C - PrestaFinance - Lexique courtier credit immobilier en ligne

C'est un ensemble de documents administratifs qui présente l'état de la propriété bâtie et non bâtie, sur la base d'une représentation cartographique et parcellaire du territoire de chaque commune.

Il permet d'identifier les propriétés de la commune (plan, adresse, superficie, etc.) et peut être consulté gratuitement en mairie.

Le cadastre représente des parcelles et non des propriétés, c'est-à-dire qu'une même propriété peut comprendre plusieurs parcelles cadastrales.

La fiche de renseignements, délivrée par les services du cadastre, contient des éléments importants d'information, tous utiles au particulier ou au professionnel qui élabore un projet d'opération immobilière et principalement de construction.

Le mot « cadastre » désigne également le service de l'administration fiscale chargé d'établir les documents cadastraux, de les tenir à jour et de les conserver.

Détermination du montant du prêt qu'un particulier peut solliciter, dans la limite d'un rapport charges/ressources maximum de 33%.

Le capital est l'élément principal d'une dette d'argent. Il se différencie des intérêts que peut produire la dette.

Ensemble de biens, appartenant à une personne, susceptible de produire des revenus, tels que : immeubles de rapport, fonds placés, prêts avec intérêts, etc.

Cette notion de « capital patrimonial » enveloppe parfois des capitaux ou des biens improductifs (prêts sans intérêt, bijoux, œuvres d'art, etc.).

A un moment donné de la vie d'un prêt, somme emprunté, diminuée de la part de capital déjà remboursée, dans le cadre des échéances antérieures.

Ce montant est fourni par le tableau d'amortissement remis à l'emprunteur, lequel rembourse, en règle générale, à chaque échéance, une part de capital et des intérêts au titre de la période écoulée.

En cas de remboursement anticipé du prêt, c'est le montant du capital restant dû qui est pris en compte par le prêteur, pour l'extinction de la dette, mais aussi pour le calcul d'une éventuelle pénalité.

Ensemble des apports, en numéraire ou en nature, mis à la disposition d'une société par les associés ou actionnaires, lors de sa création et durant son existence.

La somme constituée par ces apports est inscrite au passif du bilan. Elle est représentée par des parts sociales ou des actions émises par la société. C'est une dette de cette dernière envers ses associés ou actionnaires.

Pour le financement d'une opération de promotion immobilière, réalisée à travers une SCI, le capital de la société, compte tenu de son faible montant, est loin de satisfaire aux besoins de fonds propres indispensables. En fait, les apports du promoteur apparaissent dans un autre poste du passif : « comptes courants d'associés ».

Personne physique ou morale qui s'engage, par écrit, à payer un créancier à la place du débiteur principal si celui-ci n'acquitte pas sa dette à l'échéance.

L'acte écrit s'appelle « caution ou cautionnement ». Dans un souci de protection des cautions personnes physiques, un formulaire très rigoureux est prévu par la loi.

Si le cautionnement est simplement hypothécaire, l'engagement de celui qui affecte un immeuble en garantie est limité à ce seul immeuble.

Engagement délivré par une société de caution mutuelle, en faveur d'un établissement de crédit qui à consenti un prêt immobilier.

Ce cautionnement se substitue à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de derniers et évite à l'emprunteur les frais d'inscription hypothécaire ainsi que les frais de mainlevée en cas de revente du bien immobilier.

Ce mécanisme est basé sur une mutualisation des risques. La société de caution mutuelle s'engage, lors de la signature de l'acte, auprès de l'établissement de crédit qui consenti un prêt immobilier.

Ce cautionnement se substitue à l'hypothèque ainsi que les frais de mainlevée en cas de revente du bien immobilier.

En contrepartie, la société de caution mutuelle perçoit généralement, en une seule fois, une commission de caution versée bien souvent à fonds perdus et une cotisation au fonds mutuel de garantie qui peut éventuellement être partiellement restituée, en fin de prêt.

Document délivré par la mairie ou DDE dans les trois mois qui suivent le dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux, attestant de la conformité des travaux à leur achèvement par rapport au permis de construire et aux règles d'urbanisme.

Ce document est remis à l'acquéreur du bien par le promoteur immobilier. Il doit être obtenu avant la livraison de l'immeuble. En cas de revente, cette pièce est à fournir au nouvel acquéreur.

Le certificat d'urbanisme est un document officiel délivré par une commune ou la DDE qui mentionne les possibilités d'utilisation d'un terrain. Il en existe deux types : le certificat d'urbanisme ordinaire dit de simple information qui précise les règles et les limites au droit de propriété ainsi que les taxes applicables et le certificat d'urbanisme détaillé ou pré-opérationnel qui précise également la faisabilité du dossier.

