Presta Finance

Auteur/autrice : Michel Estivals

  • Acheter pour louer : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?

    Acheter pour louer : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »13″ ][cs_element_image _id= »14″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Acheter pour louer permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus. Une question primordiale se pose alors : faut-il privilégier un investissement dans un appartement neuf ou à contrario ancien ? Un logement neuf assure-t-il une meilleure rentabilité immobilière qu’un logement ancien ? Autant de questions qu’il vous faut vous poser avant de songer à vous lancer dans l’acquisition d’un bien locatif.
     

    Investir dans le neuf permet de bénéficier du dispositif Pinel

     
    L’un des principaux avantages à un investissement dans un logement neuf n’est autre que le confort qu’il procure immédiatement ainsi que l’absence de travaux à réaliser, du moins avant un certain temps. Bien que vous ne souhaitiez pas faire de ce logement votre résidence principale, ne perdez pas de vue qu’en tant que propriétaire, les travaux et autres réparations vous incombent directement. En proposant un logement neuf à la location, vous êtes de cette manière assuré de réaliser des économies, ce type de logement bénéficiant de la garantie biennale et décennale. En cas de souci de construction, il appartiendra donc au constructeur de régler la facture.
     
    Il est également prouvé que les logements neufs se louent bien mieux que les logements anciens, d’autant plus que la plupart bénéficient d’un balcon et d’un garage ou bien d’une place de parking, autant d’atouts aux yeux des locataires permettant d’ajouter de la valeur au loyer pratiqué.
     
    Sachez également qu’en tant que propriétaire d’un logement neuf destiné à la location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts au titre de la loi Pinel, mais également de frais de notaire réduits lors de l’achat, qui sont de l’ordre de 2 à 3 %.
     
    À noter qu’en investissant dans un appartement neuf, vous ne serez pas redevable de la taxe foncière pendant les deux premières années, sauf si le maire de la commune où se situe le logement n’est pas favorable à cette mesure.
     

    Quels sont les principaux inconvénients à l’achat d’un logement neuf ?

     
    Le principal inconvénient d’un logement neuf concerne le délai de construction de ce dernier. En effet, il vous faudra bien souvent patienter entre 18 et 24 mois en moyenne avant de pouvoir tirer pleinement profit de votre logement en le proposant à la location. Cela signifie donc que vous devrez être en mesure d’avancer un certain montant sur le prix de vente, tout en ne percevant aucun loyer durant cette période.
     
    Sachez également que si vous envisagez de profiter du crédit d’impôt rendu possible par la loi Pinel, il vous faudra tenir compte des ressources de votre locataire qui ne devront pas dépasser un certain plafond. Le montant du loyer que vous choisirez de fixer sera également plafonné.
     

    Acheter pour louer dans l’ancien : un logement souvent mieux situé

     
    En privilégiant l’ancien pour votre investissement locatif, vous êtes garanti d’avoir le choix quant à l’emplacement de votre logement. En effet, les logements anciens se trouvent aussi bien en centre-ville qu’en banlieue. Il est également possible d’en trouver plus facilement dans les zones prisées comme celles se situant proche des commerces, des écoles et des transports. Investir dans un logement idéalement placé vous permettant ainsi d’optimiser le taux d’occupation de votre logement en diminuant les risques de voir votre appartement vacant plusieurs mois durant.
     
    Autre avantage de l’ancien : vous bénéficiez d’un bien disponible immédiatement après l’achat. Un atout important à prendre en compte, d’autant plus si vous ne pouvez pas vous permettre de rembourser le crédit souscrit pour ce logement ou d’autres dépenses liées, sans percevoir de loyer en contrepartie pendant plusieurs mois. Sachez également que si vous envisagez de réaliser certains travaux, vous pourrez créer un déficit immobilier foncier déductible de vos impôts.
     
    À noter que les logements anciens affichent des prix de vente en moyenne 15 à 20 % moins chers que les logements neufs, à emplacement, surface et standing similaires. Votre investissement dans un logement ancien sera donc plus facilement amorti que dans un logement neuf.
     

    Quels sont les inconvénients d’un investissement dans l’immobilier ancien ?

     
    Les principaux désavantages à l’investissement dans un logement ancien sont les quelques faiblesses que ce type d’appartement est susceptible de présenter du point de vue de la conception. L’isolation phonique comme thermique est bien souvent peu performante, vous devrez probablement y remédier en effectuant quelques travaux si vous ne voulez pas prendre le risque de devoir faire face à des départs anticipés de locataires.
     
    Il est également probable que vous deviez mettre aux normes les installations d’électricité et de gaz, au risque de proposer à vos locataires un logement qualifiable d’indécent. En effet, en tant que propriétaire, il vous incombe de fournir à vos locataires un logement irréprochable quant aux normes d’habitabilité.
     
    Pour finir, sachez que les frais de notaire pratiqués sur la vente de logements anciens sont plus élevés que dans le neuf, puisqu’ils sont de l’ordre de 7 à 8 %.
     
    En conclusion, si vous souhaitez investir dans un logement dans le but de le proposer à la location et que vous hésitez entre un investissement dans le neuf ou bien l’ancien, prenez bien le temps de peser le pour et le contre. En effet, selon votre profil et votre situation, il sera peut-être plus judicieux d’investir dans un logement neuf, là où d’autres acquéreurs verront plus d’avantages à l’acquisition d’un logement ancien.Image[/cs_content_seo]

  • Loi Bourquin : Changer d’assurance emprunteur ?

