relais est remboursé, sans pénalité, à réception des fonds du notaire.
Lorsque vous vendez finalement votre bien, vous devez rembourser totalement votre crédit-relais. Si vous le souhaitez, vous pouvez rembourser par anticipation une partie de votre crédit classique finançant le nouveau bien avec le résiduel de la vente.
Quand paye-t-on les intérêts ?
Au moment de la demande de crédit relais, selon la banque, vous aurez à :
- Soit payer les intérêts chaque mois ; le montant à rembourser, à la vente du bien, sera alors limité au montant de l’avance faite par le crédit relais
- Soit différer les intérêts et les régler avec le capital au moment de la revente, en même temps que le montant emprunté.
Dans tous les cas, si vous avez un projet d’achat avant de revendre qui vous traverse l’esprit, ou une opportunité qui se présente, la première étape sera de consulter un professionnel du financement. Ce dernier reviendra sur les calculs afin de s’assurer que le montage est envisageable et adapté à votre situation.
par la suite, une optimisation de l’opération pourra intervenir grâce à son accompagnement.