L’achat d’un logement neuf : pourquoi investir en « Pinel » ?

Depuis plus d’une trentaine d’années, la France fait face à une importante crise du logement, l’Etat ne pouvant assurer seul la construction de nouveaux logements pour toute la population. Les investisseurs et les acteurs privés sont alors nécessaires afin de débloquer des fonds et faciliter le lancement de nouveaux chantiers de construction, c’est là qu’intervient la loi Pinel, incitant à investir dans le neuf en offrant une réduction fiscale avantageuse.

 

Qu’est-ce que la loi Pinel et comment fonctionne-t-elle ?

 

La loi Pinel est donc un dispositif d’investissement dont le but est de permettre la réduction de ses impôts en déduisant une partie du prix d’acquisition d’un logement. La contrepartie étant l’engagement du propriétaire quant à la destination de ce nouveau logement, qui doit être uniquement être dédié au locatif. La loi Pinel reprend ainsi les principes de l’ancien dispositif Duflot, avec des conditions assouplies quant aux choix de la durée de location fixée par le propriétaire, qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans, le taux de réduction d’impôt étant proportionnel à la durée de la location.

 

La loi finances de 2018 est venue prolonger le dispositif Pinel, qui devait prendre fin au 31 décembre 2017, pour une durée de quatre ans supplémentaires dans les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire là où la demande de logements est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel a par contre pris fin dans les zones où la demande en logements est moindre, à savoir les zones B2 et C.

 

Les nombreux avantages de la loi Pinel

 

La loi Pinel permet ainsi aux propriétaires d’un logement neuf acquis avec ce dispositif de réduire considérablement leurs impôts, jusqu’à 63 000 euros de réduction. Mais acquérir un logement neuf en loi Pinel permet également la constitution d’un patrimoine pérenne et l’obtention d’un revenu complémentaire régulier, permettant entre autres de bien préparer sa retraite.

 

En pratique, la loi Pinel, particulièrement avantageuse pour l’acquéreur, lui permet de choisir sa durée d’engagement de location, à savoir :

 

  • 6 ans, pour une réduction d’impôts de 12 %, c’est-à-dire jusqu’à 6 000 € par an sur 6 ans ;
  • 9 ans, pour une réduction d’impôts de 18 %, c’est-à-dire jusqu’à 6 000 € par an sur 9 ans ;
  • 12 ans, pour une réduction d’impôts de 21 %, c’est-à-dire jusqu’à 5 250 € par an sur 12 ans.

Ce dispositif lui permet également de louer le bien à ses descendants ou ascendants, à condition toutefois que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent également être respectés.

 

Enfin, la loi Pinel permet à l’acquéreur de réaliser jusqu’à deux investissements immobiliers par an, le montant total ne devant pas excéder 300 000 euros.

 

La loi Pinel profite également des avantages de l’immobilier neuf

 

À noter que le dispositif permet également aux investisseurs de profiter des atouts de l’immobilier neuf, à savoir :

 

  • La réduction des frais de notaire, lesquels sont fixés entre 2 et 4 % du prix d’achat d’un logement neuf, contre environ 7 % dans un logement ancien.
  • Des biens immobiliers soumis à une garantie décennale.
  • Des constructions qui respectent les dernières normes en vigueur concernant la sécurité, la performance énergétique et le confort.

 

Les conditions de défiscalisation avec le dispositif Pinel

 

L’acquéreur d’un logement en loi Pinel doit toutefois respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier :

 

  • Ne pas dépasser un plafond de 300 000 € d’investissement par an, ainsi qu’un prix d’acquisition ne dépassant pas 5 500 € par m2 de surface habitable.
  • Acheter au maximum deux logements par an destinés à être mis en location via ce dispositif.

À noter que la réduction d’impôt Pinel est une niche fiscale, soumise à un plafond global dont le montant ne doit pas excéder 10 000 € par an.

 

Quel logement acheter en loi Pinel ?

 

Les logements pouvant bénéficier du dispositif Pinel doivent avoir été achetés neufs ou bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) et uniquement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ils doivent être proposés à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un prix légèrement inférieur au marché. Ils doivent également respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 (RT2012) ou bien faire l’objet du label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

 

Enfin, les logements éligibles à la loi Pinel doivent être situés dans une zone à forte demande locative, c’est-à-dire dans les zones A bis, A et B1.

 

À qui louer un logement en loi Pinel ?

 

La location d’un logement via le dispositif Pinel est soumise à certaines conditions. Ce logement doit tout d’abord être loué non meublé et comme habitation principale par le locataire, dans les 12 mois suivant son acquisition, ou bien consécutifs à la date d’achèvement des travaux.

 

Quant aux loyers demandés par le propriétaire, ils sont soumis à des plafonds fixés par décret, à savoir (pour les baux signés en 2018) :

 

  • Zone A bis : 16,96 euros de loyer au m2 utile ;
  • Zone A : 12,59 euros de loyer au m2 utile ;
  • Zone B1 : 10,15 euros de loyer au m2 utile.

En conclusion, investir dans un logement neuf en loi Pinel demeure en 2019 une niche fiscale avantageuse permettant d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 euros, tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.

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