    Loi Bourquin : Changer d’assurance emprunteur ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »13″ ][cs_element_image _id= »14″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo] 
    Depuis l’entrée en vigueur de la loi Bourquin, aussi appelée loi Sapin 2 et applicable depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs ont la possibilité de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier, chaque année.
     

    La loi Bourquin permet aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt chaque année

     
    La loi Bourquin, dont l’objectif est de donner aux emprunteurs l’opportunité réelle de choisir leur assureur de prêt y compris après la souscription de ce dernier, offre aux consommateurs la possibilité de changer de contrat plus facilement si celui de leur banque ne leur convient plus. Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, les emprunteurs peuvent ainsi réaliser des économies sur leur assurance emprunteur en optant pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire une autre assurance que celle proposée par leur banque.
     
    Avant la loi Bourquin, les emprunteurs avaient la possibilité de changer d’assurance emprunteur seulement durant les douze premiers mois qui suivaient la signature de leur crédit. Désormais, les consommateurs dont la souscription à un prêt date de plus d’un an ont la possibilité, à chaque date anniversaire de leur assurance emprunteur, de résilier leur contrat d’assurance emprunteur pour en souscrire un nouveau. Un préavis de deux mois devra toutefois être respecté. Les emprunteurs peuvent de cette manière changer d’assurance de prêt tout au long du remboursement du crédit. Ce nouveau contrat d’assurance emprunteur doit évidemment posséder des garanties équivalentes au contrat initial.
     

    Pourquoi est-ce intéressant de changer d’assurance de prêt ?

     
    La loi Bourquin entraîne une mise en concurrence des banques et des assurances externes, permettant aux emprunteurs de faire des économies sur leur assurance emprunteur en jouant sur cette concurrence. Jusqu’ici, près de 85 % des emprunteurs ont souscrit à l’assurance de prêt proposée par leur établissement bancaire, au lieu de faire appel à des assureurs d’emprunt externes, qui pour la plupart proposent des tarifs moins chers.
     
    En moyenne, changer d’assurance de prêt permet à un emprunteur d’économiser 6 000 euros, une somme pouvant même atteindre les 30 000 euros selon les profils. Ainsi, si vous avez moins de 40 ans, que vous êtes en bonne santé et ne fumez pas, vous avez tout intérêt à changer d’assurance de prêt, car vous réaliserez d’importantes économies. L’idéal étant de souscrire à un nouveau contrat d’assurance de prêt avant 45 ans, car la majorité des compagnies d’assurance estiment que les problèmes de santé surviennent après cet âge et il sera donc plus difficile de faire jouer la concurrence.
     
    Changer d’assureur de prêt permet également aux emprunteurs de contracter un nouveau contrat, plus adapté à leur situation personnelle actuelle. En effet, si lors de la signature du contrat d’assurance d’emprunt initial, l’emprunteur présentait un problème de santé, exerçait une profession jugée dangereuse ou bien était atteint d’une pathologie à risque, alors il est fort probable que certaines garanties supplémentaires aient été ajoutées au contrat. Des garanties qui n’ont peut-être plus lieu d’être aujourd’hui, et qui supprimées peuvent faire réaliser d’importantes économies à l’emprunteur en faisant baisser considérablement le prix de leur assurance de prêt.
     
    Peu importe le profil de l’emprunteur, ce dernier a tout intérêt à faire jouer la concurrence en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance permettant en effet d’obtenir des tarifs plus avantageux auprès d’une banque ou bien en passant par un assureur de prêts externe. Dans tous les cas, même si les gains ne sont pas d’ordre financier, changer d’assurance d’emprunt en cours de remboursement de crédit peut aussi permettre d’obtenir de meilleures garanties.
     
    Depuis l’entrée en vigueur de la loi Bourquin et la possibilité de délégation d’assurance, les banques sont prêtes à réaliser d’importants efforts financiers pour continuer à assurer les emprunts de leurs clients. En effet, le montant des cotisations pour les contrats d’assurance emprunteur représentant près de 8 milliards d’euros, l’enjeu est de taille. Certains établissements bancaires n’hésitent donc pas à baisser leurs tarifs de près de 50 % afin de s’aligner sur les prix proposés par les compagnies d’assurances externes.
     

    L’importance de l’équivalence de garanties

     
    Pour qu’une banque valide la demande de changement d’assurance de l’emprunteur, ce dernier doit proposer un nouveau contrat incluant une équivalence de garanties avec le contrat initial. La loi étant particulièrement claire à ce sujet : « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée ».
     
    En d’autres termes, une banque à l’obligation d’accepter une demande de changement d’assurance emprunteur, dès lors que l’offre souscrite propose des garanties d’un niveau équivalent à celles définies dans le contrat initial de prêt, notamment en ce qui concerne cinq garanties légalement obligatoires :
     

    La garantie décès ;
    La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
    La garantie incapacité temporaire totale (ITT) ;
    La garantie invalidité permanente totale (IPT) ;
    La garantie invalidité permanente partielle (IPP).

     

    Comment résilier son assurance emprunteur depuis la loi Bourquin ?

