Lexique
- Prêt immobilier à taux variables :
Les prêts à taux variables ou révisables sont souvent l’objet de réticence de la part des emprunteurs qui estiment plus sécurisant d’obtenir d’une banque un prêt à taux fixe modulable ou non. Souvent cité par les banques et les emprunteurs comme l’un des meilleurs courtiers de prêts immobiliers, offrant les meilleurs taux de prêt immobilier sur Lyon et les autres villes de France, PRESTA FINANCE, se doit d’ apporter un certain éclairage sur le prêts à taux variables.
DEFINITION D’UN PRET IMMOBILIER VARIABLE OU REVISABLE
Un prêt à taux variable ou révisable, comme son nom l’indique, varie suivant les taux d’emprunt des banques sur le plan national ou international. En effet, pour faire face au volume d’emprunt immobilier nécessaire pour les prêts taux fixes modulables ou prêts à taux variables, la plupart des institutions financières doivent elles même emprunter sur le marché financier national ou international à des taux variables qui fluctuent en fonction :
- De l’offre et de la demande de capitaux à longs et courts termes.
- De la notation des banques, ces dernières peuvent emprunter entre elles ou sur le marché monétaire en fonction du montant et de leur notation financières par les agences telles que Moody’s, Standard and Poor’s Fitch Rating. Ainsi une banque notée AAA bénéficiera d’un meilleur taux qu’une banque avec une notation BBB.La notation la plus basse étant I ou D qui sont les établissements en cessation de paiement.
- De la politique monétaire des dirigeants des Banques Centrales et de la Banque Centrale Européenne.
- De nombreuses autres variables macroéconomiques mondiales complètement aléatoires. (Tsunami, Attentat du 11 septembre 2001, Révolution dans les Etats Arabes) qui affectent le marché des capitaux.
Les banques offrent plusieurs types de prêts à taux variables suivant l’indice de variation et suivant le taux mais les deux principaux types sont :
- Le prêt taux variable ou révisable CAPE.
- Le prêt à taux variable ou révisable pur ou non CAPE 1.
1. LES PRETS A TAUX VARIABLES OU REVISABLE CAPE
1.1. Indice de variation des taux
Les prêts à taux variables ou révisables offerts par les banques seront donc indexés sur le taux EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), EONIA ( Euro Overnight Index Average), OAT ( Obligations Assimilables du Trésor ), LIBOR (London Interchange Bank Offered Rate) Le LIBOR s’applique à toutes les monnaies étrangères à l’ Euro. L’EURIBOR mentionné dans les offres de prêt des banques varie généralement sur : 1 mois, 3 mois, 6 mois ou 1 an, la même indexation existe également sur les indices EONIA, ou LIBOR ou OAT. Quelquefois, les banques prennent également en compte le BTAN (Caisse d’Epargne), leur propre indice de révision (Crédit Mutuel). Quelque soit l’indice pris en compte, il est nécessaire de se renseigner sur l’historique et l’évolution de ces taux depuis les dernières années afin de se faire une idée de leur fluctuation. . Certains sont plus stables que d’autres mais plus élevés et d’autres très fluctuants mais parte d’une courbe assez basse telle l’EURIBOR.
1.2 BAREME DE PRET A TAUX VARIABLES OU REVISABLES
1.2.1 Marge appliquée par les banques sur les indices.
Afin de se couvrir des frais de fonctionnement et les risques, les banques n’appliquent pas uniquement le taux de l’indice de révision mais ajoutent en plus leurs propres marges. Ces marges se situent généralement entre 1.30 et 2.00 % selon le produit proposé. Ainsi, dans l’hypothèse où l’Euribor est de 3.30 % et que la marge de la banque est de 1.70 %, votre taux sera alors de 5.00% (3.30% 1.70 %) pour l’année à venir.
Ainsi les barèmes des prêts à taux variables des banques s’expriment ainsi en fonction :
1.2.1.1 Du taux de Base du prêt à taux variable. Il sera toujours en fonction des indices précédemment cites. EURIBOR, EONIA, etc. Ce taux de l’indice de référence sera toujours majoré de la marge de la banque qui varie beaucoup d’un établissement à un autre.
1.2.1.2 Du CAP ou Butoir de la variation du taux. Le barème d’un prêt à taux variable précise également l’écart ou butoir en pourcentage maximum ou minimum de variation sur l’ indice choisi par la banque ainsi nous aurons :CAPE 1-1 ou 1.5 -1.5, 2-2 etc.
