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Catégorie : Nouveautés

  • Emprunter coûte de moins en moins cher, et le mouvement pourrait encore durer

    Emprunter coûte de moins en moins cher, et le mouvement pourrait encore durer

    « des taux planchers historiquement bas » ! Voilà comment les prêteurs et tous les acteurs de l’immobilier qualifient le niveau actuel des taux des crédits à l’habitat.

    Amorcé en mars, ce mouvement de baisse du prix des crédits s’est amplifié au cours de l’été. Entre juillet et août, la tendance s’est généralisée dans la majorité des banques. Traditionnellement peu actives au cours de la période estivale, ces dernières n’ont pas tardé à minorer leurs barèmes officiels.

    En cette rentrée, les crédits immobiliers sont plus que jamais bon marché, et aucune hausse n’est à l’ordre du jour. Pour un prêt sur vingt ans, on peut obtenir en moyenne un taux fixe de 3,77 % contre 4,31 % en janvier 2012. Pour les meilleurs profils d’emprunteurs dotés d’un apport conséquent, le taux sera encore plus bas : 3,5 %, voire 3,3 %. A la rentrée, les taux devraient se maintenir à leur niveau très bas », « avec aucune hausse prévue avant le 1er trimestre 2013.

    Mais ces taux planchers ne sont pas ouverts à tous. Aujourd’hui, le poids de l’apport personnel est le « sésame » pour décrocher le meilleur taux. Mais ce n’est pas tout. Les banques feront davantage d’efforts face à une personne avec d’importants revenus, peu endettée par ailleurs, ayant fait la preuve d’une capacité à épargner régulièrement et dont les comptes bancaires sont dans le vert.

    Une autre façon d’obtenir un crédit bon marché pourrait être… d’attendre. En effet, au cours des prochaines semaines, même s’il n’y a pas de nouvelle décrue annoncée, l’emprunteur peut encore espérer quelques bonnes surprises. Septembre est traditionnellement un mois important pour la production de crédits. C’est à cette période que se déroulent de nombreux Salons de l’immobilier. Pour être compétitifs et atteindre leurs objectifs annuels, certains établissements n’hésiteront pas à afficher des promotions à l’occasion de ces temps forts commerciaux, ajoute Ari Bitton. Il faudra saisir l’occasion si elle se présente.

    Opter pour un taux mixte (une combinaison d’un taux fixe pendant cinq à sept ans, suivie d’un taux variable capé) peut s’avérer une stratégie opportune pour les primo-accédants qui savent à l’avance qu’ils n’iront pas au terme de leur crédit.

  • Les loyers seront encadrés dans 43 agglomérations

    Les loyers seront encadrés dans 43 agglomérations

    Encadrer les loyers lors des relocations dans les zones tendues : l’idée avait suscité des remous lors de son apparition dans le programme présidentiel socialiste. Le projet de décret qui a été transmis pour consultation devrait en provoquer encore davantage. Car son périmètre d’application va bien au-delà de ce que le ministère du Logement envisageait encore début juin.

    En termes géographiques, tout d’abord. Le ministère pensait bloquer les loyers à la relocation dans les zones anormalement chères, c’est-à-dire en Ile-de-France, dans le pourtour méditerranéen et la région du Genevois français, dans la zone B1 (les villes de plus de 250.000 habitants) ainsi que dans 6 villes plus petites mais identifiées comme chères. Finalement, la mesure s’appliquera dans 43 agglomérations, dont 11 Outre-Mer. Y compris Mamoudzou, la préfecture de Mayotte. Rien qu’en France métropolitaine, c’est ainsi plus de 1.430 communes qui seront concernées, d’Amiens, première de la liste, jusqu’à Wavrechain-sous-Denain (agglomération de Valenciennes). Explication : la mesure porte sur toutes les agglomérations remplissant deux critères. Tout d’abord, des loyers ayant évolué de 2002 à 2010 deux fois plus vite que l’indice de référence des loyers (soit plus de 3,2 % par an). Ensuite, un loyer moyen supérieur d’au moins 5 % à la moyenne nationale hors Paris.

