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INVESTIR DANS UN VIAGER
Une solution astucieuse pour acquérir un bien immobilier sans mise de fonds importante et réaliser une plus-value à terme.
L'allongement de la vie, l'augmentation du nombre de retraités et la nécessité pour beaucoup de se constituer un complément de retraite, tendent à multiplier les ventes de biens immobiliers en viager.
En outre, les motivations des acheteurs changent. Le pari sur la durée aléatoire de l'opération laisse de plus en plus la place à une véritable démarche d'investissement.
Exception française
Aujourd'hui régie par l'article 1964 du Code Civil, la transaction en viager est soumise aux règles générales de la vente immobilière. Mais elle présente une originalité dans ses modalités de paiement. Alors qu'une partie du prix convenu, le « bouquet », est généralement réglé comptant par l'acheteur (appelé débirentier) l'autre se trouve convertie en rente versée jusqu'au décès du vendeur (dénommé crédirentier).
Une opération intéressante
Le viager constitue un bon investissement sur le long terme. Il permet d'abord d'accéder à la propriété avec des décotes de 20 à 50 % par rapport au prix de marché. Il donne également à l'acquéreur l'opportunité de réaliser une plus-value lors de la revente du bien, après le décès du vendeur.
Ce type de transaction est d'autant plus bénéfique que l'investisseur dispose déjà d'une résidence principale et qu'il est assez jeune pour ne plus avoir de rente à payer lorsqu'il cesse lui-même son activité professionnelle.
Quant au risque de payer la rente plus longtemps que prévu, il peut être annulé en achetant plusieurs viagers dont les coûts finaux s'équilibreront et aboutiront à la constitution d'un patrimoine immobilier conséquent.
En outre, ne percevant pas de loyer, l'investisseur n'est redevable d'aucun impôt. Mais a contrario, il ne peut pas déduire la rente viagère de ses éventuels revenus fonciers.
Une mise de fonds modérée
La somme versée au moment de la signature de l'acte de vente est librement déterminée entre les parties et n'a rien d'obligatoire. Elle correspond généralement à 25 ou 30 % du prix convenu. Le solde s'échelonne sous forme d'une rente versée à vie.
Le calcul de la rente considère :
- La valeur vénale du bien estimé au jour de la vente et sa valeur locative, pour tenir compte des loyers que l'acheteur ne reçoit puisque le vendeur demeure chez lui.
- La souscription du viager sur une ou deux têtes. La rente peut être « réversible » intégralement au profit du survivant ou « réductible », le survivant ne percevant alors, en plus de sa part, qu'une fraction de celle de la personne décédée.
- Un taux de décote d »terminé en fonction de l'âge du vendeur.
Peu de soucis de gestion
Dans 95 % des cas, le vendeur demeure dans le logement cédé en viager. L'investisseur ne rencontre alors pas les soucis lié à la gestion d'un locataire. Il se contente de payer la rente indexée au minimum sur le coût de la vie. Il lui appartient de régler les grosses réparations, alors que les réparations d'entretien, les impôts locaux et les charges courantes reviennent au crédirentier.
Il est rare, mais possible, d'acheter en viager un bien libre de toute occupation afin de l'habiter soi-même ou de le louer. Le bouquet et/ ou la rente sont en ce cas augmentés d'un montant équivalent au coût des loyers.
Des notaires et certaines agences immobilières se sont spécialisés dans ce type de transactions.
Arrondir une retraite
Du point de vue du vendeur, le viager allie trois atouts majeurs. Il permet de continuer à vivre dans son cadre habituel, en percevant un pécule au comptant et un revenu supplémentaire indexé sur le coût de la vie. Il bénéficie de surcroît d'un régime fiscal favorable.
La rente n'est en effet pas imposable en totalité. Elle l'est à hauteur de 70 % lorsque le vendeur est âgé de moins de 50 ans au moment de la cession du bien en viager et seulement à hauteur de 30 % s'il à plus de 70 ans.
A SAVOIR
Le Centre européen de viagers et le Conseil supérieur du notariat proposent des méthodes de calculs pour déterminer la valeur occupée et le calcul de la rente viagère
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