     
    Lorsqu’un emprunteur souhaite changer en cours de prêt son contrat d’assurance, on parle alors de substitution d’assurance. Une substitution d’assurance, qui ne peut se faire qu’une fois par an et à la date anniversaire de souscription du dernier contrat, doit respecter des étapes bien précises :
     

    L’emprunteur doit trouver au préalable un nouveau contrat d’assurance respectant des garanties équivalentes à celles établies par le contrat initial ;
    Il doit transmettre à sa banque ces documents ;
    L’emprunteur doit ensuite envoyer à sa banque une demande de substitution d’assurance accompagnée de la délégation du bénéfice, du certificat d’adhésion ainsi que les conditions générales de son nouveau contrat ;
    L’accord écrit de la banque doit être obtenu par l’emprunteur, sachant que les établissements bancaires sont tenus de donner leur accord sous 10 jours ouvrés et d’émettre un avenant au contrat de crédit initial ;
    L’emprunteur doit également envoyer une lettre de résiliation à son assureur de prêt actuel, au moins deux mois avant l’échéance annuelle de son contrat d’assurance de prêt. Ce dernier a 10 jours ouvrés pour résilier le contrat en cours, à compter de la date de réception du courrier.Image[/cs_content_seo]

  • L’achat d’un logement neuf : qu’est ce que la loi Pinel ?

    L’achat d’un logement neuf : qu’est ce que la loi Pinel ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][cs_element_headline _id= »13″ ][cs_element_text _id= »14″ ][cs_element_headline _id= »15″ ][cs_element_text _id= »16″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »17″ ][cs_element_image _id= »18″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Depuis plus d’une trentaine d’années, la France fait face à une importante crise du logement, l’Etat ne pouvant assurer seul la construction de nouveaux logements pour toute la population. Les investisseurs et les acteurs privés sont alors nécessaires afin de débloquer des fonds et faciliter le lancement de nouveaux chantiers de construction, c’est là qu’intervient la loi Pinel, incitant à investir dans le neuf en offrant une réduction fiscale avantageuse.
     

    Qu’est-ce que la loi Pinel et comment fonctionne-t-elle ?

     
    La loi Pinel est donc un dispositif d’investissement dont le but est de permettre la réduction de ses impôts en déduisant une partie du prix d’acquisition d’un logement. La contrepartie étant l’engagement du propriétaire quant à la destination de ce nouveau logement, qui doit être uniquement être dédié au locatif. La loi Pinel reprend ainsi les principes de l’ancien dispositif Duflot, avec des conditions assouplies quant aux choix de la durée de location fixée par le propriétaire, qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans, le taux de réduction d’impôt étant proportionnel à la durée de la location.
     
    La loi finances de 2018 est venue prolonger le dispositif Pinel, qui devait prendre fin au 31 décembre 2017, pour une durée de quatre ans supplémentaires dans les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire là où la demande de logements est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel a par contre pris fin dans les zones où la demande en logements est moindre, à savoir les zones B2 et C.
     

    Les nombreux avantages de la loi Pinel

     
    La loi Pinel permet ainsi aux propriétaires d’un logement neuf acquis avec ce dispositif de réduire considérablement leurs impôts, jusqu’à 63 000 euros de réduction. Mais acquérir un logement neuf en loi Pinel permet également la constitution d’un patrimoine pérenne et l’obtention d’un revenu complémentaire régulier, permettant entre autres de bien préparer sa retraite.
     
    En pratique, la loi Pinel, particulièrement avantageuse pour l’acquéreur, lui permet de choisir sa durée d’engagement de location, à savoir :
     

    6 ans, pour une réduction d’impôts de 12 %, c’est-à-dire jusqu’à 6 000 € par an sur 6 ans ;
    9 ans, pour une réduction d’impôts de 18 %, c’est-à-dire jusqu’à 6 000 € par an sur 9 ans ;
    12 ans, pour une réduction d’impôts de 21 %, c’est-à-dire jusqu’à 5 250 € par an sur 12 ans.

    Ce dispositif lui permet également de louer le bien à ses descendants ou ascendants, à condition toutefois que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent également être respectés.
     
    Enfin, la loi Pinel permet à l’acquéreur de réaliser jusqu’à deux investissements immobiliers par an, le montant total ne devant pas excéder 300 000 euros.
     

    La loi Pinel profite également des avantages de l’immobilier neuf

     
    À noter que le dispositif permet également aux investisseurs de profiter des atouts de l’immobilier neuf, à savoir :
     

    La réduction des frais de notaire, lesquels sont fixés entre 2 et 4 % du prix d’achat d’un logement neuf, contre environ 7 % dans un logement ancien.
    Des biens immobiliers soumis à une garantie décennale.
    Des constructions qui respectent les dernières normes en vigueur concernant la sécurité, la performance énergétique et le confort.

     

    Les conditions de défiscalisation avec le dispositif Pinel

     
    L’acquéreur d’un logement en loi Pinel doit toutefois respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier :
     

    Ne pas dépasser un plafond de 300 000 € d’investissement par an, ainsi qu’un prix d’acquisition ne dépassant pas 5 500 € par m2 de surface habitable.
    Acheter au maximum deux logements par an destinés à être mis en location via ce dispositif.

    À noter que la réduction d’impôt Pinel est une niche fiscale, soumise à un plafond global dont le montant ne doit pas excéder 10 000 € par an.
     

    Quel logement acheter en loi Pinel ?

     
    Les logements pouvant bénéficier du dispositif Pinel doivent avoir été achetés neufs ou bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) et uniquement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ils doivent être proposés à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un prix légèrement inférieur au marché. Ils doivent également respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 (RT2012) ou bien faire l’objet du label Bâtiment Basse Consommation (BBC).
     
    Enfin, les logements éligibles à la loi Pinel doivent être situés dans une zone à forte demande locative, c’est-à-dire dans les zones A bis, A et B1.
     

    À qui louer un logement en loi Pinel ?

     
    La location d’un logement via le dispositif Pinel est soumise à certaines conditions. Ce logement doit tout d’abord être loué non meublé et comme habitation principale par le locataire, dans les 12 mois suivant son acquisition, ou bien consécutifs à la date d’achèvement des travaux.
     