    Sur ce périmètre géographique, ce n’est pas seulement le loyer à la relocation qui sera encadré, mais aussi le loyer lors des renouvellements triennaux des baux, pour les locataires restant en place. Jusqu’à présent, seuls Paris et l’Ile-de-France bénéficiaient, du fait de leur extrême tension locative, d’un décret paraissant tous les ans au mois d’août et interdisant d’augmenter le loyer des locataires en place davantage que l’indice de référence lors du renouvellement triennal du bail. Cette mesure s’appliquera désormais à 43 agglomérations, qui seront ainsi doublement encadrées dès le 1 er août.

    Reste à connaître la réaction des bailleurs privés. Sur un autre sujet sensible, la concurrence que leur fait le logement social, l’Union nationale des propriétaires privés vient de porter plainte à Bruxelles contre les aides françaises aux HLM.

  • un tiers de crédit immobilier de moins accordé au premier semestre

    un tiers de crédit immobilier de moins accordé au premier semestre

    Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a enregistré un très fort recul au premier semestre avec une chute de 33,1% par rapport au semestre correspondant de 2011, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée mardi.

    «L’année 2012 n’a pas bien commencé. Et dans un contexte économique morose, le contrecoup du mouvement d’anticipation de la fin 2011 a pesé dès janvier 2012», relève l’étude. Pour Crédit Logement, «l’embellie observée à l’automne 2011 n’a pas suffi à inverser la tendance récessive du marché».

    Il y a trois raisons à cet effondrement: la demande a chuté, des aides publiques ont disparu (comme le prêt à taux zéro PTZ dans l’ancien) et l’offre de crédit s’est réduite en raison des problèmes de refinancement des banques.

    Pour le seul deuxième trimestre, la chute est encore plus brutale avec une baisse de 39,2% par rapport au trimestre correspondant de 2011. Le mois de juin marque une très légère amélioration avec un total des prêts accordés en baisse de 21,4% par rapport à juin 2011. Mais la différence est immense avec le mois de juin de l’an dernier, qui enregistrait un bond des prêts de 24,7% comparé à juin 2010.

    Le paradoxe de cette situation réside dans le fait que le taux des crédits immobiliers se maintient à un niveau très bas.

    En effet, les taux d’intérêt reculent depuis mars et ne sont plus très loin de leur plus bas niveau historique depuis 1945 (3,25% en moyenne) atteint en novembre 2010.

    Ils se sont établis en moyenne à 3,59% en juin, contre 3,97% par exemple en janvier, perdant 36 points de base en quatre mois, selon Crédit Logement.

    Pour l’ensemble de l’année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient être compris entre 110 à 120 milliards d’euros, soit une baisse de près de 25% à 30% par rapport à 2011 (160 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards), estime l’auteur de l’étude.

    Au début de l’année, certain envisageait encore un montant de 130 milliards d’euros pour l’ensemble de 2012.

    Ce renversement de tendance survient après une explosion de ces crédits depuis le début du siècle, qui avait contribué à la bonne tenue du marché immobilier en France: 70,8 milliards en 2001, 87,3 en 2003, 143,7 en 2005 et 170,2 en 2007.

  • Abrogation de la hausse des droits à construire

    Abrogation de la hausse des droits à construire

    Dès le mois de juillet, le Parlement devrait abroger la récente loi sur la majoration de 30 % des droits à construire.

    Si vous rêviez d’agrandir votre maison en profitant de la réforme des droits à construire, il faudra y renoncer. A peine votée par l’ancienne majorité parlementaire, cette disposition devrait disparaître très prochainement. En effet, une proposition de loi a été déposée début juin au Sénat pour abroger la majoration des droits à construire et devrait être examinée dès le mois de juillet, lors de la session extraordinaire du Parlement.

    Rappelons que la loi n°2012-316 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire, vise à majorer de 30 % les droits à construire résultant de l’application des règles des plans d’occupation des sols (POS) et des plans locaux d’urbanisme (PLU) afférentes au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols.

    Pour l’actuel gouvernement, cette réforme risque de renchérir le prix du foncier. Cependant son prédécesseur l’avait mise en place pour augmenter l’offre de terrains et au contraire tirer à la baisse les valeurs du foncier, cette « matière première » indispensable pour lancer des constructions de logements.

  • Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier en juin

    Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier en juin

    Les taux de crédit vont encore diminuer ces prochaines semaines, surtout pour les durées les plus courtes. Signe que les banques cherchent encore à prêter, même si le crédit s’est fortement replié depuis le début de l’année.

    Depuis le début de l’année, les montants prêtés par les banques en crédit immobilier ont diminué de moitié : 6 milliards d’euros de nouveaux crédits en avril contre 12 milliards en janvier. Pourtant, dans le même temps, la concurrence entre banques reste forte. D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, ils se sont tassés en moyenne de 3,95 % en février, à 3,84 % en mars, puis à 3,61 % en mai.

    Les emprunts à 10 ou 15 ans ont perdu en moyenne 0,05 % sur un mois. Les durées les plus longues, toujours en comparaison au mois précédent, restent stables à 4,05 % e 4,45 %. Si l’on regarde l’évolution sur plusieurs mois (février à juin, ci-dessous), c’est la durée moyenne (15 ans) qui a le plus baissé (-0,3 point). Les prêts longue durée (à 25 et 30 ans) n’ont diminué que de 0,1 point sur la période.

    Les taux de crédit proposés par les banques (Taux fixe, hors assurance)
    Durée du prêt
    Taux médian
    (barème juin 2012)
    Taux médian
    (barème février 2012)
    7 ans
    3,30 %
    3,55 %
    10 ans
    3,45 %
    3,65 %
    15 ans
    3,70 %
    4 %
    20 ans
    4,05 %
    4,25 %
    25 ans
    4,45 %
    4,55 %
    30 ans
    4,90 %
    5 %

    Cette baisse des taux apparaît également sur les dossiers négociés en mai (comprenant donc une décote supplémentaire par rapport aux taux affichés par les banques) : pour les courtiers, les prêts immobiliers à taux fixe chutent de 0,05 point sur 10 ans et de 0,1 point sur 25 ans.

    Avenir incertain

    Les courtiers se risquent à pronostiquer un maintien de ces bonnes conditions au cours de l’été. Sauf impondérables liés à l’euro la situation pourrait donc se maintenir. D’autant que, malgré la diminution du crédit au premier semestre, les banques restent désireuses de prêter. La baisse de production du crédit reste principalement liée au primo-accédants, une clientèle que l’on sait limitée dans sa capacité d’emprunt et qui ne pouvait, ces dernières années, acheter qu’avec des crédits sur 30 ans et un financement à 100 % Or, cette clientèle est devenue très attentiste, soucieuse de voir comment la situation économique va évoluer dans les prochains mois.

  • Le futur encadrement des loyers

    Le futur encadrement des loyers

    L’encadrement des loyers de relocation promis par François Hollande pénalisera les bailleurs, mais aussi les candidats à la location. Le retour de dessous de table pour se loger dans les régions tendues n’est pas à écarter.

    Mauvaise nouvelle pour les bailleurs : un décret encadrant les loyers des logements à la relocation est bel et bien en préparation, selon l’annonce de la ministre du Logement, Cécile Duflot dans Libération. Présenté fin juin en Conseil d’Etat, ce décret serait publié mi-juillet pour entrer en vigueur à la rentrée.

    Dans la pratique, ce nouveau texte ne bloquera pas les loyers. Mais les propriétaires ne pourront plus majorer librement leur loyer, lors d’un changement de locataire. Comme en présence d’un locataire restant en place, ils devront augmenter leur loyer en fonction de l’IRL (indice de revalorisation des loyers). Le dernier IRL connu, celui du premier trimestre 2012, affiche une hausse annuelle de 2,2%. Ce score est proche de l’IPC (indice des prix à la consommation) traduisant l’inflation et ressortant à 2,1% en avril 2012.