Si la transmission d'un bien immobilier est effectuée à titre gratuit, il s'agit d'une donation. Il existe des impératifs de cession gratuite de terrains qui peuvent apparaître dans la réalisation d'une opération de promotion immobilière. A titre d'exemple, l'administration est en mesure d'exiger des cessions gratuites de terrains pour la création ou l'élargissement de voies publiques, l'installation d'équipements indispensables, etc.

- Charges spéciales : dépenses réparties en fonction de l'usage de chaque propriétaire (ex : eau en fonction du nombre de personnes composant le ménage, ascenseur non répercuté pour les occupants du rez-de-chaussée…).

C'est la part des frais engagés que le bailleur peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

Produit total des ventes réalisées à l'issue d'une opération de promotion immobilière : logements, garages, parkings, locaux commerciaux, etc.

Pour le budget prévisionnel, c'est l'étude de marché qui indique les prix auxquels on peut prétendre vendre les différents locaux composant l'opération immobilière envisagée et par conséquent le chiffre d'affaires attendu.

Le chiffre d'affaires prévisionnel subit les aléas du marché de l'immobilier, les difficultés éventuelles de chantier, etc…

Le coefficient du plan d'occupation des sols (COS) est le nombre de mètres carrés de surface hors d'œuvre nette pouvant être construits par mètres carrés de sol.

Rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.

Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.

Compte libre dont les fonds plafonnés sont disponibles en permanence et produisent un intérêt exonéré d'impôt. Il permet d'obtenir, sous certaines conditions et 18 mois minimum après l'ouverture du compte, un prêt immobilier à un taux privilégié et à une prime d'épargne versée par l'état.

Tout ce qui caractérise la phase d'épargne (dépôt initial, versements ultérieurs, plafond des dépôts, prime d'État, droit acquis, etc.) et la phase de prêt (montant, taux, durée d'amortissement, etc.) est strictement réglementé par les pouvoirs publics.

Le compte épargne logement peut être cumulé, dans un même établissement de crédit, avec un plan épargne logement à condition que le total des prêts consécutifs au compte et au plan n'excède pas le montant autorisé.

L'emprunteur peut également bénéficier les intérêts acquis (droits à prêt) sur les comptes épargne logement des membres de sa famille mais le montant d'un prêt épargne logement provenant d'un ou plusieurs comptes ne peut excéder le plafond réglementaire.

Contenues dans un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis de vente), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la réalisation d'un événement. Le contrat ne sera exécuté que lorsque l'événement prévu se réalisera. Par exemple, le contrat de vente peut être soumis à l'obtention d'un prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.

Immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun la propriété exclusive d'une partie privative et d'une quote-part dans la copropriété des parties communes.

Terme pris au sens large recouvrant l'ensemble des "intervenants à l'acte de construire" : architectes, techniciens, ingénieurs-conseils, bureaux d'études, promoteurs-constructeurs, entrepreneurs du bâtiment, fabricants et importateurs de "composants" ou matériaux préfabriqués, contrôleurs techniques... En fait, toute personne qui vend, après achèvement du bien immobilier, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur.

Contrat qui prévoit les obligations et engagements réciproques du prêteur et de l'emprunteur dans le cadre d'un prêt. Ce document deviendra authentique lorsqu'il sera signé devant notaire après que l'offre de crédit ait été acceptée par l'emprunteur.

Acte sous seing privé ou authentique, signé par l'emprunteur et le prêteur, sur lequel figure de façon détaillé les caractéristiques et les clauses générales et particulières relatives au prêt : identité des parties, montant, durée, taux, coût total, TEG, modalités de remboursement, garanties, assurances du crédit, etc.

Pour un crédit à un particulier, c'est l'offre de prêt qui devient contrat après acceptation par l'emprunteur, celle-ci sera annexée à l'acte authentique de vente, s'il y a lieu.

Ce contrat de prêt ne devient parfait que si certaines conditions dictées par les textes sont remplies :

- L'opération pour laquelle le prêt a été sollicité doit être réalisée dans le délai de 4 mois à compter de l'acceptation de l'offre

- Si l'acquéreur a recours à plusieurs prêts chaque crédit est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts représentant au moins 10% du montant total des crédits sollicités.

Lorsque le contrat de vente d'immeuble sur plans ne peut pas être signé immédiatement, ce qui est généralement le cas, il est précédé d'un contrat de réservation juridiquement appelé contrat préliminaire.

Le contrat de réservation est un engagement de la part du vendeur de réserver un logement à l'acquéreur qui doit en contrepartie verser un dépôt de garantie.

Il doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (pli d'huissier notamment).

Si le contrat de réservation est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (agent immobilier, notaire, avocat...), l'avant-contrat peut être remis directement à l'acquéreur. Les deux procédés qui sont visés sont la remise contre émargement et la remise contre récépissé. La remise de l'acte doit être attestée selon des modalités fixées par décret (décret à paraître).