    Quant aux loyers demandés par le propriétaire, ils sont soumis à des plafonds fixés par décret, à savoir (pour les baux signés en 2018) :
     

    Zone A bis : 16,96 euros de loyer au m2 utile ;
    Zone A : 12,59 euros de loyer au m2 utile ;
    Zone B1 : 10,15 euros de loyer au m2 utile.

    En conclusion, investir dans un logement neuf en loi Pinel demeure en 2019 une niche fiscale avantageuse permettant d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 euros, tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.la loi Pinel[/cs_content_seo]

  • Prêt immobilier : peut-on dépasser le taux d’endettement maximum de 33 % ?

    Prêt immobilier : peut-on dépasser le taux d’endettement maximum de 33 % ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_element_text _id= »12″ ][cs_element_headline _id= »13″ ][cs_element_text _id= »14″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »15″ ][cs_element_image _id= »16″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Lorsque l’on souhaite souscrire à un prêt immobilier, le critère d’analyse de risque le plus important est l’endettement. Pour le définir, les banques étudient surtout le “reste à vivre”. Si celui-ci est suffisant, alors le taux d’endettement maximum de 33% peut être dépassé, bien qu’il soit souvent considéré comme un maximum à respecter pour le confort des ménages. Pour définir ce fameux taux, les établissements bancaires étudient les revenus des emprunteurs.
     

    De quelle manière sont calculés les revenus ?

     
    Pour établir votre taux d’endettement, les banques se basent sur vos revenus. Que comprennent-ils ?
     

    Les salaires sont bien évidemment pris en compte en premier lieu, à savoir le salaire net imposable. Les primes sont également prises en compte dans les revenus, dès lors qu’elles sont dites acquises comme la prime de 13e mois ou celle de Noël. En revanche, les primes d’intéressement ou de participation n’entrent pas dans ce calcul.
    Les avantages en nature offerts par votre société, tels que les tickets restaurant ou bien les chèques vacances peuvent également être pris en compte par les banques si par exemple votre ratio d’endettement se situe très légèrement au-dessus des 33% habituels.
    Les revenus locatifs sont aussi pris en compte, bien qu’ils n’aient pas la même importance que les salaires. Aux loyers bruts, il faudra déduire les charges incombant aux propriétaires, la taxe foncière ainsi que les mensualités du prêt.
    Les allocations familiales versées par la CAF peuvent également être prises en compte par les banques en fonction de l’âge des enfants à charge. Si un enfant avoisine la majorité, alors les établissements bancaires ne tiendront pas compte des aides qui lui sont allouées, puisqu’elles s’arrêteront dans quelques mois. En revanche, si vos enfants sont en bas âge, la totalité des allocations sera retenue.
    D’autres revenus à caractère incertain sont aussi pris en compte dans ce calcul, comme les pensions d’invalidité ou de réversion.

     

    Pourquoi retient-on majoritairement un taux d’endettement maximum de 33% ?

     
    Les services d’analyse de risque des banques se basent avant tout sur le taux de 33%, car celui-ci définit un reste à vivre confortable pour les ménages, qui ne sont alors pas obligés de se priver en réduisant, par exemple, les dépenses consacrées aux loisirs, voire à l’alimentation. Ainsi, un couple d’emprunteurs gagnant à deux 3 000 euros de revenus mensuels net se verra accorder approximativement une mensualité maximum de 1 000 euros de remboursement. Un calcul qui se base sur la fameuse règle des 33 % d’endettement, un taux correspondant au rapport entre les charges d’emprunt et les revenus nets d’un ménage.
     
    Ce taux d’endettement maximum de 33%, qui figure d’ailleurs sur les simulations de crédit immobilier que fournissent les banques, s’est imposé dans l’esprit des emprunteurs comme la règle d’or lorsque l’on souhaite obtenir un crédit immobilier. Est-il cependant possible d’y déroger et si oui, de quelle manière ?
     
    En réalité, l’ACPR (l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, intégrée à la Banque de France) fait savoir qu’il n’existe pas de seuil réglementaire en termes d’emprunt, toutefois, les établissements financiers français sont dans l’obligation de veiller à ce que le taux d’endettement de leurs clients soit raisonnable compte tenu de leurs revenus et de leur patrimoine. Les établissements mettent donc en place leurs propres règles permettant d’allouer des crédits, définies en réalité sur la capacité de remboursement réelle, précise l’ACPR. La Fédération bancaire française (FBF) stipule également que ce taux de 33% n’est pas une norme professionnelle, mais davantage une référence destinée à être comprise facilement par le grand public puisqu’il correspond à la majorité des cas.
     

    Plus les emprunteurs présentent des revenus modestes, plus le taux de 33% est respecté

     
    Si les banques ne se basent pas forcément toutes sur ce taux précis de 33% d’endettement, elles définissent donc selon leurs propres critères un taux d’endettement acceptable en fonction du profil de chaque ménage et par rapport à son reste à vivre, au cas par cas. Ce taux de 33% s’applique dans la majorité des cas aux primo-accédants ou aux ménages justifiant de revenus modestes ou moyens. Plus les emprunteurs perçoivent des revenus faibles, plus cette règle est respectée. En effet, une personne gagnant 1 500 euros par mois a tout intérêt à ne pas dépasser 30% d’endettement immobilier, car il ne lui resterait alors pas assez pour les autres postes de dépense. Dans ce cas précis, monter jusqu’à 33% d’endettement ne serait pas raisonnable, car cela rajouterait près de 500 euros de mensualité, une somme trop lourde à supporter pour ce salaire. Les banques préféreront ainsi ne pas dépasser le fameux taux de 33%, mais jouer sur la durée de remboursement du prêt pour permettre l’emprunt d’une somme plus importante.
     