    Même si sa portée est de dimension nationale, ce décret touchera essentiellement les zones tendues, à savoir la région parisienne et la région PACA (Provence Alpes Cotes d’Azur). Selon la dernière étude annuelle de Clameur, à Paris, les loyers de relocation ont augmenté en moyenne de 8,3% par an entre 1998 et 2012. Toujours selon Clameur, environ 30% des relocations s’effectuent, une fois que le propriétaire a réalisé des travaux. Mais Paris n’est pas la France. En dehors de la région parisienne ou du Midi, il faut quasiment dans les autres villes de France faire des travaux avant de remettre un bien en location : peinture, changement de moquette, pose de double vitrages, travaux en vue du Grenelle de l’environnement. Les postes ne manquent pas pour remettre son bien en état.

    Baisse du rendement locatif en vue

    « Avec ce nouveau dispositif d’encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs risquent de ne pas investir pour entretenir leurs biens locatifs craint Jean Perrin, Président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers). Comme d’autres préféreront carrément retirer leurs logements du marché locatif, ce tour de vis ne constitue pas une solution pertinente pour résoudre la crise du logement ».
    Le Haut Conseil de la Famille (HCF) va encore plus loin. Dans son dernier avis publié en mai dernier, le HCF est certes partisan de favoriser la mise en location des logements, à des conditions raisonnables, mais signale : « Certains membres craignent toutefois qu’un tel encadrement décourage les investisseurs à choisir l’actif immobilier plutôt qu’un autre, en raison de la baisse du rendement des biens loués ».

    En fait, cet encadrement n’aura pas d’incidence sur le rendement locatif. Par exemple le bailleur donne un bien en location à 1.000 euros (hors charges) par mois. Comme son nouveau locataire continue de lui verser 1.000 euros mensuels, son rendement brut ne change pas immédiatement. Cependant la conjonction de plusieurs facteurs-hausse de la taxe foncière, éventuelle tranche d’impôt sur le revenu à 75%, le futur barème ISF pour 2012, la majoration de 2 points des taux de prélèvements libératoire dès le 1er juillet prochain-plombe ses débours. Résultat : le rendement brut d’environ 3% pourrait tomber autour de 2,70%.

    Les locataires eux aussi pénalisés

    Cette mesure n’est pas de nature à favoriser les locataires et les candidats à la location. Pour les premiers, leurs bailleurs ne manqueront pas d’être très vigilants sur la revalorisation annuelle de leur loyer. Jusqu’à présent, certains propriétaires « oublient » ce rendez-vous annuel.

    Pour les candidats à la location, ils peuvent se trouver confrontés à de sérieuses difficultés. Une offre de biens disponibles plus réduite. Et lorsqu’ils trouveront un logement à louer, il risque de n’être pas rénové. « On ne peut non plus exclure que la contrainte règlementaire sur la fixation des loyers entraîne des pratiques indélicates, et pour tout dire des dessous de table » avance François Gagnon, président Era Europe et Era France. Ces pratiques se sont déjà vues notamment en Italie où les loyers de relocation ne pouvaient pas évoluer librement. Avec le nouveau dispositif promis par le nouveau Président de la République lors de la campagne électorale, on atteindrait alors l’objectif inverse de celui qu’on s’était assigné !

  • Achat d’une résidence par des concubins, comment proteger le survivant

    Achat d’une résidence par des concubins, comment proteger le survivant

    Acheter un bien immobilier avec son concubin peut paraître très banal. Mais c’est oublier que ni le droit civil ni le droit fiscal ne reconnaissent le concubin comme héritier.

    Sur le plan civil, cela signifie que le survivant n’héritera de la quote-part du bien acquise par son concubin prédécédé qu’à la condition expresse que ce dernier ait fait un testament à son profit. Et encore faudra-t-il que ce legs ne dépasse pas le montant de la réserve héréditaire revenant aux éventuels enfants du défunt.

    Et, sur un plan fiscal, si un testament a été établi en faveur du survivant, ce dernier aura à acquitter des droits de succession au taux maximal applicable entre personnes étrangères, soit 60 %. Un taux de taxation qui peut sembler confiscatoire.

    Mieux vaut donc prévoir la protection du concubin dès l’acquisition du bien, de façon à optimiser la transmission à son profit. Pour cela, plusieurs possibilités parmi lesquelles on peut citer l’aménagement de l’indivision et la société civile immobilière couplée au démembrement de propriété.

