Acheter pour louer : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?

Acheter un logement avec pour but de le louer permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus. Une question primordiale se pose alors : faut-il privilégier un investissement dans un appartement neuf ou à contrario ancien ? Un logement neuf assure-t-il une meilleure rentabilité immobilière qu’un logement ancien ? Autant de questions qu’il vous faut vous poser avant de songer à vous lancer dans l’acquisition d’un bien locatif.

 

Investir dans le neuf permet de bénéficier du dispositif Pinel

 

L’un des principaux avantages à un investissement dans un logement neuf n’est autre que le confort qu’il procure immédiatement ainsi que l’absence de travaux à réaliser, du moins avant un certain temps. Bien que vous ne souhaitiez pas faire de ce logement votre résidence principale, ne perdez pas de vue qu’en tant que propriétaire, les travaux et autres réparations vous incombent directement. En proposant un logement neuf à la location, vous êtes de cette manière assuré de réaliser des économies, ce type de logement bénéficiant de la garantie biennale et décennale. En cas de souci de construction, il appartiendra donc au constructeur de régler la facture.

 

Il est également prouvé que les logements neufs se louent bien mieux que les logements anciens, d’autant plus que la plupart bénéficient d’un balcon et d’un garage ou bien d’une place de parking, autant d’atouts aux yeux des locataires permettant d’ajouter de la valeur au loyer pratiqué.

 

Sachez également qu’en tant que propriétaire d’un logement neuf destiné à la location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts au titre de la loi Pinel, mais également de frais de notaire réduits lors de l’achat, qui sont de l’ordre de 2 à 3 %.

 

À noter qu’en investissant dans un appartement neuf, vous ne serez pas redevable de la taxe foncière pendant les deux premières années, sauf si le maire de la commune où se situe le logement n’est pas favorable à cette mesure.

 

Quels sont les principaux inconvénients à l’achat d’un logement neuf ?

 

Le principal inconvénient d’un logement neuf concerne le délai de construction de ce dernier. En effet, il vous faudra bien souvent patienter entre 18 et 24 mois en moyenne avant de pouvoir tirer pleinement profit de votre logement en le proposant à la location. Cela signifie donc que vous devrez être en mesure d’avancer un certain montant sur le prix de vente, tout en ne percevant aucun loyer durant cette période.

 

Sachez également que si vous envisagez de profiter du crédit d’impôt rendu possible par la loi Pinel, il vous faudra tenir compte des ressources de votre locataire qui ne devront pas dépasser un certain plafond. Le montant du loyer que vous choisirez de fixer sera également plafonné.

 

Acheter dans l’ancien pour louer : un logement souvent mieux situé

 

En privilégiant l’ancien pour votre investissement locatif, vous êtes garanti d’avoir le choix quant à l’emplacement de votre logement. En effet, les logements anciens se trouvent aussi bien en centre-ville qu’en banlieue. Il est également possible d’en trouver plus facilement dans les zones prisées comme celles se situant proche des commerces, des écoles et des transports. Investir dans un logement idéalement placé vous permettant ainsi d’optimiser le taux d’occupation de votre logement en diminuant les risques de voir votre appartement vacant plusieurs mois durant.

 

Autre avantage de l’ancien : vous bénéficiez d’un bien disponible immédiatement après l’achat. Un atout important à prendre en compte, d’autant plus si vous ne pouvez pas vous permettre de rembourser le crédit souscrit pour ce logement ou d’autres dépenses liées, sans percevoir de loyer en contrepartie pendant plusieurs mois. Sachez également que si vous envisagez de réaliser certains travaux, vous pourrez créer un déficit immobilier foncier déductible de vos impôts.

 

À noter que les logements anciens affichent des prix de vente en moyenne 15 à 20 % moins chers que les logements neufs, à emplacement, surface et standing similaires. Votre investissement dans un logement ancien sera donc plus facilement amorti que dans un logement neuf.

 

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans l’immobilier ancien ?

 

Les principaux désavantages à l’investissement dans un logement ancien sont les quelques faiblesses que ce type d’appartement est susceptible de présenter du point de vue de la conception. L’isolation phonique comme thermique est bien souvent peu performante, vous devrez probablement y remédier en effectuant quelques travaux si vous ne voulez pas prendre le risque de devoir faire face à des départs anticipés de locataires.

 

Il est également probable que vous deviez mettre aux normes les installations d’électricité et de gaz, au risque de proposer à vos locataires un logement qualifiable d’indécent. En effet, en tant que propriétaire, il vous incombe de fournir à vos locataires un logement irréprochable quant aux normes d’habitabilité.

 

Pour finir, sachez que les frais de notaire pratiqués sur la vente de logements anciens sont plus élevés que dans le neuf, puisqu’ils sont de l’ordre de 7 à 8 %.

 

En conclusion, si vous souhaitez investir dans un logement dans le but de le proposer à la location et que vous hésitez entre un investissement dans le neuf ou bien l’ancien, prenez bien le temps de peser le pour et le contre. En effet, selon votre profil et votre situation, il sera peut-être plus judicieux d’investir dans un logement neuf, là où d’autres acquéreurs verront plus d’avantages à l’acquisition d’un logement ancien.

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