    De manière générale, les particuliers ne cherchent pas à s’endetter outre mesure lorsqu’ils souscrivent à un prêt immobilier, mais au contraire, à réduire les mensualités au maximum de manière à pouvoir obtenir la somme souhaitée tout en étant dans la capacité de la rembourser sans difficulté. L’ACPR rapporte ainsi qu’en 2017, le “taux d’effort moyen” soutenu par les ménages emprunteurs était de 29,7%.
     

    Qui peut emprunter au-delà du taux d’endettement maximum ?

     
    Toutefois, près d’un quart des emprunteurs font le choix de porter leur taux d’endettement immobilier au-delà de 35% de revenus. Quel est le profil de ces ménages pour lesquels les banques acceptent d’outrepasser la règle commune des 33% ? Il s’agit notamment de fonctionnaires ou bien de salariés du privé dont les salaires sont amenés à augmenter régulièrement et de ménages dont les revenus sont très confortables. Dans tous les cas, les banques examinent le profil de chaque emprunteur de manière distincte afin de déterminer le taux d’endettement possible. Certains établissements bancaires ne raisonnent qu’en “reste à vivre” dès lors que les revenus du ménage sont confortables, tandis que d’autres demeurent strictes sur le fameux 33%.
     

    Ce que vous pouvez faire si vous souhaitez dépasser 33% d’endettement

     
    Si vous ne faites pas partie des profils d’emprunteurs avec lesquels les banques se montrent plus flexibles quant au taux d’endettement, mais que le montant de l’emprunt proposé ne vous satisfait pas, alors vous serez sans doute amené à modifier certaines variables de votre financement, notamment :
     

    Allonger la durée de votre prêt : en revoyant votre plan de financement sur une durée supérieure, le coût du crédit sera certes plus important, mais vous pourrez réaliser votre projet immobilier.
    Lisser le prêt principal : en optant pour des prêts bonifiés permettant de bénéficier de taux attractifs, vous pourrez lisser votre prêt principal ce qui aura pour effet de diminuer la mensualité globale jusqu’au terme prévu pour des emprunts courts. C’est notamment le cas pour le prêt Action-logement et les prêts CEL et PEL.
    Tenter de solder les prêts à la consommation : il se peut que vous dépassiez le taux d’endettement maximum parce que vous devez également rembourser un ou plusieurs crédits à la consommation. Dans ce cas, mieux vaut essayer de solder l’un de ces prêts en vous tournant, par exemple, vers une aide familiale que vous pourrez rembourser à votre rythme, ou bien demander à votre banque de lisser le prêt principal en attendant d’avoir remboursé l’intégralité de vos prêts à la consommation. À noter que seules certaines banques acceptent de lisser les prêts à la consommation.taux d'endettement maximum[/cs_content_seo]

  • Peut-on emprunter sans apport ?

    Peut-on emprunter sans apport ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_content_seo]Lors d’un achat immobilier avec emprunt auprès d’une banque, la question de l’apport personnel se retrouve rapidement au cœur de tout projet. Cette somme d’argent, que l’emprunteur investit en complément de l’emprunt immobilier, permet de payer une partie du futur bien ou tout au moins les frais de notaire. Avant de vous lancer dans un achat immobilier avec demande de crédit, il vous faut donc vous assurer du montant de la somme dont vous disposez pour cet apport. Alors, peut-on emprunter sans apport ?
     \n\n[/cs_content_seo][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_content_seo]Est-il possible de faire un prêt immobilier sans apport personnel ?\n\n[/cs_content_seo][cs_element_text _id= »6″ ][cs_content_seo] 
    Oui c’est possible, si vous avez un dossier béton, mais il n’est pas rare d’entendre dire que la réussite d’une demande de crédit immobilier tient avant tout à la capacité d’un emprunteur à apporter un apport personnel. Ce montant, exprimé bien souvent en pourcentage de la somme globale, permet en effet à une banque d’évaluer le risque pris en vous prêtant de l’argent. Il est par exemple vrai qu’un banquier qui aura à traiter une demande d’ouverture de crédit immobilier pour une personne pouvant apporter 20% d’apport personnel (soit 40.000 euros s’il souhaite acquérir un bien à 200.000 euros) sera plus enclin à accepter. Pourquoi ?
     

    Tout d’abord parce-que cela prouve votre capacité à mettre de l’argent de côté et donc votre aptitude à rembourser un prêt en temps et en heure. C’est ce qui s’appelle la capacité d’épargne, considérée par une banque comme votre future capacité de remboursement.
    C’est également particulièrement rassurant pour le banquier, qui y voit là un signe positif quant à votre manière de gérer vos revenus. Le taux d’emprunt que vous proposera alors la banque sera meilleur car votre profil d’emprunteur sera considéré comme moins risqué.
    Plus vous serez en mesure d’investir de l’argent personnel dans votre projet immobilier, meilleures seront les conditions d’emprunt consenties par la banque : réponse plus rapide, taux plus avantageux, frais de dossiers réduits, etc.