    • L’indivision

    L’indivision est la situation dans laquelle vont se trouver les concubins si chacun décide d’acquérir directement une quote-part du bien immobilier, 50 % par exemple.

    Il est souhaitable d’aménager cette indivision. Le couple peut ainsi prévoir, dans l’acte d’achat, une faculté d’acquisition, clause par laquelle, en cas de décès, le survivant aura la possibilité d’acquérir automatiquement le bien.

    Il est également possible de prévoir une faculté d’attribution, clause selon laquelle le bien sera attribué au concubin survivant pour le remplir de ses droits dans la succession. Mais encore faut-il, pour que cette solution fonctionne, que le concubin soit héritier du défunt. Or on a vu que cela n’est le cas qu’en présence d’un testament.

    • La société civile immobilière

    Plutôt que d’acquérir en indivision, nos concubins pourraient constituer entre eux une société civile immobilière qui se porterait acquéreur du bien immobilier. La SCI est souvent présentée comme l’alternative à l’indivision en raison, notamment, de la souplesse qu’elle offre dans la rédaction et l’aménagement de ses statuts. Il est possible, par exemple, de prévoir une clause d’agrément qui permet au concubin survivant d’évincer les héritiers légaux de la SCI. Mais il faut bien sûr les indemniser en rachetant leurs parts. Couplée au démembrement de propriété, la SCI devient un outil de transmission presque magique pour le concubin.

    • Un exemple de SCI avec démembrement

    Prenons l’exemple d’une SCI constituée par deux concubins qui en détiennent chacun 100 parts. Les concubins procèdent ensuite à un échange entre eux : monsieur échange l’usufruit de ses parts contre l’usufruit des parts de madame. Le capital se trouve réparti conformément au tableau ci-dessus. Si monsieur décède, l’usufruit sur ses parts s’éteint automatiquement. Madame devient pleinement propriétaire des parts qu’elle détenait jusqu’alors en nue-propriété (parts 1 à 100), et les éventuels héritiers de monsieur ne recueillent que la nue-propriété des parts de ce dernier (parts 101 à 200) – lire tableau ci-dessus.

    Madame se retrouve donc pleine propriétaire de la moitié des parts de la société. Elle est usufruitière de l’autre moitié des parts appartenant désormais aux héritiers de monsieur. Elle est ainsi entièrement protégée sans avoir à payer de droit de succession.

    Bien entendu, les clauses des statuts auront été aménagées de façon que madame devienne la seule gérante de la société et que les droits de vote des nus-propriétaires aient été réduits. Ainsi, même si les concubins ont été volontairement oubliés par le législateur, des aménagements permettant d’organiser leur protection mutuelle restent toujours possibles.

  • Les prix de l’immobilier ont baissé au premier trimestre

    Les prix de l’immobilier ont baissé au premier trimestre

    Les prix ont bien baissé au premier trimestre 2012, mais pas de façon uniforme. Les chiffres région par région.

    La semaine dernière, les notaires avaient donné un aperçu de la baisse des prix en cours dans l’immobilier ancien. Sur base des promesses de vente déjà enregistrées, ces derniers anticipaient une baisse des prix d’environ 3 % sur six mois à Paris comme en Province. Deux nouveaux indicateurs viennent aujourd’hui confirmer ces observations.

    La baisse se confirme

    Le baromètre enregistre une baisse moyenne des prix de 2,1 % au premier trimestre (comparé au deuxième semestre 2011). Ce sont les appartements qui ont le plus sévèrement corrigé (-7 %) sur cette période. Les données vont toutes de même dans le même sens. Selon la fédération professionnelle, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012, les prix ont baissé en France de 0,6 % Les maisons ont perdu 0,9 % et les appartements seulement 0,2 %.