1.2.1.3 De la fréquence de chaque variation. Un prêt à taux variable ou révisable est corrigé régulièrement à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations périodiques des indices précédemment cités : EURIBOR 3 mois, 6 mois ou 1an, même procédé pour l’EONIA ou le LIBOR. Pour un prêt a taux variable ou révisable CAPE les banques appliquent généralement la première révision à partir de la deuxième année mais certaines banques offrent des prêts à taux variables avec une période à taux fixe pouvant varier de 2,3,5 ou 9 ans , Dans le cadre d’un taux variable non cape la révision peut avoir lieu dès le premier mois.
Exemple de bareme de pret a taux variable CAPE 1/-1 sur l'Euribor 1 ans. Fixe pendant 2 ans 7 à 10 ans 10 à 12 ans 12 à 15 ans 15 à 20 ans 20 à 25 ans 3.50 % 3.80 % 3.90 % 4.10 % 4.20 % 1.3 Avantages des prêts à taux variables ou révisables.
Bien évidemment, on trouve le principal avantage d’un prêt à taux variable ou révisable lorsque celui-ci baisse ou reste sur le taux du jour de la signature d’un contrat de prêt Mais, il faut attirer particulièrement l’attention de l’emprunteur sur les deux avantages suivants
1.3.1 Rapidité d’amortissement
Un prêt à taux variable ou révisable s’amortit en général plus rapidement qu’un prêt à taux fixe modulable en effet, il part à l’origine d’un taux plus bas qu’un prêt à taux fixe.
1.3.2 Echéance calculée sur le capital restant du et la durée restant à courir
Lorsqu’ une variation de taux implique de la part de la banque une modification de la mensualité à la baisse comme à la hausse, le montant de la nouvelle mensualité d’un prêt à taux variable ou révisable sera toujours calculée sur le capital et la durée restant dus.
1.3.3 Exemple:
Comparatif d’un prêt à taux variable sur 25 ans à 3.35% 1-1 avec un prêt à taux fixe modulable ou pas sur 25 ans à 4.10%.
Montant du prêt à taux fixe modulable: 100.000 €
Durée du prêt à taux fixe modulable: 25 ans/ 300 mois
Taux du prêt à taux fixe modulable: 4.10%
Mensualité du prêt à taux fixe modulable: 533,77€
Montant du prêt à taux variable : 100 000€
Durée du prêt à taux variable : 25ans / 300 mois
Taux du prêt à taux variable : 3.35% 1-1 Euribor 1 ans (Révisé tous les ans)
Mensualité du prêt à taux variable pendant un an : 492,61€
Différence des mensualités entre le prêt à taux fixe modulable et le prêt taux à variable et gain la première année :
533,77€- 492,61€= 41.96€ x 12 = Gain annuel= 539,52€
Dans une hypothèse très positive pour l’emprunteur si l’indice de l’EURIBOR devait s’effondrer au cours de la première année du prêt à taux variable la nouvelle échéance de ce prêt serait calculée au bout de 12 mois avec la baisse butoir de -1% soit 2.35% et la nouvelle mensualité sera donc de 442,8€ pendant les 12 prochains mois.
Le gain par rapport au taux fixe sera = 533.77- 442,8= 90,97€ soit 1091€/an.
Si au cours de cette première année le taux venait à s’accroître de 0.50% a et que le contrat de prêt à taux variable ou révisable précise la fréquence de la variation tel que EURIBOR 1an. La mensualité sera revue à la hausse suivant le capital et la durée restant dus au 12eme mois soit 97398,92€ sur 288 mois la nouvelle mensualité de ce prêt à taux variables ou révisables à 3.85% sera donc de : 518.67 € Ce qui est toujours une différence de 15.10€ par rapport à la mensualité de 533.77€ du prêt à taux fixe modulable à 4.10%.
Toujours suivant la même logique si l’indice EURIBOR du prêt à taux variable ou révisable subissait une hausse vertigineuse de 3% sur 12 mois, le calcul de remboursement du prêt immobilier à taux variable ou révisable serait alors corrigé avec un accroissement maximum de 1% soit avec un taux plafonné à 4.35%. La nouvelle mensualité sera toujours calculée avec un capital restant du de 97 398,92€ et une durée restant due de 288mois, elle sera donc de 545.46€ soit 11.69€ de plus que l’échéance du prêt à taux fixe modulable de 533.77€, mais il faudra 46 mois soit, pratiquement 4 ans pour que cette mensualité annule le gain de 539.52€ réalisé la première année, c’est une durée suffisamment longue pour voir le taux de l’EURIBOR baisser à nouveau mais, même pour un prix Nobel d’ Economie il est impossible de prévoir avec un degré raisonnable de certitude les fluctuation des indices de prêts.