A compter de sa réception ou de sa remise, le candidat acquéreur dispose d'un délai de 7 jours pour revenir éventuellement sur sa décision.

Le délai de 7 jours commence à courir du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat de réservation.

S'il souhaite se rétracter, l'acquéreur doit le faire avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Intermédiaire professionnel qui, contre rémunération, met en relation 2 personnes désirant contracter en matière immobilière.

Ensemble des achats, dépenses et frais qui constituent le prix de revient d'une opération immobilière.

Pour l'acquisition d'un appartement, par exemple, il y aura lieu de retenir, pour calculer le coût de l'opération :

Somme des intérêts payés par un emprunteur pendant toute la durée de son prêt. Il convient de rajouter le montant des primes des assurances décès-invalidité, chômage, ainsi que les frais et de garantie.

Il y a copropriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles lorsque la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une cote part de parties communes. Le règlement de copropriété détermine la répartition de toutes les parties, tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Opération de soutien financier par laquelle un établissement de crédit, du fait de la confiance qu'il lui accorde, met ou promet de mettre à la disposition de son client une somme d'argent, ceci à titre onéreux.

L'opération de crédit peut revêtir diverses formes : accorder un délai de paiement, prêter des fonds, promettre la réalisation d'un prêt, etc.

Le crédit comporte, sur la base d'un montant déterminé, une rémunération qui tient compte de nombreux facteurs dont, en particulier : le temps (durée du prêt) et le risque (degré de solvabilité de l'emprunteur).

Pour le financement de l'immobilier, entrent dans cette catégorie : le crédit relais, le crédit terrain, le crédit de démarrage, le crédit d'accompagnement.

En immobilier, ils sont utilisés pour l'acquisition d'un appartement ou la construction d'une maison individuelle.

Ces crédits sont généralement utilisés pour financer des investissements en bien durables, des matériels de production, etc.

En immobilier, ils servent plus particulièrement à financer de petits investissements (garage) ou des travaux de rénovation.

Forme d'emprunt la plus classique qui donne lieu à un remboursement du capital prêté sous forme échéances périodiques dont le montant est composé d'une fraction de capital d'intérêts calculés sur le capital restant dû au titre de la période, et éventuellement d'une prime d'assurance couvrant les risques décès-invalidité- incapacité et perte d'emploi.

Dans le montant des échéances, la part des intérêts est importante au départ et décroit dans le temps. Inversement, la part du remboursement en capital, faible à l'origine, augmente progressivement jusqu'au complet remboursement.

Il existe plusieurs formules de crédit amortissable, toutes distribuées par l'ensemble des établissements de crédit : taux fixe ou taux variable, échéances constantes, progressives, dégressives et également modulables, etc.

Opération pour laquelle une personne, généralement un établissement de crédit, met ou promet de mettre des capitaux à la disposition d'une autre personne à des fins immobilières, ou prend, au bénéfice de cette dernière, un engagement par signature (cautionnement, aval, etc.).

Le crédit immobilier recouvre toutes les formes de concours bancaires facilitant la construction d'immeubles, leur acquisition et leur modernisation. Ceux-ci sont consentis, soit aux promoteurs immobiliers, soit aux acquéreurs (particuliers, professionnels, entreprises). Ils sont de durées variables selon l'objet de leur financement et la nature de l'opération immobilière.

Ces crédits peuvent appartenir au « secteur libre » (crédits sans intervention de l'Etat), au « secteur aidé » (crédits assortis d'avantages consentis par l'Etat) ou au « secteur réglementé » (crédits soumis à des normes spécifiques).

Crédit à moyen ou long terme, destiné à l'acquisition d'un bien immobilier, faisant l'objet d'un remboursement du capital prêté en une seule.

Avance accordée pour financer l'acquisition d'un bien immobilier en attendant que l'emprunteur réalise la vente d'un autre bien, souvent son ancien logement, lui permettant ainsi de constituer tout ou partie de son apport personnel.

En principe, le capital est remboursé en une seule fois, avant le terme du crédit, sans pénalité, par l'encaissement du produit de la cession du bien mis à la vente.

Le règlement des intérêts peut s'effectuer selon 2 modalités : soit l'emprunteur les acquitte périodiquement (par mois, trimestre, etc.), soit le paiement des intérêts cumulés est réalisé globalement lors du remboursement du capital prêté.

Dans le cas d'une succession, on peut ainsi dédommager les autres héritiers et financer la somme nécessaire au règlement des frais de succession.

Dans le cas d'un divorce, celui qui reste propriétaire d'un bien peut, si nécessaire, grâce à ce type d'emprunt, dédommager l'ex-conjoint.

La différence entre la valeur du bien partagé et la soulte, objet du crédit, est considérée comme un apport personnel