Le prêt relais : avantages et inconvénients

Le prêt relais est souvent présenté comme l’une des solutions possibles lorsqu’il s’agit d’acheter un logement sans avoir vendu celui dont on est déjà propriétaire. Souvent envisagé avec inquiétude par les ménages, est-ce vraiment un choix imprudent ou au contraire une réelle opportunité ?

 

Tout d’abord, définissons ce qu’est le prêt relais. Il s’agit, comme son nom l’indique, d’un prêt permettant à un vendeur souhaitant acquérir un autre bien d’obtenir une avance avant d’avoir vendu le sien. Généralement, la banque accorde ensuite un délai s’étalant de 12 à 24 mois maximum pour réaliser la vente. Dès lors que cette vente a eu lieu, le client rembourse à la banque cette avance, qui si tout se déroule comme convenu, n’aura été que temporaire. Quant aux primes d’assurance, elles doivent pour leur part être remboursées dès l’obtention du prêt relais, bien que le client puisse rembourser les intérêts mensuellement ou bien en même temps que le capital, après la vente du bien.

 

Dès lors que le montant de la vente ne permet pas de rembourser intégralement le montant de l’achat, un autre prêt classique peut alors venir compléter le prêt relais.

 

Le prêt relais : des risques, mais limités

 

Le prêt relais n’est donc pas un prêt fonctionnant de la même manière qu’un prêt classique, puisqu’il se trouve lié à deux points essentiels : la vente du bien dans un délai imparti ainsi que le prix de vente initial. Deux conditions qui cristallisent d’ailleurs les inquiétudes des ménages envisageant ce type de prêt. Et pour cause, si le bien initial n’est pas vendu, les clients peuvent alors se retrouver à rembourser tout de même le prêt relais. Autre risque : devoir rembourser un montant trop conséquent par rapport au prix de vente du bien, qui n’aura pas trouvé preneur au montant estimé. 

 

Il faut tout de même savoir que dans les faits, ces risques sont plutôt limités puisque les banques n’accordent pas à la légère ce type de prêts, dont la pratique demeure très encadrée. Dans les faits, le montant d’un prêt relais n’excède donc jamais l’intégralité du prix de vente d’un bien, dans le cas où le bien en question se vendrait moins cher que son estimation. Le montant d’un prêt relais oscille ainsi entre 60 et 80 % de la valeur du bien. De plus, les délais prévus pour cette vente sont pensés pour permettre au vendeur d’avoir le temps de trouver un acquéreur : entre 12 et 24 mois.

 

Les avantages du prêt relais

 

Lorsque l’on est déjà propriétaire de son bien et que l’on souhaite en acquérir un autre, la case location est bien souvent inévitable, à moins d’avoir l’opportunité de faire coïncider la vente de son bien avec l’achat d’un autre logement. Pourtant, entre les loyers, les charges, les frais de déménagement et les honoraires d’agence, la location engendre des frais non négligeables. Le prêt relais représente donc une solution avantageuse, permettant d’obtenir rapidement les fonds nécessaires pour acquérir un prochain bien et ainsi ne pas passer à côté d’une opportunité immobilière ou coup de coeur. 

 

De plus, les taux d’emprunt actuels pratiqués par les banques étant très avantageux, les intérêts à rembourser sont alors faibles puisque les banques proposent les mêmes taux pour les prêts relais que les prêts classiques. Les avantages d’un prêt relais sont donc bien réels pour les propriétaires ne souhaitant pas avoir recours à la location entre deux achats immobiliers. Ce type de prêt représente tout de même certains inconvénients qu’il convient d’étudier avant d’en faire l’usage.

 

Les inconvénients du prêt relais

 

Le principal inconvénient du prêt relais réside dans le fait qu’il coûte plus cher qu’un prêt amortissable classique. En effet, avoir recours à un prêt relais signifie que vous allez devoir payer des garanties, des pénalités de remboursement anticipé ainsi que des intérêts intercalaires, notamment en cas d’achat dans le neuf. 

 

En ce qui concerne les intérêts intercalaires, ces derniers correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs fois. C’est notamment le cas lors de l’achat d’un logement neuf, où le déblocage du prêt immobilier se fait suivant les avancées du chantier de votre futur logement. Ainsi, vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu’au moment de votre emménagement. En attendant, vous devrez tout de même vous acquitter d’intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà accordé. 

 

Quoi qu’il en soit, lorsque la banque vous accorde un prêt relais, vous devrez être en mesure de rembourser les intérêts et assurances portant sur ce prêt, en même temps que les mensualités dont vous vous acquittez déjà pour votre premier prêt. 

 

Il est donc très important de ne pas prendre cette opération à la légère. Vous devez déjà faire réaliser en amont plusieurs estimations de la valeur du bien immobilier que vous souhaitez par la suite vendre. Assurez-vous également que votre bien se situe dans un secteur attractif où il n’aura pas de mal à trouver preneur. Le principal risque lorsque l’on a recours à un prêt relais étant en effet que le bien initial de ne trouve pas preneur. 

En effet, si vous ne parvenez pas à vendre votre logement dans le délai imparti, alors vous pouvez vous retrouver à devoir rembourser deux prêts en même temps : votre prêt classique souscrit lors de l’achat de votre bien actuel, ainsi que les mensualités de votre prêt relais. Les conséquences étant potentiellement désastreuses pour les ménages ne pouvant faire face financièrement.

 

Dans les faits, il est désormais rare que cette situation survienne puisque les principaux établissements bancaires sont particulièrement scrupuleux lorsqu’il s’agit d’accorder un prêt relais. En conclusion, si vous portez une attention particulière à l’estimation de votre bien immobilier actuel et sa probabilité de se revendre rapidement, alors avoir recours à un prêt relais est une solution avantageuse dont il serait dommage de se priver.

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