     \n\n[/cs_content_seo][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_content_seo]Quelle somme pour un bon apport personnel ? \n\n[/cs_content_seo][cs_element_text _id= »8″ ][cs_content_seo] 
    En France, il n’existe aucune loi fixant l’apport minimal dont un emprunteur doit disposer pour déposer une demande de crédit auprès d’un établissement bancaire. Vous pouvez donc proposer une somme variant de 0% à 99% de la somme globale que vous souhaitez emprunter. Toutefois, il s’agit là de la théorie, puisqu’en pratique, les banques sont nombreuses à demander qu’une opération soit financée à hauteur d’au moins 10% par l’apport personnel. Ainsi, s’il s’agit d’un premier achat immobilier en tant que résidence principale, appartement comme maison, ou bien si vous souhaitez mettre directement en location ce bien nouvellement acquis dans un secteur judicieux, cela devrait amplement suffire. Toutefois, si votre objectif est avant tout d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt possible, notamment un bon taux, alors un apport situé entre 20 et 30% du prix d’achat du bien immobilier convoité est fortement recommandé.
     
    À noter également que l’apport personnel attendu par les établissements bancaires lors d’un emprunt immobilier varie selon les profils d’emprunteurs. Ainsi, une personne seule ou bien un couple dont les revenus sont issus d’emplois en CDD ou bien en intérim ont tout intérêt à posséder un apport personnel de 30% pour obtenir de bonnes conditions d’emprunt. Un couple dont l’un est en CDI et l’autre en Intérim ou CDD devrait pouvoir investir 20% d’apport personnel, alors que l’apport personnel conseillé pour un couple dont les deux conjoints sont en CDI est de l’ordre de 10%. Un couple de fonctionnaires, âgés par exemple de 40 ans et souhaitant acquérir leur première résidence principale pourra même se passer d’apport personnel, cela ne l’empêchera pas d’obtenir, selon son profil bancaire bien sûr, un crédit immobilier.
     \n\n[/cs_content_seo][cs_element_headline _id= »9″ ][cs_content_seo]Comment se constituer un apport personnel ?\n\n[/cs_content_seo][cs_element_text _id= »10″ ][cs_content_seo] 
    Un apport personnel peut être issu d’un ou plusieurs types d’économies, à savoir un livret A (épargne préférée des Français), une assurance-vie, un plan d’épargne logement, etc. Cet apport personnel peut également provenir d’un héritage, d’une donation, d’un prêt familial ou bien de la vente d’un autre bien immobilier. Il est également possible d’avoir recours à certains prêts à coûts réduits ou bien d’autres dispositifs appelés des prêts complémentaires, afin de présenter un meilleur dossier aux banques. Par exemple :
     

    Le PTZ + (prêt à taux zéro), accordé dans certaines conditions aux primo-accédants.
    Des “petits prêts”, tels que les prêts consentis par les Caisses d’Allocations Familiales et autres prêts départementaux ou régionaux.
    Certaines entreprises de plus de 50 salariés proposent ce que l’on appelle des participations anticipées aux bénéfices de la société (valables uniquement en cas d’acquisition d’une résidence principale).

     \n\n[/cs_content_seo][cs_element_headline _id= »11″ ][cs_content_seo]Peut on emprunter sans apport personnel ? \n\n[/cs_content_seo][cs_element_text _id= »12″ ][cs_content_seo] 
    Si un apport personnel conséquent permet d’obtenir des conditions d’emprunt favorables, il est toutefois possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, mais en finançant au minimum les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier. Certains établissements bancaires acceptent de financer ces emprunts à 100%, à condition toutefois que l’emprunteur réponde à un certain nombre de critères. En effet, avant de demander l’ouverture d’un prêt sans apport personnel, il est fortement conseillé d’être en mesure de se constituer un dossier solide pour pouvoir apporter à l’établissement prêteur des garanties fiables, car les banquiers sont frileux avec ce type de profil d’emprunteur.
     
    Afin d’étudier votre demande, la banque étudiera notamment le montant de vos revenus, mais également votre capacité d’épargne et votre aptitude à gérer convenablement vos comptes (pas ou très peu de découverts). Votre historique d’endettement sera ainsi évalué ainsi que votre situation professionnelle. Si vous êtes en couple et demandez un crédit immobilier ensemble, ayez en tête que ces critères seront analysés pour les deux emprunteurs. La banque vérifiera également la localisation du bien immobilier convoité, car en cas de manquement au remboursement du prêt, l’établissement bancaire sera habilité à se rembourser sur la vente de ce bien qui sera alors saisi. Ainsi, plus le logement est bien situé, plus il constitue pour la banque une garantie supplémentaire, puisqu’il résistera convenablement à une éventuelle baisse des prix.
    En conclusion, même si cela demeure compliqué d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, il est toutefois possible d’y parvenir en finançant tout de même les frais annexes, mais votre historique bancaire et votre situation professionnelle devront être irréprochables. Gardez également en tête que le taux d’intérêt sera forcément plus élevé en cas d’emprunt immobilier sans apport personnel. \n\n[/cs_content_seo][/cs_element_column][cs_element_column _id= »13″ ][cs_element_image _id= »14″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content]

  • Primo accédants : pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

    Primo accédants : pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_headline _id= »8″ ][cs_element_text _id= »9″ ][cs_element_text _id= »10″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »11″ ][cs_element_image _id= »12″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Accéder à la propriété en achetant son premier logement est une étape particulièrement importante pour beaucoup de Français. Devenir propriétaire comporte en effet bien des avantages. L’une des principales motivations demeurant le fait de commencer à se constituer un patrimoine immobilier, le plus tôt possible étant le mieux.
     
