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QUELLES SONT LES ETAPES A RESPECTER POUR L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER
Première étape : évaluer votre budget
Vous devez toujours évaluer votre budget avec votre banquier avant toute signature ou de compromis ou de contrat de réservation.
Le montant que vous êtes en mesure d'emprunter dépend :
- De votre capacité d'endettement. Le remboursement de votre prêt ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets (déduction faite de vos charges) ;
- De votre besoin de crédit. Il comprend le prix d'achat, augmenté des frais supplémentaires (frais d'agence, de mutation, de garantie et de dossier) et diminué de l'apport personnel ;
- Du taux d'intérêt. N'hésitez pas à demander plusieurs simulations en faisant varier le taux et la durée. Ces deux variables peuvent changer vos possibilités d'achat. Vous pouvez acheter sans apport personnel, mais il est toujours préférable de vous en constituer un pour bénéficier de meilleures conditions (pensez alors au plan ou au compte épargne logement).
- Du type de garantie. La caution d'une société de caution mutuelle est d'un coût moindre qu'une hypothèque.
Deuxième étape : envisager toutes les possibilités
Une fois votre budget maximal chiffré, recherchez tous les biens qui correspondent à ce prix dans le ou les secteurs ou vous souhaitez habiter. Sur chaque secteur défini, pensez à évaluer la durée des trajets, le coût et la fréquence des transports ainsi que la proximité des commerces et des écoles.
Troisième étape : chercher votre futur logement
Vous avez la possibilité de vous adresser à une agence immobilière située dans le secteur choisi, sa connaissance du marché local et des prix étant un atout dans votre recherche. Une autre option consiste à vous adresser à un notaire ou à consulter les annonces de particulier à particulier qui vous permettent d'économiser sur les frais d'agence (environ 6% de la valeur du bien). Si l'intermédiaire est un notaire, il peut demander des honoraires de négociation.
Quatrième étape : optimiser vos visites
Une première visite pour évaluer l'aspect global, vous permet de juger de l'environnement, des nuisances sonores ainsi que des parties communes, des façades de la toiture et du jardin. Observer aussi l'état des plafonds, des murs et des fenêtres… renseignez-vous sur le mode de chauffage (type d'appareil et coût annuel), la production d'eau chaude, le montant des charges de copropriété (s'il s'agit d'un appartement) et la date possible de libération.
Si le bien vous convient, une seconde visite détaillée s'impose. Regarder les placards, renseignez- vous sur les équipements restants, assurez-vous qu'il n'existe pas de trace d'humidité, vérifier l'état de la cave et du grenier et, si le bien est un appartement, obtenez le nom du syndic de copropriété.
Toutes ces démarches doivent vous permettre d'évaluer les travaux éventuels.
Une négociation est possible, mais ne constitue pas une obligation. Si le prix vous paraît plus cher que le prix de marché, faites une contre-proposition.
Pour que le vendeur prenne cette offre au sérieux, n'hésitez pas à confirmer votre achat par écrit. Celle-ci indique le prix que vous êtes prêt à payer et la limite de validité de cette offre (8 jours par exemple).
Cinquième étape : conclure la transaction
Vous réservez le logement grâce au compromis de vente
Ce document est le contrat par lequel le vendeur va vous réserver son bien jusqu'à la signature de la vente définitive.
Ce compromis vous sera envoyé par courrier recommandé par le vendeur ou le notaire.
Une fois le compromis signé, vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pendant lequel vous pouvez encore changer d'avis. Le délai débute le lendemain de la première présentation de l'avis de réception.
Si vous décidez de ne plus acheter, envoyer avant la fin du délai une lettre recommandé avec accusé de réception au vendeur ou au notaire (si le compromis est signé devant le notaire).
A la signature du compromis, le vendeur vous remet les diagnostics qu'il a fait réaliser par une société agréée et assurée :
- L'expertise sur la présence d'amiante, de plomb et de termites.
- L'état des risques naturels et technologiques, ainsi que l'état d'installation intérieure de gaz et d'électricité, pour les logements de plus de quinze ans. Depuis le 1er Novembre 2006, un diagnostic de performance énergétique ayant valeur informative est obligatoire.
- La surface exacte du bien vendu, depuis l'instauration de la loi Carrez (18 Décembre 1996) neuf ou ancien (les maisons et bâtiments isolés ne sont pas concernés). Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte, vous avez la possibilité d'intenter une action en réduction de prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente.
- Le montant du versement à la signature du compromis. Il est généralement de 10% du montant de la revente pour réserver le logement. Il peut être ramené à 5% si la signature de l'acte de vente est prévue au- delà des trois mois habituels ou s'il s'agit d'un bien très cher.
Faites toujours un chèque à l'ordre du notaire qui le déposera sur un compte séquestre. Attention ! Le chèque sera débité.
- Le coût des frais de mutation, appelés communément « frais de notaire ». Dans les logements anciens, ils s'élèvent à 5.09% (2% à 3% pour le neuf) +0.10% au titre du salaire du conservateur des hypothèques. Vous versez une provision lorsque le notaire entame les démarches et le solde lors de la signature de la vente définitive.
- Les autres frais
Si vous achetez un bien en copropriété, vous verserez une somme appelée « fond de roulement ». Ce dépôt de garantie perçu par le syndicat de copropriété vous sera remboursé lorsque vous revendrez le logement.
Sixième étape : emménagez
Vous recevrez les clés le jour de la signature de l'acte de vente définitive chez le notaire.
Avant d'emménager, pensez à :
- Souscrire votre assurance multirisque habitation afin d'être couvert immédiatement ;
- Evaluer le coût du déménagement pour anticipés les frais occasionnés ;
Faire le changement d'adresse auprès de la Poste
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