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LA SCPI ET SA FISCALITE
Un principe simple
Au lieu d'acheter un bien immobilier en direct, vous achetez des parts par le biais d'entreprises qui investissent dans des immeubles de logements, de bureaux, des murs de boutiques ou encore des centres commerciaux…Mais vous n'avez besoin que d'un petit capital de départ qui peut se limiter à quelques milliers d'euros, voire quelques centaines d'euros. De plus l'investissement a tout d'attractif, car il vous débarrasse d'un certain nombre de contraintes : en effet, en achetant des parts, vous bénéficiez, non seulement d'un revenu régulier sans souci de gestion, mais aussi de la mutualisation du risque. En ayant un portefeuille de dizaines ou de centaines d'immeubles plutôt qu'un seul, l'impact des éventuels problèmes de vacances ou d'impayés est mutualisé. La diversité géographique des immeubles joue également dans ce sens. Dernier atout et non des moindres : les performances affichées. Elles sont nettement plus attractives que celles auxquelles on peut s'attendre avec un investissement en direct. Plusieurs raisons, notamment des loyers plus élevés puisque les capitaux sont investis surtout dans les bureaux, d'où un rendement moyen en 2007 qui a atteint 6% pour les SCPI alors que l'immobilier traditionnel n'affichent plus que 4 à 5 % dans le meilleur des cas.
Quelle fiscalité
Une SCPI est fiscalement transparente, c'est-à-dire qu'elle ne paie pas d'impôts sur le revenu. En revanche, les associés en sont redevables à concurrence des bénéfices réalisés sur leurs parts respectives. S'agissant de revenus fonciers, vous pouvez déclarer ce revenu soit dans le cadre du régime réel, soit du régime micro-foncier (jusqu'à 15 000 euros de revenus par an) à condition qu'il ne s'agisse pas d'une SCPI fiscale avec régime fiscal spécifique. Il peut également exister des revenus financiers qui devront être déclarés comme tels. Lorsqu'il y a cession, les plus values sont également imposées. Sauf, si la durée de détention excède quinze ans. En cas d'achat de parts crédit, vous avez la possibilité de les déduire de vos revenus fonciers. Mais, il ne peut pas contribuer à la création d'un déficit imputable sur le revenu global. La fiscalité de la pierre papier n'est donc pas particulièrement attractive, sauf sur certaines niches comme les SCPI de plus-value qui permettent de créer des déficits fonciers, ou les SCPI fiscales qui offrent la possibilité d'investir dans des parts qui profitent immédiatement des régimes fiscaux dans lesquels elles s'inscrivent (Robien, Malraux…)
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