Peut-on se passer d’apport lors d’un emprunt immobilier ?

Lors d’un achat immobilier avec emprunt auprès d’une banque, la question de l’apport personnel se retrouve rapidement au cœur de tout projet. Cette somme d’argent, que l’emprunteur investit en complément de l’emprunt immobilier, permet de payer une partie du futur bien ou tout au moins les frais de notaire. Avant de vous lancer dans un achat immobilier avec demande de crédit, il vous faut donc vous assurer du montant de la somme dont vous disposez pour cet apport.

 

À quoi sert l’apport personnel lors d’un achat immobilier ?

 

Il n’est pas rare d’entendre dire que la réussite d’une demande de crédit immobilier tient avant tout à la capacité d’un emprunteur à apporter un apport personnel. Ce montant, exprimé bien souvent en pourcentage de la somme globale, permet en effet à une banque d’évaluer le risque pris en vous prêtant de l’argent. Il est par exemple vrai qu’un banquier qui aura à traiter une demande d’ouverture de crédit immobilier pour une personne pouvant apporter 20% d’apport personnel (soit 40.000 euros s’il souhaite acquérir un bien à 200.000 euros) sera plus enclin à accepter. Pourquoi ?

 

  • Tout d’abord parce-que cela prouve votre capacité à mettre de l’argent de côté et donc votre aptitude à rembourser un prêt en temps et en heure. C’est ce qui s’appelle la capacité d’épargne, considérée par une banque comme votre future capacité de remboursement.
  • C’est également particulièrement rassurant pour le banquier, qui y voit là un signe positif quant à votre manière de gérer vos revenus. Le taux d’emprunt que vous proposera alors la banque sera meilleur car votre profil d’emprunteur sera considéré comme moins risqué.
  • Plus vous serez en mesure d’investir de l’argent personnel dans votre projet immobilier, meilleures seront les conditions d’emprunt consenties par la banque : réponse plus rapide, taux plus avantageux, frais de dossiers réduits, etc.

 

Quelle somme pour un bon apport personnel ?

 

En France, il n’existe aucune loi fixant l’apport minimal dont un emprunteur doit disposer pour déposer une demande de crédit auprès d’un établissement bancaire. Vous pouvez donc proposer une somme variant de 0% à 99% de la somme globale que vous souhaitez emprunter. Toutefois, il s’agit là de la théorie, puisqu’en pratique, les banques sont nombreuses à demander qu’une opération soit financée à hauteur d’au moins 10% par l’apport personnel. Ainsi, s’il s’agit d’un premier achat immobilier en tant que résidence principale, appartement comme maison, ou bien si vous souhaitez mettre directement en location ce bien nouvellement acquis dans un secteur judicieux, cela devrait amplement suffire. Toutefois, si votre objectif est avant tout d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt possible, notamment un bon taux, alors un apport situé entre 20 et 30% du prix d’achat du bien immobilier convoité est fortement recommandé.

 

À noter également que l’apport personnel attendu par les établissements bancaires lors d’un emprunt immobilier varie selon les profils d’emprunteurs. Ainsi, une personne seule ou bien un couple dont les revenus sont issus d’emplois en CDD ou bien en intérim ont tout intérêt à posséder un apport personnel de 30% pour obtenir de bonnes conditions d’emprunt. Un couple dont l’un est en CDI et l’autre en Intérim ou CDD devrait pouvoir investir 20% d’apport personnel, alors que l’apport personnel conseillé pour un couple dont les deux conjoints sont en CDI est de l’ordre de 10%. Un couple de fonctionnaires, âgés par exemple de 40 ans et souhaitant acquérir leur première résidence principale pourra même se passer d’apport personnel, cela ne l’empêchera pas d’obtenir, selon son profil bancaire bien sûr, un crédit immobilier.

 

Comment se constituer un apport personnel ?

 

Un apport personnel peut être issu d’un ou plusieurs types d’économies, à savoir un livret A (épargne préférée des Français), une assurance-vie, un plan d’épargne logement, etc. Cet apport personnel peut également provenir d’un héritage, d’une donation, d’un prêt familial ou bien de la vente d’un autre bien immobilier. Il est également possible d’avoir recours à certains prêts à coûts réduits ou bien d’autres dispositifs appelés des prêts complémentaires, afin de présenter un meilleur dossier aux banques. Par exemple :

 

  • Le PTZ + (prêt à taux zéro), accordé dans certaines conditions aux primo-accédants.
  • Des “petits prêts”, tels que les prêts consentis par les Caisses d’Allocations Familiales et autres prêts départementaux ou régionaux.
  • Certaines entreprises de plus de 50 salariés proposent ce que l’on appelle des participations anticipées aux bénéfices de la société (valables uniquement en cas d’acquisition d’une résidence principale).

 

Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans aucun apport personnel ?

 

Si un apport personnel conséquent permet d’obtenir des conditions d’emprunt favorables, il est toutefois possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, mais en finançant au minimum les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier. Certains établissements bancaires acceptent de financer ces emprunts à 100%, à condition toutefois que l’emprunteur réponde à un certain nombre de critères. En effet, avant de demander l’ouverture d’un prêt sans apport personnel, il est fortement conseillé d’être en mesure de se constituer un dossier solide pour pouvoir apporter à l’établissement prêteur des garanties fiables, car les banquiers sont frileux avec ce type de profil d’emprunteur.

 

Afin d’étudier votre demande, la banque étudiera notamment le montant de vos revenus, mais également votre capacité d’épargne et votre aptitude à gérer convenablement vos comptes (pas ou très peu de découverts). Votre historique d’endettement sera ainsi évalué ainsi que votre situation professionnelle. Si vous êtes en couple et demandez un crédit immobilier ensemble, ayez en tête que ces critères seront analysés pour les deux emprunteurs. La banque vérifiera également la localisation du bien immobilier convoité, car en cas de manquement au remboursement du prêt, l’établissement bancaire sera habilité à se rembourser sur la vente de ce bien qui sera alors saisi. Ainsi, plus le logement est bien situé, plus il constitue pour la banque une garantie supplémentaire, puisqu’il résistera convenablement à une éventuelle baisse des prix.


En conclusion, même si cela demeure compliqué d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, il est toutefois possible d’y parvenir en finançant tout de même les frais annexes, mais votre historique bancaire et votre situation professionnelle devront être irréprochables. Gardez également en tête que le taux d’intérêt sera forcément plus élevé en cas d’emprunt immobilier sans apport personnel.

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