Durcissement des conditions pour l’emprunt immobilier

Depuis plusieurs années déjà, la tendance est à la baisse du côté des taux d’intérêts. Avec des taux historiquement bas, 2018 et 2019 ont vu le nombre d’investisseurs augmenter considérablement. L’année dernière, le nombre de prêts accordés a notamment connu une hausse exceptionnelle de 9,8% par rapport à 2018. Face à cette conjoncture particulièrement favorable aux investisseurs, les autorités financières craignent cependant la multiplication des cas de surendettement. En effet, en parallèle de l’augmentation du nombre de crédits accordés, on constate un allongement de la durée des emprunts et un dépassement du taux d'endettement réglementaire. Face à ce constat, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé de prendre des mesures de durcissement des conditions pour l'emprunt immobilier. Suite à ces mesures, ce sont plus de 100 000 ménages qui pourraient ainsi être dans l’incapacité d’accéder à la propriété cette année.

 

 

Constatant l’importante hausse du nombre de crédits accordés, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a demandé aux banques de revoir leur copie. En fin d’année dernière, cette institution qui réunit la Banque de la France et le ministère de l’Economie a donc émis plusieurs recommandations afin de durcir les conditions d’accès à l'emprunt. Parmi ces mesures, on peut notamment citer :

• Respect strict de la limite de 33% d'endettement des ménages
• Refus des demandes de prêt supérieur à 25 ans

Avec ces deux recommandations majeures, l’accès à l’emprunt pourrait donc se compliquer pour de nombreux ménages. Le HCSF a tout de même accordé aux établissements bancaires une marge de manoeuvre sur l’ajustement de ces critères de l’ordre de 15% sur l’ensemble des crédits accordés. Au vu des chiffres du début d’année, ces recommandations ont bien été appliquées puisque la durée moyenne des crédits accordés est passée de 232,3 mois en décembre 2019 à 226,7 mois en janvier 2020.

 

 

Selon Michel Mouillart, professeur d’économie et chargé de mission au sein de l’Observatoire des crédits aux ménages : “au moins 100 000 et jusqu’à 130 000 ménages seront mécaniquement exclus par ces mesures de l’accès à la propriété cette année”. Une estimation qui devrait toucher principalement les ménages les moins aisés et les primo-accédants. En effet, si les ménages plus fortunés disposent d’une plus grande marge de manoeuvre, les ménages ne disposant pas de ressources financières importantes n’auront pas la possibilité d’accéder à la propriété comme cela était possible les années précédentes. 

 

 

Du fait des taux d’intérêts historiquement bas, de nombreux ménages en ont profité ces dernières années pour obtenir leur crédit et réaliser leur projet immobilier. Mais si ces taux avantageux pour les investisseurs ont permis à de nombreux français d’accéder à l’emprunt, les risques de surendettement ont également augmenté. En effet, les autorités de contrôle ont remarqué des dérives de la part des établissements bancaires qui acceptent des demandes de prêt malgré un dépassement du taux d’endettement réglementaire de 33%. 

Selon la Banque de France, la mise en application de ces recommandations est nécessaire et ne nuira pas à l’investissement immobilier : “le crédit immobilier continuera de croître en France, sur des bases plus saines et plus durables. L’objectif affiché est donc de réduire le nombre de demandes de prêt accordées qui pourraient mettre en difficulté financière certains ménages. Les autorités financières espèrent ainsi anticiper et éviter d’éventuelles difficultés financières pour les ménages.

 

 

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il convient d’évaluer avec précision son budget en prenant en compte différents éléments : 

• Apport personnel
• Revenus
• Charges

En fonction de vos entrées et sorties d’argent, vous pourrez ainsi calculer au mieux votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt. Avec la mise en application de ces nouvelles recommandations, les banques devraient être désormais plus vigilantes au niveau de la capacité d’emprunt des ménages. Pour obtenir votre emprunt, une bonne préparation en amont de votre dossier vous permettra ainsi de convaincre plus facilement la banque.

 

 

La réalisation d’un projet immobilier comprend le prix de vente du bien auquel de nombreux frais s’ajoutent : frais de notaires, frais de dossier, coût de l’emprunt, assurance de prêt... Pour pouvoir obtenir votre prêt, il est donc important de réduire au maximum les dépenses liées à votre investissement. Parmi les éléments sur lesquels vous pouvez faire le plus d’économies, on peut notamment citer le taux d’emprunt ainsi que le montant final de l’assurance de prêt. 

Pour cela, il est conseillé de faire appel à un courtier spécialisé dans ce domaine qui pourra vous négocier une offre adaptée en fonction de votre situation et de votre projet. En réalisant des économies sur ces deux points de dépenses, vous pourrez améliorer votre capacité d’emprunt et ainsi obtenir plus facilement votre prêt pour réaliser votre investissement.

 

 

Si ce durcissement des conditions d’emprunt va être préjudiciable pour de nombreux ménages qui souhaitent accéder à l’emprunt, ces mesures ont été prises pour prévenir tout éventuel risque d’endettement des ménages. En effet, dans le cas où le dossier d’emprunt dépasse le taux d’endettement maximum fixé à 33%, cela peut mettre en danger l’équilibre financier du ménage. Alors que de plus en plus de français souhaitent accéder à la propriété grâce aux faibles taux d’emprunt, il s’avérait nécessaire de freiner cette dynamique afin d’éviter que ces ménages se retrouvent en fragilité financière. 

Les banques sont donc en partie responsables de la stabilité financière des ménages et se doivent de mieux contrôler les dossiers et de renforcer leurs conditions d’accès à l’emprunt. Pour l’année à venir, le marché de l’immobilier devrait donc connaître un ralentissement après une année 2019 exceptionnelle. Dans le cas où vous êtes victime de ce durcissement des règles d’accès l’emprunt, n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste afin de vous aider pour monter un dossier d'investissement de qualité pour convaincre votre banquier.