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Le prix de l’argent

Marché immobilier déprimé, taux d’intérêt à des bas niveaux historiques : C’est le moment de solliciter un prêt immobilier. La récente décision de la Banque Centrale Européenne de baisser son taux principal (celui que payent les banques lorsqu’elles empruntent à la BCE) à 0,15% et fixer un taux de dépôt négatif pour les banques (les banques paieront pour stocker leur argent à la BCE) impactera-t-elle le niveau des taux de crédit immobilier ? Pas sûr. Où alors à la marge. Car on oublie souvent que les taux ne recouvrent pas la même réalité. La BCE fixe des taux à court terme, alors que l’immobilier s’inscrit dans le moyen et long termes. Les banques empruntent à taux variables mais prêtent à taux fixe. Pour comprendre cela, il faut revenir sur la formation du taux de crédit, à savoir le coût de la matière première et la marge de la banque.
Le coût de l’argent dépend de trois facteurs : le taux de marché, la couverture de taux calculé en fonction de la structure des dépôts à vue et de la durée réelle des durées de prêts, souvent renégociées à la baisse, et le coût de la liquidité, lié à la qualité de la signature de la banque. La structure du bilan des banques peut donc influer sur les taux de crédits alors que les conditions de marché sont identiques.
La marge dépend du risque de contrepartie, du coût de la « casse » et de la rémunération de la banque. Intervient la stratégie commerciale, plus ou moins agressive en fonction des efforts que l’établissement est prêt à faire pour conquérir un nouveau client. Sur dix ans, sans apport, hors assurance, les taux se situent entre 2,5% et 2,6%. Ils peuvent grimper à 2,75% sur vingt ans. Mais aujourd’hui, dans un marché immobilier déprimé, les banques sont prêtes à faire quelques efforts significatifs. Et là, intervient la qualité de signature de l’emprunteur où dans certains cas, les taux peuvent descendre à 2,2%.
Le contexte est-il favorable à la renégociation ? Au printemps 2013, lors de la dernière vague de baisse des taux, beaucoup d’emprunteurs avaient demandé à renégocier leurs prêts immobiliers. Il semble que cela ne soit pas le cas cette année. Du moins pour l’instant, car les banquiers anticipent une très légère baisse des taux de marché au cours des six prochains mois, au mieux une stabilisation. Ils pourraient en revanche augmenter si la collecte se réduisait ou si un nouveau séisme, de types subprimes, se produisait.