|
Pour réaliser une acquisition immobilière à plusieurs, il est possible de recourir a l'indivision ou à la SCI. Gros plan sur les particularités de chacun de ces deux régimes.
Un investisseur privé désire détenir un bien immobilier avec des parents ou des tiers. Pour cet achat en commun, il s'interroge sur l'indivision ou la SCI.
1. Caractéristiques de l'indivision
Selon le code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. D'où le risque permanent de partage. Cependant la conclusion d'une convention d'indivision permet – sous certaines conditions – d'assurer une relative stabilité.
Les éventuels revenus sont partagés entre les indivisaires, en fonction de leurs droits l'indivision. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.
En cas de revenus fonciers inferieurs à 15000€ par an, possibilité d'opter pour le régime micro foncier (loi de finances pour 2002).
Sauf convention contraire, l'indivisaire occupant le bien immobilier doit verser une indemnité aux autres indivisaires.
Cession des droits ou des parts
Possibilité de céder des droits indivis à des membres de l'indivision ou à des personnes étrangères. Dans ce cas, les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis.
Principe : unanimité des indivisaires. Mais il y a la possibilité sous conditions pour un indivisaire titulaire d'au moins les 2/3 des droits indivis d'être autorisé par le TGI à vendre, imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis.
Solution souple et peu couteuse pour acquérir un bien à plusieurs, l'indivision reste fragile et aléatoire. En outre, elle nécessite une véritable entente entre les indivisaires. En cas de divergence d'intérêt entre les parties, elle se transforme en piège. A la différence de la SCI ou l'on peut prévoir des règles de sortie, l'indivision manque de visibilité. Un danger que doivent prendre en compte des époux mariés sous le régime de la séparation de biens ou des concubins ou encore des partenaires pacsés souhaitant réaliser une acquisition immobilière
2. Caractéristiques de la SCI
Une fois définis, les statuts sont enregistrés. Une fois immatriculée, la SCI à une personnalité morale distincte de celle de ses associés. Pas de minimum pour le capital social. Responsabilité indéfinie des associés pour les dettes sociales et proportionnelle à leur détention du capital social (attention aux associés mineurs). Nécessité d'effectuer des formalités annuelles (assemblée générale et publication de bilan notamment)
Les éventuels revenus sont partagés entre les associés, soit en fonction de leurs droits dans la société, soit en fonction d'une clause de répartition inégalitaire. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.
Sauf exception, la SCI est imposée à l'IR. A ce titre, une déclaration n°2072 doit être remplie chaque année. Pas de possibilité d'opter pour le régime micro foncier.
Possibilité de mettre un bien immobilier à la disposition d'un associé, soit gratuitement, soit en lui louant au prix du marché.
Cession des droits ou des parts
Nécessité, en générale d'obtenir l'agrément des autres associes. Ces derniers bénéficient d'un droit de préemption, en cas de vente à des personnes étrangères. Imposition des éventuelles plus-values immobilière, au niveau de chaque associé.
Possible, en vertu des règles définies par les statuts, imposition des éventuelles plus-values immobilière calculées au niveau de la société. (En fonction de la date d'achat du bien par la SCI). L'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale peut bénéficier de l'éxonération au titre de la cessation du bien par la SCI.
D'après la source, « les Echos »
:: retour à la liste |