1.4 Inconvénients des prêts à taux variables ou révisables.
Le principal inconvénient est bien évidemment l’augmentation des taux, surtout lorsqu’ ils perdurent par ailleurs, on ne peut pas effectuer de mensualité de prêt lissé pour un prêt à taux variables ou révisables comme on le fait couramment sur un prêt à taux fixe modulable. Ce lissage de prêt est fort utile lorsqu’un emprunteur bénéficiant de plusieurs prêts de durées moins importantes que le prêt principal (Crédit immobilier à taux 0%, prêt 1% logement, prêt d’épargne logement) souhaite amortir ces prêts sur la même durée que le prêt principal afin d’éviter les cumuls de ces remboursements de prêts immobiliers sur les échéances des premières années.
2. LES PRET À TAUX VARIABLES OU REVISABLES NON CAPES.
Le principe du prêt à taux variable ou révisable non capé est identique à celui du taux révisable, à l’exception, qu il n’y a pas de butoir sur les variations du taux du prêts qui devra ainsi absorber de plein fouet les fluctuations des indices. Les échéances de ces prêts sont calculées en principe trimestriellement ou semestriellement. Ils sont en principe sollicités pour des durées plus courtes que les prêts à taux variables capés.
3. LORS D'UNE VARIATION DU TAUX D'INDICE, la variation pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée, soit sur les deux.
L’offre de prêt à taux variable ou révisable doit indiquer très clairement l’impact de la variation des taux soit la mensualité soit la durée du prêt. Certaines banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée ne pourront descendre en dessous d’un certain montant ou augmenter au dessus d’un autre montant.
A titre d’exemple, un taux variable ou un taux révisables dont la durée initiale est de 20 ans, peut cas de hausse de l’indice de variation atteindre 25 ans ou se réduire à 15 ans en cas de baisse du même indice (variation de ou – 5 ans) dans ce cas les mensualités seront augmentées ou diminuées afin de ne pas se trouver hors des limites de la durée du prêt.
Certaines banques offrent des prêts à taux variables ou révisables mais leurs mensualités varient uniquement avec l’indice du coût de la vie. Cette indexation peut être moins élevée qu’une augmentation drastique de l’EURIBOR ou autres indice de variation de taux. Si l’indices de référence du prêt subit une trop forte augmentation et que le montant total des échéances est insuffisant pour couvrir le montant du prêt et de ses intérêts, la durée du prêt est alors augmentée sans pour cela, dépasser un certain seuil de ou – 5 ans.
4. LES FRAIS DE PASSAGE A TAUX FIXE D'UN PRET A TAUX VARIABLE OU REVISABLE
La majorité des banques ne proposent pas le passage à taux fixe sur la base de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt à taux variable. Il est donc indispensable de vérifier en premier quel est l’indice de référence de passage à taux fixe qui peut être différent de l’indice de référence du taux variable ou révisable et dans un deuxième temps de la marge supplémentaire appliquée par la banque celui-ci. En effet, la banque fera l’addition de l’indice de référence et de la marge bancaire pour le nouveau taux fixe du crédit immobilier pour les années restantes.
5. LES PRETS A TAUX MIXTES.
Dans certains contextes il peut être intéressant pour un emprunteur de solliciter 2 prêts pour la même acquisition avec un prêt à taux fixe modulable et un prêt à taux variable/ révisable. Ce type de montage peut être justifié pour des acquisitions de biens locatifs sur le plan patrimonial ou en vue d’une transmission successorale. Pour les acquéreurs sous le régime de la loi Scellier, certaines banques offrent des prêts à taux variables avec des fixités pouvant aller jusqu’à 9 ans, l’emprunteur peut donc solliciter de la banque un prêt à taux variables ou révisable pendant 10 ans et un taux fixe pendant 15, 20 ou 25 ans. Les investisseurs de biens immobiliers en locatif qui n’achèteraient pas en loi Scellier mais dont les intérêts d’emprunts sont également déductibles des revenus locatifs peuvent également pour des raisons fiscales, patrimoniales ou successorales envisager le financement d’une acquisition avec l’un à taux fixe et l’un à taux variable ou révisable.
CONCLUSIONS :
Faut-il être joueur pour emprunter à taux variable ou révisable ?
Oui ! Si on s’engage pour l’acquisition de sa résidence principale sur un prêt à taux variable non capé avec un taux d’endettement élevé et des revenus aléatoires.
Non ! Si on à le goût du risque et que l’on a un taux d’ endettement peu élevé et des revenus suffisant pour pouvoir assurer les mensualités d’ un prêt à taux variable en cas de hausse des taux.
Non ! Si on s’engage avec un prêt à taux variable pour une acquisition d’un bien locatif car les loyers peuvent être indexés sur le coût de la vie
Non ! Si on s’engage sur un prêt au titre de sa résidence principale sachant très bien que comme pour 50% des biens immobiliers, votre résidence sera revendue dans les 7 prochaines années
Non ! Pour des acquisitions ou rachat de prêts pour des raisons fiscales, patrimoniales ou successorales mentionnées précédemment.