    Devenir propriétaire permet également de disposer davantage de liberté dans la jouissance de son logement (pour ce qui est des travaux notamment), ainsi que la sérénité de pouvoir conserver son habitation de manière pérenne. Toutefois, être propriétaire implique également quelques inconvénients qu’il est important de garder en tête, d’autant plus lorsque l’on s’apprête à le devenir pour la première fois. Ainsi, il vous faudra être en mesure de rembourser les mensualités d’un crédit immobilier pendant plusieurs décennies et vous acquitter de la taxe foncière et d’autres dépenses liées à votre logement et sa copropriété. Toutefois, accéder à la propriété plutôt que demeurer locataire s’avère nettement plus avantageux sur le long terme.

    Devenir primo accédants : est-ce le bon moment ?

     
    Lorsqu’il s’agit d’acquérir un premier logement, de nombreux ménages se questionnent quant à la conjoncture économique et la bonne santé du marché immobilier. Si 2017 a battu un record en matière de transactions immobilières (958.000 ventes, un chiffre en augmentation de 10% par rapport à 2016), 2018 demeure une bonne année pour investir dans la pierre. En ce qui concerne les prix de l’immobilier, la tendance est à la hausse, mais avec modération. Cette légère hausse des prix est à mettre en parallèle avec les taux de crédit immobilier qui demeurent encore très avantageux en restant sous la barre des 2%. Il est toutefois à noter que les banques, dont le souhait est de demeurer compétitives, n’augmentent pas leurs tarifs, mais se réservent le droit d’accorder de meilleures conditions d’emprunt aux excellents dossiers.
     
    Pour parvenir à devenir propriétaire, il est donc très important de bien préparer son dossier de demande de crédit immobilier, en particulier si l’on est primo accédant. Or, lorsqu’il s’agit du premier achat immobilier, beaucoup de ménages commettent des erreurs qu’il aurait été possible d’éviter en étant accompagné. Le rôle primordial du courtier immobilier dans l’acquisition d’un premier logement permet de faire toute la différence.

    Qu’est-ce qu’un courtier immobilier et pourquoi faire appel à son expertise ?

    Le Prêt à Taux Zéro pour les primo accédants

     
    Les primo accédants, qui comme leur nom l’indique accèdent pour la première fois à la propriété, réalisent donc leur premier achat immobilier. À noter que les ménages qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale ces deux dernières années sont également considérés comme primo accédants, tout comme ceux qui sont locataires de leur résidence principale, mais possèdent toutefois une résidence secondaire en investissement locatif. Cette définition est particulièrement importante puisque les primo accédants ont accès de par leur statut au Prêt à Taux Zéro (PTZ), à savoir un prêt sans intérêts ni même frais de dossier.
     
    Le PTZ, à l’origine conçu pour inciter les primo accédants à acquérir un logement neuf, est depuis 2015 ouvert à l’achat de logements anciens qui nécessitent des travaux de réhabilitation. Pour pouvoir profiter du Prêt à Taux Zéro, certaines conditions de revenus sont demandées selon la composition du foyer, tout comme une exigence en termes de lieu de résidence. Le courtier immobilier est en mesure de vous accompagner dans la constitution de votre demande de PTZ. Il saura également vous renseigner sur les autres types d’aides et de prêts qui facilitent l’accès à la propriété pour les primo accédants, citons entre autres : le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale et le prêt action logement.

     
    Le courtier en prêt immobilier est par définition l’intermédiaire entre vous, ménage qui souhaitez acquérir un logement pour la première fois ou non, et les banques, qui sont en mesure de vous proposer divers crédits immobiliers. De ce fait, le courtier immobilier connaît parfaitement les différentes offres des banques et ce qu’elles attendent en matière de dossier, afin que le vôtre soit accepté, et ce dans les meilleures conditions d’emprunt. Faire appel à un courtier immobilier vous permet donc d’avoir accès aux taux les plus compétitifs en termes de crédit immobilier, mais également à des conditions d’emprunt nettement plus avantageuses (nombre de mensualités, assurance crédit, etc). De plus, le courtier en prêt immobilier s’occupant personnellement de faire les démarches nécessaires auprès des divers organismes bancaires, vous gagnez un temps précieux pour vous concentrer sur l’essentiel : trouver le bien immobilier qui comblera vos attentes.
     
    Outre son rôle essentiel d’intermédiaire avec les banques, le courtier en prêt immobilier possède une véritable expertise en matière d’acquisition de patrimoine. Son rôle ne s’arrête pas à la négociation, puisqu’il accompagne les ménages tout au long du processus d’achat, leur délivrant de précieux conseils quant aux aides dont ils peuvent bénéficier. Être accompagné par un courtier immobilier permet ainsi aux futurs propriétaires d’y voir plus clair dans le mécanisme complexe que représente un prêt bancaire.
     
    De plus, le courtier immobilier, de par son rôle d’apporteur d’affaires auprès des organismes bancaires, est en mesure de négocier pour votre dossier des taux d’emprunts préférentiels estimés à environ 0,25% en dessous des conditions obtenues par le grand public. Il est également en mesure de négocier la suppression d’éventuelles pénalités en cas de remboursement de crédit anticipé. Depuis la loi Lagarde, votée en 2010, le courtier en prêt immobilier est aussi capable de faire jouer la concurrence entre les différentes banques en ce qui concerne l’assurance de votre crédit.
     
    En effet, vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance et un emprunt immobilier dans un seul et même établissement bancaire. En faisant appel à une seconde banque pour souscrire une assurance de prêt immobilier, vous pouvez obtenir un rabais de l’ordre de 60%, ce qui est loin d’être négligeable surtout lorsque l’on est primo accédant. Pour finir, faire appel à un courtier immobilier permet d’obtenir des délais de traitement de dossier plus courts, pour enfin pouvoir acquérir le logement souhaité dans les meilleurs délais.
     
