Contrairement à la résidence principale qui ne fait l'objet d'aucune libéralité de l'administration fiscale, il est possible de se « bâtir » un patrimoine locatif grâce au fisc !
Intérêt d'emprunt
Les intérêts et les frais d'emprunt contractés pour acquérir, construire, conserver, réparer ou améliorer un bien immobilier destiné à être loué sont déductibles des revenus fonciers, sans limitation de montant. S'ils sont plus élevés que le loyers perçus, l'excédent peut être reporté sur la première année bénéficiaire dans un délai de 10 ans.
Travaux déductibles des loyers
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration du logement et de ses dépendances immédiates (garage, par exemple) sont déductibles des loyers pour leur montant réel.
Impôts : faire jouer abattement et déficit
En règle générale, les loyers sont déclarés après avoir défalqué les travaux, les charges et un abattement forfaitaire de 14 %. En cas de solde négatif, le déficit peut être imputé sur le revenu global, à hauteur de 10 700 euros. Si le revenu global n'est pas insuffisant, l'excédent vient en déduction du revenu global des années suivantes (selon le choix fiscal initial)
Le micro foncier s'applique lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Les loyers sont déclarés sans abattement, ni de déduction des charges et l'administration fiscale applique elle-même un abattement forfaitaire de 40% pour déterminer le revenu foncier net imposable.
Le régime Besson
Le régime Besson pour l'ancien répondant aux normes de décence permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire majorée : 40 % (au lieu de 14 %).
La location en tant que résidence principale s'effectue alors pour une durée minimum de six ans (renouvelable par périodes de trois ans) à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains montants et pour un loyer également plafonné.
Ce régime n'entre pas dans le cadre du micro foncier.
Neuf ou ancien réhabilité : amortir le prix du bien.
La loi Robien permet, en 15 ans, de retrancher des revenus fonciers imposables, jusqu'à 65 % de l'investissement réalisé. A raison de 8 % du prix total d'acquisition d'un bien neuf ( ou prix d'achat + coût de la réhabilitation, en ancien) durant les 5 premières années, puis 2.5 % les quatre, sept et dix années, puis suivantes. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf an en respectant des plafonds de loyers. Le bailleur bénéficie des avantages fiscaux liés à la location privée normale, excepté la possibilité d'opter pour le micro foncier. Toutefois, la déduction forfaitaire est ramenée à 6 % (sauf en zone de revitalisation rurale où elle est portée à 40 %).
Par ailleurs, les travaux d'amélioration et d'agrandissement, à raison de 10% l'an pendant 10 ans.
Revente : s'exonérer de la plus value.
L'administration fiscale applique une décote de 10 % l'an sur la plus-value des biens (autres que la résidence principale) détenus depuis au moins cinq ans. Après 15 années, la propriété se trouve donc exonérée de plus-value en cas de revente.
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