    Disparités régionales

    Comme souvent, ces données globales cachent des disparités régionales fortes. Ainsi, l’Ile-de-France a encore enregistré +0,2 % en variation trimestrielle, soutenue par les appartements (+0,4 %), mais pas par les maisons dont les prix ont diminué très légèrement (-0,1 %).
    Les chiffres montrent aussi ces différences entre régions (1er trimestre 2012 comparé au 2ème semestre 2011), et indiquent, eux, une baisse de 4,5 % des prix en Ile-de-France. On y trouve de fortes différences, depuis le plongeon des prix en Poitou-Charentes (-16,7 %), jusqu’à la bonne résistance de la région Centre (+7,6 %)

    L’évolution des prix en région (1er trimestre 2012 comparé au deuxième semestre 2011 / source : Century 21)
    Région
    Evolution du prix au m2
    Centre
    +7,6 %
    Limousin
    +5 %
    Lorraine
    +2,3 %
    Franche-Comté
    +2 %
    Champagne-Ardenne
    +1,9 %
    Bretagne
    +1,2 %
    Languedoc-Roussillon
    +0,4 %
    Alsace
    -0,3 %
    Nord
    -0,7 %
    Picardie
    -0,7 %
    Auvergne
    -1 %
    Bourgogne
    -1,4 %
    Midi-Pyrénées
    -1,6 %
    Ile-de-France
    -4,5 %
    Rhône-Alpes
    -5,2 %
    Basse-Normandie
    -6,9 %
    Aquitaine
    -6,9 %
    Normandie
    -9 %
    Pays de la Loire
    -9,4 %
    Poitou-Charentes
    -16,7 %

    Toujours une hausse en rythme annuel

    Ce ralentissement s’observe aussi si l’on regarde les prix en rythme annuel. Certes, entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2011, les prix ont encore grimpé de 3,8 % en France (+4,5 % en Ile-de-France et +3,6 % en Province). Mais la hausse est beaucoup moins impressionnante qu’en 2011. Les prix (France entière) avaient alors grimpé de 6,8 % et même de 12,4 % pour l’Ile-de-France.

    Recul d’au moins 5 % en 2012

    Pour les mois à venir, on peut s’attendre à une baisse de 5 % au maximum. Cette prévision est plus optimiste que celle des notaires. Pour ces derniers, seules les zones les plus demandées (région parisienne, villes dynamiques de province, littoral) limiteront la baisse à 5 %. Ailleurs, selon eux, la baisse pourrait être plus proche de 10 %, voire même supérieure en cas de crise économique sévère.

  • Perte du triple A, l’impact sur les crédits

    Perte du triple A, l’impact sur les crédits

    Suite à la perte du Triple A par la France quels sont les impacts possibles sur le marché du crédit immobilier : Beaucoup de bruit, de rumeurs, mais c’est officiel, la France ne bénéficie plus de la meilleure note et a perdu son triple A au profit d’un AA+. Au-delà de cette annonce effectuée vendredi par l’agence de notation S&P, quelles seront les conséquences sur les crédits aux particuliers ?
    Il y aura des conséquences pour les particuliers car un Etat qui emprunte plus cher, cela signifie des banques qui se financent également à des taux plus élevés, et donc, par effet domino, des taux proposés aux particuliers également plus élevés.

    Concrètement, cela signifie que l’Etat Français qui emprunte aujourd’hui à des taux autour de 3,00% pourrait se voir proposer des taux autour de 3,50 % / 4,00 % en raison de son déclassement. Pourquoi ? Tout simplement parce que lorsqu’un créancier est classé à risque, les prêteurs lui font moins confiance et sont moins enclins à prêter, les taux des prêts augmentent donc en fonction. L’État français emprunte plus cher, les banques aussi et particulièrement celles qui sont mal notées, les taux des crédits aux particuliers pourraient donc s’apprécier d’ici quelques mois (fin juin maximum) de 50 points de base, soit des taux moyens autour de 4,70 % sur 20 ans par rapport a 4,20 % d’aujourd’hui.

    Il faut quand même rappeler que l’emprunteur français malgré la nouvelle place peu favorable de la France continuera de bénéficier des taux parmi les plus bas de l’Europe et encore en dessous des taux pratiqués à l’automne 2008. « Mais cette annonce ne va pas dans le bon sens car les banques qui ont déjà commencé à accroitre leur vigilance sur l’octroi des crédits aux particuliers vont redoubler de prudence afin de ne pas augmenter leur exposition aux risques.