    Les primo accédants, tout comme les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier, l’auront bien compris : être accompagné par un courtier immobilier ne comporte que des avantages. Pour ce qui est d’une première acquisition immobilière, le rôle du courtier sera particulièrement apprécié en ce qui concerne la constitution du dossier et les différentes aides qu’il est possible d’obtenir, notamment le Prêt à Taux Zéro.primo accedants courtier lyon[/cs_content_seo]

  • L’INVESTISSEMENT LOCATIF

    L’INVESTISSEMENT LOCATIF

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][cs_element_headline _id= »5″ ][cs_element_text _id= »6″ ][cs_element_headline _id= »7″ ][cs_element_text _id= »8″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »9″ ][cs_element_image _id= »10″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Les investissements locatifs consistent à effectuer l’achat d’un bien immobilier pour le louer. Cela permet le développement du patrimoine et de percevoir des revenus supplémentaires.
    En effet, certaines personnes ont peur que l’avenir ne leur réserve des surprises comme une retraite qui ne serait pas assurée, des difficultés qui pourraient atteindre les enfants, la solution de l’investissement dans l’immobilier locatif est une bonne option.Que vous disposiez d’un capital ou que vous empruntiez, l’investissement locatif permet toutes les possibilités dès lors que le projet est bien étudié et viable.

    Les intérêts de l’investissement locatif

    La volonté de prévoir cet avenir n’est pas le seul atout de l’investissement locatif. Nombreux sont ceux qui voient, en cette solution, la possibilité d’atténuer considérablement leur charge fiscale.Il ne s’agit donc pas de trouver le placement le plus rentable dans le temps, mais celui qui permettra d’obtenir les meilleures déductions d’impôts dans l’immédiat.

    Location meublée / location nue

    Afin de pouvoir faire les meilleurs placements possibles certaines informations sont à prendre en compte, telles que le choix entre location meublée ou location nue.
    La location meublée est plus rentable au niveau des loyers mais surtout elle est intéressante pour vos revenus locatifs. Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel vous pourrez alors déduire les
    travaux ainsi que le mobilier.
    Une location nue signifie que vous n’avez pas à fournir de meubles. Une location nue est alors moins chère qu’une location meublée pour le locataire. La location vide a un statut différent puisque le bail est alors de 3 ans.
    Il est important de savoir quel type d’investissement faire afin de permettre une meilleure constitution du patrimoine.investissement locatif[/cs_content_seo]

  • Divorce et bien immobilier, faut-il acheter ?

    Divorce et bien immobilier, faut-il acheter ?

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″ ][cs_element_row _id= »2″ ][cs_element_column _id= »3″ ][cs_element_text _id= »4″ ][/cs_element_column][cs_element_column _id= »5″ ][cs_element_image _id= »6″ ][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content][cs_content_seo]Acheter un logement tout en étant en instance de divorce ne pose aucun souci si vous êtes sous le régime de la séparation de biens.
    Le divorce engendre une longue procédure même si les deux époux se sont mis d’accord entre eux. Souvent, dès la séparation, sans attendre le prononcé du divorce, il faut refaire sa vie d’un point de vue matériel et ainsi trouver à se reloger. La location ou l’hébergement par la famille ou les amis est une solution provisoire mais dans certains cas un achat est directement envisagé.
    Sans contrat de mariage, les difficultés apparaissent, car la communauté dure tant que dure le mariage.  Tous les biens achetés par l’un ou l’autre des époux (même séparément) font partie de la communauté et appartiennent donc aux deux. Cette situation est d’ailleurs la même si les époux ont adopté un régime de communauté par le biais d’un contrat de mariage.
    Afin d’éviter au maximum ces difficultés, il existe malheureusement peu de solutions. La meilleure étant d’acheter avec des fonds détenus en propre et d’insérer une déclaration de remploi dans l’acte d’achat. Il s’agit d’une technique où l’argent utilisé ne dépend pas de la communauté, il peut provenir d’un bien détenu par l’un des époux avant le mariage ou d’une donation ou d’un héritage.
    Mis à part le remploi, il est possible d’éviter d’ajouter un bien en communauté sous certaines conditions. La procédure de divorce doit alors être engagée lors de l’achat et les époux fixeront la dissolution de la communauté à une date antérieure à l’achat. Il faut savoir que l’exclusion du bien ne sera actée que si le divorce est prononcé. Dans le cas contraire, la communauté ne sera pas dissoute et le bien fera donc partie de la communauté.
    Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation des biens, les choses sont beaucoup plus simples. En effet, chaque époux est libre d’acquérir le nombre de biens qu’il souhaite sans avoir besoin de l’accord de son conjoint.Divorce et bien immobilier[/cs_content_seo]

  • Le travail du courtier en prêt immobilier

    Le travail du courtier en prêt immobilier

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″][cs_element_row _id= »2″][cs_element_column _id= »3″][cs_element_text _id= »4″][cs_element_headline _id= »5″][cs_element_text _id= »6″][cs_element_headline _id= »7″][cs_element_text _id= »8″][cs_element_headline _id= »9″][cs_element_text _id= »10″][cs_element_headline _id= »11″][cs_element_text _id= »12″][/cs_element_column][cs_element_column _id= »13″][cs_element_image _id= »14″][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content]

  • Acheter en couple

    Acheter en couple

    [cs_content][cs_element_section _id= »1″][cs_element_row _id= »2″][cs_element_column _id= »3″][cs_element_text _id= »4″][/cs_element_column][cs_element_column _id= »5″][cs_element_image _id= »6″][/cs_element_column][/cs_element_row][/cs_element_section][/cs_content]